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Rechtsanwalt Manfred Baier Marburg
Rechtsanwalt Manfred Baier
Anwaltskanzlei Stompfe und Kollegen
Universitätsstraße 62, 35037 Marburg
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Mietrecht ©mko - topopt

Fragen zum Mietvertrag? Lassen Sie einen Fachmann prüfen

das Modell von einem Hausdas Modell von einem Haus Wohnraum kann in der heutigen Zeit leicht knapp werden. Hat man schließlich eine passende Wohnung gefunden, ist die Zusage oft zu unüberlegt. Im Mietvertrag sind dann Dinge enthalten, die einem überhaupt nicht zusagen. Nehmen Sie sich deshalb die Zeit einen Mietvertrag mit Aufmerksamkeit und Ruhe durchzuarbeiten. Ein Anwalt für Mietrecht kann bei offenen Fragen zum Mietvertrag weiterhelfen. Gerade bei der Vereinbarung über pauschal abgerechnete Nebenkosten sollte der Mieter vorsichtig sein.

Wichtig – die Wohnungsgeberbestätigung

Durch eine Vermieterbescheinigung soll der Einzug des neuen Mieters beim Meldeamt nachgewiesen werden. Die Datenübermittlung hat innerhalb von zwei Wochen zu erfolgen, ein Versäumnis gilt als Ordnungswidrigkeit und wird mit Bußgeld bis 1000 Euro geahndet. Darauf muss auch bei einer Untervermietung geachtet werden. In der Meldepflicht steht dann jedoch nicht der Wohnungseigentümer sondern der Mieter der untervermietet. Eine Abmeldung des Mieters ist wiederum nur in wenigen Fällen notwendig, etwa beim Umzug des Mieters ins Ausland.

Neue WEG-Reform

Neue Regeln im Wohneigentumsrecht seit 01.12.2020. Ein kurzer Überblick über die Änderungen des Reformgesetzes. Wichtig für Verwalter ist die auf drei Wochen verlängerte Einladefrist zur Eigentümerversammlung. Sie darf nun auch per e-mail versendet werden. Die Begrenzung für eine Beschlussfassung wurde aufgehoben, es ist nun auch bei unter 50 % vertretener Miteigentumsanteile möglich einen Beschluss zu fassen. Künftig sind auch Online-Eigentümerversammlungen möglich und machen bei einer reinen Online-Veranstaltung sogar eine Kostenersparnis aus, da keine Räumlichkeiten und Anreisekosten mehr entstehen. Umlaufbeschlüsse werden erleichtert und beschleunigt. Denn sie sind nun ebenfalls per e-mail oder Fax möglich, sogar WhatsApp ist erlaubt. Unverändert bleibt jedoch die Notwendigkeit der 100 % Zustimmung. Interessant ist auch das neue Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen. Erleichtert wurden bauliche Veränderungen, wie der Einbau einer Klimaanlage, indem nun ein einfacher Mehrheitsbeschluss ausreichend ist. Eine weitere Neuerung ist die Möglichkeit „privilegierte bauliche Veränderungen“ umsetzen zu dürfen, die Kosten sind jedoch selbst zu tragen. Das bedeutet, der Einbau einer Ladestation für E-Autos oder ein Hightech-Anschluss für Telekommunikation genauso wie Einbruchschutz oder Maßnahmen zur Barrierefreiheit dürfen nun umgesetzt werden. Freiflächen, die bisher nur als Sondernutzungsrecht eingetragen waren, können nun zu Sondereigentum erklärt werden. Für alle Informationen bezüglich der WEG Reform, oder bei Unklarheiten, kann man sich an einen Anwalt für Mietrecht wenden.

