Rechtsanwalt für Mietrecht in Göttingen
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Anwaltskanzlei Michael Nienhaus
Rechtsanwalt
Christoph-Heinemann-Straße 19, 37308 Heilbad Heiligenstadt
Anwälte, Experten in Sachen Mietverträge
Symbolbild Haus Eine angemessene Wohnung zu finden ist oft nicht leicht. Wer dann die Möglichkeit hat eine Wohnung zu mieten, trifft schnell eine überhastete Entscheidung. Mit kühlem Kopf hätte man nicht so leichtfertig unterschrieben. Auch im Mietrecht gilt deshalb die Regel, einen Vertrag erst zu unterschreiben wenn man ihn vorher in Ruhe gelesen und für akzeptabel befunden hat. Ein sicherer und fachlich versierter Ansprechpartner bei Fragen das Mietrecht betreffend ist immer ein Anwalt für Mietrecht. Wird eine jährliche Steigerung der Miete vereinbart, oder eine pauschalierte Abrechnung der Nebenkosten, so sollte dies immer kritisch hinterfragt werden.
Wohnungsgeberbestätigung
Der Vermieter muss anhand einer Vermieterbescheinigung dem Einwohnermeldeamt den Mieterwechsel anzeigen. Der Vermieter hat dabei innerhalb von zwei Wochen zu agieren, da ihm andernfalls nach § 54 BMG ein Bußgeld bis 1000 Euro droht. Darauf muss auch bei einer Untervermietung geachtet werden. In der Meldepflicht steht dann jedoch nicht der Wohnungseigentümer sondern der Mieter der untervermietet. Der Auszug eines Mieters/Untermieters ist hingegen in der Regel nicht meldepflichtig.
Neue WEG-Reform
Seit dem 01. Dezember 2020 gibt es neue Regelungen für das Wohneigentumsrecht. Hier ein kleiner Überblick über die wichtigsten Änderungen. Die Einladefrist für Eigentümerversammlungen hat sich von zwei auf drei Wochen erhöht. Es ist nun erlaubt, die Einladung auch per e-mail zu versenden. War bisher eine Beschlussfassung nur möglich, wenn mindestens 50 % Miteigentumsanteile vertreten waren, so wurde diese Grenze nun gekippt, Beschlussfassungen sind nun, von dieser Grenze unabhängig, möglich. Neu ist auch die Möglichkeit der reinen Online-Versammlung. Für Umlaufbeschlüsse gibt es ebenfalls Vereinfachungen. Die Änderung erlaubt in Zukunft hierfür eine Stimmabgabe per mail, Fax und auch WhatsApp. Nichts geändert hat sich an der 100 % Zustimmung. Die Verwaltungsunterlagen dürfen jetzt, lt. § 18 Abs. 4 WoEigG, von den Wohneigentümern eingesehen werden. Für bauliche Veränderungen gilt ab sofort der einfache Mehrheitsbeschluss. Erlaubt, aber nicht auf die Gemeinschaft umlegbar, sind ab jetzt sogenannte „privilegierte bauliche Veränderungen“. Dies gilt u. a. für den Einbau von Ladestationen für E-Autos, Einbruchschutz, Telekommunikationsanschluss mit hoher Kapazität oder auch für Maßnahmen zur Barrierefreiheit. Eigentümer von Erdgeschosswohnungen können ihre Sondernutzungsrechte für den Garten in Sondereigentum umwandeln und sind damit freier in ihren Gestaltungsmöglichkeiten. Bei Unklarheiten bezüglich der neuen WEG Reform hilft ein Anwalt für Mietrecht gerne weiter.
