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Mietvertrag - Beratung durch einen Anwalt
das Modell von einem Haus Auf dem Wohnungsmarkt herrscht ein angespanntes Klima. Eine überhastete Einscheidung für das falsche Mietobjekt ist da schnell einmal getroffen. Im Mietvertrag sind dann Dinge enthalten, die einem überhaupt nicht zusagen. Auch im Mietrecht gilt deshalb die Regel, einen Vertrag erst zu unterschreiben wenn man ihn vorher in Ruhe gelesen und für akzeptabel befunden hat. Ein Anwalt für Mietrecht kann bei offenen Fragen zum Mietvertrag weiterhelfen. Besonders aufmerksam sollte man auch bei Mietverträgen sein, die eine automatische Steigerung der Miete vorsehen, so genannte Staffelmietverträge.
Wohnungsgeberbestätigung
Der neue Mieter ist vom Vermieter dem Einwohnermeldeamt anhand einer Vermieterbescheinigung mitzuteilen. Kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht innerhalb von zwei Wochen nach, so begeht er nach § 54 BMG eine Ordnungswidrigkeit und muss mit einem Bußgeld bis 1000 Euro rechnen. Daran muss auch gedacht werden, wenn die Wohnung untervermietet werden soll. Hier trifft die Meldepflicht jedoch nicht den Vermieter, sondern den Mieter, der untervermietet. Für den Auszug gilt die Meldepflicht nur in besonderen Situationen, etwa wenn der Mieter ins Ausland zieht.
WEG-Reform
Seit dem 01. Dezember 2020 gibt es neue Regelungen für das Wohneigentumsrecht. Hier ein kleiner Überblick über die wichtigsten Änderungen. Verwalter müssen in Zukunft darauf achten, dass die Einladefrist zu Eigentümerversammlungen erhöht wurde und nun drei Wochen beträgt. Es ist nun erlaubt, die Einladung auch per e-mail zu versenden. War bisher eine Beschlussfassung nur möglich, wenn mindestens 50 % Miteigentumsanteile vertreten waren, so wurde diese Grenze nun gekippt, Beschlussfassungen sind nun, von dieser Grenze unabhängig, möglich. Ein weiteres Novum ist die Möglichkeit der Online-Eigentümerversammlung, die es auch ortsfernen Eigentümern ermöglicht teilzunehmen. Umlaufbeschlüsse werden ebenfalls vereinfacht. Die Änderung erlaubt in Zukunft hierfür eine Stimmabgabe per mail, Fax und auch WhatsApp. Dies berührt aber die 100 % Zustimmung nicht, sie ist nach wie vor erforderlich. Als Eigentümer kann man nun auch Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen. Die einfache Mehrheit genügt in Zukunft, wenn baulichen Veränderungen zugestimmt werden muss. Es gibt nun auch die Möglichkeit sogenannte "privilegierte bauliche Veränderungen" durchführen zu dürfen, wenn auch auf eigene Kosten. Wer sich also bisher nicht durchsetzen konnte mit Maßnahmen für Barrierefreiheit, Einbruchschutz, oder z.B. auch einer Ladestation für E-Autos, hat nun die Möglichkeit dazu. Freiflächen können nun auch zu Sondereigentum erklärt werden, statt wie bisher nur als Sondernutzungsrechte eingetragen zu werden. Wenden Sie sich an einen Anwalt, wenn Sie detaillierte Fragen zur WEG Reform haben.
Was sind Nebenkosten?
