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Oberer, Janning, Rickes, Raabe
Rechtsanwalt
Mehringdamm 50, 10961 Berlin
Rechtsanwältin · Fachanwältin für Sozialrecht · Fachanwältin für Familienrecht
Frankfurter Allee 40, 10247 Berlin
Mietvertrag - Beratung durch einen Anwalt
Konzeptbild Haus Schlüssel Der Markt für vermieteten Wohnraum ist mitunter stark umkämpft. Hat man schließlich eine passende Wohnung gefunden, ist die Zusage oft zu unüberlegt. Hierbei kann es leicht vorkommen, dass man sich auf Modalitäten einlässt, die bei genauerem Hinsehen nicht akzeptabel sind. Von einer Unterschrift unter den Mietvertrag, ohne ihn vorher gelesen zu haben, ist also generell abzuraten. Die Meinung eines Anwaltes für Mietrecht einzuholen ist im Zweifelsfalle klar die bessere Option. Besonders aufmerksam sollte man auch bei Mietverträgen sein, die eine automatische Steigerung der Miete vorsehen, so genannte Staffelmietverträge.
Wohnungsgeberbestätigung
Der Vermieter muss anhand einer Vermieterbescheinigung dem Einwohnermeldeamt den Mieterwechsel anzeigen. Die Datenübermittlung hat innerhalb von zwei Wochen zu erfolgen, ein Versäumnis gilt als Ordnungswidrigkeit und wird mit Bußgeld bis 1000 Euro geahndet. Auch bei einer Untervermietung, oder dem Einzug selbst naher Verwandter, ist hierauf unbedingt zu achten. In diesem Fall hat der Mieter seinen Untermieter anzumelden. Anders beim Auszug eines Mieters, hier ist der Auszug nur in wenigen Situationen zu melden, so z.B. wenn der Mieter ins Ausland zieht.
WEG-Reform
Seit dem 01. Dezember 2020 gibt es neue Regelungen für das Wohneigentumsrecht. Hier sollen einige wichtige Ergänzungen kurz erwähnt werden. Die Einladefrist zur Eigentümerversammlung hat nun drei Wochen vorher, anstelle der bisher üblichen zwei Wochen, zu erfolgen. Die Einladungen dürfen nun auch per e-mail verschickt werden. Die Begrenzung für eine Beschlussfassung wurde aufgehoben, es ist nun auch bei unter 50 % vertretener Miteigentumsanteile möglich einen Beschluss zu fassen. Künftig sind auch Online-Eigentümerversammlungen möglich und machen bei einer reinen Online-Veranstaltung sogar eine Kostenersparnis aus, da keine Räumlichkeiten und Anreisekosten mehr entstehen. Erleichterung gibt es auch bei Umlaufbeschlüssen. Es ist nun erlaubt per mail, Fax oder sogar WhatsApp abzustimmen. Unverändert bleibt jedoch die Notwendigkeit der 100 % Zustimmung. Eigentümer haben nun auch durch § 18 WoEigG das Recht, Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu nehmen. Bauliche Veränderungen an einer Wohneinheit benötigen nur noch eine einfache Mehrheit. Eine weitere Neuerung ist die Möglichkeit „privilegierte bauliche Veränderungen“ umsetzen zu dürfen, die Kosten sind jedoch selbst zu tragen. Wer sich also bisher nicht durchsetzen konnte mit Maßnahmen für Barrierefreiheit, Einbruchschutz, oder z.B. auch einer Ladestation für E-Autos, hat nun die Möglichkeit dazu. War bisher für die Gartenfläche einer EG-Wohnung nur die Eintragung eines Sondernutzungsrechtes erlaubt, so kann dieser durch die Neuregelungen zu Sondereigentum erklärt werden. Wenden Sie sich an einen Anwalt, wenn Sie detaillierte Fragen zur WEG Reform haben.
