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Mietrecht , 18.06.2013

Mängel in der Mietwohnung- Anzeigepflicht des Mieters

Mängel in der Mietwohnung reichen von den abgeplatzten Fliesen im Bad bis zum Schimmel an der Wohnzimmerdecke und sind ein häufiger Konfliktherd zwischen Mieter und Vermieter. Oft streiten sich die Parteien darum, ob der Mieter den Mangel rechtzeitig oder überhaupt gegenüber dem Vermieter angezeigt hat.

Mängel in der Mietwohnung reichen von den abgeplatzten Fliesen im Bad bis zum Schimmel an der Wohnzimmerdecke und sind ein häufiger Konfliktherd zwischen Mieter und Vermieter. Oft streiten sich die Parteien darum, ob der Mieter den Mangel rechtzeitig oder überhaupt gegenüber dem Vermieter angezeigt hat.

Ist in der Mietwohnung ein Mietmangel aufgetreten, darf der Mieter nicht einfach die Miete zurückbehalten oder mindern. Der Mieter ist zunächst verpflichtet den Vermieter vom Mietmangel in Kenntnis zu setzen. So auch eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs( BGH Aktenzeichen VIII ZR 330/09): Ein Mieter kann wegen eines Mangels der Wohnung, von dem der Vermieter keine Kenntnis hat, ein Zurückbehaltungsrecht erst an den Mieten geltend machen kann, nachdem der Mieter dem Vermieter den Mangel angezeigt hat. Unterlässt der Mieter die Mängelanzeige gegenüber dem Vermieter, läuft er Gefahr für mögliche Folgeschäden haften zu müssen.
Mit der – am besten schriftlichen- Mängelanzeige sollte der Mieter dem Vermieter eine angemessene, realistische Frist zur Beseitigung des Mangels setzen. Wie lange eine angemessene Frist ist, hängt von der Art und Schwere des Mietmangels ab. Diese ist bei einem Heizungsausfall im Winter natürlich anders zu bemessen, als bei einer defekten Gegensprechanlage.

Es gibt aber auch Mängel in einer Mietwohnung, bei denen den Mieter keine Anzeigepflicht trifft. Nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf (Aktenzeichen I-24 U 193/07) sind Mieter nur verpflichtet dem Vermieter offensichtliche Mängel mitzuteilen. Sie haben nicht die Pflicht die Mietwohnung auf Mängel zu untersuchen. Im der Entscheidung zugrundeliegenden Fall war das Flachdach eines Mietshauses eingestürzt, weil sich dort aufgrund eines verstopften Abflusses Wasser in erheblichem Maße angesammelt hatte. Der Vermieter wusste von seiner beauftragten Fachfirma, dass die Abflüsse des Flachdachs dringend gesäubert werden mußten, unternahm aber nichts. Nachdem es zum Einsturz des Daches kam, wollte der Vermieter den Mieter mithaftbar machen, weil der es unterlassen habe, ihm mitzuteilen, dass sich immer mehr Wasser auf dem Flachdach ansammelte.

Zu Unrecht, so das Oberlandesgericht Düsseldorf. Mieter seien zwar dazu verpflichtet, dem Vermieter im Laufe der Mietzeit entstehende Mängel anzuzeigen und würden bei einem Versäumnis auf Schadensersatz haften. In dem zu entscheidenden Fall habe der Mieter aber seine Anzeigepflicht nicht verletzt. Der Mieter habe von den verstopften Abflüssen und dem Wasser auf dem Flachdach keine Kenntnis gehabt. Dem Mieter sei auch keine grob fahrlässige Unkenntnis vorzuhalten. Dies könne man nur, wenn der sich der offensichtlich Mangel dem Mieter in seiner Wahrnehmung habe aufdrängen müssen. Dies sei bei der Wasseransammlung auf dem Dach nicht der Fall gewesen. Eine Untersuchungspflicht auf Mietmängel gebe es nicht, so die Düsseldorfer Richter.


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