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Hilfe von Fachmann beim Mietvertrag
Konzeptbild Haus Schlüssel Eine angemessene Wohnung zu finden ist oft nicht leicht. Oft geschieht es dadurch, dass man seine Entscheidung für die Wohnung impulsiv trifft. Im Mietvertrag sind dann Dinge enthalten, die einem überhaupt nicht zusagen. Von einer Unterschrift unter den Mietvertrag, ohne ihn vorher gelesen zu haben, ist also generell abzuraten. Ein Anwalt für Mietrecht kann bei offenen Fragen zum Mietvertrag weiterhelfen. Besonders aufmerksam sollte man auch bei Mietverträgen sein, die eine automatische Steigerung der Miete vorsehen, so genannte Staffelmietverträge.
Wohnungsgeberbestätigung
Die Meldepflicht verlangt vom Vermieter, den Einzug des neuen Mieters durch eine Vermieterbescheinigung anzuzeigen. Der Vermieter hat dabei innerhalb von zwei Wochen zu agieren, da ihm andernfalls nach § 54 BMG ein Bußgeld bis 1000 Euro droht. Eine Untervermietung ist genauso zu handhaben, selbst der Zuzug naher Verwandter ist zu melden. Dann trifft diese Pflicht jedoch den Mieter und nicht den Wohnungseigentümer. Eine Abmeldung des Mieters ist wiederum nur in wenigen Fällen notwendig, etwa beim Umzug des Mieters ins Ausland.
Neue WEG-Reform
Das Wohneigentumsrecht wurde mit Wirkung zum 01.12.2020 erneuert und ergänzt. Die Änderungen des Reformgesetzes im Überblick. Die Einladefrist zur Eigentümerversammlung wurde von zwei auf drei Wochen erhöht. Sie darf nun auch per e-mail versendet werden. Wichtig ist, dass eine Beschlussfassung nun auch möglich ist, wenn weniger als 50 % Miteigentumsanteile auf der Eigentümerversammlung vertreten sind. Künftig sind auch Online-Eigentümerversammlungen möglich und machen bei einer reinen Online-Veranstaltung sogar eine Kostenersparnis aus, da keine Räumlichkeiten und Anreisekosten mehr entstehen. Weiterhin werden Umlaufbeschlüsse nun schneller möglich. Es ist nun erlaubt per mail, Fax oder sogar WhatsApp abzustimmen. An der 100% Zustimmung ändert sich hier jedoch nichts! Eigentümer haben nun auch durch § 18 WoEigG das Recht, Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu nehmen. Für bauliche Veränderungen gilt ab sofort der einfache Mehrheitsbeschluss. Erlaubt, aber nicht auf die Gemeinschaft umlegbar, sind ab jetzt sogenannte "privilegierte bauliche Veränderungen". Wer sich also bisher nicht durchsetzen konnte mit Maßnahmen für Barrierefreiheit, Einbruchschutz, oder z.B. auch einer Ladestation für E-Autos, hat nun die Möglichkeit dazu. War bisher für die Gartenfläche einer EG-Wohnung nur die Eintragung eines Sondernutzungsrechtes erlaubt, so kann dieser durch die Neuregelungen zu Sondereigentum erklärt werden. Auskunft bei Fragen zur neuen WEG Reform kann ein Anwalt für Mietrecht geben.
Die Nebenkostenabrechnung
Konzeptbild glückliche Familie in Mietwohnung Ob, und wenn ja welche Nebenkosten zu begleichen sind, muss bereits im Mietvertrag stehen. Die unkomplizierte Lösung wäre eine vertragliche Einigung auf einen Nebenkostenpauschalbetrag. Eine genaue Auflistung ist dann nicht mehr nötig. Man spricht dann von einer Bruttomiete. Für Mietverträge mit Passus über Nebenkosten gilt: Der Mieter hat Anspruch innerhalb einer Frist von zwölf Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes über die angefallenen Nebenkosten informiert zu werden. Ist die Frist abgelaufen muss der Mieter die angefallenen Nebenkosten für den entsprechenden Zeitraum nicht mehr begleichen. Was nicht verfällt ist der Anspruch auf Rückzahlung an den Mieter, sollte dieser zu viel entrichtet haben. Der Vermieter ist dazu verpflichtet die Nebenkostenabrechnung so zu gestalten, dass sie verstanden werden kann. Die Nebenkostenabrechnung lt. Betriebskostenabrechnung muss durch einen Verteilerschlüssel deutlich darstellen, auf welche Wohnung welche Kosten entfallen. Natürlich dürfen auch die bereits geleisteten Vorauszahlungen des Mieters auf der Abrechnung nicht fehlen.
