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Haus geschützt von zwei Händen Der Wohnungsmarkt ist vielerorts hart umkämpft. Wer dann die Möglichkeit hat eine Wohnung zu mieten, trifft schnell eine überhastete Entscheidung. Mit kühlem Kopf hätte man nicht so leichtfertig unterschrieben. Deswegen ist es wichtig in Ruhe zu entscheiden und sich ausreichend Zeit zu lassen. Der Rat eines fachlich versierten Anwaltes ist zusätzlich eine wertvolle Hilfe. Dies gilt gerade auch bei einer Pauschalabrechnung der Nebenkosten ohne detaillierter Aufgliederung.
Wichtig – die Wohnungsgeberbestätigung
Der Vermieter hat die Pflicht dem Einwohnermeldeamt seinen neuen Mieter durch eine Vermieterbescheinigung anzuzeigen. Die Datenübermittlung hat innerhalb von zwei Wochen zu erfolgen, ein Versäumnis gilt als Ordnungswidrigkeit und wird mit Bußgeld bis 1000 Euro geahndet. Auch bei einer Untervermietung, oder dem Einzug selbst naher Verwandter, ist hierauf unbedingt zu achten. In der Meldepflicht steht dann jedoch nicht der Wohnungseigentümer sondern der Mieter der untervermietet. Der Auszug eines Mieters/Untermieters ist hingegen in der Regel nicht meldepflichtig.
WEG-Reform in Kraft
Neue Regelungen ergänzen das Wohneigentumsrecht seit 01.12.2020. Hier ein kleiner Überblick über die wichtigsten Änderungen. Verwalter müssen nun drei, statt der bisher üblichen zwei Wochen, früher zur Eigentümerversammlungen einladen. Es ist nun erlaubt, die Einladung auch per e-mail zu versenden. War bisher eine Beschlussfassung nur möglich, wenn mindestens 50 % Miteigentumsanteile vertreten waren, so wurde diese Grenze nun gekippt, Beschlussfassungen sind nun, von dieser Grenze unabhängig, möglich. Ein weiteres Novum ist die Möglichkeit der Online-Eigentümerversammlung, die es auch ortsfernen Eigentümern ermöglicht teilzunehmen. Erleichterung gibt es auch bei Umlaufbeschlüssen. Auch sie sind nun per e-mail und sogar auch als WhatsApp erlaubt und ersetzen somit die Unterschriftenzettel. Unverändert bleibt jedoch die Notwendigkeit der 100 % Zustimmung. Durch § 18 WoEigG haben Eigentümer fortan das Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen. Für bauliche Veränderungen gilt ab sofort der einfache Mehrheitsbeschluss. Es gibt nun auch die Möglichkeit sogenannte „privilegierte bauliche Veränderungen“ durchführen zu dürfen, wenn auch auf eigene Kosten. Wer sich also bisher nicht durchsetzen konnte mit Maßnahmen für Barrierefreiheit, Einbruchschutz, oder z.B. auch einer Ladestation für E-Autos, hat nun die Möglichkeit dazu. Freiflächen, die bisher nur als Sondernutzungsrecht eingetragen waren, können nun zu Sondereigentum erklärt werden. Auskunft bei Fragen zur neuen WEG Reform kann ein Anwalt für Mietrecht geben.
Nebenkostenabrechnung: Tipps zur Nebenkostennachzahlung
Familie kniet auf Sofa Neben dem Mietpreis muss vertraglich auf die Erhebung von Nebenkosten eingegangen werden, ansonsten hat der Vermieter die Nebenkosten alleine zu tragen. Sind sich die Vertragspartner einig, so können die Nebenkosten auch über einen fixen Betrag, einer Pauschale, abgegolten werden. Dies erspart eine ausführliche Auflistung der angefallenen Nebenkosten. Beim vereinbarten Mietbetrag handelt es sich dann um eine Inklusivmiete. Wurde, wie meist üblich, eine Vereinbarung über die Nebenkosten im Vertrag getroffen, hat der Mieter das Recht, bis zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums eine Abrechnung zu erhalten. Lässt der Vermieter diese Frist verstreichen, so verfallen seine Ansprüche dem Mieter gegenüber. Das Recht des Mieters jedoch, auf die Rückzahlung eines Guthabens für zu viel vorab entrichteter Kosten, verfällt nicht. Der Vermieter ist dazu verpflichtet die Nebenkostenabrechnung so zu gestalten, dass sie verstanden werden kann. Die Aufschlüsselung der Kosten für die einzelnen Wohneinheiten, muss für den Mieter, mit Hilfe eines Verteilerschlüssels, in der Betriebskostenabrechnung dargestellt sein. Ebenfalls sind bereits geleistete Nebenkostenvorauszahlungen durch den Mieter aufzuführen.
