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Rechtsanwalt · Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Königstraße 22, 70173 Stuttgart
Nonnenmacher & Drotleff Fachanwaltskanzlei
Rechtsanwalt · Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht · Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Kiehnlestraße 14, 75172 Pforzheim
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Hilfe von Fachmann beim Mietvertrag
Symbolbild Haus Wohnraum kann in der heutigen Zeit leicht knapp werden. Bietet sich dann die Gelegenheit, greift man auch einmal unüberlegt zu. Mit kühlem Kopf hätte man nicht so leichtfertig unterschrieben. Deswegen ist es wichtig in Ruhe zu entscheiden und sich ausreichend Zeit zu lassen. Ein sicherer und fachlich versierter Ansprechpartner bei Fragen das Mietrecht betreffend ist immer ein Anwalt für Mietrecht. Gerade bei der Vereinbarung über pauschal abgerechnete Nebenkosten sollte der Mieter vorsichtig sein.
Die notwendige Wohnungsgeberbestätigung
Durch eine Vermieterbescheinigung soll der Einzug des neuen Mieters beim Meldeamt nachgewiesen werden. Übermittelt er die Daten nicht innerhalb einer Frist von zwei Wochen muss er mit einem Bußgeld bis 1000 Euro rechnen. Auch bei einer Untervermietung, oder dem Einzug selbst naher Verwandter, ist hierauf unbedingt zu achten. In der Meldepflicht steht dann jedoch nicht der Wohnungseigentümer sondern der Mieter der untervermietet. Abzumelden ist ein Mieter in der Regel nicht, es sei denn, er zöge z.B. ins Ausland.
WEG-Reform was ist neu?
Das neue Wohneigentumsrecht tritt zum 01.12.2020 in Kraft. Ein kurzer Überblick über die Änderungen des Reformgesetzes. Die Einladefrist für Eigentümerversammlungen hat sich von zwei auf drei Wochen erhöht. Versendet werden dürfen die Einladungen ab nun auch elektronisch per e-mail. Wichtig ist, dass eine Beschlussfassung nun auch möglich ist, wenn weniger als 50 % Miteigentumsanteile auf der Eigentümerversammlung vertreten sind. Ein weiteres Novum ist die Möglichkeit der Online-Eigentümerversammlung, die es auch ortsfernen Eigentümern ermöglicht teilzunehmen. Für Umlaufbeschlüsse gibt es ebenfalls Vereinfachungen. Die Änderung erlaubt in Zukunft hierfür eine Stimmabgabe per mail, Fax und auch WhatsApp. Nichts geändert hat sich an der 100 % Zustimmung. Eigentümer haben nun auch durch § 18 WoEigG das Recht, Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu nehmen. Die einfache Mehrheit genügt in Zukunft, wenn baulichen Veränderungen zugestimmt werden muss. Eine weitere Neuerung ist die Möglichkeit „privilegierte bauliche Veränderungen“ umsetzen zu dürfen, die Kosten sind jedoch selbst zu tragen. Die WEG kann nun z.B. Dinge wie den Einbau von Ladestationen für E-Autos, Einbruchschutz, Telekommunikationsanschluss etc. nicht mehr untersagen. Ferner können Freiflächen zu Sondereigentum erklärt werden anstelle des bisher möglichen Sondernutzungsrechtes. Wenden Sie sich an einen Anwalt, wenn Sie detaillierte Fragen zur WEG Reform haben.