Nebenkostenabrechnung: Tipps zur Nebenkostennachzahlung

Familie kniet auf SofaFamilie kniet auf Sofa Der Mietvertrag muss Auskunft darüber geben ob Nebenkosten anfallen. Die unkomplizierte Lösung wäre eine vertragliche Einigung auf einen Nebenkostenpauschalbetrag. Bei dieser Methode werden alle Positionen in einem Punkt zusammengefasst. Diese Art der Miete nennt man dann Brutto- oder Inklusiv-Miete. In der Regel läuft, bei üblicher Nebenkostenvereinbarung, ein Abrechnungszeitraum von Januar bis Dezember, spätestens nach 12 Monaten muss dem Mieter dann eine Nebenkostenabrechnung vorliegen. Versäumt der Vermieter diese Frist, so verfallen seine Ansprüche an den Mieter. Der Mieter wiederum hat durchaus das Recht, geleistete Vorauszahlungen zurückerstattet zu bekommen. Alle Angaben in der Abrechnung der Nebenkosten müssen übersichtlich und klar sein. Die Nebenkostenabrechnung lt. Betriebskostenabrechnung muss durch einen Verteilerschlüssel deutlich darstellen, auf welche Wohnung welche Kosten entfallen. Die bereits im Voraus entrichteten Zahlungen des Mieters sind ebenfalls verpflichtend aufzuführen.

Was sind umlagefähige Nebenkosten?

Personalkosten für Hausmeister, Putzfirma oder den Schornsteinfeger sind klassische, umlagefähige Nebenkosten, ebenso Kosten für den Empfang von Fernsehsendungen und natürlich Energie- oder Verbrauchskosten. Sicherheitsdienste wie eine Wach- und Schließgesellschaft sind hingegen nicht vom Mieter zu tragen, oder auch eine Mietausfallversicherung, da diese nur dem Vermieterinteresse dient. trauriger junger Mann sitzt am Tischtrauriger junger Mann sitzt am Tisch

Mietminderung – welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

Auch mit einem sorgfältig ausgearbeiteten Mietvertrag ist ein Mieter nicht vor Ärger geschützt. Nicht nur das Verhältnis zum Eigentümer kann angespannt sein, auch Schwierigkeiten mit der Nachbarschaft sind möglich. Führen diese Mängel dazu, dass die Miete gemindert werden darf? § 536 BGB zur „Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln“ legt fest, dass die Miete bei eingeschränkter Tauglichkeit gemindert werden kann. Wenn z.B. ein Wasserschaden, oder ein starker Schimmelbefall die Wohnung unbewohnbar macht. Einschränkend gilt aber lt. § 536 BGB „Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln“, dass „eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit außer Betracht bleibt“. Wenn der Mieter für den Mangel selbst verantwortlich ist, etwa der Befall durch Kakerlaken in einer „Messi-Wohnung“, so trifft den Vermieter ebenfalls keine Schuld und die Miete kann nicht gemindert werden. Wie hoch darf eine Miete überhaupt gekürzt werden? Tatsächlich hängt die jeweilige Minderung vom Einzelfall und der jeweiligen Beeinträchtigung ab. Der erste Schritt muss jedoch sein, den Vermieter über den Schaden und der dadurch hervorgerufenen Beeinträchtigung zu informieren, damit dieser die Möglichkeit hat den Schaden zu beheben. Reagiert dieser nicht auf diese Benachrichtigung, so ist eine Mietminderung durch den Mieter rechtens. Eine weitere Option des Mieters wäre, dass er selbst dafür sorgt, dass der Mietmangel beseitigt wird und sich im Anschluss die Kosten vom Vermieter zurückholt, notfalls durch Klage. Der Einzelfall ist entscheidend und nur ein Anwalt kann optimalen Rat geben. Konzeptbild gefaltete HäuserKonzeptbild gefaltete Häuser

