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Anwalt für Mietrecht in Lingen

Anwälte für Mietrecht, die in Lingen Mandate annehmen

Symbolbild Rechtsanwalt

Artur Jakobi

Burgstraße 15, 49808 Lingen (Ems)
Schwerpunkte: Mietrecht und Pachtrecht, Nachbarrecht, Wohnungseigentumsrecht, Zivilrecht, Mietrecht
Symbolbild Rechtsanwalt

Anke Kursawe

Burgstraße 15, 49808 Lingen (Ems)
Schwerpunkte: Bankrecht und Kapitalmarktrecht, Familienrecht, Haftpflichtversicherungsrecht, Haftungsrecht, Kapitalanlagenrecht, Kaufrecht, Mietrecht, Schadensersatzrecht, Scheidungsrecht, Straßenverkehrsrecht

Infos zu Anwälte Mietrecht in Lingen
Mietrecht
Mietrecht ©mko - topopt

Mietvertrag - Beratung durch einen Anwalt

Haus geschützt von zwei HändenHaus geschützt von zwei Händen Auf dem Wohnungsmarkt herrscht ein angespanntes Klima. Findet man dann eine Wohnung so greift man schnell zu. Hierbei kann es leicht vorkommen, dass man sich auf Modalitäten einlässt, die bei genauerem Hinsehen nicht akzeptabel sind. Es ist wichtig und ratsam, einen Mietvertrag vor einer Unterschrift sorgsam zu lesen. Die Meinung eines Anwaltes für Mietrecht einzuholen ist im Zweifelsfalle klar die bessere Option. Das ist besonders ratsam, wenn eine Staffelmiete vereinbart werden soll, oder ein Pauschalbetrag für Nebenkosten angesetzt wird anstelle der Erstellung einer Nebenkostenabrechnung.

Die notwendige Wohnungsgeberbestätigung

Der Vermieter hat die Pflicht dem Einwohnermeldeamt seinen neuen Mieter durch eine Vermieterbescheinigung anzuzeigen. Die Daten müssen elektronisch oder schriftlich innerhalb von zwei Wochen übermittelt werden, ein Versäumnis wird als Ordnungswidrigkeit eingestuft und mit bis zu 1000 Euro belangt. Eine Untervermietung ist genauso zu handhaben, selbst der Zuzug naher Verwandter ist zu melden. In der Meldepflicht steht dann jedoch nicht der Wohnungseigentümer sondern der Mieter der untervermietet. Anders beim Auszug eines Mieters, hier ist der Auszug nur in wenigen Situationen zu melden, so z.B. wenn der Mieter ins Ausland zieht.

WEG-Reform

Das neue Wohneigentumsrecht tritt zum 01.12.2020 in Kraft. Einige wichtige Änderungen wollen wir kurz darstellen. Verwalter müssen in Zukunft darauf achten, dass die Einladefrist zu Eigentümerversammlungen erhöht wurde und nun drei Wochen beträgt. Es ist nun erlaubt, die Einladung auch per e-mail zu versenden. Wichtig ist, dass eine Beschlussfassung nun auch möglich ist, wenn weniger als 50 % Miteigentumsanteile auf der Eigentümerversammlung vertreten sind. Kosteneinsparend dürfte sich auch die neue Möglichkeit der reinen Online-Eigentümerversammlung auswirken. Weiterhin werden Umlaufbeschlüsse nun schneller möglich. Denn sie sind nun ebenfalls per e-mail oder Fax möglich, sogar WhatsApp ist erlaubt. Nach wie vor unerlässlich jedoch ist die 100 % Zustimmung. Als Eigentümer kann man nun auch Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen. Die einfache Mehrheit genügt in Zukunft, wenn baulichen Veränderungen zugestimmt werden muss. Neu ist ebenfalls die Möglichkeit „privilegierte bauliche Veränderung“ auf eigene Kosten durchführen zu dürfen. Gemeint sind damit etwa der Einbau von Ladestationen für E-Autos oder Einbruchschutz, auch Maßnahmen zur Barrierefreiheit gehören in diesen Bereich. Ferner können Freiflächen zu Sondereigentum erklärt werden anstelle des bisher möglichen Sondernutzungsrechtes. Ein Anwalt für Mietrecht hilft bei offenen Fragen gern weiter.

