Rechtsanwalt für Mietrecht in Großhansdorf
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VOGT & REINERS Rechtsanwälte
Rechtsanwalt · Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht · Fachwirt in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft · Immobilienwirt (Diplom VWA)
Schloßstraße 92, 22041 Hamburg
Dr. Hantke & Partner
Rechtsanwalt · Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Ebertallee 1, 22607 Hamburg
Gute Beratung beim Mietvertrag ist wichtig
Symbolbild Haus Der Wohnungsmarkt ist vielerorts hart umkämpft. Wer dann die Möglichkeit hat eine Wohnung zu mieten, trifft schnell eine überhastete Entscheidung. Hierbei kann es leicht vorkommen, dass man sich auf Modalitäten einlässt, die bei genauerem Hinsehen nicht akzeptabel sind. Es ist wichtig und ratsam, einen Mietvertrag vor einer Unterschrift sorgsam zu lesen. Ein sicherer und fachlich versierter Ansprechpartner bei Fragen das Mietrecht betreffend ist immer ein Anwalt für Mietrecht. In besonderem Maße trifft dies zu, wenn es sich um einen Staffelmietvertrag handeln sollte, oder statt einer detaillierten Abrechnung der Nebenkosten nur ein pauschaler Betrag vereinbart ist.
Die notwendige Wohnungsgeberbestätigung
Der Vermieter hat die Pflicht dem Einwohnermeldeamt seinen neuen Mieter durch eine Vermieterbescheinigung anzuzeigen. Hierfür hat er genau zwei Wochen Zeit, eine Überschreitung dieser Frist wird als Ordnungswidrigkeit mit bis zu 1000 Euro geahndet. Daran muss auch gedacht werden, wenn die Wohnung untervermietet werden soll. In diesem Fall hat der Mieter seinen Untermieter anzumelden. Anders beim Auszug eines Mieters, hier ist der Auszug nur in wenigen Situationen zu melden, so z.B. wenn der Mieter ins Ausland zieht.
Neue WEG-Reform
Das neue Wohneigentumsrecht tritt zum 01.12.2020 in Kraft. Hier sollen einige wichtige Ergänzungen kurz erwähnt werden. Die Einladefrist zur Eigentümerversammlung hat nun drei Wochen vorher, anstelle der bisher üblichen zwei Wochen, zu erfolgen. Versendet werden dürfen die Einladungen ab nun auch elektronisch per e-mail. Es braucht keine Zweitversammlungen mehr, da nun auch bei einer geringeren Anzahl als 50 % Miteigentumsanteile eine Beschlussfassung möglich ist. Die neue Möglichkeit der reinen Online-Eigentümerversammlung erspart Geld und erlaubt es so Eigentümern teilzunehmen, auch wenn sie nicht vor Ort sein können. Umlaufbeschlüsse werden erleichtert und beschleunigt. Es entfällt die Schriftform, erlaubt sind nun Abstimmungen per mail, Fax und sogar WhatsApp. An der 100% Zustimmung ändert sich hier jedoch nichts! Eigentümer haben nun auch durch § 18 WoEigG das Recht, Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu nehmen. Die einfache Mehrheit genügt in Zukunft, wenn baulichen Veränderungen zugestimmt werden muss. Es gibt nun auch die Möglichkeit sogenannte "privilegierte bauliche Veränderungen" durchführen zu dürfen, wenn auch auf eigene Kosten. Gemeint sind damit etwa der Einbau von Ladestationen für E-Autos oder Einbruchschutz, auch Maßnahmen zur Barrierefreiheit gehören in diesen Bereich. Freiflächen können nun auch zu Sondereigentum erklärt werden, statt wie bisher nur als Sondernutzungsrechte eingetragen zu werden. Ein Anwalt für Mietrecht hilft bei offenen Fragen gern weiter.
