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Anwalt Mietrecht Gelsenkirchen Ost

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Der große Ratgeber zum Mietrecht

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Expertentipp vom 14.06.2019 (412 mal gelesen)

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Mietvertrag, ein Anwalt kann helfen

Der Wohnungsmarkt ist vielerorts eng. Oft ist es so, dass zu schnell und ohne es sich genau zu überlegen eine Entscheidung zum Mieten einer Wohnung trifft. Oder man akzeptiert Bedingungen, auf die man sich im Normalfall nicht einlassen würde, unterschreibt einen Vertrag, der knirscht. Einen mehrseitigen Mietvertrag zu lesen und sich mit den sich ergebenden Pflichten auseinander zu setzen braucht Zeit. Besser: Unterschreiben Sie nicht sofort (auch wenn Sie gedrängt werden). Holen Sie sich den Rat eines fachlich versierten Anwaltes ein. Wann immer eine eine Staffelung bei den Mietkosten vertraglich vereinbart werden soll, sollten Sie zweimal darüber Nachdenken. Wenn Sie bereits unterschrieben haben: Im deutschen Mietrecht wurde die Stellung des Mieters in den letzten Jahren eher gestärkt. Was sind Ihre Obliegenheiten bei der Mietsache? Dies Frage gilt es zu klären. Mindestens ebenso wichtig: Ein Mietverhältnis, besonders wenn es auf lange Zeit angelegt ist, braucht Vertrauen und hat einen guten Start verdient. Hegen Sie Zweifel an der Richtigkeit? Dann holen Sie sich Rat.

Hilfe bei Problemen erhalten Sie von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht

Während der Laufzeit einer Mietwohnung ist immer mal wieder Ärger möglich. Auch Nachbarschaftsstreitigkeiten können auftreten, wenn sich eine Partei gerne mal daneben benimmt. Überquellende Mülltonnen, Belästigungen durch Handwerker oder Streit um die Erfüllung von Gemeinschaftsaufgaben ebenso. Darf die Miete gemindert werden? Die Bandbreite für die Kürzung der Miete ist sehr groß und vom Einzelfall abhängig. Eine Eingangstüre, die nicht abschließbar ist schlägt zum Beispiel mit einem Abschlag von 5% zu Buche. Eine Kündigung durch den Vermieter kann auch eintreten, dieser muss aber ein berechtigtes Interesse im Kündigungsschreiben mitteilen. Der Vermieter möchte kündigen uns für die Wohnung Eigenbedarf anmelden, darf er das? Welche Punkte müssen Sie in einem solchen Fall berücksichtigen? Alle diese Fragen kann Ihnen rechtssicher am besten ein Anwalt beantworten, der sich auf das Mietrecht spezialisiert hat.

Miete mindern, aber wie? Ein fachkundiger Anwalt steht Ihnen an der Seite.

Viele Gründe können für die Minderung einer Miete sprechen wie z.B. Gestank oder Gaststättenlärm. Hier kann eine Rechtsanwalt die richtige Antworten geben und Ihnen den richtigen Rat für eine Entscheidung geben. Ein Mangel an einer Mietsache liegt immer dann vor, wenn der Zustand der Mietwohnung nicht so ist, wie er im Mietvertrag festgelegt wurde. Nicht hinzunehmen ist beispielsweise massiver Taubendreck auf dem Balkon oder der Terrasse. Ein Vermieter kann sich allerdings nicht darauf herausreden, dass ihn an dem Mangel keine Schuld trifft (z.B Baulärm am Nachbargrundstück) Nur ein ausgewiesener Kenner der Rechtslage ist in der Lage zu beurteilen ob es sich bei den aufgetretenen Mängel tatsächlich um einen, den Mietzins reduzierenden Sachverhalt handelt. Ein Anwalt weiß wie Mieter bei Mietmängel vorgehen müssen, um später eine Mietminderung zu erzielen. Der Vermieter muss in jedem Fall dazu in die Lage versetzt werden, den Grund für den entstandenen Mangel zu korrigieren. Welche Fristsetzung dabei zu wählen ist, ist vom Einzelfall abhängig. Sie werden vom Vermieter ignoriert? Wenn Sie bis hier alles richtig gemacht haben, kommt die „ultima Ratio“ Der Mieter kann die Miete mindern, auf Mängelbeseitigung klagen oder eine sog. Ersatzvornahme durchführen lassen – also den Mangel auf Kosten des Vermieters beseitigen lassen. Ein Anwalt oder eine Anwältin für Mietrecht wird ihnen den richtigen Weg weisen wie Ihre Mietwohnung wieder in einen vertragsgemäßen Zustand kommt.