Familie kniet auf Sofa Im Mietvertrag muss eine Vereinbarung über die Nebenkosten stehen, möchte der Vermieter die umlegbaren Nebenkosten an den Mieter weitergeben. Die unkomplizierte Lösung wäre eine vertragliche Einigung auf einen Nebenkostenpauschalbetrag. Dies führt zu einer sehr einfachen Abrechnung. Diese Art der Miete nennt man dann Brutto- oder Inklusiv-Miete. In der Regel läuft, bei üblicher Nebenkostenvereinbarung, ein Abrechnungszeitraum von Januar bis Dezember, spätestens nach 12 Monaten muss dem Mieter dann eine Nebenkostenabrechnung vorliegen. Nach dieser Frist können dem Mieter keine Nebenkosten aus diesem Zeitraum mehr berechnet werden. Der Mieter wiederum hat durchaus das Recht, geleistete Vorauszahlungen zurückerstattet zu bekommen. Außerdem hat ein Mieter das Recht auf eine übersichtlich gestaltete Nebenkostenaufstellung. Die Nebenkostenabrechnung lt. Betriebskostenabrechnung muss durch einen Verteilerschlüssel deutlich darstellen, auf welche Wohnung welche Kosten entfallen. Die bereits im Voraus entrichteten Zahlungen des Mieters sind ebenfalls verpflichtend aufzuführen.
Welche Kosten können nun auf den Mieter umgelegt werden?
Hierzu zählen Personalkosten wie zum Beispiel der Hausmeister oder die Putzfirma für Treppenhausreinigung, ebenso natürlich auch die Aufwendungen für Heizung und warmes Wasser. Muss eine Zwischenstandabrechnung wegen Mieterwechsel angefertigt werden, so ist diese ebenso wenig umlagefähig wie auch die Anschaffung von Gartengeräten, oder die möglicherweise notwendig gewordene Fällung morscher Bäume. Frau am Telefon
Mietminderung
Ein Mietverhältnis läuft nicht immer reibungslos. Nicht nur das Verhältnis zum Eigentümer kann angespannt sein, auch Schwierigkeiten mit der Nachbarschaft sind möglich. Wie schlimm muss eine Situation sein um eine Mietminderung zu rechtfertigen? Ein Mangel an einer Mietsache liegt immer dann vor, wenn der Zustand der Mietwohnung nicht so ist, wie im Mietvertrag festgelegt. Ein Mietminderungsgrund liegt z.B. dann vor, wenn im Mietvertrag ein Stellplatz für ein KFZ zugesichert wird, dieser im Nachhinein jedoch nicht nutzbar ist. Kleinere Probleme wie zum Beispiel defekte Beleuchtungskörper im Treppenhaus stellen keinen Mietmangel dar. Wenn der Mieter für den Mangel selbst verantwortlich ist, etwa der Befall durch Kakerlaken in einer "Messi-Wohnung", so trifft den Vermieter ebenfalls keine Schuld und die Miete kann nicht gemindert werden. Wie hoch eine Miete gekürzt werden darf ist unterschiedlich. Die Mietminderung hängt von der jeweiligen Beeinträchtigung ab, so stellt eine Eingangstüre, die nicht abschließbar ist, einen Sachmängel dar und rechtfertigt einen Abschlag von etwa 5 %. Der erste Schritt muss jedoch sein, den Vermieter über den Schaden und der dadurch hervorgerufenen Beeinträchtigung zu informieren, damit dieser die Möglichkeit hat den Schaden zu beheben. Ignoriert der Vermieter diese Mängelanzeige, so kann dies eine Mietminderung durch den Mieter rechtfertigen. Eine weitere Option des Mieters wäre, dass er selbst dafür sorgt, dass der Mietmangel beseitigt wird und sich im Anschluss die Kosten vom Vermieter zurückholt, notfalls durch Klage. Lassen Sie sich beraten von einem Rechtsanwalt oder einer Rechtsanwältin mit Erfahrung im Mietrecht. Haus aus Papier gefaltet mit rotem Dach
Wenn der Vermieter kündigt
Kündigung Mietvertrag Auch der Vermieter kann die Kündigung aussprechen, er muss sie aber begründen können. Gesetzestexte für die ordentliche als auch die fristlose Kündigung findet man im BGB. Gründe, die einem Vermieter die Kündigung ermöglichen sind u. a. immer wieder versäumte oder zu späte Mietzahlungen, der Mieter verletzt seine Sorgfaltspflicht oder natürlich die Eigenbedarfskündigung. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf muss der Vermieter auf einige Dinge achten. Die Voraussetzungen für Eigenbedarf erfüllen Familienmitglieder und Hausangehörige wie Pflegekinder oder Pflegepersonal, bei Verwandten wie Onkel oder Tanten wird hingegen meist ein Nachweis der besonderen Bindung zum Vermieter eingefordert. Der Vermieter, oder die Person für die der Eigenbedarf angemeldet wurde, muss sich nicht in einer Notlage befinden, vernünftige und nachvollziehbare Gründe sind ausreichend. Ein Anwalt oder Fachanwalt für Mietrecht hilft bei allen Rechtsfragen, selbstverständlich auch bei Fragen zur Eigenbedarfskündigung.
