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Rechtsanwalt Hans-Georg Schumacher Bremen
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Schumacher & Lipsius
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Mietvertrag, ein Anwalt kann helfen

Symbolbild HausSymbolbild Haus Eine angemessene Wohnung zu finden ist oft nicht leicht. Hat man schließlich eine passende Wohnung gefunden, ist die Zusage oft zu unüberlegt. Mit kühlem Kopf hätte man nicht so leichtfertig unterschrieben. Von einer Unterschrift unter den Mietvertrag, ohne ihn vorher gelesen zu haben, ist also generell abzuraten. Die Meinung eines Anwaltes für Mietrecht einzuholen ist im Zweifelsfalle klar die bessere Option. Gerade bei der Vereinbarung über pauschal abgerechnete Nebenkosten sollte der Mieter vorsichtig sein.

Unerlässlich – die Wohnungsgeberbestätigung

Der Vermieter muss anhand einer Vermieterbescheinigung dem Einwohnermeldeamt den Mieterwechsel anzeigen. Übermittelt er die Daten nicht innerhalb einer Frist von zwei Wochen muss er mit einem Bußgeld bis 1000 Euro rechnen. Daran muss auch gedacht werden, wenn die Wohnung untervermietet werden soll. Hier trifft die Meldepflicht jedoch nicht den Vermieter, sondern den Mieter, der untervermietet. Für den Auszug gilt die Meldepflicht nur in besonderen Situationen, etwa wenn der Mieter ins Ausland zieht.

WEG-Reform in Kraft

Seit dem 01.12.2020 gibt es einige Neuerung des Wohneigentumsrecht. Die Änderungen des Reformgesetzes im Überblick. Verwalter müssen nun drei, statt der bisher üblichen zwei Wochen, früher zur Eigentümerversammlungen einladen. Versendet werden dürfen die Einladungen ab nun auch elektronisch per e-mail. Es braucht keine Zweitversammlungen mehr, da nun auch bei einer geringeren Anzahl als 50 % Miteigentumsanteile eine Beschlussfassung möglich ist. Die neue Möglichkeit der reinen Online-Eigentümerversammlung erspart Geld und erlaubt es so Eigentümern teilzunehmen, auch wenn sie nicht vor Ort sein können. Auch die bisher eher langwierigen Umlaufbeschlüsse werden einfacher. Die Änderung erlaubt in Zukunft hierfür eine Stimmabgabe per mail, Fax und auch WhatsApp. Dies berührt aber die 100 % Zustimmung nicht, sie ist nach wie vor erforderlich. Eigentümer haben nun auch durch § 18 WoEigG das Recht, Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu nehmen. Bauliche Veränderungen an einer Wohneinheit benötigen nur noch eine einfache Mehrheit. Neu ist ebenfalls die Möglichkeit „privilegierte bauliche Veränderung“ auf eigene Kosten durchführen zu dürfen. Die WEG kann nun z.B. Dinge wie den Einbau von Ladestationen für E-Autos, Einbruchschutz, Telekommunikationsanschluss etc. nicht mehr untersagen. Wenn gewünscht, können Sondernutzungsrechte von Freiflächen in Sondereigentum umgewandelt werden, neben einer veränderten Kostentragung ändern sich auch die Gestaltungsmöglichkeiten. Wenden Sie sich an einen Anwalt, wenn Sie detaillierte Fragen zur WEG Reform haben.