Wichtiges bei der Kündigung eines Mietvertrages

Vor der Kündigung ist selbstredend der Mietvertrag einer Prüfung zu unterziehen. Ein unbefristeter Mietvertrag ist drei Monate zum Monatsende oder zum Quartal kündbar. Der laufende Monat zählt bei der Frist mit, wenn die Kündigung bis zum dritten Werktag den Vermieter erreicht hat. Inhaltlich muss in einem entsprechenden Schreiben lediglich die Tatsache beschrieben werden, dass man die Mietsache kündigt. Die Kündigung muss nicht begründet werden. Dieser Umstand ist vielen nicht bekannt. Bitte vergessen Sie aber nicht die eigenhändige Unterschrift unter die elektronische zu setzen. Für Wohngemeinschaften gilt hier: Jeder, der im Mietvertrag steht, muss auch das Kündigungsschreiben unterschreiben um es wirksam zu machen. Die Art und Weise der Kündigungsübermittlung ist wichtig. Eine WhatsApp, ein Fax oder SMS entsprechen nicht der Formerfordernis. Gültig ist die schriftliche Kündigung nur, wenn sie per Post oder persönlich übergeben wird. Man kann die relativ sichere Möglichkeit des Einschreibens mit Rückschein wählen. Will man kein Risiko eingehen,kommt man um die persönliche Übergabe des Kündigungsschreibens an den Vermieter nicht herum. Hierbei muss man jedoch ebenfalls auf das schriftliche Bestätigen des Erhalts achten. Möchte ein Mieter das Mietverhältnis schnell beenden, muss Form, Inhalt, Übermittlung und Zeitpunkt des Kündigungsschreibens passen. Nicht nur die korrekte Einhaltung der Kündigungsform kann zu Zerwürfnissen führen. Die Kaution wird hier oft zum Schlüsselelement. Der Mieter möchte sie schnellstmöglich zurück, der Vermieter will sie zurückbehalten bis alles nach seiner Meinung vom Mieter ordentlich geregelt und saniert ist. Mieter und Vermieter können sich hier in ihren Ansichten deutlich voneinander unterscheiden. Unschöne Aktionen beider Parteien sind die Folge. So verwendet der Mieter Billigfarbe, der Vermieter hält die Kaution zurück. Die Aufgabe der Schönheitsreparatur fällt übrigens normalerweise dem Vermieter zu! Finden die Parteien alleine keine friedvolle Lösung, so hilft die Beratung eines Anwalts für Mietrecht. Viel Ärger und auch Geld kann der Gang zum Anwalt sparen indem man sich durch seine Hilfe künftige Prozesskosten spart. anwaltsuche.de hilft Ihnen sparen, indem wir Ihnen eine kostenlose Kontaktaufnahme zu einem Anwalt ermöglichen.