Welche Kosten kann man an den Mieter weiterreichen?
Kosten für den Aufzug zählen zu den umlagefähigen Nebenkosten, auch die Beleuchtung von Tiefgarage, Treppenhaus und Außenanlage, oder die Kosten der Wasserversorgung wie Wasserverbrauch, Grundgebühren, Wasserzähler, Eichungskosten, Entwässerung, Heizung etc. Muss eine Zwischenstandabrechnung wegen Mieterwechsel angefertigt werden, so ist diese ebenso wenig umlagefähig wie auch die Anschaffung von Gartengeräten, oder die möglicherweise notwendig gewordene Fällung morscher Bäume. sorgenvolles Gesicht eines Mieters
Das sollten Sie zur Mietminderung wissen.
Schnell kann es auch bei einem bisher harmonischen Mietverhältnis zu Differenzen kommen. So kann es z.B. zu Nachbarschaftsstreitigkeiten führen, wenn sich die Parteien gegenseitig gestört oder nicht verstanden fühlen. Ab wann ist eine Mietminderung möglich? Ein Mietmangel ist immer dann gegeben, wenn die Wohnung nicht mehr im vertraglich vereinbarten Umfang genutzt werden kann. Wenn z.B. ein Wasserschaden, oder ein starker Schimmelbefall die Wohnung unbewohnbar macht. Einschränkend gilt aber lt. § 536 BGB „Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln“, dass „eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit außer Betracht bleibt“. Ist der Mieter selbst für die Entstehung eines Schadens verantwortlich so kann er damit keine Mietminderung begründen. Um wie viel Prozent eine Miete gemindert werden darf, muss individuell geklärt werden. Je nach Beeinträchtigung sind 100% bei völliger Unbewohnbarkeit der Wohnung, zum Beispiel nach einem Küchenbrand, bis zu 1% bei extremer Verkalkung der Toilette möglich. Zuvor muss jedoch dem Vermieter mit angemessener Fristsetzung die Möglichkeit gegeben werden, den Mangel zu heben. Eine Mietminderung ist nur dann gerechtfertigt, wenn der Vermieter sich nach erfolgter Anzeige und Fristsetzung zur Mängelbehebung nicht bemüht ist den Mängel zu beseitigen. Mögliche Alternativen zur Mietminderung wären, der Rechtsweg durch eine Klage um die Mängelbeseitigung durchzusetzen, oder aber selbst den Mangel als sogenannte Ersatzvornahme auf Rechnung des Vermieters zu beseitigen. Die jeweils beste Vorgehensweise kann ein Anwalt für Mietrecht erklären. Konzeptbild gefaltete Häuser
Der Vermieter kündigt den Mietvertrag
Kündigung Mietvertrag Kündigt der Vermieter, ist dem Mieter mitzuteilen auf welcher Grundlage die Kündigung ausgesprochen wurde. Das Gesetz regelt mit dem § 573 BGB die ordentliche Kündigung, für eine außerordentliche Kündigung gibt es die §§ 543, 569 BGB. Mögliche Gründe des Vermieters wären etwa die Verletzung der Sorgfaltspflicht des Mieters, eine schlechte Zahlungsmoral, oder die bekannte Kündigung wegen Eigenbedarfs. Der Vermieter muss bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf einige Dinge berücksichtigen. Die Voraussetzungen für Eigenbedarf erfüllen Familienmitglieder und Hausangehörige wie Pflegekinder oder Pflegepersonal, bei Verwandten wie Onkel oder Tanten wird hingegen meist ein Nachweis der besonderen Bindung zum Vermieter eingefordert. Bei einer Eigenbedarfskündigung bedarf es nicht einer Notlage als Voraussetzung für die Kündigung, ausreichend sind vernünftige und nachvollziehbare Gründe. Ist man sich nicht sicher ob eine Kündigung wegen Eigenbedarf rechtens ist, holt man sich am sichersten den Rat eines Anwalts für Mietrecht.