Nebenkosten

Tochter mit Eltern in MietwohnungTochter mit Eltern in Mietwohnung Neben dem Mietpreis muss vertraglich auf die Erhebung von Nebenkosten eingegangen werden, ansonsten hat der Vermieter die Nebenkosten alleine zu tragen. Die unkomplizierte Lösung wäre eine vertragliche Einigung auf einen Nebenkostenpauschalbetrag. Eine genaue Auflistung ist dann nicht mehr nötig. Beim vereinbarten Mietbetrag handelt es sich dann um eine Inklusivmiete. In § 556 Abs. 3 BGB ist die Frist für die Erstellung einer Nebenkostenabrechnung geregelt. Versäumt der Vermieter diese Frist, so verfallen seine Ansprüche an den Mieter. Der Mieter wiederum hat durchaus das Recht, geleistete Vorauszahlungen zurückerstattet zu bekommen. Vermieter müssen die Nebenkostenabrechnung verständlich erstellen. Mieter müssen also in der Betriebskostenabrechnung die abgerechnete Zeitspanne sowie die Gesamtkosten für das Gebäude entnehmen können und auch wie sich die Kosten für die einzelne Wohnung berechnen. Ebenfalls sind bereits geleistete Nebenkostenvorauszahlungen durch den Mieter aufzuführen.

Welche Nebenkosten sind umlegbar auf den Mieter?

Personalkosten für Hausmeister, Putzfirma oder den Schornsteinfeger sind klassische, umlagefähige Nebenkosten, ebenso Kosten für den Empfang von Fernsehsendungen und natürlich Energie- oder Verbrauchskosten. Mögliche Prozesskosten für eine Mietzahlungsklage hat der Vermieter wiederum alleine zu tragen ebenso auch Darlehenszinsen für Heizöl. trauriger junger Mann sitzt am Tischtrauriger junger Mann sitzt am Tisch

Mietminderung – wann geht das?

Ein Mietverhältnis läuft nicht immer reibungslos. Zu wenig Rücksichtnahme im Haus, sei es durch Krach im Treppenhaus, schlagende Türen oder kläffende Hunde kann eine Situation schnell eskalieren lassen. Führen diese Mängel dazu, dass die Miete gemindert werden darf? Ein Mietmangel ist immer dann gegeben, wenn die Wohnung nicht mehr im vertraglich vereinbarten Umfang genutzt werden kann. Ob Gestank oder Gaststättenlärm, Schimmelbildung oder ähnliches, sie können für die Minderung einer Miete sprechen. Eine defekte Lampe im gemeinschaftlichen Flur hingegen ist nicht als Mietmangel einzustufen, hier handelt es sich lediglich um einen sog. Bagatellschaden. Ist der Mieter selbst für die Entstehung eines Schadens verantwortlich so kann er damit keine Mietminderung begründen. Um wie viel Prozent eine Miete gemindert werden darf, muss individuell geklärt werden. Die Höhe der jeweiligen erlaubten Minderung hängt vom Grad der Einschränkung ab und variiert dadurch von Fall zu Fall. Der erste Schritt muss jedoch sein, den Vermieter über den Schaden und der dadurch hervorgerufenen Beeinträchtigung zu informieren, damit dieser die Möglichkeit hat den Schaden zu beheben. Nur wenn er nach Kenntnisnahme des Mängels nichts zu dessen Behebung unternimmt, kann über eine Mietminderung als mögliche Konsequenz nachgedacht werden. Neben der Möglichkeit der Mietminderung kann der Mieter nun auch den Schaden selbst beseitigen und einen finanziellen Aufwendungsersatz vom Vermieter einfordern, oder auf dem Rechtsweg die Schadensbehebung einklagen. Lassen Sie sich beraten von einem Rechtsanwalt oder einer Rechtsanwältin mit Erfahrung im Mietrecht. Konzeptbild PapierhäuserKonzeptbild Papierhäuser

Die Kündigung durch den Vermieter

Kündigung Mietvertrag Die Kündigung durch den Vermieter benötigt immer eines triftigen Grundes. Das Gesetz regelt mit § 573 BGB die ordentliche (fristgebundene) Kündigung und mit den §§ 543, 569 BGB die außerordentliche (fristlose) Kündigung. Einem Mieter kann z.B. gekündigt werden, wenn er seine Mietzahlungen nicht oder nicht pünktlich leistet, seiner Sorgfaltspflicht nicht nachkommt oder der Vermieter Eigenbedarf anmelden kann. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf muss der Vermieter auf einige Dinge achten. Neben dem Vermieter und seinen Familienangehörigen kann auch Eigenbedarf für Hausangehörige, also Angestellte, Pflegepersonal oder Pflegekinder angemeldet werden. Der Vermieter, oder die Person für die der Eigenbedarf angemeldet wurde, muss sich nicht in einer Notlage befinden, vernünftige und nachvollziehbare Gründe sind ausreichend. Ist man sich nicht sicher ob eine Kündigung wegen Eigenbedarf rechtens ist, holt man sich am sichersten den Rat eines Anwalts für Mietrecht.

