Ihren Anwalt für Mietrecht in Günzburg finden
Anwälte für Mietrecht, die im Umkreis von Günzburg Mandate annehmen
Sabine Kummert
Fachanwalt für FamilienrechtKirchweg 40, 89275 Elchingen
in 13.9 km Entfernung
Hilfe von Fachmann beim Mietvertrag
Konzeptbild Haus Schlüssel Wohnraum kann in der heutigen Zeit leicht knapp werden. Hat man schließlich eine passende Wohnung gefunden, ist die Zusage oft zu unüberlegt. Hierbei kann es leicht vorkommen, dass man sich auf Modalitäten einlässt, die bei genauerem Hinsehen nicht akzeptabel sind. Nehmen Sie sich deshalb die Zeit einen Mietvertrag mit Aufmerksamkeit und Ruhe durchzuarbeiten. Der Rat eines fachlich versierten Anwaltes ist zusätzlich eine wertvolle Hilfe. Wird eine jährliche Steigerung der Miete vereinbart, oder eine pauschalierte Abrechnung der Nebenkosten, so sollte dies immer kritisch hinterfragt werden.
Die notwendige Wohnungsgeberbestätigung
Der Vermieter hat die Pflicht dem Einwohnermeldeamt seinen neuen Mieter durch eine Vermieterbescheinigung anzuzeigen. Kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht innerhalb von zwei Wochen nach, so begeht er nach § 54 BMG eine Ordnungswidrigkeit und muss mit einem Bußgeld bis 1000 Euro rechnen. Darauf muss auch bei einer Untervermietung geachtet werden. In diesem Fall hat der Mieter seinen Untermieter anzumelden. Den Auszug eines Mieters muss man nur dann melden, wenn er keinen neuen Wohnsitz hat oder ins Ausland zieht.
WEG-Reform
Das neue Wohneigentumsrecht tritt zum 01.12.2020 in Kraft. Eine kleine Zusammenfassung der wichtigsten Änderungen. Verwalter müssen nun drei, statt der bisher üblichen zwei Wochen, früher zur Eigentümerversammlungen einladen. Die Versendung der Einladung selbst wurde erleichtert und ist nun auch per e-mail möglich. Die Begrenzung für eine Beschlussfassung wurde aufgehoben, es ist nun auch bei unter 50 % vertretener Miteigentumsanteile möglich einen Beschluss zu fassen. Ein weiteres Novum ist die Möglichkeit der Online-Eigentümerversammlung, die es auch ortsfernen Eigentümern ermöglicht teilzunehmen. Weiterhin werden Umlaufbeschlüsse nun schneller möglich. Es ist nun erlaubt per mail, Fax oder sogar WhatsApp abzustimmen. Unverändert bleibt jedoch die Notwendigkeit der 100 % Zustimmung. §18 Abs. 4 des neuen WoEigG besagt: "Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen." Für bauliche Veränderungen gilt ab sofort der einfache Mehrheitsbeschluss. Erlaubt sind nun auch "privilegierte bauliche Veränderungen", auch wenn die Kosten selbst getragen werden müssen. Dies gilt u. a. für den Einbau von Ladestationen für E-Autos, Einbruchschutz, Telekommunikationsanschluss mit hoher Kapazität oder auch für Maßnahmen zur Barrierefreiheit. Ferner können Freiflächen zu Sondereigentum erklärt werden anstelle des bisher möglichen Sondernutzungsrechtes. Wenden Sie sich an einen Anwalt, wenn Sie detaillierte Fragen zur WEG Reform haben.
