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Anwalt Mietrecht Lübeck Innenstadt

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Rechtsanwalt Heiko Pätzmann Hamburg
Rechtsanwalt Heiko Pätzmann
VOGT & REINERS Rechtsanwälte
Rechtsanwalt · Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht · Fachwirt in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft · Immobilienwirt (Diplom VWA)
Schloßstraße 92, 22041 Hamburg
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Der große Ratgeber zum Mietrecht

Mietrecht-Ratgeber © freepik - mko
Expertentipp vom 14.06.2019 (438 mal gelesen)

Umfangreicher Ratgeber zu allen wichtigen Themen im Mietrecht für Mieter und Vermieter. Unserer juristische Fachredaktion informiert kompetent und verlässlich zu Rechtsfragen wie Eigenbedarfskündigung, Kündigung des Mietvertrags, Mieterhöhung, Mietminderung, Lärmbelästigung, Mietschulden, Nebenkosten, Haustierhaltung sowie der aktuellen Rechtssprechung. Rechtstipps, Musteranschreiben, Checklisten, häufige Fragen und Tipps zur Beauftragung spezialisierter Anwälte.

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Anwalt Mietrecht Lübeck Innenstadt

Mietvertrag, ein Anwalt kann helfen

Ein Blick auf die Angebote für Mietwohnungen macht deutlich, dass das Angebot in vielen Städten stark eingeschränkt ist. Eine Einscheidung für das falsche Mietobjekt ist leicht getroffen. Hierbei kann es leicht vorkommen, dass man sich auf Modalitäten einlässt, die bei genauerem Hinsehen inakzeptabel sind. Nehmen Sie sich die Freiheit und die Zeit: Lesen Sie sich genau durch, was Ihnen zur Unterschrift vorgelegt wird. Einer sofortigen Unterschrift unter den Mietvertrag ist abzuraten. Bei mietrechtlichen Problemstellungen sollte ein Anwalt für Mietrecht zu Rate gezogen werden Legen Sie besonderes Augenmerk auf Mietverträge, die eine automatische Steigerung der Miete vorsehen, bei so genannten Staffelmietverträgen. Wenn Sie bereits unterschrieben haben: Im deutschen Mietrecht wurde die Stellung des Mieters in den letzten Jahren eher gestärkt. Was sind Ihre Obliegenheiten bei der Mietsache? Dies Frage gilt es zu klären. Ein Mietvertrag läuft lange. Achten Sie also darauf, dass er auf einer guten Grundlage geschlossen wurde. Also noch einmal: unterschreiben Sie nichts, was Sie nicht glasklar verstanden haben.

Wer ist für Sie da, wenn es nicht rund läuft – ein Anwalt für Mietrecht in Ihrer Nähe

Klar, nicht immer läuft alles Rund während der Mietdauer. Es können auch mit dem besten Mietvertrag schwierige Situationen eintreten. Die Spruchweisheit „Es kann der Frömmste nicht in Frieden leben, wenn es dem bösen Nachbar nicht gefällt“ gilt nach wie vor. Nervenzerfetzend kann auch ein ohrenbetäubend, quietschendes Garagentor sein, das sich ständig öffnet und wieder schließt. Ab wann ist eine Mietminderung möglich? Welche Kürzung ist im besonderen Fall rechtens? Ein Balkon, der wegen streunender Katzen nicht nutzbar ist zieht nach einem Urteil des Amtsgerichtes Bonn eine Minderung von 15% nach sich. Leider ist auch eine Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter aus heiterem Himmel im Bereich des Möglichen. Ist eine Eigenbedarfskündigung womöglich nicht rechtens? Im Dschungel des Mietrechts gilt es sich zurecht zu finden. Suchen Sie sich Hilfe und vertrauen Sie auf die Beratung durch einen Anwalt für Mietrecht.

Miete mindern, aber wie? Ein fachkundiger Anwalt steht Ihnen an der Seite.