Die Nebenkostenabrechnung
Tochter mit Eltern in Mietwohnung Im Mietvertrag muss eine Vereinbarung über die Nebenkosten stehen, möchte der Vermieter die umlegbaren Nebenkosten an den Mieter weitergeben. Wem eine detaillierte Auflistung der Nebenkosten zu kompliziert erscheint, der kann sich auch auf eine pauschale Begleichung der Nebenkosten einigen. Dies erspart eine ausführliche Auflistung der angefallenen Nebenkosten. Der Mieter zahlt also eine sogenannte Bruttomiete oder auch Inklusiv-Miete. In der Regel läuft, bei üblicher Nebenkostenvereinbarung, ein Abrechnungszeitraum von Januar bis Dezember, spätestens nach 12 Monaten muss dem Mieter dann eine Nebenkostenabrechnung vorliegen. Verstreicht diese Frist ungenutzt, hat der Vermieter keinen Anspruch mehr auf Begleichung. Der Mieter wiederum hat durchaus das Recht, geleistete Vorauszahlungen zurückerstattet zu bekommen. Der Vermieter ist dazu verpflichtet die Nebenkostenabrechnung so zu gestalten, dass sie verstanden werden kann. Mieter müssen aus der Betriebskostenabrechnung die Aufschlüsselung der Kosten nach Gebäude und Wohnung eindeutig erkennen können. Ebenfalls sind bereits geleistete Nebenkostenvorauszahlungen durch den Mieter aufzuführen.
Welche Kosten können nun auf den Mieter umgelegt werden?
Typische umlagefähige Nebenkosten sind z.B. Heizungs- und Warmwasserkosten, ebenso Gartenpflege und die Kosten für den Hausmeister, Straßenreinigung, Kabelanschluss aber auch möglicherweise angefallene Kosten für Ungezieferbekämpfung. Erbpachtzinsen jedoch fallen nicht unter die Betriebskosten, ebenso wenig die Installation von Feuerlöschern, deren Wartungskosten hingegen sind dann schon wieder umlagefähig! Frau am Telefon
Mietminderung - welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?
Auch mit einem sorgfältig ausgearbeiteten Mietvertrag ist ein Mieter nicht vor Ärger geschützt. Neben Ärger mit dem Vermieter kann dies u.a. der Nachbar sein, der mit häufigem und lautem Partylärm nervt. Führen diese Mängel dazu, dass die Miete gemindert werden darf? § 536 BGB zur "Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln" legt fest, dass die Miete bei eingeschränkter Tauglichkeit gemindert werden kann. Wer Schimmelflecken in seiner Wohnung entdeckt, sollte den Schaden dokumentieren um eine eventuelle Mietminderung durchsetzen zu können. Sogenannte Bagatellschäden jedoch, wie tropfende Wasserhähne, oder kaputte Treppenhausbeleuchtung, sind keine Mietminderungsgründe. Nicht eingefordert werden können auch Schäden, für die der Mieter selbst verantwortlich ist, wie z.B. Schimmelbefall durch falsches Lüftungsverhalten. Wie hoch eine Miete gekürzt werden darf ist unterschiedlich. Je nach Beeinträchtigung sind 100% bei völliger Unbewohnbarkeit der Wohnung, zum Beispiel nach einem Küchenbrand, bis zu 1% bei extremer Verkalkung der Toilette möglich. Zuvor muss jedoch dem Vermieter mit angemessener Fristsetzung die Möglichkeit gegeben werden, den Mangel zu heben. Eine Mietminderung ist folglich erst rechtens, nachdem der Vermieter trotz Kenntnisnahme des Mängels und Fristsetzung zur Schadensbehebung, die Gelegenheit zur Mängelbeseitigung nicht genutzt hat. Der Mieter kann nun auch, alternativ zur Mietminderung, den Mangel selbst beseitigen und sich die entstanden Kosten vom Vermieter zurückholen oder diesen auf Schadensbehebung verklagen. Die jeweils beste Vorgehensweise kann ein Anwalt für Mietrecht erklären. Konzeptbild gefaltete Häuser
Die Kündigung durch den Vermieter
Kündigung Mietvertrag Auch der Vermieter kann die Kündigung aussprechen, er muss sie aber begründen können. Das Gesetz regelt mit dem § 573 BGB die ordentliche Kündigung, für eine außerordentliche Kündigung gibt es die §§ 543, 569 BGB. Mögliche Gründe des Vermieters wären etwa die Verletzung der Sorgfaltspflicht des Mieters, eine schlechte Zahlungsmoral, oder die bekannte Kündigung wegen Eigenbedarfs. Der Vermieter muss bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf einige Dinge berücksichtigen. Neben dem Vermieter und seinen Familienangehörigen kann auch Eigenbedarf für Hausangehörige, also Angestellte, Pflegepersonal oder Pflegekinder angemeldet werden. Bei einer Eigenbedarfskündigung bedarf es nicht einer Notlage als Voraussetzung für die Kündigung, ausreichend sind vernünftige und nachvollziehbare Gründe. Ein Anwalt oder Fachanwalt für Mietrecht hilft bei allen Rechtsfragen, selbstverständlich auch bei Fragen zur Eigenbedarfskündigung.