Was sind umlagefähige Nebenkosten?
Typische umlagefähige Nebenkosten sind z.B. Heizungs- und Warmwasserkosten, ebenso Gartenpflege und die Kosten für den Hausmeister, Straßenreinigung, Kabelanschluss aber auch möglicherweise angefallene Kosten für Ungezieferbekämpfung. Erbpachtzinsen jedoch fallen nicht unter die Betriebskosten, ebenso wenig die Installation von Feuerlöschern, deren Wartungskosten hingegen sind dann schon wieder umlagefähig! trauriger junger Mann sitzt am Tisch
Wann kommt eine Mietminderung in Frage?
Auch mit einem sorgfältig ausgearbeiteten Mietvertrag ist ein Mieter nicht vor Ärger geschützt. Nicht nur das Verhältnis zum Eigentümer kann angespannt sein, auch Schwierigkeiten mit der Nachbarschaft sind möglich. Ist die Wohnqualität so stark eingeschränkt, dass eine Mietminderung gefordert werden kann? Ist nach Vertragsabschluss die Gebrauchstauglichkeit einer Wohnung eingeschränkt, entspricht sie also nicht den vertraglichen Vereinbarungen, so liegt ein Grund zur Minderung vor. Ob Gestank oder Gaststättenlärm, Schimmelbildung oder ähnliches, sie können für die Minderung einer Miete sprechen. Sogenannte Bagatellschäden jedoch, wie tropfende Wasserhähne, oder kaputte Treppenhausbeleuchtung, sind keine Mietminderungsgründe. Nicht eingefordert werden können auch Schäden, für die der Mieter selbst verantwortlich ist, wie z.B. Schimmelbefall durch falsches Lüftungsverhalten. Welche Kürzung rechtens ist, kann nicht generell festgesetzt werden. Die Mietminderung hängt von der jeweiligen Beeinträchtigung ab, so stellt eine Eingangstüre, die nicht abschließbar ist, einen Sachmängel dar und rechtfertigt einen Abschlag von etwa 5 %. Zuvor muss jedoch dem Vermieter mit angemessener Fristsetzung die Möglichkeit gegeben werden, den Mangel zu heben. Eine Mietminderung ist folglich erst rechtens, nachdem der Vermieter trotz Kenntnisnahme des Mängels und Fristsetzung zur Schadensbehebung, die Gelegenheit zur Mängelbeseitigung nicht genutzt hat. Auch das "Recht zur Selbstbeseitigung" steht dem Mieter nun offen, notfalls kann er auch einen Vorschuss auf die zu erwartenden Kosten gerichtlich einklagen. Der Einzelfall ist entscheidend und nur ein Anwalt kann optimalen Rat geben. Papierene Häuser
Wenn der Vermieter kündigt
Kündigung Mietvertrag Kündigt der Vermieter, ist dem Mieter mitzuteilen auf welcher Grundlage die Kündigung ausgesprochen wurde. Das Gesetz regelt mit dem § 573 BGB die ordentliche Kündigung, für eine außerordentliche Kündigung gibt es die §§ 543, 569 BGB. Mögliche Gründe des Vermieters wären etwa die Verletzung der Sorgfaltspflicht des Mieters, eine schlechte Zahlungsmoral, oder die bekannte Kündigung wegen Eigenbedarfs. Möchte der Vermieter die Kündigung wegen Eigenbedarf aussprechen, so muss er dafür einige Dinge beachten. Ob Eigenbedarf angemeldet werden darf, hängt vom Verwandtschaftsgrad ab und im Zweifelsfall auch von der besonderen Bindung zum Vermieter. Auch wenn für eine Eigenbedarfskündigung keine Notlage Voraussetzung ist, so hat der Vermieter doch sicherzustellen, dass es keine freie Alternativwohnung gegeben hätte, die für seine Mietzwecke genauso passend gewesen wäre. Bei Unsicherheit oder Unklarheit ist die Beratung durch einen Anwalt für Mietrecht immer klärend und hilfreich.