Viele Gründe können für die Minderung einer Miete sprechen wie z.B. Gestank oder Gaststättenlärm. Ein Rechtsanwalt gibt kompetent Auskunft, ob der Mieter die volle Miete zahlen muss. Ein Mangel an einer Mietsache liegt immer dann vor, wenn der Zustand der Mietwohnung nicht so ist, wie er im Mietvertrag festgelegt wurde. Dies ist etwa der Fall, wenn ein Wasserschaden oder ein starker Schimmelbefall die Wohnung unbewohnbar macht. Allerdings: „Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.“ ($536 BGB zur „Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln“) Für den Mieter ist es dann risikobehaftet wenn er irrtümlich die Miete eigenständig mindert. Ein schuldhafter Irrtum führt zum Mietrückstand, der zu einer außerordentlichen Kündigung führend kann (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Die korrekte Vorgehensweise um die Minderung der Miete durchzusetzen wird Ihnen dabei genannt. Der Vermieter muss in jedem Fall dazu in die Lage versetzt werden, den Grund für den entstandenen Mangel zu korrigieren. Achten Sie auf die eine korrekte Beseitigungsfrist, die Ihnen Ihre Anwalt nennen kann. „Papier ist geduldig“, mag sich so mancher Vermieter denken - was ist der nächste Schritt? Möglich sind eine Mietminderung, der Klageweg die Mängel zu beseitigen oder aber selbst den Mangel als sogenannte Ersatzvornahme auf Rechnung des Vermieters zu beseitigen. Lassen Sie sich helfen von einem Rechtsanwalt oder einer Rechtsanwältin mit Erfahrung im Mietrecht.

Mietvertrag kündigen

Der Inhalt des zu kündigenden Mietvertrages muss geprüft werden ehe man ein Kündigungsschreiben verfasst. Häufig ist ein Mietervertrag unbefristet, das heißt es besteht die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsende oder wahlweise auch zum Quartal. Möchte man den laufenden Monat gerne in die Kündigungsfrist miteinbeziehen, so ist dies lediglich die ersten drei Tage eines Monats möglich. Innerhalb dieser Frist muss die Kündigung dem Vermieter oder der Verwaltung vorliegen. Das Wort Kündigung ist Bedingung um das Kündigungsschreiben wirksam werden zu lassen und darf deshalb auf keinen Fall im Schreiben fehlen. Eine Kündigung bedarf keines Grundes um rechtswirksam zu werden, auch wenn das vielen nicht bekannt ist. Auf keinen Fall darf die handgeschriebene Unterschrift fehlen soll der Vertrag wirksam sein. Das hat zur Folge, dass bei Wohngemeinschaften jeder der den Mietvertrag unterschrieben hat auch die Kündigung unterschreiben muss. Eine Kündigung per SMS, mail oder Fax mag zwar verlockend und schnell sein, wirksam ist dies jedoch nicht. Die Form der schriftlichen Verfassung der Kündigung ist nach wie vor zwingend. Man kann die relativ sichere Möglichkeit des Einschreibens mit Rückschein wählen. Die sicherste Methode ist aber, wenn Sie die Kündigung tatsächlich persönlich abgeben und sich den Empfang quittieren lassen. Um also eine rasche Kündigung hinzubekommen sind eine Reihe von Dingen zu bedenken und einzuhalten. Nicht nur die korrekte Einhaltung der Kündigungsform kann zu Zerwürfnissen führen. Die Kaution wird hier oft zum Schlüsselelement. Der Mieter möchte sie schnellstmöglich zurück, der Vermieter will sie zurückbehalten bis alles nach seiner Meinung vom Mieter ordentlich geregelt und saniert ist. Eine harmonische Übergabe der Wohnung ist nicht immer der Fall. Unschöne Aktionen beider Parteien sind die Folge. So verwendet der Mieter Billigfarbe, der Vermieter hält die Kaution zurück. Regulär ist der Vermieter zuständig für Schönheitsreparaturen wie dem Streichen der Wände zum Beispiel. Eine große Unterstützung für alle Rechtsfragen in diesen Fällen ist der Anwalt für Mietrecht. Die Kosten für seine Beratung und Begleitung liegen in vielen Fällen weit unter den drohenden Prozesskosten – vom Ärger, den Sie sich sparen mal ganz abgesehen. anwaltsuche.de hilft Ihnen sparen, indem wir Ihnen eine kostenlose Kontaktaufnahme zu einem Anwalt ermöglichen.