Nebenkosten
Tochter mit Eltern in Mietwohnung Neben dem Mietpreis muss vertraglich auf die Erhebung von Nebenkosten eingegangen werden, ansonsten hat der Vermieter die Nebenkosten alleine zu tragen. Wem eine detaillierte Auflistung der Nebenkosten zu kompliziert erscheint, der kann sich auch auf eine pauschale Begleichung der Nebenkosten einigen. Dann sind mit dieser Pauschale alle Nebenkosten abgegolten. Man spricht dann von einer Bruttomiete. Für Mietverträge mit Passus über Nebenkosten gilt: Der Mieter hat Anspruch innerhalb einer Frist von zwölf Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes über die angefallenen Nebenkosten informiert zu werden. Nach dieser Frist können dem Mieter keine Nebenkosten aus diesem Zeitraum mehr berechnet werden. Das Recht des Mieters jedoch, auf die Rückzahlung eines Guthabens für zu viel vorab entrichteter Kosten, verfällt nicht. Alle Angaben in der Abrechnung der Nebenkosten müssen übersichtlich und klar sein. Die Aufschlüsselung der Kosten für die einzelnen Wohneinheiten, muss für den Mieter, mit Hilfe eines Verteilerschlüssels, in der Betriebskostenabrechnung dargestellt sein. Ein weiterer wichtiger Teil in der Gesamtauflistung sind die bereits geleisteten Abschlagszahlungen des Mieters.
Umlagefähige Nebenkosten: Was können Vermieter abrechnen?
Zu den umlagefähigen Kosten, die ein Vermieter von den Mietern zurückfordern kann, gehören Kosten für Warmwasser, Entwässerung und Heizung, die Grundsteuer und diverse Gebühren etwa für Müll und Straßenreinigung. Mögliche Prozesskosten für eine Mietzahlungsklage hat der Vermieter wiederum alleine zu tragen ebenso auch Darlehenszinsen für Heizöl. trauriger junger Mann sitzt am Tisch
Mietminderung – welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?
Ein Mietverhältnis läuft nicht immer reibungslos. Streitereien unter den Mitgliedern der Hausgemeinschaft, etwa bei Missachtung der Hausordnung, sind fast unumgänglich und wachsen mit der Anzahl der Wohnparteien. Ab wann ist eine Mietminderung möglich? Grundlegend ist Frage zu klären, ob die Mietsache, wie vertraglich geregelt, nutzbar ist oder nicht. Auch massiver Taubendreck auf dem Balkon oder der Terrasse wird durchaus als Beeinträchtigung angesehen. Sogenannte Bagatellschäden jedoch, wie tropfende Wasserhähne, oder kaputte Treppenhausbeleuchtung, sind keine Mietminderungsgründe. Hat der Mieter einen Schaden durch sein Verhalten selbst verursacht, so kann er dafür auch keine Mietminderung in Anspruch nehmen. In welcher Höhe darf die Miete gemindert werden? Die Höhe der jeweiligen erlaubten Minderung hängt vom Grad der Einschränkung ab und variiert dadurch von Fall zu Fall. Der erste Schritt ist jedoch nicht die Mietminderung, sondern der Kontakt zum Vermieter um ihn über den Mietmangel zu informieren, denn diesem muss die Möglichkeit gegeben werden, den Schaden zu beheben. Eine Mietminderung ist nur dann gerechtfertigt, wenn der Vermieter sich nach erfolgter Anzeige und Fristsetzung zur Mängelbehebung nicht bemüht ist den Mängel zu beseitigen. Neben der Möglichkeit der Mietminderung kann der Mieter nun auch den Schaden selbst beseitigen und einen finanziellen Aufwendungsersatz vom Vermieter einfordern, oder auf dem Rechtsweg die Schadensbehebung einklagen. Ein Rechtsanwalt kann die Situation kompetent einschätzen und zuverlässig beraten. Haus aus Papier gefaltet mit rotem Dach
Wenn der Vermieter kündigt
Kündigung Mietvertrag Kündigt der Vermieter, ist dem Mieter mitzuteilen auf welcher Grundlage die Kündigung ausgesprochen wurde. Das Gesetz regelt mit dem § 573 BGB die ordentliche Kündigung, für eine außerordentliche Kündigung gibt es die §§ 543, 569 BGB. Der wohl häufigste Grund ist die Eigenbedarfskündigung, aber auch regelmäßig unpünktliche oder versäumte Mietzahlungen sind gerechtfertigte Gründe. Die Kündigung wegen Eigenbedarf unterliegt gewissen Bedingungen die der Vermieter beachten muss. Nicht automatisch alle Familienmitglieder erfüllen die Voraussetzung der besonderen Bindung an den Vermieter um eine Kündigung wegen Eigenbedarf zu rechtfertigen, etwa geschiedene Partner oder Cousins. Bei einer Eigenbedarfskündigung bedarf es nicht einer Notlage als Voraussetzung für die Kündigung, ausreichend sind vernünftige und nachvollziehbare Gründe. Die Fachkenntnisse eines Anwalts für Mietrechtsangelegenheiten können bei allen Mietvertragskündigungen sehr hilfreich sein.