Wenn der Vermieter kündigt

Kündigung Mietvertrag Die Kündigung durch den Vermieter benötigt immer eines triftigen Grundes. Die § 573 BGB sowie § 543 BGB und § 569 BGB behandeln das Thema Mietvertragskündigung durch den Vermieter. Gründe, die einem Vermieter die Kündigung ermöglichen sind u. a. immer wieder versäumte oder zu späte Mietzahlungen, der Mieter verletzt seine Sorgfaltspflicht oder natürlich die Eigenbedarfskündigung. Ein Vermieter, der seinem Mieter wegen Eigenbedarf kündigt, muss auf einige Details achten. Ob Eigenbedarf angemeldet werden darf, hängt vom Verwandtschaftsgrad ab und im Zweifelsfall auch von der besonderen Bindung zum Vermieter. Der Vermieter, oder die Person für die der Eigenbedarf angemeldet wurde, muss sich nicht in einer Notlage befinden, vernünftige und nachvollziehbare Gründe sind ausreichend. Ist man sich nicht sicher ob eine Kündigung wegen Eigenbedarf rechtens ist, holt man sich am sichersten den Rat eines Anwalts für Mietrecht.

Wann darf man eine Räumungsklage anstreben?

Der fristgerechte Auszug des Mieters, nach einer Wohnungskündigung, ist der Regelfall. Hat man einen uneinsichtigen Mieter, dann weigert er sich auszuziehen. Der Rechtsweg bietet nun dem Vermieter die einzige Möglichkeit mit einer Räumungsklage. Zuvor muss dem Mieter vom Vermieter jedoch noch eine zweite Frist für seinen Auszug gesetzt werden Anschließend, wenn der Mieter auch diese Frist nicht einhält, kann Klage erhoben werden. Ein dadurch erwirkter Räumungstitel ermächtigt nun den Vermieter, die Wohnung durch einen Gerichtsvollzieher räumen zu lassen. Sollten Sie mit so einer Situation konfrontiert sein, so kontaktieren Sie unverbindlich einen Anwalt für Mietrecht in Gießen .

Kündigung durch den Mieter

Will ein Mieter die Kündigung aussprechen, muss er als Erstes seinen Mietvertrag prüfen. Im Normalfall wird ein unbefristeter Mietvertrag geschlossen. In den meisten Fällen bedeutet dies eine dreimonatige Kündigungsfrist zum Monatsende, manchmal auch zum Quartal. Der laufende Monat wird nur dann in die Frist mit eingerechnet, wenn die Kündigung bis zum dritten Werktag den Vermieter erreicht hat. Die Kündigung des Mieters kann grundlos erfolgen. Inhaltlich muss das Kündigungsschreiben lediglich die Tatsache festhalten, dass man die Mietsache kündigt und natürlich ist die handschriftliche Unterschrift des Mieters notwendig. Bei Wohngemeinschaften ist zusätzlich darauf zu achten, dass eine Kündigung nur wirksam ist, wenn alle Unterzeichner des Mietvertrages auch auf der Kündigung unterschreiben. Eine Kündigung per SMS, mail oder Fax mag zwar verlockend und schnell sein, wirksam ist dies jedoch nicht. Es muss nach wie vor schriftlich per Post, oder durch persönliche Übergabe des Schreibens, gekündigt werden. Um sicherzugehen übergibt man das Kündigungsschreiben entweder persönlich, oder man gibt es als Einschreiben mit Rückschein auf. Um ganz rechtssicher vorzugehen, ist bei persönlicher Übergabe auch darauf zu achten, dass der Empfang der Kündigung schriftlich quittiert wird. Je genauer man sich an alle Regeln und Formalitäten hält, desto schneller kann ein Mietverhältnis gekündigt werden. Es gibt jedoch weitaus mehr Gründe, die bei Kündigung das Mietverhältnis zwischen Mieter und Vermieter verdrießen können. Themen über die Abnutzung des Mietgegenstandes führen des öfteren zu Auseinandersetzungen. Gerade beim Auszug kommt zu Tage, wie unterschiedlich die Meinungen von Mieter und Vermieter tatsächlich sein können. Die Mietkaution wird dann oft zum Schlüsselelement. Nicht sehr bekannt ist, dass es grundsätzlich eigentlich zum Aufgabenbereich des Vermieters gehört Schönheitsreparaturen durchzuführen. Im Mietvertrag kann dies jedoch wenigstens teilweise anders vereinbart werden. Dies geschieht dann über sogenannte Kleinreparatur- oder Schönheitsreparaturklauseln. Die Behebung der Bagatellschäden dürfen dem Mieter jedoch nur bei einem Rechnungsbetrag von in der Regel höchstens 100 Euro übertragen werden und dies auch nicht unbegrenzt oft pro Jahr, so die Rechtsprechung in einigen Grundsatzurteilen. Ob getroffene Vereinbarungen im Mietvertrag rechtens sind, kann ein Mieter bei einem Anwalt für Mietrecht erfahren. Dabei erspart man sich eine Menge Scherereien und auch möglicherweise drohende Prozesskosten. Auf anwaltssuche.de erhalten Sie die Möglichkeit einer unverbindlichen Kontaktaufnahme mit einem Anwalt in Gießen, die für Sie als Mandant gratis ist.

