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Anwalt Mietrecht Heidenau

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Rechtsanwalt Hans-Joachim Hönig Dresden
Rechtsanwalt Hans-Joachim Hönig
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Der große Ratgeber zum Mietrecht

Mietrecht-Ratgeber © freepik - mko
Expertentipp vom 14.06.2019 (478 mal gelesen)

Umfangreicher Ratgeber zu allen wichtigen Themen im Mietrecht für Mieter und Vermieter. Unserer juristische Fachredaktion informiert kompetent und verlässlich zu Rechtsfragen wie Eigenbedarfskündigung, Kündigung des Mietvertrags, Mieterhöhung, Mietminderung, Lärmbelästigung, Mietschulden, Nebenkosten, Haustierhaltung sowie der aktuellen Rechtssprechung. Rechtstipps, Musteranschreiben, Checklisten, häufige Fragen und Tipps zur Beauftragung spezialisierter Anwälte.

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Anwalt Mietrecht Heidenau

Hilfe von Fachmann beim Mietvertrag

Auf dem Wohnungsmarkt herrscht ein angespanntes Klima. Eine Einscheidung für das falsche Mietobjekt ist leicht getroffen. Die Entscheidung zum Mietvertrag ist dann schlich und ergreifend falsch gewesen. Es ist Ihr gutes Recht einen Mietvertrag vor einer Unterschrift sorgsam zu lesen. Einer sofortigen Unterschrift unter den Mietvertrag ist abzuraten. Bei mietrechtlichen Problemstellungen sollte ein Anwalt für Mietrecht zu Rate gezogen werden Insbesondere dann, wenn eine Staffelmiete angesetzt oder ein großzügiger Pauschalbetrag als Alternative zur Erstellung einer Nebenkostenabrechnung eingetragen wurde, ist Vorsicht geboten! Sie glauben, dass es schon zu spät ist, weil der Mietvertrag schon unterschrieben ist. Das ist möglich aber nicht zwingend, denn die Rechtslage hat sich in der Vergangenheit für den Mieter zum Besseren verändert. Schaffen Sie Klarheit darüber, was Ihre genauen Rechte und Pflichten sind. Ein Mietvertrag läuft lange. Achten Sie also darauf, dass er auf einer guten Grundlage geschlossen wurde. Dabei gehört ein klare Sicht auf die Dinge unbedingt dazu.

Ist Sand im Getriebe bei Ihrer Mietsache hilft ein auf das Mietrecht spezialisierter Anwalt.

Natürlich kann es auch Zoff geben, nachdem Sie eine Wohnung gemietet haben. Neben Auseinandersetzungen mit dem Vermieter kann dies zum Beispiel der Nachbar sein, der Sie ständig mit seinen Spontan-Partys nervt. Eine ständig defekte Satellitenanlage oder Feuchtigkeitsprobleme oder eine unzuverlässige Heizung sind auch möglich. Hier taucht die Frage auf, ob eine Minderung der Miete möglich ist. Die Bandbreite für die Kürzung der Miete ist sehr groß und vom Einzelfall abhängig. Eine Eingangstüre, die nicht abschließbar ist schlägt zum Beispiel mit einem Abschlag von 5% zu Buche. Leider ist auch eine Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter aus heiterem Himmel im Bereich des Möglichen. Darf der Vermieter Ihnen einfach wegen Eigenbedarf kündigen? Worauf müssen Sie Ihr Augenmerk lenken? Sie erhalten eine optimale Rechtsberatung durch eine Rechtsanwalt.

Mietminderung durchsetzen – konsultieren Sie einen Rechtsanwalt oder eine Rechtsanwältin

