Anwälte und Kanzleien für Mietrecht in Langerwehe finden
Anwälte für Mietrecht, die im Umkreis von Langerwehe Mandate annehmen
Katharina E. Wüstkamp
Kammweg 7, 52399 Merzenichin 11.4 km Entfernung
Christoph M. Huppertz
Fachanwalt für Strafrecht|6538Wilhelmstraße 9, 52070 Aachen
in 19.0 km Entfernung
Mietvertrag - Beratung durch einen Anwalt
Modellhaus auf einer Hand Eine angemessene Wohnung zu finden ist oft nicht leicht. Hat man schließlich eine passende Wohnung gefunden, ist die Zusage oft zu unüberlegt. Bei näherer Betrachtung jedoch wären einige Vertragsbestandteile nachteilig für den Mieter. Deswegen ist es wichtig in Ruhe zu entscheiden und sich ausreichend Zeit zu lassen. Die Meinung eines Anwaltes für Mietrecht einzuholen ist im Zweifelsfalle klar die bessere Option. In besonderem Maße trifft dies zu, wenn es sich um einen Staffelmietvertrag handeln sollte, oder statt einer detaillierten Abrechnung der Nebenkosten nur ein pauschaler Betrag vereinbart ist.
Die notwendige Wohnungsgeberbestätigung
Der neue Mieter ist vom Vermieter dem Einwohnermeldeamt anhand einer Vermieterbescheinigung mitzuteilen. Der Vermieter hat dabei innerhalb von zwei Wochen zu agieren, da ihm andernfalls nach § 54 BMG ein Bußgeld bis 1000 Euro droht. Auch bei der Untervermietung ist an die Meldepflicht zu denken. In der Meldepflicht steht dann jedoch nicht der Wohnungseigentümer sondern der Mieter der untervermietet. Eine Abmeldung des Mieters ist wiederum nur in wenigen Fällen notwendig, etwa beim Umzug des Mieters ins Ausland.
WEG-Reform in Kraft
Seit dem 01.12.2020 gibt es einige Neuerung des Wohneigentumsrecht. Einige wichtige Änderungen wollen wir kurz darstellen. Die Einladefrist zur Eigentümerversammlung hat nun drei Wochen vorher, anstelle der bisher üblichen zwei Wochen, zu erfolgen. Die Versendung der Einladung selbst wurde erleichtert und ist nun auch per e-mail möglich. War bisher eine Beschlussfassung nur möglich, wenn mindestens 50 % Miteigentumsanteile vertreten waren, so wurde diese Grenze nun gekippt, Beschlussfassungen sind nun, von dieser Grenze unabhängig, möglich. Neu ist auch die Möglichkeit der reinen Online-Versammlung. Erleichterung gibt es auch bei Umlaufbeschlüssen. Es ist nun erlaubt per mail, Fax oder sogar WhatsApp abzustimmen. An der 100% Zustimmung ändert sich hier jedoch nichts! Die Verwaltungsunterlagen dürfen jetzt, lt. § 18 Abs. 4 WoEigG, von den Wohneigentümern eingesehen werden. Für bauliche Veränderungen, wie einer Markise beispielsweise, bedarf es keiner hundertprozentigen Zustimmung mehr, ein einfacher Mehrheitsbeschluss ist ausreichend. Neu ist ebenfalls die Möglichkeit „privilegierte bauliche Veränderung“ auf eigene Kosten durchführen zu dürfen. Wer sich also bisher nicht durchsetzen konnte mit Maßnahmen für Barrierefreiheit, Einbruchschutz, oder z.B. auch einer Ladestation für E-Autos, hat nun die Möglichkeit dazu. Eigentümer von Erdgeschosswohnungen können ihre Sondernutzungsrechte für den Garten in Sondereigentum umwandeln und sind damit freier in ihren Gestaltungsmöglichkeiten. Auskunft bei Fragen zur neuen WEG Reform kann ein Anwalt für Mietrecht geben.