Mietwucher – überhöhte Miete

Der Paragraph 291 Strafgesetzbuch beschäftigt sich mit dem Umstand des Wuchers. Dort wurde festgelegt wie Wucher definiert wird, dies ist vereinfacht zusammengefasst dann der Fall, wenn sich eine Partei einen nicht zu rechtfertigenden Vermögensvorteil verschafft und sein Gegenüber ausnutzt. Ein Vermieter hat durchaus das Recht eine Mieterhöhung zu verlangen. Eingeschränkt wird ein Vermieter jedoch sowohl zeitlich, er darf nämlich die Miete nur alle drei Jahre erhöhen, als auch bei der Erhöhung selbst, die darf nämlich höchsten 20 Prozent betragen. Außerdem muss sich der Vermieter mit seinen Mietforderungen an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Man spricht von einer Mietpreisüberhöhung, wenn die verlangte Miete 20 % höher ist als die Durchschnittsmiete der Umgegend. Ist der Mietspiegel im betroffenen Wohngebiet mindesten 50 % unter der veranschlagten Miete, so darf man Mietwucher vermuten. Wichtig bei Mietwucher ist auch der Umstand der Zwangslage, etwa dass Mieter die überteuerten Wohnungen mieten mussten, da sie keine Alternative hatten. Diesen Beweis zu erbringen ist jedoch nicht leicht. Das Landgericht Hamburg hat, in einem mehrere Jahre andauernden Rechtsstreit nun ein wichtiges Urteil für gerechtere Mieten gefällt. Im vorliegenden Fall, wurden vom Job-Center Hamburg überhöhte Mieten für Wohnungen von Hartz-IV-Empfängern bezahlt. Beide Gerichte, sowohl das Amts- als auch das Landgericht sprachen die vermietende Firma des Mietwuchers für schuldig. In diesem Urteil wurde der Vermieter dazu verurteilt einen Betrag von 52.000 € zurückzubezahlen. Die Mieten waren auf ein vergleichsübliches Niveau anzupassen (LG Hamburg, Urteil vom 31.05.2016, 316 S 81/15). Nicht zuletzt werden so auch Asylbewerber geschützt vor ähnlichen ausbeuterischen Notlagen. Abschließend sei zu diesem Thema noch einmal gesagt, dass Miethaie meist ganz schamlos eine Notsituation ihrer Opfer ausnutzen. Oft fällt es den Betroffenen im Nachhinein schwer nachzuvollziehen warum sie den für sie nachteiligen Vertrag überhaupt eingegangen sind. Ein Anwalt für Mietrecht kann auch bei scheinbar ausweglosen Situationen wertvollen Rat und Hilfe bieten. Erkennt das Gericht am Ende den Mietwucher an, so ist alles Unterschriebene nichtig und der geschlossene Vertrag ungültig. So mancher Mangel wird sicher vom Vermieter behoben, wenn Sie sich von einen Anwalt beraten lassen. Für den Mieter ist es dann risikobehaftet wenn er irrtümlich die Miete eigenständig mindert. Ein schuldhafter Irrtum führt zum Mietrückstand, der zu einer außerordentlichen Kündigung führend kann (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Unter Umständen ist es richtig zunächst mit dem Vermieter über die drohende Mietminderung zu verhandeln. Setzen Sie dem Vermieter eine Beseitigungsfrist.