Die Räumungsklage
Hat der Vermieter dem Mieter gekündigt und ist die Kündigung gerechtfertigt, so muss der Mieter fristgerecht ausziehen. Ein sturer Mieter kann einen Auszug jedoch durchaus verweigern und die Wohnung nicht freiwillig aufgeben. Die Räumungsklage ist der letzte mögliche Weg. Dem Mieter muss jedoch zuerst noch einmal eine letzte Chance in Form einer Nachfrist gesetzt werden. Lässt der Mieter diese Frist nun ebenfalls ungenützt verstreichen, kann der Vermieter Klage einreichen. Ein Gerichtsvollzieher wird dann ermächtigt die Wohnung räumen zu lassen. Die Kontaktaufnahme mit einem Anwalt für Mietrecht in Bad Salzuflen über anwaltssuche.de, bei jedweden Problemen das Mietrecht betreffend, ist unverbindlich und kostenfrei.
Die Kündigung der Mietwohnung durch den Mieter
Der Inhalt des zu kündigenden Mietvertrages sollte auf Kündigungsfristen geprüft werden ehe man ein Kündigungsschreiben verfasst. Üblicherweise wird ein Mietvertrag unbefristet geschlossen. Das heißt, es besteht die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsende oder wahlweise auch zum Quartal. Man kann auch den laufenden Monat mit in die Kündigungsfrist mit einrechnen, sofern die Kündigung der Hausverwaltung bzw. dem Vermieter innerhalb der ersten drei Kalendertage vorliegt. Die Kündigung des Mieters kann grundlos erfolgen. Im Schreiben muss das Wort Kündigung enthalten sein und es muss vom Mieter handschriftlich unterschrieben werden. Sollten Sie als Wohngemeinschaft den Mietvertrag kündigen, müssen alle Unterzeichner des ursprünglichen Mietvertrages auch die Kündigung unterzeichnen. Die Art und Weise der Kündigungsübermittlung ist wichtig und darf nicht über WhatsApp, Fax oder SMS erfolgen. Es muss nach wie vor schriftlich per Post, oder durch persönliche Übergabe des Schreibens, gekündigt werden. Um sicherzugehen übergibt man das Kündigungsschreiben entweder persönlich, oder man gibt es als Einschreiben mit Rückschein auf. Überdies empfiehlt sich bei persönlicher Übergabe eine schriftliche Bestätigung des Empfangs einzufordern. Dies ist dann besonders wichtig, wenn man nicht riskieren möchte, dass sich die Kündigungsfrist verlängert. Es gibt jedoch weitaus mehr Gründe, die bei Kündigung das Mietverhältnis zwischen Mieter und Vermieter verdrießen können. Auch Fragen über die Verantwortlichkeit bei notwendigen Reparaturen tauchen auf und wer entscheidet ob sie wirklich notwendig sind? Oftmals sind sich beide Seiten nicht in allen Punkten einig. Dem Mieter stellt sich zusätzlich die Frage ob er ohne Reparaturen seine Mietkaution zurückbekommt. Regulär ist zwar ursprünglich der Vermieter zuständig für Schönheitsreparaturen. Im Mietvertrag kann dies jedoch wenigstens teilweise anders vereinbart werden. Dies geschieht dann über sogenannte Kleinreparatur- oder Schönheitsreparaturklauseln. Damit kann der Mieter verpflichtet werden, Kleinreparaturen bis zu max. 100 Euro pro Rechnungsbetrag zu tragen. Es empfiehlt sich der Gang zu einem im Mietrecht versierten Rechtsanwalt, wenn man sich vom Vermieter mit deutlich mehr und höheren Beträgen konfrontiert sieht. Dabei erspart man sich eine Menge Scherereien und auch möglicherweise drohende Prozesskosten. Die Kontaktaufnahme zu einem Anwalt in Bad Salzuflen über anwaltssuche.de ist unverbindlich und kostenfrei.