Die Nebenkostenabrechnung
Familie kniet auf Sofa Im Mietvertrag wird geregelt, ob Nebenkosten zusätzlich zum Mietzins fällig werden. Im Mietvertrag kann auch vereinbart werden, dass die Nebenkosten pauschal abgerechnet werden. Eine genaue Auflistung ist dann nicht mehr nötig. Beim vereinbarten Mietbetrag handelt es sich dann um eine Inklusivmiete. Bei einem sehr viel üblicheren Mietvertrag, mit der Vereinbarung über die Nebenkostenabrechnung, muss dem Mieter eine Abrechnung über die Nebenkosten innerhalb von 12 Monaten zugestellt werden. Lässt der Vermieter diese Frist verstreichen, so verfallen seine Ansprüche dem Mieter gegenüber. Der Anspruch des Mieters für zu viel bezahlte Nebenkosten hingegen erlischt nicht. Vermieter müssen die Nebenkostenabrechnung verständlich erstellen. In den in der Betriebskostenabrechnung aufgeführten Nebenkosten, müssen die Gebäude- sowie die Wohnungskosten klar aufgeschlüsselt enthalten sein. Ebenfalls sind bereits geleistete Nebenkostenvorauszahlungen durch den Mieter aufzuführen.
Was sind umlagefähige Nebenkosten?
Personalkosten für Hausmeister, Putzfirma oder den Schornsteinfeger sind klassische, umlagefähige Nebenkosten, ebenso Kosten für den Empfang von Fernsehsendungen und natürlich Energie- oder Verbrauchskosten. Erbpachtzinsen jedoch fallen nicht unter die Betriebskosten, ebenso wenig die Installation von Feuerlöschern, deren Wartungskosten hingegen sind dann schon wieder umlagefähig! Frau ärgert sich am Telefon wegen Mietangelegenheit
Mietminderung
Während der Vermietung einer Immobilie kann es durchaus zu Differenzen kommen. Nicht nur das Verhältnis zum Eigentümer kann angespannt sein, auch Schwierigkeiten mit der Nachbarschaft sind möglich. Ab wann ist eine Mietminderung gerechtfertigt? Ein Mangel an einer Mietsache liegt immer dann vor, wenn der Zustand der Mietwohnung nicht so ist, wie im Mietvertrag festgelegt. Wer Schimmelflecken in seiner Wohnung entdeckt, sollte den Schaden dokumentieren um eine eventuelle Mietminderung durchsetzen zu können. Sogenannte unerhebliche Einschränkungen, wie etwa eine defekte Lampe im Gemeinschaftsflur, führen allerdings nicht zu einer Mietminderung. Nicht eingefordert werden können auch Schäden, für die der Mieter selbst verantwortlich ist, wie z.B. Schimmelbefall durch falsches Lüftungsverhalten. Ist eine Mietminderung tatsächlich berechtigt, stellt sich die Frage um wie viel sie gemindert werden kann. Tatsächlich hängt die jeweilige Minderung vom Einzelfall und der jeweiligen Beeinträchtigung ab. Der erste Schritt ist jedoch nicht die Mietminderung, sondern der Kontakt zum Vermieter um ihn über den Mietmangel zu informieren, denn diesem muss die Möglichkeit gegeben werden, den Schaden zu beheben. Nur wenn er nach Kenntnisnahme des Mängels nichts zu dessen Behebung unternimmt, kann über eine Mietminderung als mögliche Konsequenz nachgedacht werden. Mögliche Alternativen zur Mietminderung wären, der Rechtsweg durch eine Klage um die Mängelbeseitigung durchzusetzen, oder aber selbst den Mangel als sogenannte Ersatzvornahme auf Rechnung des Vermieters zu beseitigen. Ein Rechtsanwalt kann die Situation kompetent einschätzen und zuverlässig beraten. Papierhäuser und Münzen
Kündigung durch den Vermieter
Kündigung Mietvertrag Auch der Vermieter kann die Kündigung aussprechen, er muss sie aber begründen können. Die Kündigung durch den Vermieter ist im Gesetz durch § 573 BGB und den §§ 543 und 569 BGB geregelt. Anerkannte Gründe können neben der bekannten Eigenbedarfskündigung auch unregelmäßige Mietzahlungen sein, oder der Mieter kommt seiner Sorgfaltspflicht nicht nach. Der Vermieter muss bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf einige Dinge berücksichtigen. Der Eigenbedarf erstreckt sich neben dem Vermieter selbst, auch auf nahe Familienangehörige und Haushaltsangehörige, geschiedene Eheleute oder deren Kinder fallen hier nicht darunter. Auch wenn für eine Eigenbedarfskündigung keine Notlage Voraussetzung ist, so hat der Vermieter doch sicherzustellen, dass es keine freie Alternativwohnung gegeben hätte, die für seine Mietzwecke genauso passend gewesen wäre. Die Fachkenntnisse eines Anwalts für Mietrechtsangelegenheiten können bei allen Mietvertragskündigungen sehr hilfreich sein.