Wenn der Mieter nicht auszieht – die Räumungsklage

Wurde dem Mieter begründet gekündigt, so endet das Mietverhältnis fristgerecht und der Mieter zieht aus. Ein unwilliger Mieter, die gibt es leider immer wieder, nutzt die Frist jedoch nicht zum Auszug, er bleibt. Die Räumungsklage ist der letzte mögliche Weg. Die Voraussetzung einer Räumungsklage ist jedoch eine Nachfristsetzung. Anschließend, wenn der Mieter auch diese Frist nicht einhält, kann Klage erhoben werden. Der mit dem Räumungstitel erwirkten Zwangsräumung durch einen Gerichtsvollzieher steht nun nichts mehr entgegen. Sollten Sie mit so einer Situation konfrontiert sein, so kontaktieren Sie unverbindlich einen Anwalt für Mietrecht in Bremen Nord .

Kündigung durch den Mieter

Vor einer Kündigung ist im Mietvertrag die vereinbarte Kündigungsfrist zu kontrollieren. Wohnmietverträge haben meist die gängigen Kündigungsfristen. In den meisten Fällen bedeutet dies eine dreimonatige Kündigungsfrist zum Monatsende, manchmal auch zum Quartal. Es gibt die Möglichkeit den laufenden Monat in die Kündigungsfrist mit einzubeziehen, jedoch nur, wenn die Kündigung dem Vermieter oder der zuständigen Hausverwaltung innerhalb der ersten drei Tage des laufenden Monats vorliegt. Die Kündigung des Mieters muss nicht begründet werden. Notwendig sind lediglich das Wort Kündigung und die handschriftliche Unterschrift des Mieters. Sollten Sie als Wohngemeinschaft den Mietvertrag kündigen, müssen alle Unterzeichner des ursprünglichen Mietvertrages auch die Kündigung unterzeichnen. Eine Kündigung darf nicht per SMS, WhatsApp oder Fax übermittelt werden. Gültig ist die schriftliche Kündigung nur, wenn sie per Post oder persönlich übergeben wird. Damit das Kündigungsschreiben seinen Empfänger pünktlich erreicht, schickt man es per Einschreiben mit Rückschein oder übergibt es persönlich. Um ganz rechtssicher vorzugehen, ist bei persönlicher Übergabe auch darauf zu achten, dass der Empfang der Kündigung schriftlich quittiert wird. Ist der Mieter in Zeitnot, so hält er sich am besten genau an diese Vorgaben um ein zügiges Ende des Mietverhältnisses zu erreichen. Es gibt jedoch weitaus mehr Gründe, die bei Kündigung das Mietverhältnis zwischen Mieter und Vermieter verdrießen können. Es entstehen Fragen zu Schönheitsreparaturen, wie das Streichen der Wohnung oder der Notwendigkeit eines neuen Bodenbelages wegen Kratzer oder Flecken. Die beiden Vertragsparteien sind hier oft gegensätzlicher Meinung. Der Mieter muss um seine Mietkaution fürchten. Im Normalfall gehören Schönheitsreparaturen in den Aufgabenbereich des Vermieters. Es gibt jedoch die Möglichkeit den Mieter bereits im Mietvertrag zu einigen Schönheitsreparaturen zu verpflichten. Diese Vereinbarungen heißen dann Schönheits- oder Kleinreparaturklausel gem. § 28 II. BV (Berechnungsverordnung). Eine Reparatur gilt jedoch, lt. diverser Grundsatzurteile, nur bis zu einem max. Betrag von 100 Euro als Kleinreparatur, höhere Rechnungsbeträge dürfen deshalb auch nicht anteilsmäßig auf den Mieter übertragen werden, da es sich nicht mehr um eine Kleinreparatur handelt. Ein Anwalt für Mietrecht ist im Falle von jedweden Mietstreitigkeiten ein verlässlicher Partner, der Klarheit schafft und sich mit der jeweiligen Rechtslage bestens auskennt. Das Geld ist hier gut angelegt, da es eventuelle Prozesskosten reduziert und außerdem viel Ärger spart. Mit anwaltsuche.de können Sie eine unverbindliche Kontaktaufnahme mit einem Anwalt in Bremen Nord starten.