Nebenkosten
Großeltern lesen Enkeln etwas vor Ob, und wenn ja welche Nebenkosten zu begleichen sind, muss bereits im Mietvertrag stehen. Wem eine detaillierte Auflistung der Nebenkosten zu kompliziert erscheint, der kann sich auch auf eine pauschale Begleichung der Nebenkosten einigen. Bei dieser Methode werden alle Positionen in einem Punkt zusammengefasst. Die Vertragsparteien hätten sich in diesem Fall auf eine Inklusiv-Miete geeinigt. In § 556 Abs. 3 BGB ist die Frist für die Erstellung einer Nebenkostenabrechnung geregelt. Versäumt der Vermieter diese Frist, so verfallen seine Ansprüche an den Mieter. Was nicht verfällt ist der Anspruch auf Rückzahlung an den Mieter, sollte dieser zu viel entrichtet haben. Die erstellte Abrechnung der Nebenkosten muss durch den Mieter klar nachvollziehbar sein. Mieter müssen also in der Betriebskostenabrechnung die abgerechnete Zeitspanne sowie die Gesamtkosten für das Gebäude entnehmen können und auch wie sich die Kosten für die einzelne Wohnung berechnen. Auch die Vorauszahlungen müssen in korrekter Höhe enthalten sein und berücksichtigt werden.
Was sind umlagefähige Nebenkosten?
Personalkosten für Hausmeister, Putzfirma oder den Schornsteinfeger sind klassische, umlagefähige Nebenkosten, ebenso Kosten für den Empfang von Fernsehsendungen und natürlich Energie- oder Verbrauchskosten. Erbpachtzinsen jedoch fallen nicht unter die Betriebskosten, ebenso wenig die Installation von Feuerlöschern, deren Wartungskosten hingegen sind dann schon wieder umlagefähig! trauriger junger Mann sitzt am Tisch
Mietminderung – welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?
Während der Vermietung einer Immobilie kann es durchaus zu Differenzen kommen. Oft handelt es sich dabei um einen Nachbarn, der sich nicht an die Regeln der Hausordnung hält. Welche Probleme rechtfertigen eine Mietminderung? § 536 BGB zur „Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln“ legt fest, dass die Miete bei eingeschränkter Tauglichkeit gemindert werden kann. Ob Gestank oder Gaststättenlärm, Schimmelbildung oder ähnliches, sie können für die Minderung einer Miete sprechen. Einschränkend gilt aber lt. § 536 BGB „Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln“, dass „eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit außer Betracht bleibt“. Wenn der Mieter für den Mangel selbst verantwortlich ist, etwa der Befall durch Kakerlaken in einer „Messi-Wohnung“, so trifft den Vermieter ebenfalls keine Schuld und die Miete kann nicht gemindert werden. In welcher Höhe darf die Miete gemindert werden? Dies hängt von der jeweiligen Beeinträchtigung ab, ein Balkon etwa, der wegen herumstreunender Katzen nicht nutzbar ist, zieht nach einem Urteil des Amtsgerichtes Bonn eine Minderung von 15% nach sich. Der erste Schritt muss jedoch sein, den Vermieter über den Schaden und der dadurch hervorgerufenen Beeinträchtigung zu informieren, damit dieser die Möglichkeit hat den Schaden zu beheben. Erst wenn der Vermieter den Mängel daraufhin nicht beseitigt, ist eine Mietminderung gerechtfertigt. Auch das „Recht zur Selbstbeseitigung“ steht dem Mieter nun offen, notfalls kann er auch einen Vorschuss auf die zu erwartenden Kosten gerichtlich einklagen. Ein Rechtsanwalt kann die Situation kompetent einschätzen und zuverlässig beraten. Konzeptbild Papierhäuser
Kündigung durch den Vermieter
Kündigung Mietvertrag Eine Kündigung durch den Vermieter ist möglich, sie muss aber ein berechtigtes Interesse des Vermieters im Kündigungsschreiben mitteilen. Gesetzestexte für die ordentliche als auch die fristlose Kündigung findet man im BGB. Gründe, die einem Vermieter die Kündigung ermöglichen sind u. a. immer wieder versäumte oder zu späte Mietzahlungen, der Mieter verletzt seine Sorgfaltspflicht oder natürlich die Eigenbedarfskündigung. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf muss der Vermieter auf einige Dinge achten. Ob Eigenbedarf angemeldet werden darf, hängt vom Verwandtschaftsgrad ab und im Zweifelsfall auch von der besonderen Bindung zum Vermieter. Bei einer Eigenbedarfskündigung bedarf es nicht einer Notlage als Voraussetzung für die Kündigung, ausreichend sind vernünftige und nachvollziehbare Gründe. Die Fachkenntnisse eines Anwalts für Mietrechtsangelegenheiten können bei allen Mietvertragskündigungen sehr hilfreich sein.