Wann darf man eine Räumungsklage anstreben?
Wurde dem Mieter begründet gekündigt, so endet das Mietverhältnis fristgerecht und der Mieter zieht aus. Ein unwilliger Mieter, die gibt es leider immer wieder, nutzt die Frist jedoch nicht zum Auszug, er bleibt. Die Räumungsklage ist der letzte mögliche Weg. Voraussetzung hierfür ist jedoch eine Nachfrist, die der Vermieter dem Mieter zu gewähren hat. Lässt der Mieter diese Frist nun ebenfalls ungenützt verstreichen, kann der Vermieter Klage einreichen. Ein Gerichtsvollzieher wird dann ermächtigt die Wohnung räumen zu lassen. Sollten Sie mit so einer Situation konfrontiert sein, so kontaktieren Sie unverbindlich einen Anwalt für Mietrecht in Hövelhof .
Die Kündigung durch den Mieter
Vor der schriftlichen Kündigung seines Mietvertrages sollte der Mieter den Vertrag noch einmal gründlich gelesen haben und die Kündigungsfristen kennen. Wohnmietverträge haben meist die gängigen Kündigungsfristen. Das heißt, es besteht die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsende oder wahlweise auch zum Quartal. Lediglich wenn die Kündigung bis zum dritten Werktag eines Monats beim Vermieter auf dem Tisch liegt, kann der laufende Monat mit in die Kündigungsfrist einfließen. Die Kündigung des Mieters muss nicht begründet werden. Inhaltlich muss das Kündigungsschreiben lediglich die Tatsache festhalten, dass man die Mietsache kündigt und natürlich ist die handschriftliche Unterschrift des Mieters notwendig. Hier ist besonders bei Wohngemeinschaften darauf zu achten, dass jeder Mitbewohner der den Mietvertrag mit unterschrieben hat nun auch die Kündigung unterschreibt. Eine Kündigung darf nicht per SMS, WhatsApp oder Fax übermittelt werden. Es gilt die schriftliche Form als Brief, persönlich oder per Post überbracht. Damit das Kündigungsschreiben seinen Empfänger pünktlich erreicht, schickt man es per Einschreiben mit Rückschein oder übergibt es persönlich. Bitte achten Sie bei persönlicher Übergabe darauf, dass der Empfänger den Erhalt des Schreibens schriftlich quittiert. Hat man alles bedacht und alle Formalien beachtet, ist die Kündigung schnellstmöglich zu erzielen. Es gibt jedoch weitaus mehr Gründe, die bei Kündigung das Mietverhältnis zwischen Mieter und Vermieter verdrießen können. Fragen über möglicherweise notwendige Renovierungsarbeiten oder Schönheitsreparaturen entstehen. Eine harmonische Übergabe der Wohnung ist folglich nicht immer der Fall. Der Vermieter hat dann letztendlich die Mietkaution als Druckmittel auf seiner Seite. An dieser Stelle sei gesagt, dass der Vermieter einer Wohnung im Normalfall für Schönheitsreparaturen zuständig ist. Jedoch kann, und in den meisten Fällen wird das so sein, im Mietvertrag etwas anderes vereinbart werden. Dies geschieht dann über sogenannte Kleinreparatur- oder Schönheitsreparaturklauseln. Eine Reparatur gilt jedoch, lt. diverser Grundsatzurteile, nur bis zu einem max. Betrag von 100 Euro als Kleinreparatur, höhere Rechnungsbeträge dürfen deshalb auch nicht anteilsmäßig auf den Mieter übertragen werden, da es sich nicht mehr um eine Kleinreparatur handelt. Ein Anwalt oder Fachanwalt für Mietrecht ist im Falle von jedweden Mietstreitigkeiten ein verlässlicher Partner, der Klarheit schafft und sich mit der jeweiligen Rechtslage bestens auskennt. Seine Hilfe spart Nerven und in vielen Fällen auch Geld, nämlich dann, wenn es um drohende Prozesskosten geht. Nutzen Sie durch anwaltsuche.de die kostenfreie Kontaktaufnahme zu einem Anwalt in Hövelhof.