Die Nebenkostenabrechnung
Familie kniet auf Sofa Im Mietvertrag muss eine Vereinbarung über die Nebenkosten stehen, möchte der Vermieter die umlegbaren Nebenkosten an den Mieter weitergeben. Die Nebenkosten müssen nicht unbedingt detailiert aufgeschlüsselt werden, es gibt auch die Möglichkeit sich auf einen Pauschalbetrag zu einigen. Dies erspart eine ausführliche Auflistung der angefallenen Nebenkosten. Diese Art der Miete nennt man dann Brutto- oder Inklusiv-Miete. In § 556 Abs. 3 BGB ist die Frist für die Erstellung einer Nebenkostenabrechnung geregelt. Versäumt der Vermieter diese Frist, so verfallen seine Ansprüche an den Mieter. Das Recht des Mieters jedoch, auf die Rückzahlung eines Guthabens für zu viel vorab entrichteter Kosten, verfällt nicht. Außerdem hat ein Mieter das Recht auf eine übersichtlich gestaltete Nebenkostenaufstellung. Mit Hilfe eines Verteilerschlüssels in der Betriebskostenabrechnung müssen die entstandenen Kosten für den Mieter klar erkennbar sein. Auch die Vorauszahlungen müssen in korrekter Höhe enthalten sein und berücksichtigt werden.
Welche Kosten können nun auf den Mieter umgelegt werden?
Hierzu zählen Personalkosten wie zum Beispiel der Hausmeister oder die Putzfirma für Treppenhausreinigung, ebenso natürlich auch die Aufwendungen für Heizung und warmes Wasser. Nicht umlegbar sind Reparaturkosten, Verwaltungskosten oder eine komplette Neuanlage eines Gartens zum Beispiel. sorgenvolles Gesicht eines Mieters
Das Thema Mietminderung
Schnell kann es auch bei einem bisher harmonischen Mietverhältnis zu Differenzen kommen. Nicht nur das Verhältnis zum Eigentümer kann angespannt sein, auch Schwierigkeiten mit der Nachbarschaft sind möglich. Wie schlimm muss eine Situation sein um eine Mietminderung zu rechtfertigen? Ist nach Vertragsabschluss die Gebrauchstauglichkeit einer Wohnung eingeschränkt, entspricht sie also nicht den vertraglichen Vereinbarungen, so liegt ein Grund zur Minderung vor. Wer Schimmelflecken in seiner Wohnung entdeckt, sollte den Schaden dokumentieren um eine eventuelle Mietminderung durchsetzen zu können. Bagatellschäden, wie eine kaputte Hausflurlampe oder ähnliches, sind jedoch keine Gründe für eine Mietminderung. Nicht eingefordert werden können auch Schäden, für die der Mieter selbst verantwortlich ist, wie z.B. Schimmelbefall durch falsches Lüftungsverhalten. Welche Kürzung rechtens ist, kann nicht generell festgesetzt werden. Tatsächlich hängt die jeweilige Minderung vom Einzelfall und der jeweiligen Beeinträchtigung ab. Zuvor muss jedoch dem Vermieter mit angemessener Fristsetzung die Möglichkeit gegeben werden, den Mangel zu heben. Eine Mietminderung ist nur dann gerechtfertigt, wenn der Vermieter sich nach erfolgter Anzeige und Fristsetzung zur Mängelbehebung nicht bemüht ist den Mängel zu beseitigen. Mögliche Alternativen zur Mietminderung wären, der Rechtsweg durch eine Klage um die Mängelbeseitigung durchzusetzen, oder aber selbst den Mangel als sogenannte Ersatzvornahme auf Rechnung des Vermieters zu beseitigen. Ein Anwalt ist in diesem Prozess am besten in der Lage einzuschätzen, was in der gegebenen Situation zu tun ist. Papierene Häuser
Der Vermieter kündigt den Mietvertrag
Kündigung Mietvertrag Eine Kündigung durch den Vermieter ist möglich, sie muss aber ein berechtigtes Interesse des Vermieters im Kündigungsschreiben mitteilen. Das Gesetz regelt mit § 573 BGB die ordentliche (fristgebundene) Kündigung und mit den §§ 543, 569 BGB die außerordentliche (fristlose) Kündigung. Anerkannte Gründe können neben der bekannten Eigenbedarfskündigung auch unregelmäßige Mietzahlungen sein, oder der Mieter kommt seiner Sorgfaltspflicht nicht nach. Der Vermieter muss bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf einige Dinge berücksichtigen. Der Eigenbedarf erstreckt sich neben dem Vermieter selbst, auch auf nahe Familienangehörige und Haushaltsangehörige, geschiedene Eheleute oder deren Kinder fallen hier nicht darunter. Bei einer Eigenbedarfskündigung bedarf es nicht einer Notlage als Voraussetzung für die Kündigung, ausreichend sind vernünftige und nachvollziehbare Gründe. Bei Unsicherheit oder Unklarheit ist die Beratung durch einen Anwalt für Mietrecht immer klärend und hilfreich.