Räumungsklage
In aller Regel wird nach einer Wohnungskündigung der Mieter fristgerecht ausziehen. Jedoch nicht immer ziehen Mieter komplikationslos und pünktlich aus. Der rechtliche Weg des Vermieters ist nun Klage auf Räumung zu erheben. Zuvor muss dem Mieter vom Vermieter jedoch noch eine zweite Frist für seinen Auszug gesetzt werden Erst wenn diese erneute Frist erfolglos verstrichen ist, kann Räumungsklage beim Amtsgericht eingereicht werden. Ein dadurch erwirkter Räumungstitel ermächtigt nun den Vermieter, die Wohnung durch einen Gerichtsvollzieher räumen zu lassen. Sollten Sie mit so einer Situation konfrontiert sein, so kontaktieren Sie unverbindlich einen Anwalt für Mietrecht in Langerwehe .
Kündigung des Mietvertrages durch den Mieter
Vor der schriftlichen Kündigung seines Mietvertrages sollte der Mieter den Vertrag noch einmal gründlich gelesen haben und die Kündigungsfristen kennen. Üblicherweise wird ein Mietvertrag unbefristet geschlossen. Das heißt, es besteht die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsende oder wahlweise auch zum Quartal. Lediglich wenn die Kündigung bis zum dritten Werktag eines Monats beim Vermieter auf dem Tisch liegt, kann der laufende Monat mit in die Kündigungsfrist einfließen. Entgegen der Kündigung durch den Vermieter bedarf es bei der Kündigung durch den Mieter keines Grundes. Im Schreiben muss das Wort Kündigung enthalten sein und es muss vom Mieter handschriftlich unterschrieben werden. Für Wohngemeinschaften gilt hier: Jeder, dessen Unterschrift im Mietvertrag steht, muss auch das Kündigungsschreiben unterschreiben um es wirksam zu machen. Eine Kündigung per SMS, mail oder Fax mag zwar verlockend und schnell sein, wirksam ist dies jedoch nicht. Hier bedarf es unbedingt der Zustellung des Kündigungsschreibens per Post oder persönlich. Um sicherzugehen übergibt man das Kündigungsschreiben entweder persönlich, oder man gibt es als Einschreiben mit Rückschein auf. Bitte achten Sie bei persönlicher Übergabe darauf, dass der Empfänger den Erhalt des Schreibens schriftlich quittiert. Je genauer man sich an alle Regeln und Formalitäten hält, desto schneller kann ein Mietverhältnis gekündigt werden. Ist das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter bereits angespannt, gibt es neben der korrekten Kündigung nun noch einige andere mögliche Streitgründe. Themen über die Abnutzung des Mietgegenstandes führen des öfteren zu Auseinandersetzungen. Mieter und Vermieter können sich hier in ihren Ansichten deutlich voneinander unterscheiden. Der Mieter muss um seine Mietkaution fürchten. An dieser Stelle sei gesagt, dass der Vermieter einer Wohnung im Normalfall für Schönheitsreparaturen zuständig ist. Im Mietvertrag kann dies jedoch wenigstens teilweise anders vereinbart werden. Über sog. Kleinreparaturklauseln wird der Mieter verpflichtet sich an den Kosten zu beteiligen. Eine Reparatur gilt jedoch, lt. diverser Grundsatzurteile, nur bis zu einem max. Betrag von 100 Euro als Kleinreparatur, höhere Rechnungsbeträge dürfen deshalb auch nicht anteilsmäßig auf den Mieter übertragen werden, da es sich nicht mehr um eine Kleinreparatur handelt. Es empfiehlt sich der Gang zu einem im Mietrecht versierten Rechtsanwalt, wenn man sich vom Vermieter mit deutlich mehr und höheren Beträgen konfrontiert sieht. Seine Hilfe spart Nerven und in vielen Fällen auch Geld, nämlich dann, wenn es um drohende Prozesskosten geht. Nutzen Sie durch anwaltsuche.de die kostenfreie Kontaktaufnahme zu einem Anwalt in Langerwehe.