Mietwucher
Der Paragraph 291 Strafgesetzbuch beschäftigt sich mit dem Umstand des Wuchers. Dort steht sinngemäß, dass Wucher vorliegt, wenn eine Zwangslage, die Unerfahrenheit, ein Mangel an Urteilsvermögen, oder die Willensschwäche eines anderen ausgenutzt wird, um sich eigene Vermögensvorteile zu verschaffen. Prinzipiell darf ein Vermieter natürlich eine Mieterhöhung festlegen. Der Vermieter muss sich dabei allerdings an die Kappungsgrenze (maximale Mieterhöhung) von max. 20 % halten und zusätzlich höchstens alle drei Jahre eine Erhöhung festlegen. Selbstverständlich muss sich die Miete an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Weiterhin bietet die Vergleichsmiete bei einer vermuteten Mietpreisüberhöhung eine Leitlinie, denn die geforderte Kaltmiete darf nicht 20 % über der ortsüblichen Miete liegen. Erst wenn die Miete für eine Wohnung bei über 50 Prozent gegenüber vergleichbarer Mieten im Stadtbezirk liegt, dann ist von Mietwucher auszugehen. Um den Tatbestand des Mietwuchers zu erfüllen, ist jedoch nicht nur die überteuerte Miete ausreichend, es muss zusätzlich die Unerfahrenheit des Mieters oder eine Zwangslage ausgenützt worden sein. Diese Beweise herbeizuschaffen ist oft sehr schwierig. Dass es trotzdem möglich ist gegen Mietwucher vorzugehen, belegt ein Urteil des Hamburger Landgerichts nach fünfjährigem Rechtsstreit. Im vorliegenden Fall, wurden vom Job-Center Hamburg überhöhte Mieten für Wohnungen von Hartz-IV-Empfängern bezahlt. Das Job-Center klagte und bekam Recht. Die Miete wurde neu berechnet, der zu viel bezahlte Betrag von 52.000 Euro musste zuzüglich Zinsen zurückerstattet werden. Die Mieten waren auf ein vergleichsübliches Niveau anzupassen (LG Hamburg, Urteil vom 31.05.2016, 316 S 81/15). Dies stärkt die Position vieler auf Hilfe Angewiesener. Leider führt die Profitgier mancher Menschen dazu, dass sie das Schicksal ihrer Opfer ignorieren. Oft fällt es den Betroffenen im Nachhinein schwer nachzuvollziehen warum sie den für sie nachteiligen Vertrag überhaupt eingegangen sind. Das Vertrauen in einen Anwalt für Mietrecht zu setzen wäre hier ein wichtiger erster Schritt aus einer Notsituation. Vertrauen Sie dem Gesetz! Erkennt das Gericht auf Mietwucher an, sind Sie alle Vereinbarungen auf einen Schlag los. Machen Sie sich kundig bei ein Anwalt oder einer Anwältin ob in Ihrem Fall die Miete zu mindern ist. Ein Rechtsanwalt mit Tätigkeitsschwerpunkt im Mietrecht beschäftigt sich regelmäßig mit der Frage, ob der vom Mieter aufgeführte Mangel ein Grund zur Mietminderung ist und kennt die entsprechende Rechtsprechung und Gesetzeslage. Wann ein nicht unerheblicher Mangel vorliegt und wie die Vorgehensweise im Einzellfall aussieht nennt Ihnen ein Anwalt für Mietrechtsangelegenheiten. Ein Rechtsanwalt weiß, welche Frist im Einzelfall angemessen ist.