Die Räumungsklage
Der fristgerechte Auszug des Mieters, nach einer Wohnungskündigung, ist der Regelfall. Jedoch nicht immer ziehen Mieter komplikationslos und pünktlich aus. Der rechtliche Weg des Vermieters ist nun Klage auf Räumung zu erheben. Die Voraussetzung einer Räumungsklage ist jedoch eine Nachfristsetzung. Erst nach dieser zweiten und erfolglosen Fristsetzung kann Klage eingereicht werden. Der so erwirkte Räumungstitel berechtigt den Vermieter die Wohnung nun durch einen Gerichtsvollzieher räumen zu lassen. Nützen Sie mit anwaltssuche.de die kostenfreie Kontaktaufnahme zu einem Anwalt für Mietrecht in Berlin Tiergarten.
Kündigung des Mietvertrages durch den Mieter
Vor einer Kündigung ist im Mietvertrag die vereinbarte Kündigungsfrist zu kontrollieren. Im Normalfall wird ein unbefristeter Mietvertrag geschlossen. In den meisten Fällen bedeutet dies eine dreimonatige Kündigungsfrist zum Monatsende, manchmal auch zum Quartal. Lediglich wenn die Kündigung bis zum dritten Werktag eines Monats beim Vermieter auf dem Tisch liegt, kann der laufende Monat mit in die Kündigungsfrist einfließen. Entgegen der Kündigung durch den Vermieter bedarf es bei der Kündigung durch den Mieter keines Grundes. Lediglich das Wort „Kündigung“ ist im Kündigungsschreiben unerlässlich, ebenso die handschriftliche Unterschrift des Mieters. Sollten Sie als Wohngemeinschaft den Mietvertrag kündigen, müssen alle Unterzeichner des ursprünglichen Mietvertrages auch die Kündigung unterzeichnen. Zu beachten ist außerdem die Art und Weise der Übermittlung, denn eine Kündigung per Fax, Mail oder gar SMS ist nicht rechtens. Die Kündigung muss schriftlich und per Post oder persönlich übermittelt werden. Um sicherzugehen übergibt man das Kündigungsschreiben entweder persönlich, oder man gibt es als Einschreiben mit Rückschein auf. Um ganz rechtssicher vorzugehen, ist bei persönlicher Übergabe auch darauf zu achten, dass der Empfang der Kündigung schriftlich quittiert wird. Je genauer man sich an alle Regeln und Formalitäten hält, desto schneller kann ein Mietverhältnis gekündigt werden. Es gibt jedoch weitaus mehr Gründe, die bei Kündigung das Mietverhältnis zwischen Mieter und Vermieter verdrießen können. Es entstehen Fragen zu Schönheitsreparaturen, wie das Streichen der Wohnung oder der Notwendigkeit eines neuen Bodenbelages wegen Kratzer oder Flecken. Hierbei treten die unterschiedlichen Sichtweisen von Vermietern und Mietern oft deutlich zu Tage. Dem Vermieter bleibt oft nur das Einbehalten der Mietkaution als Druckmittel. An dieser Stelle sei gesagt, dass der Vermieter einer Wohnung im Normalfall für Schönheitsreparaturen zuständig ist. Der Mietvertrag bietet jedoch die Möglichkeit den Mieter mit in die Pflicht zu nehmen. So gibt es die Möglichkeit den Mieter durch Schönheitsreparatur- oder Kleinreparaturklausel lt. § 28 der zweiten Berechnungsverordnung, an Reparaturkosten zu beteiligen. Dadurch ist der Mieter einverstanden Reparaturen von Bagatellschäden bis üblicherweise max. 100 Euro selbst zu tragen. Fühlt man sich benachteiligt und findet alleine keinen Weg aus den Differenzen mit seinem Vermieter oder Mieter, so ist der Gang zum Anwalt für Mietrecht angebracht. Dies kann unter Umständen viel Geld sparen, denn durch die anwaltliche Beratung wird nicht selten ein drohender Prozess verhindert. Die Kontaktaufnahme zu einem Anwalt in Berlin Tiergarten über anwaltssuche.de ist unverbindlich und kostenfrei.