Mietwucher – überteuerte Miete
Auskunft über Mietwucher gibt der Paragraph 291 des StGB. Dort wurde festgelegt wie Wucher definiert wird, dies ist vereinfacht zusammengefasst dann der Fall, wenn sich eine Partei einen nicht zu rechtfertigenden Vermögensvorteil verschafft und sein Gegenüber ausnutzt. Eine Mieterhöhung ist generell nicht erfreulich für den Mieter, aber prinzipiell hat der Vermieter durchaus das Recht die Miete heraufzustufen. Dabei hat sich der Vermieter an die Kappungsgrenze von 20 %, in manchen Städten sogar nur 15 % zu halten und es ist ihm lediglich eine Erhöhung alle drei Jahre gestattet. Selbstverständlich muss sich die Miete an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Übersteigt die Kaltmiete die örtliche Durchschnittsmiete um 20 % so spricht man von einer Mietüberhöhung. Um Mietwucher zu erkennen, nützt man ebenfalls die Vergleichsmieten, ist der festgelegte Mietpreis über 50 % der durchschnittlichen, ortsüblichen Miete, so liegt Mietwucher vor. Um den Tatbestand des Mietwuchers zu erfüllen, ist jedoch nicht nur die überteuerte Miete ausreichend, es muss zusätzlich die Unerfahrenheit des Mieters oder eine Zwangslage ausgenützt worden sein. Dies ist in der Praxis meist schwer nachweisbar. Und so dauerte ein Hamburger Rechtsstreit fünf Jahre ehe er mit einem Urteil endete, das künftig für gerechtere Mieten sorgen könnte. Hartz-IV Empfänger wurden hier in mangelhaften Wohnungen untergebracht, die überteuerte Miete bezahlte das Job-Center Hamburg. Nach Veröffentlichung der Zustände reichte das Amt Klage ein und bekam Recht. Das Ergebnis sprach sich eindeutig für den Kläger aus und verurteilte den Vermieter zu 52.000 Euro Rückzahlung sowie einer Zahlung von angefallenen Zinsen auf die zu viel bezahlte Miete. Außerdem mussten die Mieten den Umgebungsmieten angeglichen werden. Nicht zuletzt werden so auch Asylbewerber geschützt vor ähnlichen ausbeuterischen Notlagen. Menschen in Not werden leider immer wieder an Menschen geraten, die diese Situationen schamlos ausnützen. Als Betrogener fühlt man sich oft auch noch schuldig, da man mit der Unterschrift seine Zustimmung signalisiert hatte und sich unter Druck setzen ließ. Informieren Sie sich unverbindlich bei einem Anwalt für Mietrecht ob es eine Möglichkeit gibt Ihre Situation für Sie zu verbessern. Wenn das Gericht beschließt, dass es sich um Mietwucher handelt, sind Sie alle Verpflichtungen los und der Vertrag ist nichtig. Ein Rechtsanwalt gibt kompetent Auskunft, ob der Mieter die volle Miete zahlen muss. Nur ein ausgewiesener Kenner der Rechtslage ist in der Lage zu beurteilen ob es sich bei den aufgetretenen Mängel tatsächlich um einen, den Mietzins reduzierenden Sachverhalt handelt. Wann ein nicht unerheblicher Mangel vorliegt und wie die Vorgehensweise im Einzellfall aussieht nennt Ihnen ein Anwalt für Mietrechtsangelegenheiten. Setzen Sie dem Vermieter eine Beseitigungsfrist.