Die Räumungsklage
Hat der Vermieter dem Mieter gekündigt und ist die Kündigung gerechtfertigt, so muss der Mieter fristgerecht ausziehen. Ein sturer Mieter kann einen Auszug jedoch durchaus verweigern und die Wohnung nicht freiwillig aufgeben. Die Räumungsklage ist der letzte mögliche Weg. Voraussetzung hierfür ist jedoch eine Nachfrist, die der Vermieter dem Mieter zu gewähren hat. Wenn auch diese Frist den Mieter nicht zum Auszug bewegen konnte, kann der Vermieter nun beim zuständigen Amtsgericht Klage einreichen. Ein dadurch erwirkter Räumungstitel ermächtigt nun den Vermieter, die Wohnung durch einen Gerichtsvollzieher räumen zu lassen. Sollten Sie mit so einer Situation konfrontiert sein, so kontaktieren Sie unverbindlich einen Anwalt für Mietrecht in Göttingen .
Die Kündigung der Mietwohnung durch den Mieter
Der Inhalt des zu kündigenden Mietvertrages sollte auf Kündigungsfristen geprüft werden ehe man ein Kündigungsschreiben verfasst. Üblicherweise wird ein Mietvertrag unbefristet geschlossen. Das heißt, es besteht die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsende oder wahlweise auch zum Quartal. Möchte man den laufenden Monat gerne in die Kündigungsfrist miteinbeziehen, so ist dies lediglich möglich, wenn die Kündigung den Vermieter während der ersten drei Tage eines Monats erreicht. Die Kündigung des Mieters kann grundlos erfolgen. Im Schreiben muss das Wort Kündigung enthalten sein und es muss vom Mieter handschriftlich unterschrieben werden. Das hat zur Folge, dass bei Wohngemeinschaften jeder der den Mietvertrag unterschrieben hat auch die Kündigung unterschreiben muss. Die Art und Weise der Kündigungsübermittlung ist wichtig und darf nicht über WhatsApp, Fax oder SMS erfolgen. Die Schriftform der Kündigung, als Brief per Post oder persönlich, ist nach wie vor zwingend. Ist es wichtig, den Empfang bestätigt zu wissen, empfiehlt sich das Einschreiben mit Rückschein oder gleich die persönliche Übergabe. Um ganz rechtssicher vorzugehen, ist bei persönlicher Übergabe auch darauf zu achten, dass der Empfang der Kündigung schriftlich quittiert wird. Dadurch kann später belegt werden, dass die Kündigung fristgerecht zugestellt wurde. In Bezug auf den Auszug eines Mieters wird jedoch nicht nur um die Kündigung an sich bzw. den Auszugszeitpunkt gestritten. Fragen über möglicherweise notwendige Renovierungsarbeiten oder Schönheitsreparaturen entstehen. Hierbei treten die unterschiedlichen Sichtweisen von Vermietern und Mietern oft deutlich zu Tage. Der Vermieter hat dann letztendlich die Mietkaution als Druckmittel auf seiner Seite. Nicht sehr bekannt ist, dass es grundsätzlich eigentlich zum Aufgabenbereich des Vermieters gehört Schönheitsreparaturen durchzuführen. Im Mietvertrag kann dies jedoch wenigstens teilweise anders vereinbart werden. Dies geschieht dann über sogenannte Kleinreparatur- oder Schönheitsreparaturklauseln. Eine Reparatur gilt jedoch, lt. diverser Grundsatzurteile, nur bis zu einem max. Betrag von 100 Euro als Kleinreparatur, höhere Rechnungsbeträge dürfen deshalb auch nicht anteilsmäßig auf den Mieter übertragen werden, da es sich nicht mehr um eine Kleinreparatur handelt. Fühlt man sich benachteiligt und findet alleine keinen Weg aus den Differenzen mit seinem Vermieter oder Mieter, so ist der Gang zum Anwalt für Mietrecht angebracht. Seine Hilfe spart Nerven und in vielen Fällen auch Geld, nämlich dann, wenn es um drohende Prozesskosten geht. Nutzen Sie durch anwaltsuche.de die kostenfreie Kontaktaufnahme zu einem Anwalt in Göttingen.