Wer zum Beispiel Schimmelflecken in seiner Wohnung entdeckt sollte schnell seinen Vermieter informieren und den Schaden dokumentieren um eine eventuelle Mietminderung durchzusetzen. Wenn Sie den Vermieter auf den Mangel hinweisen, kündigen Sie am besten die drohende Mietminderung an, ein Anwalt hilft dabei. Nur wenn nach Vertragsabschluss die Gebrauchstauglichkeit eine Wohnung eingeschränkt wird liegt ein Grund zur Minderung vor. Tritt zum Beispiel zu Tage, dass die Heizkörper einer Wohnung nicht ausreichen um ein Wohnung angemessen zu beheizen ist ein Mietminderung im Einzelfall rechtens. Allerdings: „Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.“ ($536 BGB zur „Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln“) Lassen Sie sich beraten von einem Anwalt oder einer Anwältin über die richtige Vorgehensweise bei einer Minderung. Die korrekte Vorgehensweise um die Minderung der Miete durchzusetzen wird Ihnen dabei genannt. Der Vermieter muss in jedem Fall dazu in die Lage versetzt werden, den Grund für den entstandenen Mangel zu korrigieren. Achten Sie auf die eine korrekte Beseitigungsfrist, die Ihnen Ihre Anwalt nennen kann. „Papier ist geduldig“, mag sich so mancher Vermieter denken - was ist der nächste Schritt? Es tritt nun das „Recht zur Selbstbeseitigung“ ein und der Mieter kann notfalls einen Vorschuss auf die zu erwartenden Kosten gerichtlich einklagen. Über das genaue „Wie“ und „Wann“ gibt Ihnen ein Anwalt in Ihrer Umgebung Rat.

Wichtiges bei der Kündigung eines Mietvertrages

Der Inhalt des zu kündigenden Mietvertrages muss geprüft werden ehe man ein Kündigungsschreiben verfasst. Ein unbefristeter Mietvertrag ist drei Monate zum Monatsende oder zum Quartal kündbar. Lediglich bis zum dritten Werktag eines Monats hat man die Gelegenheit den laufenden Monat mit in die Kündigungsfrist mit einfließen zu lassen. Ist der Vertrag dann nicht beim Vermieter auf dem Tisch, gilt der nächste Monatsanfang als Beginn der Kündigungsfrist. Inhaltlich muss in einem entsprechenden Schreiben lediglich die Tatsache beschrieben werden, dass man die Mietsache kündigt. Nicht sehr publik ist vielleicht die Tatsache, dass eine Kündigung ohne Grund abgegeben werden darf. Von Wichtigkeit ist aber die Kündigung zu Unterschreiben und zwar eigenhändig. Nur wenn alle Mieter, die den Mietvertrag unterschrieben haben auch auf der Kündigung unterschreiben, ist diese gültig. Hier ist besonders bei Wohngemeinschaften darauf zu achten! Genauso wichtig wie die inhaltliche Form ist die Art und Weise der Übermittlung: Eine Kündigung per Fax; Mail oder gar SMS ist nicht rechtens. Es gilt die schriftliche Form, persönlich oder per Post überbracht. Man kann die relativ sichere Möglichkeit des Einschreibens mit Rückschein wählen. Möchte man ganz sicher sein, dass die Kündigung beim Vermieter ankommt, so ist die persönliche Übergabe mit Unterschrift für den Erhalt vom Vermieter die beste. Je genauer man sich an alle Regeln und Formalitäten hält, desto schneller kann ein Mietverhältnis gekündigt werden. Es gibt jedoch bei der Beendigung eines Mietvertrages viele Dinge die geregelt werden müssen. Vielmehr sorgen Themen über die Abnutzung des Mietgegenstandes zu Auseinandersetzungen. Was ist normale Abnutzung, wo fängt die Beschädigung an. Wer ist für Reparaturen zuständig. Mieter und Vermieter können sich hier in ihren Ansichten deutlich voneinander unterscheiden. Mit Aktionen wie der Verwendung minderwertiger Farben oder der Verweigerung der Kautionsrückzahlung versucht jede Partei einen Vorteil zu erlangen. Noch ein Tipp für die neue Wohnung: Normalerweise ist der Vermieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen wie das Streichen von Wänden, durchzuführen. Fühlt man sich benachteiligt und findet alleine keinen Weg aus den Differenzen mit seinem Vermieter oder Mieter, so ist der Gang zum Anwalt für Mietrecht angebracht. Für seine Beratung bekommt der Anwalt ein Honorar, dieses jedoch ist gut angelegt, denkt man an eventuell aufkommende Prozesskosten, die man sich bei einer friedlichen Lösung spart. Hier auf anwaltssuche.de erhalten sie die Möglichkeit einer unverbindlichen Kontaktaufnahme, die für Sie als Mandant gratis ist.