Wann darf man eine Räumungsklage anstreben?
Wurde dem Mieter begründet gekündigt, so endet das Mietverhältnis fristgerecht und der Mieter zieht aus. Immer wieder geschieht es jedoch, dass sich ein Mieter weigert auszuziehen. Der einzig mögliche Weg, den Mieter zum Auszug aus der Immobilie zu bewegen, ist nun die Räumungsklage. Zuvor muss dem Mieter vom Vermieter jedoch noch eine zweite Frist für seinen Auszug gesetzt werden Lässt der Mieter diese Frist nun ebenfalls ungenützt verstreichen, kann der Vermieter Klage einreichen. Ein dadurch erwirkter Räumungstitel ermächtigt nun den Vermieter, die Wohnung durch einen Gerichtsvollzieher räumen zu lassen. Die Kontaktaufnahme mit einem Anwalt für Mietrecht in Altdorf Kreis Böblingen über anwaltssuche.de, bei jedweden Problemen das Mietrecht betreffend, ist unverbindlich und kostenfrei.
Die Kündigung der Mietwohnung durch den Mieter
Vor der schriftlichen Kündigung seines Mietvertrages sollte der Mieter den Vertrag noch einmal gründlich gelesen haben und die Kündigungsfristen kennen. Häufig läuft ein Mietervertrag unbefristet. Das heißt, es besteht die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsende oder wahlweise auch zum Quartal. Möchte man den laufenden Monat gerne in die Kündigungsfrist miteinbeziehen, so ist dies lediglich möglich, wenn die Kündigung den Vermieter während der ersten drei Tage eines Monats erreicht. Die Kündigung des Mieters kann grundlos erfolgen. Lediglich das Wort „Kündigung“ ist im Kündigungsschreiben unerlässlich, ebenso die handschriftliche Unterschrift des Mieters. Für Wohngemeinschaften gilt hier: Jeder, dessen Unterschrift im Mietvertrag steht, muss auch das Kündigungsschreiben unterschreiben um es wirksam zu machen. Zu beachten ist außerdem die Art und Weise der Übermittlung, denn eine Kündigung per Fax, Mail oder gar SMS ist nicht rechtens. Es gilt die schriftliche Form als Brief, persönlich oder per Post überbracht. Um ganz sicherzustellen, dass der Vermieter das Schreiben erhalten hat, empfiehlt sich die persönliche Übergabe oder das Einschreiben mit Rückschein. Bei der Übergabe ist es dann wiederum wichtig, sich den Erhalt des Kündigungsschreibens schriftlich bestätigen zu lassen. Dadurch kann später belegt werden, dass die Kündigung fristgerecht zugestellt wurde. In Bezug auf den Auszug eines Mieters wird jedoch nicht nur um die Kündigung an sich bzw. den Auszugszeitpunkt gestritten. Fragen über möglicherweise notwendige Renovierungsarbeiten oder Schönheitsreparaturen entstehen. Hierbei treten die unterschiedlichen Sichtweisen von Vermietern und Mietern oft deutlich zu Tage. Dem Mieter stellt sich zusätzlich die Frage ob er ohne Reparaturen seine Mietkaution zurückbekommt. Im Normalfall gehören Schönheitsreparaturen in den Aufgabenbereich des Vermieters. Jedoch kann, und in den meisten Fällen wird das so sein, im Mietvertrag etwas anderes vereinbart werden. So können Kleinreparaturklauseln oder Schönheitsreparaturklauseln im Vertrag vereinbart werden. Damit kann der Mieter verpflichtet werden, Kleinreparaturen bis zu max. 100 Euro pro Rechnungsbetrag zu tragen. Es empfiehlt sich der Gang zu einem im Mietrecht versierten Rechtsanwalt, wenn man sich vom Vermieter mit deutlich mehr und höheren Beträgen konfrontiert sieht. Die Kosten für seine Beratung und Begleitung liegen in vielen Fällen weit unter den drohenden Prozesskosten – vom Ärger, den Sie sich sparen mal ganz abgesehen. Nutzen Sie durch anwaltsuche.de die kostenfreie Kontaktaufnahme zu einem Anwalt in Altdorf Kreis Böblingen.