Die Räumungsklage
Wurde dem Mieter begründet gekündigt, so endet das Mietverhältnis fristgerecht und der Mieter zieht aus. Leider zieht jedoch nicht jeder Mieter problemlos und fristgerecht aus. Der einzig mögliche Weg, den Mieter zum Auszug aus der Immobilie zu bewegen, ist nun die Räumungsklage. Dem Mieter muss jedoch zuerst noch einmal eine letzte Chance in Form einer Nachfrist gesetzt werden. Anschließend, wenn der Mieter auch diese Frist nicht einhält, kann Klage erhoben werden. Ein dadurch erwirkter Räumungstitel ermächtigt nun den Vermieter, die Wohnung durch einen Gerichtsvollzieher räumen zu lassen. Nützen Sie mit anwaltssuche.de die kostenfreie Kontaktaufnahme zu einem Anwalt oder Fachanwalt für Mietrecht in Leipzig.
Die Kündigung durch den Mieter
Will ein Mieter die Kündigung aussprechen, muss er als Erstes seinen Mietvertrag prüfen. Handelt es sich um einen unbefristeten Mietvertrag gelten die üblichen Kündigungsfristen. Diese Fristen sind gesetzlich geregelt und betragen drei Monate zum Monatsende oder zum Quartal. Der laufende Monat wird nur dann in die Frist mit eingerechnet, wenn die Kündigung bis zum dritten Werktag den Vermieter erreicht hat. Eine Kündigung des Mieters bedarf keines Grundes um rechtswirksam zu werden. Es ist ausreichend in seinem Schreiben die Kündigung der Mietsache auszusprechen und es handschriftlich zu unterzeichnen. Hier ist besonders bei Wohngemeinschaften darauf zu achten, dass jeder Mitbewohner der den Mietvertrag mit unterschrieben hat nun auch die Kündigung unterschreibt. Eine Kündigung darf nicht per SMS, WhatsApp oder Fax übermittelt werden. Die Kündigung muss schriftlich und per Post oder persönlich übermittelt werden. Möchte man sicherstellen, dass der Empfänger das Schreiben erhalten hat, so ist die persönliche Übergabe oder das Einschreiben mit Rückschein zu wählen. Dies stellt sicher, dass der Empfänger das Schreiben in Empfang genommen hat, darauf wäre bei einer persönlichen Übergabe ebenfalls zu achten. Dies ist dann besonders wichtig, wenn man nicht riskieren möchte, dass sich die Kündigungsfrist verlängert. Leider ist oft nicht nur das fristgerechte Ende des Mietverhältnisses ein Streitthema. Auch Fragen über die Verantwortlichkeit bei notwendigen Reparaturen tauchen auf und wer entscheidet ob sie wirklich notwendig sind? Oftmals sind sich beide Seiten nicht in allen Punkten einig. An der Abnahme der Mietwohnung hängt, als Druckmittel des Vermieters, meist die Rückzahlung der Mietkaution. Tatsächlich ist normalerweise der Vermieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Im Mietvertrag kann dies jedoch wenigstens teilweise anders vereinbart werden. Über sog. Kleinreparaturklauseln wird der Mieter verpflichtet sich an den Kosten zu beteiligen. Eine Reparatur gilt jedoch, lt. diverser Grundsatzurteile, nur bis zu einem max. Betrag von 100 Euro als Kleinreparatur, höhere Rechnungsbeträge dürfen deshalb auch nicht anteilsmäßig auf den Mieter übertragen werden, da es sich nicht mehr um eine Kleinreparatur handelt. Finden die Parteien alleine keine friedvolle Lösung, so hilft die Beratung eines Anwalts für Mietrecht. Dies kann unter Umständen viel Geld sparen, denn durch die anwaltliche Beratung wird nicht selten ein drohender Prozess verhindert. Mit anwaltsuche.de können Sie eine unverbindliche Kontaktaufnahme mit einem Anwalt in Leipzig starten.