Mietwucher – zu hohe Miete

Auskunft über Mietwucher gibt der Paragraph 291 des StGB. Dort steht sinngemäß, dass Wucher vorliegt, wenn eine Zwangslage, die Unerfahrenheit, ein Mangel an Urteilsvermögen, oder die Willensschwäche eines anderen ausgenutzt wird, um sich eigene Vermögensvorteile zu verschaffen. Grundsätzlich ist eine Mieterhöhung nicht zu verbieten. Dem Vermieter wird dabei als Beschränkung die sog. Kappungsgrenze von 20 % Mieterhöhung auferlegt und diese darf obendrein frühestens alle drei Jahre erfolgen. Die erhöhte Miete muss sich außerdem an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Übersteigt die Kaltmiete die örtliche Durchschnittsmiete um 20 % so spricht man von einer Mietüberhöhung. Erst wenn die Miete für eine Wohnung bei über 50 Prozent gegenüber vergleichbarer Mieten im Stadtbezirk liegt, dann ist von Mietwucher auszugehen. Es ist zusätzlich die Ausnützung einer Zwangslage von großer Bedeutung, die beispielsweise dann eintritt wenn der Mieter nicht in der Lage ist ein anderes Mietobjekt zu finden. Oft ist aber gerade dies schwer nachzuweisen. Und so dauerte ein Hamburger Rechtsstreit fünf Jahre ehe er mit einem Urteil endete, das künftig für gerechtere Mieten sorgen könnte. Im betroffenen Fall ging es um reparaturbedürftige Wohnungen, die dem Job-Center Hamburg für Harzt-IV Empfänger vermittelt wurden. Das Landgericht Hamburg gab der eingereichten Klage des Job-Centers Recht. Die Miete wurde neu berechnet, der zu viel bezahlte Betrag von 52.000 Euro musste zuzüglich Zinsen zurückerstattet werden. Die Mieten waren auf ein vergleichsübliches Niveau anzupassen (LG Hamburg, Urteil vom 31.05.2016, 316 S 81/15). Das Urteil könnte auch insofern wegweisend sein, da immer mehr Flüchtlinge, die hier Asyl beantragen und ohne Arbeit sind, künftig Hartz IV beziehen und sich vermutlich öfters in ähnlichen Situationen befinden werden. Menschen in Zwangslagen werden leider schnell Opfer von rücksichtslosen Profitmachern. Den Betroffenen ist es im Nachhinein meist fast peinlich, den Mietvertrag unterschrieben zu haben. Der Gang zum Anwalt für Mietrecht kann hier oft wegweisend sein. Vertrauen Sie dem Gesetz! Erkennt das Gericht auf Mietwucher an, sind Sie alle Vereinbarungen auf einen Schlag los. Machen Sie sich kundig bei ein Anwalt oder einer Anwältin ob in Ihrem Fall die Miete zu mindern ist. Ein Rechtsanwalt mit Tätigkeitsschwerpunkt im Mietrecht beschäftigt sich regelmäßig mit der Frage, ob der vom Mieter aufgeführte Mangel ein Grund zur Mietminderung ist und kennt die entsprechende Rechtsprechung und Gesetzeslage. Durch kompetente Mietrechtsberatung eines Anwaltes oder einer Anwältin gehen Sie richtigen Weg bei einer Mietminderung. Setzen Sie dem Vermieter eine Beseitigungsfrist.