Die Räumungsklage
Wurde dem Mieter begründet gekündigt, so endet das Mietverhältnis fristgerecht und der Mieter zieht aus. Immer wieder geschieht es jedoch, dass sich ein Mieter weigert auszuziehen. Dem Vermieter bleibt nun der Weg der Räumungsklage. Dem Mieter muss jedoch zuerst noch einmal eine letzte Chance in Form einer Nachfrist gesetzt werden. Anschließend, wenn der Mieter auch diese Frist nicht einhält, kann Klage erhoben werden. Einer Zwangsräumung durch einen Gerichtsvollzieher steht nun nichts mehr im Weg. Nützen Sie mit anwaltssuche.de die kostenfreie Kontaktaufnahme zu einem Anwalt oder Fachanwalt für Mietrecht in Großhansdorf.
Kündigung durch den Mieter
Strebt man die Kündigung seines Mietvertrages an, sollte man seinen Inhalt genau kennen. Häufig läuft ein Mietervertrag unbefristet. In diesen Fällen ist es also die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsende oder zum Quartal. Der laufende Monat wird nur dann in die Frist mit eingerechnet, wenn die Kündigung bis zum dritten Werktag den Vermieter erreicht hat. Eine Kündigung des Mieters bedarf keines Grundes um rechtswirksam zu werden. Es ist ausreichend in seinem Schreiben die Kündigung der Mietsache auszusprechen und es handschriftlich zu unterzeichnen. Wohngemeinschaften stellen einen Sonderfall dar, hier muss jeder unterschreiben, der seinerseits den Mietvertrag unterzeichnet hat! Eine Kündigung darf nicht per SMS, WhatsApp oder Fax übermittelt werden. Die Schriftform der Kündigung, als Brief per Post oder persönlich, ist nach wie vor zwingend. Ist man auf Sicherheit bedacht, so überreicht man die Kündigung besser persönlich oder schickt sie per Einschreiben mit Rückschein. Um ganz rechtssicher vorzugehen, ist bei persönlicher Übergabe auch darauf zu achten, dass der Empfang der Kündigung schriftlich quittiert wird. Hat man alles bedacht und alle Formalien beachtet, ist die Kündigung schnellstmöglich zu erzielen. In Bezug auf den Auszug eines Mieters wird jedoch nicht nur um die Kündigung an sich bzw. den Auszugszeitpunkt gestritten. Fragen über möglicherweise notwendige Renovierungsarbeiten oder Schönheitsreparaturen entstehen. Hierbei treten die unterschiedlichen Sichtweisen von Vermietern und Mietern oft deutlich zu Tage. Die Mietkaution wird dann oft zum Schlüsselelement. Im Normalfall gehören Schönheitsreparaturen in den Aufgabenbereich des Vermieters. Der Mietvertrag bietet jedoch die Möglichkeit Ergänzungen zu vereinbaren. Über sog. Kleinreparaturklauseln wird der Mieter verpflichtet sich an den Kosten zu beteiligen. Dadurch ist der Mieter einverstanden Reparaturen von Bagatellschäden bis üblicherweise max. 100 Euro selbst zu tragen. Finden die Parteien alleine keine friedvolle Lösung, so hilft die Beratung eines Anwalts für Mietrecht. Dabei erspart man sich eine Menge Scherereien und auch möglicherweise drohende Prozesskosten. Die erste Kontaktaufnahme zu einem Anwalt oder Fachanwalt für Mietrecht in Großhansdorf über anwaltsuche.de ist kostenfrei.