Mietwucher - überhöhte Miete
Auskunft über Mietwucher gibt der Paragraph 291 des StGB. Dort wurde festgelegt wie Wucher definiert wird, dies ist vereinfacht zusammengefasst dann der Fall, wenn sich eine Partei einen nicht zu rechtfertigenden Vermögensvorteil verschafft und sein Gegenüber ausnutzt. Grundsätzlich ist eine Mieterhöhung nicht zu verbieten. Eingeschränkt wird ein Vermieter jedoch sowohl zeitlich, er darf nämlich die Miete nur alle drei Jahre erhöhen, als auch bei der Erhöhung selbst, die darf nämlich höchsten 20 Prozent betragen. Außerdem muss sich der Vermieter mit seinen Mietforderungen an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Zusätzlich darf die geforderte Miete diese Vergleichsmiete nicht um 20 % übersteigen, ansonsten handelte es sich um eine Mietpreisüberhöhung. Erst wenn die Miete für eine Wohnung bei über 50 Prozent gegenüber vergleichbarer Mieten im Stadtbezirk liegt, dann ist von Mietwucher auszugehen. Um den Tatbestand des Mietwuchers zu erfüllen, ist jedoch nicht nur die überteuerte Miete ausreichend, es muss zusätzlich die Unerfahrenheit des Mieters oder eine Zwangslage ausgenützt worden sein. In der Praxis ist dies jedoch oft nicht so einfach zu belegen. Nach einem langjährigen Rechtsstreit weist ein Urteil aus Hamburg den Weg um gegen ungerechtfertigt hohe Mieten vorzugehen. Im vorliegenden Rechtsfall zahlte das Jobcenter die Miete für minderwertigen Wohnraum für hilfsbedürftige Personen. Nach Veröffentlichung der Zustände reichte das Amt Klage ein und bekam Recht. Die Firma, welche die feuchten, schimmeligen Wohnungen vermietete, musste an die Behörde über 52.000 Euro zurückzahlen, zudem auch ab Juni 2010 Zinsen. Der Vermieter wurde darauf hingewiesen fortan die umgebungsüblichen Mieten anzuwenden. In eine Zwangslage geratene Menschen sind somit künftig vielleicht besser vor Mietwucher geschützt. Menschen in Not werden leider immer wieder an Menschen geraten, die diese Situationen schamlos ausnützen. Als Betrogener fühlt man sich oft auch noch schuldig, da man mit der Unterschrift seine Zustimmung signalisiert hatte und sich unter Druck setzen ließ. Das Vertrauen in einen Anwalt oder Fachanwalt für Mietrecht zu setzen wäre hier ein wichtiger erster Schritt aus einer Notsituation. Wenn das Gericht beschließt, dass es sich um Mietwucher handelt, sind Sie alle Verpflichtungen los und der Vertrag ist nichtig. Hier kann eine Rechtsanwalt die richtige Antworten geben und Ihnen den richtigen Rat für eine Entscheidung geben. Hier ist die Leistung eines Anwaltes oder einer Anwältin die spezielle Situation korrekt einzuschätzen und die Höhe der Minderung zu benennen. Unter Umständen ist es richtig zunächst mit dem Vermieter über die drohende Mietminderung zu verhandeln. Der Vermieter muss innerhalb einer Frist die Gelegenheit bekommen den Mangel zu bekommen.
Hilfreich: Checkliste - Kündigung Mietvertrag