Die Nebenkosten

Familie kniet auf SofaFamilie kniet auf Sofa Wenn der Mieter an den Nebenkosten beteiligt werden soll, so muss dies bereits im Mietvertrag vereinbart werden. Im Mietvertrag kann auch vereinbart werden, dass die Nebenkosten pauschal abgerechnet werden. Bei dieser Methode werden alle Positionen in einem Punkt zusammengefasst. Man spricht dann von einer Bruttomiete. Für Mietverträge mit Passus über Nebenkosten gilt: Der Mieter hat Anspruch innerhalb einer Frist von zwölf Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes über die angefallenen Nebenkosten informiert zu werden. Verstreicht diese Frist ungenutzt, hat der Vermieter keinen Anspruch mehr auf Begleichung. Was nicht verfällt ist der Anspruch auf Rückzahlung an den Mieter, sollte dieser zu viel entrichtet haben. Vermieter müssen die Nebenkostenabrechnung verständlich erstellen. Die Nebenkostenabrechnung lt. Betriebskostenabrechnung muss durch einen Verteilerschlüssel deutlich darstellen, auf welche Wohnung welche Kosten entfallen. Ebenfalls sind bereits geleistete Nebenkostenvorauszahlungen durch den Mieter aufzuführen.

Welche Nebenkosten sind umlegbar auf den Mieter?

Kosten für den Aufzug zählen zu den umlagefähigen Nebenkosten, auch die Beleuchtung von Tiefgarage, Treppenhaus und Außenanlage, oder die Kosten der Wasserversorgung wie Wasserverbrauch, Grundgebühren, Wasserzähler, Eichungskosten, Entwässerung, Heizung etc. Nicht umlegbar sind Reparaturkosten, Verwaltungskosten oder eine komplette Neuanlage eines Gartens zum Beispiel. trauriger junger Mann sitzt am Tischtrauriger junger Mann sitzt am Tisch

Das Thema Mietminderung

Ein Mietverhältnis läuft nicht immer reibungslos. Zu wenig Rücksichtnahme im Haus, sei es durch Krach im Treppenhaus, schlagende Türen oder kläffende Hunde kann eine Situation schnell eskalieren lassen. Welche Probleme rechtfertigen eine Mietminderung? Eine Kürzung der Miete darf der Mieter vornehmen, wenn der Wohnraum, aufgrund von Sachmängeln, nicht vollständig genutzt werden kann. Wenn z.B. ein Wasserschaden, oder ein starker Schimmelbefall die Wohnung unbewohnbar macht. Bagatellschäden, wie eine kaputte Hausflurlampe oder ähnliches, sind jedoch keine Gründe für eine Mietminderung. Hat der Mieter einen Schaden durch sein Verhalten selbst verursacht, so kann er dafür auch keine Mietminderung in Anspruch nehmen. Um wie viel Prozent eine Miete gemindert werden darf, muss individuell geklärt werden. Die Höhe der jeweiligen erlaubten Minderung hängt vom Grad der Einschränkung ab und variiert dadurch von Fall zu Fall. Zuvor muss jedoch dem Vermieter mit angemessener Fristsetzung die Möglichkeit gegeben werden, den Mangel zu heben. Eine Mietminderung ist nur dann gerechtfertigt, wenn der Vermieter sich nach erfolgter Anzeige und Fristsetzung zur Mängelbehebung nicht bemüht ist den Mängel zu beseitigen. Mögliche Alternativen zur Mietminderung wären, der Rechtsweg durch eine Klage um die Mängelbeseitigung durchzusetzen, oder aber selbst den Mangel als sogenannte Ersatzvornahme auf Rechnung des Vermieters zu beseitigen. Der Einzelfall ist entscheidend und nur ein Anwalt kann optimalen Rat geben. Konzeptbild gefaltete HäuserKonzeptbild gefaltete Häuser