Mietwucher - unerschwingliche Mietforderungen
Mietwucher ist als § 291 im StGB erklärt. Beschrieben wird darin, dass es Wucher ist, wenn jemand, der sich in einer Zwangslage befindet, oder dem es an einem Mangel an Willensstärke oder Urteilsvermögen fehlt, von einem anderen finanziell ausgenutzt wird. Ein Vermieter hat durchaus das Recht eine Mieterhöhung zu verlangen. Eingeschränkt wird ein Vermieter jedoch sowohl zeitlich, er darf nämlich die Miete nur alle drei Jahre erhöhen, als auch bei der Erhöhung selbst, die darf nämlich höchsten 20 Prozent betragen. Ebenfalls hat sich der Vermieter bei seinen Mietforderungen an die ortsübliche Vergleichsmiete zu halten. Übersteigt die Kaltmiete die örtliche Durchschnittsmiete um 20 % so spricht man von einer Mietüberhöhung. Ist der Mietspiegel im betroffenen Wohngebiet mindesten 50 % unter der veranschlagten Miete, so darf man Mietwucher vermuten. Um den Tatbestand des Mietwuchers zu erfüllen, ist jedoch nicht nur die überteuerte Miete ausreichend, es muss zusätzlich die Unerfahrenheit des Mieters oder eine Zwangslage ausgenützt worden sein. Diese Beweise herbeizuschaffen ist oft sehr schwierig. Ein nahezu bahnbrechender Lichtblick gegen das Treiben von Miethaien bietet ein Urteil des Landgericht Hamburg nach insgesamt fünf Jahren Streit. Das örtliche Jobcenter hatte hohe Mieten für schlechte Wohnungen bezahlt, in denen Hartz-IV-Empfänger lebten. Das Job-Center klagte und bekam Recht. Die Firma, welche die feuchten, schimmeligen Wohnungen vermietete, musste an die Behörde über 52.000 Euro zurückzahlen, zudem auch ab Juni 2010 Zinsen. Außerdem mussten die Mieten den Umgebungsmieten angeglichen werden. In eine Zwangslage geratene Menschen sind somit künftig vielleicht besser vor Mietwucher geschützt. Menschen in Zwangslagen werden leider schnell Opfer von rücksichtslosen Profitmachern. Die Betroffenen wehren sich oft nicht, da sie sich durch ihre geleistete Unterschrift in einer ausweglosen Situation wähnen. Vertrauen Sie sich einem Anwalt für Mietrecht an und lassen Sie ihn prüfen ob und welcher Weg aus Ihrer Notsituation möglich ist. Wenn das Gericht beschließt, dass es sich um Mietwucher handelt, sind Sie alle Verpflichtungen los und der Vertrag ist nichtig. Der Vermieter wird auf Ihr Anliegen sich bereitwilliger reagieren wenn Sie sich im vornherein anwaltlichen Rat geholt haben. Nur ein ausgewiesener Kenner der Rechtslage ist in der Lage zu beurteilen ob es sich bei den aufgetretenen Mängel tatsächlich um einen, den Mietzins reduzierenden Sachverhalt handelt. Hier ist also Vorsicht und anwaltlicher Rat gefragt. Welche Fristsetzung dabei zu wählen ist, ist vom Einzelfall abhängig.