Dramatische Mietforderungen

Sucht man Informationen über Mietwucher, findet man diese im Strafgesetz § 291. Dort steht sinngemäß, dass dann Wucher vorliegt, wenn eine Zwangslage, die Unerfahrenheit, ein Mangel an Urteilsvermögen, oder die Willensschwäche eines anderen ausgenutzt wird, um sich eigene Vermögensvorteile zu verschaffen. Es geht in diesem Paragraphen jedoch nicht nur um Mietwucher im besonderen sondern um Wucher im allgemeinen wie z.B. auch bei Kreditvergaben. Wucher im Kontext Mietrecht bezieht sich überwiegend auf die festgesetzte Miete. Von Mietwucher darf man ausgehen, wenn die geforderte Miete mindestens 40 Prozent über der Durchschnittsmiete der Umgebung liegt. Hinzu kommt die Vorteilnahme bei einer Zwangslage. Also die Not des Mieters die Miete zu akzeptieren, da sich ihm keine kostengünstigere Alternative bietet. In der Praxis ist dies jedoch oft nicht so einfach zu belegen. Das Landgericht Hamburg hat in einem mehrere Jahre andauernden Rechtsstreit ein wichtiges Urteil für gerechtere Mieten gefällt. So hatte das Jobcenter Hamburg hohe Mieten für schlechte Wohnungen bezahlt, in denen Hartz-IV-Empfänger lebten. Das Jobcenter ging nach Bekanntwerden der Umstände vor Gericht und obsiegte. Die Urteilsverkündung besagt, dass das Unternehmen, welches die katastrophalen Wohnungen vermietete, nicht nur 52.000 Euro zurücküberweisen musste, sondern zusätzlich Zinsen darauf zu zahlen hatte. Außerdem wurde es verpflichtet, die Mieten auf ein angebrachtes Maß zu senken. In eine Zwangslage Geratene sind so vor Mietwucher besser geschützt. Leider werden Menschen in Not immer wieder an Menschen geraten, die diese Situationen schamlos ausnützen. Wird einem bewusst, dass man sich auf einen Miethai eingelassen hat, plagt man sich nicht nur mit den exorbitanten Kosten sondern fühlt sich nicht selten in einer ausweglosen Situation gefangen. Aber bedenken Sie: Nur wenn Sie sich zur Wehr setzen, können Sie alles wieder auf Anfang setzen. Wenn das Gericht beschließt, dass es sich um Mietwucher handelt, sind Sie so alle Verpflichtungen los und der Vertrag wird für nichtig erklärt.

Betriebskosten - wann sind die fällig?

Betriebskosten sind nicht zwingend und sofort umlegbar. Neben dem Mietpreis muss vertraglich auf die Erhebung von Nebenkosten eingegangen werden. Die Nebenkosten müssen nicht unbedingt aufgeschlüsselt werden, eine Pauschbetrag ist auch möglich. Es ist dann davon auszugehen, dass mit der Pauschale alle zulässigen Nebenkosten abgegolten sein sollen Enthält der Mietvertrag keine wirksame Vereinbarung für die Umlage der Betriebskosten, sind diese nicht zu bezahlen. Mieter haben ein Recht darauf, zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums eine Abrechnung zu erhalten. Erstellt der Vermieter bis dahin keine Abrechnung, verfallen Ansprüche an den Mieter. Der Mieter hat das Recht geleisteten Vorauszahlungen zurück zu bekommen, wenn das Mietverhältnis beendet ist. Eine rechnerische Überprüfung muss auch durch den Mieter möglich sein, nicht nur durch einen Fachmann. So müssen Mieter aus ihr die abgerechnete Zeitspanne, und die Gesamtkosten für das Gebäude / die Gebäude entnehmen und nachvollziehen können, wie sich die Kosten für die einzelne Wohnung berechnet und mit Hilfe welches Verteilerschlüssels (Personen, Wohnungen) abgerechnet wurde. Was der Mieter schon bezahlt hat muss enthalten sein. Positionen in einer Abrechnung können folgende sein. Versicherungen wie eine Haftpflichtversicherung oder Sachversicherungen zählen zu den umlagefähigen Kosten. Auch können Strom- und Anschaffungskosten für in Gemeinschaftsräumen umgelegt werden, wie zum Beispiel Waschmaschinen für die Anwohner. Heizen und Warmwasser nicht zu vergessen. Sicherheitsdienste wie eine Wach- und Schließgesellschaft sind nicht vom Mieter zu tragen oder einer Mietausfallversicherung, da diese nur dem Vermieterinteresse dient.

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