Mietwucher - unerschwingliche Mietforderungen
Sucht man Informationen über Mietwucher, findet man diese im Strafgesetz § 291. Wucher wird dort zusammenfassend definiert, als das Ausnutzen von z.B. Unerfahrenheit oder einem Mangel an Urteilsvermögen eines anderen um sich selbst zu bereichern. Grundsätzlich ist eine Mieterhöhung nicht zu verbieten. Eingeschränkt wird ein Vermieter jedoch sowohl zeitlich, er darf nämlich die Miete nur alle drei Jahre erhöhen, als auch bei der Erhöhung selbst, die darf nämlich höchsten 20 Prozent betragen. Selbstverständlich muss sich die Miete an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Zusätzlich darf die geforderte Miete diese Vergleichsmiete nicht um 20 % übersteigen, ansonsten handelte es sich um eine Mietpreisüberhöhung. Um Mietwucher zu erkennen, nützt man ebenfalls die Vergleichsmieten, ist der festgelegte Mietpreis über 50 % der durchschnittlichen, ortsüblichen Miete, so liegt Mietwucher vor. Wichtig bei Mietwucher ist auch der Umstand der Zwangslage, etwa dass Mieter die überteuerten Wohnungen mieten mussten, da sie keine Alternative hatten. Diese Beweise herbeizuschaffen ist oft sehr schwierig. Das Landgericht Hamburg hat, in einem mehrere Jahre andauernden Rechtsstreit nun ein wichtiges Urteil für gerechtere Mieten gefällt. Im vorliegenden Rechtsfall zahlte das Jobcenter die Miete für minderwertigen Wohnraum für hilfsbedürftige Personen. Das Job-Center klagte und bekam Recht. In diesem Urteil wurde der Vermieter dazu verurteilt einen Betrag von 52.000 ? zurückzubezahlen. Die Mieten waren auf ein vergleichsübliches Niveau anzupassen (LG Hamburg, Urteil vom 31.05.2016, 316 S 81/15). Nicht zuletzt werden so auch Asylbewerber geschützt vor ähnlichen ausbeuterischen Notlagen. Abschließend sei zu diesem Thema noch einmal gesagt, dass Miethaie meist ganz schamlos eine Notsituation ihrer Opfer ausnutzen. Als Betrogener fühlt man sich oft auch noch schuldig, da man mit der Unterschrift seine Zustimmung signalisiert hatte und sich unter Druck setzen ließ. Ein Anwalt für Mietrecht kann auch bei scheinbar ausweglosen Situationen wertvollen Rat und Hilfe bieten. Erkennt das Gericht am Ende den Mietwucher an, so ist alles Unterschriebene nichtig und der geschlossene Vertrag ungültig. Hier kann eine Rechtsanwalt die richtige Antworten geben und Ihnen den richtigen Rat für eine Entscheidung geben. Ein Rechtsanwalt mit Tätigkeitsschwerpunkt im Mietrecht beschäftigt sich regelmäßig mit der Frage, ob der vom Mieter aufgeführte Mangel ein Grund zur Mietminderung ist und kennt die entsprechende Rechtsprechung und Gesetzeslage. Hier ist also Vorsicht und anwaltlicher Rat gefragt. Der Vermieter muss innerhalb einer Frist die Gelegenheit bekommen den Mangel zu bekommen.