Nebenkostenabrechnung: Tipps zur Nebenkostennachzahlung
Großeltern lesen Enkeln etwas vor Neben dem Mietpreis muss vertraglich auf die Erhebung von Nebenkosten eingegangen werden, ansonsten hat der Vermieter die Nebenkosten alleine zu tragen. Sind sich die Vertragspartner einig, so können die Nebenkosten auch über einen fixen Betrag, einer Pauschale, abgegolten werden. Dann sind mit dieser Pauschale alle Nebenkosten abgegolten. Beim vereinbarten Mietbetrag handelt es sich dann um eine Inklusivmiete. In der Regel läuft, bei üblicher Nebenkostenvereinbarung, ein Abrechnungszeitraum von Januar bis Dezember, spätestens nach 12 Monaten muss dem Mieter dann eine Nebenkostenabrechnung vorliegen. Versäumt der Vermieter diese Frist, so verfallen seine Ansprüche an den Mieter. Der Mieter hingegen hat auch nach dieser Frist noch Anspruch auf die Rückzahlung seiner eventuell geleisteten Vorauszahlungen. Vermieter müssen die Nebenkostenabrechnung verständlich erstellen. Mit Hilfe eines Verteilerschlüssels in der Betriebskostenabrechnung müssen die entstandenen Kosten für den Mieter klar erkennbar sein. Ein weiterer wichtiger Teil in der Gesamtauflistung sind die bereits geleisteten Abschlagszahlungen des Mieters.
Welche Kosten kann man an den Mieter weiterreichen?
Zu den umlagefähigen Kosten, die ein Vermieter von den Mietern zurückfordern kann, gehören Kosten für Warmwasser, Entwässerung und Heizung, die Grundsteuer und diverse Gebühren etwa für Müll und Straßenreinigung. Zusätzliche Versicherungen wie eine Reparaturkosten- Umweltschadens- oder Rechtsschutzversicherung zählen hingegen nicht als umlagefähig. sorgenvolles Gesicht eines Mieters
Mietminderung - wann geht das?
Ein Mietverhältnis läuft nicht immer reibungslos. So kann es z.B. zu Nachbarschaftsstreitigkeiten führen, wenn sich die Parteien gegenseitig gestört oder nicht verstanden fühlen. Ab wann ist eine Mietminderung möglich? Ein Mangel an einer Mietsache liegt immer dann vor, wenn der Zustand der Mietwohnung nicht so ist, wie im Mietvertrag festgelegt. Die Miete kann zum Beispiel herabgesetzt werden, wenn es die elektrische Ausstattung einer Wohnung verbietet gleichzeitig Wäsche zu waschen und Staub zu saugen. Sogenannte Bagatellschäden jedoch, wie tropfende Wasserhähne, oder kaputte Treppenhausbeleuchtung, sind keine Mietminderungsgründe. Auch durch den Mieter selbst verursachte Schäden sind nicht durch eine Mietminderung einforderbar. Um wie viel Prozent eine Miete gemindert werden darf, muss individuell geklärt werden. Die Gerichte haben sich mit einer Vielzahl von Mietminderungsgründen auseinandergesetzt und zum Beispiel eine 10%-ige Kürzung der Miete zugesprochen, wenn die Heizung kontinuierlich Klopfgeräusche von sich gibt. Bevor der Mieter an eine Mietminderung denkt, hat er als ersten Schritt den Vermieter über den Mangel in Kenntnis zu setzen. Erst wenn der Vermieter den Mängel daraufhin nicht beseitigt, ist eine Mietminderung gerechtfertigt. Der Mieter kann nun auch, alternativ zur Mietminderung, den Mangel selbst beseitigen und sich die entstanden Kosten vom Vermieter zurückholen oder diesen auf Schadensbehebung verklagen. Der Einzelfall ist entscheidend und nur ein Anwalt kann optimalen Rat geben. Konzeptbild gefaltete Häuser
Die Kündigung der Mietwohnung durch den Vermieter
Kündigung Mietvertrag Kündigt der Vermieter, ist dem Mieter mitzuteilen auf welcher Grundlage die Kündigung ausgesprochen wurde. Im BGB findet man die Paragraphen für eine ordentliche Kündigung (§ 573 BGB) und auch für die außerordentliche Kündigung §§ 543, 569 BGB). Der wohl häufigste Grund ist die Eigenbedarfskündigung, aber auch regelmäßig unpünktliche oder versäumte Mietzahlungen sind gerechtfertigte Gründe. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf muss der Vermieter auf einige Dinge achten. Nicht automatisch alle Familienmitglieder erfüllen die Voraussetzung der besonderen Bindung an den Vermieter um eine Kündigung wegen Eigenbedarf zu rechtfertigen, etwa geschiedene Partner oder Cousins. Es ist jedoch keine Notlage notwendig um Eigenbedarf anzumelden, es reichen vernünftige und nachvollziehbare Gründe. Bei Unsicherheit oder Unklarheit ist die Beratung durch einen Anwalt für Mietrecht immer klärend und hilfreich.