Mietwucher – zu hohe Miete
Im StGB unter §291 finden sich die relevanten Stellen zum Mietwucher. Wucher umfasst demnach alles, was das finanzielle Ausnützen einer Person bedeutet, die, durch z.B. eine Notlage, oder auch nur durch Unerfahrenheit, im Nachteil ist. Grundsätzlich darf ein Vermieter eine Mieterhöhung durchaus durchführen. Dabei hat sich der Vermieter an die Kappungsgrenze von 20 %, in manchen Städten sogar nur 15 % zu halten und es ist ihm lediglich eine Erhöhung alle drei Jahre gestattet. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein weiteres Kriterium an das sich ein Vermieter mit seiner Mietforderung zu halten hat. Eine Mietpreisüberhöhung ist dann erreicht, wenn die geforderte Kaltmiete des Vermieters 20 % des örtlichen Mietspiegels übersteigt. Wird der aktuelle Mietpreisspiegel des betroffenen Wohngebietes um mehr als 50 % überschritten, so spricht man von Mietwucher. Um den Tatbestand des Mietwuchers zu erfüllen, ist jedoch nicht nur die überteuerte Miete ausreichend, es muss zusätzlich die Unerfahrenheit des Mieters oder eine Zwangslage ausgenützt worden sein. Diesen Umstand zu belegen fällt allerdings nicht leicht. Dass es trotzdem möglich ist gegen Mietwucher vorzugehen, belegt ein Urteil des Hamburger Landgerichts nach fünfjährigem Rechtsstreit. Hartz-IV Empfänger wurden hier in mangelhaften Wohnungen untergebracht, die überteuerte Miete bezahlte das Job-Center Hamburg. Das Landgericht Hamburg gab der eingereichten Klage des Job-Centers Recht. Nach der Rechtsprechung musste der Vermieter dem Job-Center 52.000 Euro zurücküberweisen inklusive der Zinsen. Die Mieten waren entsprechend den vergleichsüblichen Mieten anzupassen. Nicht zuletzt werden so auch Asylbewerber geschützt vor ähnlichen ausbeuterischen Notlagen. Menschen in Zwangslagen werden leider schnell Opfer von rücksichtslosen Profitmachern. Die Betroffenen wehren sich oft nicht, da sie sich durch ihre geleistete Unterschrift in einer ausweglosen Situation wähnen. Vertrauen Sie sich einem Anwalt für Mietrecht an und lassen Sie ihn prüfen ob und welcher Weg aus Ihrer Notsituation möglich ist. Wird Mietwucher vor Gericht als solcher anerkannt, sind ausnahmslos alle diesbezüglichen Vereinbarungen nichtig, egal was unterschrieben wurde. Hier kann eine Rechtsanwalt die richtige Antworten geben und Ihnen den richtigen Rat für eine Entscheidung geben. Minimieren Sie das Risiko für sich durch den Rat eines versierten Anwaltes oder einer Anwältin. Die korrekte Vorgehensweise um die Minderung der Miete durchzusetzen wird Ihnen dabei genannt. Der Vermieter muss innerhalb einer Frist die Gelegenheit bekommen den Mangel zu bekommen.