Wenn der Vermieter kündigt

Kündigung Mietvertrag Auch der Vermieter kann die Kündigung aussprechen, er muss sie aber begründen können. Im BGB findet man die Paragraphen für eine ordentliche Kündigung (§ 573 BGB) und auch für die außerordentliche Kündigung §§ 543, 569 BGB). Gründe, die einem Vermieter die Kündigung ermöglichen sind u. a. immer wieder versäumte oder zu späte Mietzahlungen, der Mieter verletzt seine Sorgfaltspflicht oder natürlich die Eigenbedarfskündigung. Möchte der Vermieter die Kündigung wegen Eigenbedarf aussprechen, so muss er dafür einige Dinge beachten. Nicht automatisch alle Familienmitglieder erfüllen die Voraussetzung der besonderen Bindung an den Vermieter um eine Kündigung wegen Eigenbedarf zu rechtfertigen, etwa geschiedene Partner oder Cousins. Voraussetzung für eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist, dass der Vermieter nicht auf eine alternative, bereits freie und passende Wohnung zurückgreifen kann, und die Gründe für die Kündigung nachvollziehbar und vernünftig sind. Die Fachkenntnisse eines Anwalts für Mietrechtsangelegenheiten können bei allen Mietvertragskündigungen sehr hilfreich sein.

Wenn der Mieter nicht auszieht – die Räumungsklage

Einer Wohnungskündigung folgt in aller Regel der fristgerechte Auszug des Mieters. Jedoch nicht immer ziehen Mieter komplikationslos und pünktlich aus. Die Räumungsklage ist der letzte mögliche Weg. Zuvor muss dem Mieter vom Vermieter jedoch noch eine zweite Frist für seinen Auszug gesetzt werden Lässt der Mieter diese Frist nun ebenfalls ungenützt verstreichen, kann der Vermieter Klage einreichen. Mit dem bei Gericht erworbenen Räumungstitel kann nun die Räumung der Wohnung durch einen Gerichtsvollzieher erzielt werden. Nehmen Sie in solchen Situationen gerne die Hilfe eines Anwaltes für Mietrecht in Lingen in Anspruch.

Wenn der Mieter kündigt

Vor der schriftlichen Kündigung seines Mietvertrages sollte der Mieter den Vertrag noch einmal gründlich gelesen haben und die Kündigungsfristen kennen. Wohnmietverträge haben meist die gängigen Kündigungsfristen. In den meisten Fällen bedeutet dies eine dreimonatige Kündigungsfrist zum Monatsende, manchmal auch zum Quartal. Möchte man den laufenden Monat gerne in die Kündigungsfrist miteinbeziehen, so ist dies lediglich möglich, wenn die Kündigung den Vermieter während der ersten drei Tage eines Monats erreicht. Eine Kündigung des Mieters bedarf keines Grundes um rechtswirksam zu werden. Die Kündigung kann sehr kurz sein, wichtig ist das Wort Kündigung und dass das Schriftstück handschriftlich unterschrieben wird. Für Wohngemeinschaften gilt hier: Jeder, dessen Unterschrift im Mietvertrag steht, muss auch das Kündigungsschreiben unterschreiben um es wirksam zu machen. Kündigungen per SMS oder WhatsApp mögen modern erscheinen, sie sind jedoch nicht rechtsgültig. Die Kündigung muss schriftlich und per Post oder persönlich übermittelt werden. Um ganz sicherzustellen, dass der Vermieter das Schreiben erhalten hat, empfiehlt sich die persönliche Übergabe oder das Einschreiben mit Rückschein. Bitte achten Sie bei persönlicher Übergabe darauf, dass der Empfänger den Erhalt des Schreibens schriftlich quittiert. Je genauer man sich an alle Regeln und Formalitäten hält, desto schneller kann ein Mietverhältnis gekündigt werden. Es gibt jedoch weitaus mehr Gründe, die bei Kündigung das Mietverhältnis zwischen Mieter und Vermieter verdrießen können. Fragen über Abnutzung oder gar Beschädigung des Wohnraums, sind zu klären und in wessen Verantwortung die Reparatur fällt. Mieter und Vermieter können sich hier in ihren Ansichten deutlich voneinander unterscheiden. Dem Vermieter bleibt oft nur das Einbehalten der Mietkaution als Druckmittel. An dieser Stelle sei gesagt, dass der Vermieter einer Wohnung im Normalfall für Schönheitsreparaturen zuständig ist. Es gibt jedoch die Möglichkeit den Mieter bereits im Mietvertrag zu einigen Schönheitsreparaturen zu verpflichten. So gibt es die Möglichkeit den Mieter durch Schönheitsreparatur- oder Kleinreparaturklausel lt. § 28 der zweiten Berechnungsverordnung, an Reparaturkosten zu beteiligen. Jedoch gibt es hier die Einschränkung, dass lt. einiger Grundsatzurteile ein maximaler Betrag von 100 Euro pro Reparatur angemessen ist. Es empfiehlt sich der Gang zu einem im Mietrecht versierten Rechtsanwalt, wenn man sich vom Vermieter mit deutlich mehr und höheren Beträgen konfrontiert sieht. Dies kann unter Umständen viel Geld sparen, denn durch die anwaltliche Beratung wird nicht selten ein drohender Prozess verhindert. Mit anwaltsuche.de können Sie eine unverbindliche Kontaktaufnahme mit einem Anwalt in Lingen starten.