Wie funktioniert eine Räumungsklage?
Wenn der Vermieter dem Mieter mit Angabe eines Grundes gekündigt hat, so muss der Mieter ausziehen. Ein sturer Mieter kann einen Auszug jedoch durchaus verweigern und die Wohnung nicht freiwillig aufgeben. Der Rechtsweg bietet nun dem Vermieter die einzige Möglichkeit mit einer Räumungsklage. Voraussetzung hierfür ist jedoch eine Nachfrist, die der Vermieter dem Mieter zu gewähren hat. Anschließend, wenn der Mieter auch diese Frist nicht einhält, kann Klage erhoben werden. Einer Zwangsräumung durch einen Gerichtsvollzieher steht nun nichts mehr im Weg. Sollten Sie mit so einer Situation konfrontiert sein, so kontaktieren Sie unverbindlich einen Anwalt für Mietrecht in Günzburg .
Wenn der Mieter kündigt
Vor einer Kündigung ist im Mietvertrag die vereinbarte Kündigungsfrist zu kontrollieren. Wohnmietverträge haben meist die gängigen Kündigungsfristen. Er ist dann mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende oder quartalsweise kündbar. Es gibt die Möglichkeit den laufenden Monat in die Kündigungsfrist mit einzubeziehen, jedoch nur, wenn die Kündigung dem Vermieter oder der zuständigen Hausverwaltung innerhalb der ersten drei Tage des laufenden Monats vorliegt. Eine Kündigung durch den Mieter, unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist, bedarf keines Grundes. Im Schreiben muss das Wort Kündigung enthalten sein und es muss vom Mieter handschriftlich unterschrieben werden. Wohngemeinschaften stellen einen Sonderfall dar, hier muss jeder unterschreiben, der seinerseits den Mietvertrag unterzeichnet hat! Eine Kündigung per SMS, mail oder Fax mag zwar verlockend und schnell sein, wirksam ist dies jedoch nicht. Es gilt die schriftliche Form als Brief, persönlich oder per Post überbracht. Um ganz sicherzustellen, dass der Vermieter das Schreiben erhalten hat, empfiehlt sich die persönliche Übergabe oder das Einschreiben mit Rückschein. Dies stellt sicher, dass der Empfänger das Schreiben in Empfang genommen hat, darauf wäre bei einer persönlichen Übergabe ebenfalls zu achten. Zusammenfassend müssen folgende Stichpunkte für eine schnelle und reibungslose Kündigung beachtet werden: - Form, Inhalt, Übergabe und deren Zeitpunkt. Leider ist oft nicht nur das fristgerechte Ende des Mietverhältnisses ein Streitthema. Fragen über möglicherweise notwendige Renovierungsarbeiten oder Schönheitsreparaturen entstehen. Die beiden Vertragsparteien sind hier oft gegensätzlicher Meinung. Dem Mieter stellt sich zusätzlich die Frage ob er ohne Reparaturen seine Mietkaution zurückbekommt. An dieser Stelle sei gesagt, dass der Vermieter einer Wohnung im Normalfall für Schönheitsreparaturen zuständig ist. Es gibt jedoch die Möglichkeit den Mieter bereits im Mietvertrag zu einigen Schönheitsreparaturen zu verpflichten. Diese Vereinbarungen heißen dann Schönheits- oder Kleinreparaturklausel gem. § 28 II. BV (Berechnungsverordnung). Damit kann der Mieter verpflichtet werden, Kleinreparaturen bis zu max. 100 Euro pro Rechnungsbetrag zu tragen. Ein Anwalt oder Fachanwalt für Mietrecht ist im Falle von jedweden Mietstreitigkeiten ein verlässlicher Partner, der Klarheit schafft und sich mit der jeweiligen Rechtslage bestens auskennt. Seine Hilfe spart Nerven und in vielen Fällen auch Geld, nämlich dann, wenn es um drohende Prozesskosten geht. Die Kontaktaufnahme zu einem Anwalt in Günzburg über anwaltssuche.de ist unverbindlich und kostenfrei.