Zu hohe Miete

Das Strafgesetzbuch enthält den Paragraphen 291 Mietwucher. Wucher wird dort, grob zusammengefasst, definiert als das Ausnutzen von z.B. Unerfahrenheit oder einem Mangel an Urteilsvermögen eines anderen um sich selbst zu bereichern. Neben dem Mietwucher regelt der $291 StGB auch weitere Situationen in denen ein Wucher auftreten kann, zum Beispiel bei einem Kredit. Wucher im Kontext Mietrecht bezieht sich überwiegend auf die festgesetzte Miete. Wenn also beispielsweise die Miete für eine Wohnung bei über 40 Prozent gegenüber vergleichbaren Mieten im Stadtbezirk liegt, dann ist von Mietwucher auszugehen. Hier ist die Ausnützung einer Zwangslage von großer Bedeutung, die beispielsweise dann eintritt wenn der Mieter nicht in der Lage ist ein anderes Mietobjekt zu finden. Das ist in der Praxis meist schwer nachweisbar. Nach fünfjährigem Rechtsstreit hat das Landgericht Hamburg dem Treiben von Miethaien mit seinem Urteil Einhalt geboten. So hatte das Jobcenter Hamburg hohe Mieten für schlechte Wohnungen bezahlt, in denen Hartz-IV-Empfänger lebten. Beide Gerichte, sowohl das Amts- als auch das Landgericht sprachen die vermietende Firma des Mietwuchers für schuldig. Die Firma, die die feuchten, schimmeligen Wohnungen vermietet hatte, muss an die Behörde über 52.000 Euro zurückzahlen, zudem auch ab Juni 2010 Zinsen darauf bezahlen und die Mieten natürlich auf ein vergleichsübliches Niveau anpassen (nachzulesen unter LG Hamburg, Urteil vom 31.05.2016, 316 S 81/15). Nicht zuletzt werden so auch Asylbewerber geschützt vor ähnlichen Notlagen. Rücksichtslose Vermieter haben keine Hemmungen wenn sie sich Profit versprechen. Denen ist es im Nachhinein dann fast peinlich, den Mietvertrag unterschrieben zu haben. Wer sich jetzt nicht zur Wehr setzt sitzt in der Falle. Aber man kann sich gegen solche Verträge zur Wehr setzen. Erkennt das Gericht den Mietwucher an, so ist der Vertrag in allen Einzelheiten unwirksam.

Nebenkostenabrechnung - wann zahlen?

Nebenkosten sind nicht automatisch zu zahlen. Es ist nötig, dass im Mietvertrag eine Regelung über die Nebenkosten aufgenommen wird. Wenn dies zu kompliziert erscheint, kann man sich auch auf die pauschale Begleichung der Nebenkosten einigen. Eine Auflistung ist dann nicht mehr nötig. Theoretisch könnte es auch vorkommen, dass keine Nebenkosten fällig sind, dann nämlich wenn es im Mietvertrag dazu keine Regelung gäbe; was zugegeben sehr selten der Fall ist. Mieter haben ein Recht darauf, zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums eine Abrechnung zu erhalten. Der Mieter hat bei der Überziehung der Frist Glück gehabt. Der Mieter hat das Recht geleisteten Vorauszahlungen zurück zu bekommen, wenn das Mietverhältnis beendet ist. Der Vermieter ist dazu verpflichtet die Nebenkosten so zu gestalten, dass sie verstanden werden kann. Wie der Verteilerschlüssel sich ergibt muss klar und unmissverständlich vom Mieter zu erkennen sein. Der Mieter leistete bereits Nebenkostenvorauszahlungen. Diese sind in der Abschlussaufstellung aufzulisten. Positionen in einer Abrechnung können folgende sein. Der Schornsteinfeger oder Kosten für den Empfang von Fernsehsendungen gehören dazu, wie natürlich auch Energiekosten oder Verbrauchskosten. Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung sind auch zu nennen. Nicht umlegbar sind Reparaturkosten , Verwaltungskosten oder Neuanlage wie die eines Gartens.

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