Mietwucher – überzogene Mietforderungen
Auskunft über Mietwucher gibt der Paragraph 291 des StGB. Dort steht sinngemäß, dass Wucher vorliegt, wenn eine Zwangslage, die Unerfahrenheit, ein Mangel an Urteilsvermögen, oder die Willensschwäche eines anderen ausgenutzt wird, um sich eigene Vermögensvorteile zu verschaffen. Ein Vermieter hat durchaus das Recht eine Mieterhöhung zu verlangen. Dabei hat sich der Vermieter an die Kappungsgrenze von 20 %, in manchen Städten sogar nur 15 % zu halten und es ist ihm lediglich eine Erhöhung alle drei Jahre gestattet. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein weiteres Kriterium an das sich ein Vermieter mit seiner Mietforderung zu halten hat. Eine Mietpreisüberhöhung ist dann erreicht, wenn die geforderte Kaltmiete des Vermieters 20 % des örtlichen Mietspiegels übersteigt. Um Mietwucher zu erkennen, nützt man ebenfalls die Vergleichsmieten, ist der festgelegte Mietpreis über 50 % der durchschnittlichen, ortsüblichen Miete, so liegt Mietwucher vor. Um von Mietwucher zu sprechen, muss zur überteuerten Wohnung aber noch ein zweiter Sachverhalt gegeben sein, wie etwa das Ausnützen einer Zwangslage, wenn es dem Mieter nicht möglich war auf eine günstigere Alternative zurückzugreifen. Dies ist in der Praxis meist schwer nachweisbar. Und so dauerte ein Hamburger Rechtsstreit fünf Jahre ehe er mit einem Urteil endete, das künftig für gerechtere Mieten sorgen könnte. Das örtliche Jobcenter hatte hohe Mieten für schlechte Wohnungen bezahlt, in denen Hartz-IV-Empfänger lebten. Das Job-Center klagte und bekam Recht. Die Rechtsprechung endete mit einem Urteil, welches dem Unternehmen, das die katastrophalen Wohnungen vermietete, eine Rückzahlung der 52.000 Euro inklusive Zinsen auferlegte. Zusätzlich wurde das Unternehmen dazu verpflichtet die Mieten auf ein angebrachtes Maß zu senken. In eine Zwangslage geratene Menschen sind somit künftig vielleicht besser vor Mietwucher geschützt. Ein rücksichtsloser Vermieter hat keine Hemmungen und sieht nur den eigenen Profit. Den Betroffenen ist es im Nachhinein meist fast peinlich, den Mietvertrag unterschrieben zu haben. Der Gang zum Anwalt für Mietrecht kann hier oft wegweisend sein. Erkennt das Gericht am Ende den Mietwucher an, so ist alles Unterschriebene nichtig und der geschlossene Vertrag ungültig. Der Vermieter wird auf Ihr Anliegen sich bereitwilliger reagieren wenn Sie sich im vornherein anwaltlichen Rat geholt haben. Ein Rechtsanwalt mit Tätigkeitsschwerpunkt im Mietrecht beschäftigt sich regelmäßig mit der Frage, ob der vom Mieter aufgeführte Mangel ein Grund zur Mietminderung ist und kennt die entsprechende Rechtsprechung und Gesetzeslage. Ein Anwalt weiß wie Mieter bei Mietmängel vorgehen müssen, um später eine Mietminderung zu erzielen. Achten Sie auf die eine korrekte Beseitigungsfrist, die Ihnen Ihre Anwalt nennen kann.