Mietwucher - zu hohe Miete
Mietwucher ist geregelt im § 291 StGB. Wucher wird dort zusammenfassend definiert, als das Ausnutzen von z.B. Unerfahrenheit oder einem Mangel an Urteilsvermögen eines anderen um sich selbst zu bereichern. Eine Mieterhöhung ist generell nicht erfreulich für den Mieter, aber prinzipiell hat der Vermieter durchaus das Recht die Miete heraufzustufen. Eingeschränkt wird ein Vermieter jedoch sowohl zeitlich, er darf nämlich die Miete nur alle drei Jahre erhöhen, als auch bei der Erhöhung selbst, die darf nämlich höchsten 20 Prozent betragen. Dabei hat sich der Vermieter an die ortsübliche Vergleichsmiete zu halten. Eine Mietpreisüberhöhung ist dann erreicht, wenn die geforderte Kaltmiete des Vermieters 20 % des örtlichen Mietspiegels übersteigt. Ist der Mietspiegel im betroffenen Wohngebiet mindesten 50 % unter der veranschlagten Miete, so darf man Mietwucher vermuten. Hinzukommen muss die Vorteilnahme einer Zwangslage, also hier die Not des Mieters die Miethöhe zu akzeptieren, da sich ihm keine kostengünstigere Alternative bietet. Oft ist aber gerade dies schwer nachzuweisen. Ein nahezu bahnbrechender Lichtblick gegen das Treiben von Miethaien bietet ein Urteil des Landgericht Hamburg nach insgesamt fünf Jahren Streit. Renovierungsbedürftige Wohnungen wurden in diesem Fall völlig überteuert an Arbeitssuchende vermittelt und vom Job-Center Hamburg bezahlt. Das Landgericht Hamburg gab der eingereichten Klage des Job-Centers Recht. Die Rechtsprechung endete mit einem Urteil, welches dem Unternehmen, das die katastrophalen Wohnungen vermietete, eine Rückzahlung der 52.000 Euro inklusive Zinsen auferlegte. Die Mieten waren auf ein vergleichsübliches Niveau anzupassen (LG Hamburg, Urteil vom 31.05.2016, 316 S 81/15). Dies stärkt die Position vieler auf Hilfe Angewiesener. Abschließend sei zu diesem Thema noch einmal gesagt, dass Miethaie meist ganz schamlos eine Notsituation ihrer Opfer ausnutzen. Den Betroffenen ist es im Nachhinein meist fast peinlich, den Mietvertrag unterschrieben zu haben. Ein Anwalt für Mietrecht kann auch bei scheinbar ausweglosen Situationen wertvollen Rat und Hilfe bieten. Erkennt das Gericht den Mietwucher an, so ist der Vertrag in allen Einzelheiten unwirksam. Der Vermieter wird auf Ihr Anliegen sich bereitwilliger reagieren wenn Sie sich im vornherein anwaltlichen Rat geholt haben. Lassen Sie sich beraten von einem Anwalt oder einer Anwältin über die richtige Vorgehensweise bei einer Minderung. Hier ist also Vorsicht und anwaltlicher Rat gefragt. Setzen Sie dem Vermieter eine Beseitigungsfrist.