Mietwucher - überzogene Mietforderungen
Der Paragraph 291 Strafgesetzbuch beschäftigt sich mit dem Umstand des Wuchers. Dort steht sinngemäß, dass Wucher vorliegt, wenn eine Zwangslage, die Unerfahrenheit, ein Mangel an Urteilsvermögen, oder die Willensschwäche eines anderen ausgenutzt wird, um sich eigene Vermögensvorteile zu verschaffen. Eine Mieterhöhung ist generell nicht erfreulich für den Mieter, aber prinzipiell hat der Vermieter durchaus das Recht die Miete heraufzustufen. Eingeschränkt wird ein Vermieter jedoch sowohl zeitlich, er darf nämlich die Miete nur alle drei Jahre erhöhen, als auch bei der Erhöhung selbst, die darf nämlich höchsten 20 Prozent betragen. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein weiteres Kriterium an das sich ein Vermieter mit seiner Mietforderung zu halten hat. Weiterhin bietet die Vergleichsmiete bei einer vermuteten Mietpreisüberhöhung eine Leitlinie, denn die geforderte Kaltmiete darf nicht 20 % über der ortsüblichen Miete liegen. Zeigt ein Mietpreisvergleich mit ähnlichen Mietobjekten der Umgegend eine überteuerte Miete von über 50 % so spricht man von Mietwucher. Um von Mietwucher zu sprechen, muss zur überteuerten Wohnung aber noch ein zweiter Sachverhalt gegeben sein, wie etwa das Ausnützen einer Zwangslage, wenn es dem Mieter nicht möglich war auf eine günstigere Alternative zurückzugreifen. Diese Beweise herbeizuschaffen ist oft sehr schwierig. Ein nahezu bahnbrechender Lichtblick gegen das Treiben von Miethaien bietet ein Urteil des Landgericht Hamburg nach insgesamt fünf Jahren Streit. Im vorliegenden Fall, wurden vom Job-Center Hamburg überhöhte Mieten für Wohnungen von Hartz-IV-Empfängern bezahlt. Das Job-Center klagte und bekam Recht. Die Rechtsprechung endete mit einem Urteil, welches dem Unternehmen, das die katastrophalen Wohnungen vermietete, eine Rückzahlung der 52.000 Euro inklusive Zinsen auferlegte. Die Mieten waren entsprechend den vergleichsüblichen Mieten anzupassen. Das Urteil könnte auch insofern wegweisend sein, da immer mehr Flüchtlinge, die hier Asyl beantragen und ohne Arbeit sind, künftig Hartz IV beziehen und sich vermutlich öfters in ähnlichen Situationen befinden werden. Ein rücksichtsloser Vermieter hat keine Hemmungen und sieht nur den eigenen Profit. Oft fällt es den Betroffenen im Nachhinein schwer nachzuvollziehen warum sie den für sie nachteiligen Vertrag überhaupt eingegangen sind. Der Gang zum Anwalt für Mietrecht kann hier oft wegweisend sein. Wird Mietwucher vor Gericht als solcher anerkannt, sind ausnahmslos alle diesbezüglichen Vereinbarungen nichtig, egal was unterschrieben wurde. So mancher Mangel wird sicher vom Vermieter behoben, wenn Sie sich von einen Anwalt beraten lassen. Lassen Sie sich beraten von einem Anwalt oder einer Anwältin über die richtige Vorgehensweise bei einer Minderung. Ein Anwalt weiß wie Mieter bei Mietmängel vorgehen müssen, um später eine Mietminderung zu erzielen. Setzen Sie dem Vermieter eine Beseitigungsfrist.