Überzogene Mietforderungen

Der Paragraph 291 Strafgesetzbuch beschäftigt sich mit dem Umstand des Wuchers. Dort steht sinngemäß, dass dann Wucher vorliegt, wenn eine Zwangslage, die Unerfahrenheit, ein Mangel an Urteilsvermögen, oder die Willensschwäche eines anderen ausgenutzt wird, um sich eigene Vermögensvorteile zu verschaffen. Wohlgemerkt umfasst § 291 nicht ausschließlich Mietwucher. Auch Wucher bei z. B. Kreditvergaben fällt unter diese Regelung. Der Wucher mit Bezug auf das Mietrecht betrifft meist eine überteuerte Miete. Um Mietwucher zu erkennen, zieht man Vergleichsmieten aus dem gleichen Stadtgebiet heran. Ist die festgelegte Miete über 40 % über der durchschnittlichen ortsüblichen Miete, so liegt Mietwucher vor. Wichtig beim Mietwucher ist auch der Umstand der Zwangslage, etwa, dass Mieter die überteuerten Wohnungen mieten mussten, da sie keine Alternative hatten. In der Praxis ist dies jedoch oft nicht so einfach zu belegen. Nach fünfjährigem Rechtsstreit hat das Landgericht Hamburg dem Treiben von Miethaien mit seinem Urteil Einhalt geboten. Im betroffenen Fall ging es um reparaturbedürftige Wohnungen die dem Job-Center Hamburg vermittelt wurden. Nach Veröffentlichung der Zustände, reichte das Amt Klage ein und bekam Recht. Das Ergebnis sprach sich eindeutig für das Job-Center aus und verurteilte den Vermieter zu 52.000 Euro Strafe sowie angefallene Zinsen auf zu viel bezahlte Miete. Obendrein wurde verfügt, dass die Mietobjekte zukünftig dem Mietspiegel entsprechend vermietet werden mussten. Das Urteil könnte auch insofern wegweisend sein, da immer mehr Flüchtlinge, die hier Asyl beantragen und ohne Arbeit sind, künftig Hartz IV beziehen und sich vermutlich öfters in einer ganz ähnlichen Situation wie die Betroffenen in diesem Fall befinden werden. Miethaie nutzen meist ganz schamlos eine Notsituation ihrer Opfer aus. Als Betrogener fühlt man sich oft auch noch schuldig, da man mit der Unterschrift seine Zustimmung signalisiert hatte und sich unter Druck setzen ließ. Geben Sie aber nicht auf, denn derartige Verträge sind anfechtbar. Wenn das Gericht beschließt, dass es sich um Mietwucher handelt, sind Sie so alle Verpflichtungen los und der Vertrag wird für nichtig erklärt.

Wann sind Nebenkosten fällig?

Ein Ausgleich der Nebenkosten an den Vermieter muss nicht unbedingt sein. Weil kein Automatismus für die Zahlung greift, muss im Mietvertrag ein Passus über die Nebenkosten enthalten sein. Alternativ kann auch eine Nebenkostenpauschale vereinbart werden. Damit ist alles geregelt. Ohne vertragliche Vereinbarung besteht keine Verpflichtung zum Begleichen der Nebenkosten durch den Mieter. Nach einer Abrechnungsfrist von 12 Monaten hat der Vermieter drei Jahre Anspruch auf die Abgeltung. Danach sind sie verjährt. Erstellt der Vermieter bis dahin keine Abrechnung, verfallen Ansprüche an den Mieter. Der Mieter hat Anspruch auf die volle Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen. Die Aufschlüsselung der auf den Mieter umgelegten Kosten müssen auch für Laien zu verstehen sein. So müssen Mieter aus ihr die abgerechnete Zeitspanne, und die Gesamtkosten für das Gebäude / die Gebäude entnehmen und nachvollziehen können, wie sich die Kosten für die einzelne Wohnung berechnet und mit Hilfe welches Verteilerschlüssels (Personen, Wohnungen) abgerechnet wurde. Auch die Vorauszahlungen müssen in korrekter Höhe enthalten und berücksichtigt werden. Umlagefähige Nebenkosten: Was können Vermieter abrechnen? Hierzu zählen Personalkosten wie zum Beispiel der Hausmeister oder die Treppenreinigung. Natürlich auch Aufwendung für Heizung und warmes Wasser oder Straßenreinigung. Kosten für Gemeinschaftsantenne oder der Kabelanschluss stellen einen Posten dar. Erbpachtzinsen fallen nicht unter die Betriebskosten oder die Installation von Feuerlöschern, deren Wartungskosten allerdings wieder umlagefähig sind.

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