Mietwucher

Mietwucher ist geregelt im § 291 StGB. Wucher umfasst demnach alles, was das finanzielle Ausnützen einer Person bedeutet, die, durch z.B. eine Notlage, oder auch nur durch Unerfahrenheit, im Nachteil ist. Eine Mieterhöhung durch den Vermieter ist grundsätzlich nicht rechtswidrig. Der Vermieter unterliegt hierbei jedoch einer zeitlichen Einschränkung, lediglich alle drei Jahre darf die Mieter erhöht werden, und einer sog. Kappungsgrenze von 20 %, in vielen Städten sogar nur 15 %. Selbstverständlich muss sich die Miete an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Eine Mietpreisüberhöhung ist dann erreicht, wenn die geforderte Kaltmiete des Vermieters 20 % des örtlichen Mietspiegels übersteigt. Wird der aktuelle Mietpreisspiegel des betroffenen Wohngebietes um mehr als 50 % überschritten, so spricht man von Mietwucher. Ergänzend zur deutlich überhöhten Miete muss, um den Tatbestand des Mietwucher einklagen zu können, noch ein zweiter Punkt erfüllt sein, wie beispielsweise die Zwangslage des Mieters, da sich ihm keine Alternative geboten hat. Diesen Umstand zu belegen fällt allerdings nicht leicht. Dass es trotzdem möglich ist gegen Mietwucher vorzugehen, belegt ein Urteil des Hamburger Landgerichts nach fünfjährigem Rechtsstreit. Das örtliche Jobcenter hatte hohe Mieten für schlechte Wohnungen bezahlt, in denen Hartz-IV-Empfänger lebten. Nachdem die Zustände im Herbst 2010 an die Öffentlichkeit kamen, klagte das Amt und bekam vom Amtsgericht und vom Landgericht Recht. Die Firma, welche die feuchten, schimmeligen Wohnungen vermietete, musste an die Behörde über 52.000 Euro zurückzahlen, zudem auch ab Juni 2010 Zinsen. Außerdem mussten die Mieten den Umgebungsmieten angeglichen werden. In eine Zwangslage geratene Menschen sind somit künftig vielleicht besser vor Mietwucher geschützt. Menschen in Zwangslagen werden leider schnell Opfer von rücksichtslosen Profitmachern. Als Betrogener fühlt man sich oft auch noch schuldig, da man mit der Unterschrift seine Zustimmung signalisiert hatte und sich unter Druck setzen ließ. Der Weg aus solch einer Situation kann jedoch meist durch einen Anwalt für Mietrecht durchaus ermöglicht werden. Vertrauen Sie dem Gesetz! Erkennt das Gericht auf Mietwucher an, sind Sie alle Vereinbarungen auf einen Schlag los. Ein Rechtsanwalt gibt kompetent Auskunft, ob der Mieter die volle Miete zahlen muss. Lassen Sie sich beraten von einem Anwalt oder einer Anwältin über die richtige Vorgehensweise bei einer Minderung. Unter Umständen ist es richtig zunächst mit dem Vermieter über die drohende Mietminderung zu verhandeln. Ein Rechtsanwalt weiß, welche Frist im Einzelfall angemessen ist.