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Brugger Rechtsanwälte
Rechtsanwalt · Fachanwalt für Miet- und Eigentumsrecht
Ernst-Lehmann-Straße 26, 88045 Friedrichshafen
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Fragen zum Mietvertrag? Lassen Sie einen Fachmann prüfen
Modellhaus auf einer Hand Ein Blick auf die Angebote für Mietwohnungen macht deutlich, dass das Angebot in vielen Städten stark eingeschränkt ist. Findet man dann eine Wohnung so greift man schnell zu. Bei näherer Betrachtung jedoch wären einige Vertragsbestandteile nachteilig für den Mieter. Von einer Unterschrift unter den Mietvertrag, ohne ihn vorher gelesen zu haben, ist also generell abzuraten. Ein sicherer und fachlich versierter Ansprechpartner bei Fragen das Mietrecht betreffend ist immer ein Anwalt für Mietrecht. Das ist besonders ratsam, wenn eine Staffelmiete vereinbart werden soll, oder ein Pauschalbetrag für Nebenkosten angesetzt wird anstelle der Erstellung einer Nebenkostenabrechnung.
Wohnungsgeberbestätigung
Der Einzug eines neuen Mieters ist übrigens der Meldebehörde durch eine Vermieterbescheinigung zu melden und Aufgabe des Vermieters. Die Datenübermittlung hat innerhalb von zwei Wochen zu erfolgen, ein Versäumnis gilt als Ordnungswidrigkeit und wird mit Bußgeld bis 1000 Euro geahndet. Eine Untervermietung ist genauso zu handhaben, selbst der Zuzug naher Verwandter ist zu melden. Die Meldepflicht trifft in diesem Fall den Mieter. Abzumelden ist ein Mieter in der Regel nicht, es sei denn, er zöge z.B. ins Ausland.
Neue WEG-Reform
Seit dem 01.12.2020 gibt es einige Neuerung des Wohneigentumsrecht. Eine kleine Zusammenfassung der wichtigsten Änderungen. Verwalter müssen in Zukunft darauf achten, dass die Einladefrist zu Eigentümerversammlungen erhöht wurde und nun drei Wochen beträgt. Die Versendung der Einladung selbst wurde erleichtert und ist nun auch per e-mail möglich. Es braucht keine Zweitversammlungen mehr, da nun auch bei einer geringeren Anzahl als 50 % Miteigentumsanteile eine Beschlussfassung möglich ist. Als Erleichterung dürfte sich die Möglichkeit der Online-Eigentümerversammlung herausstellen, die es deutlich vereinfacht an der Versammlung teilzunehmen ohne anzureisen. Weiterhin werden Umlaufbeschlüsse nun schneller möglich. Auch sie sind nun per e-mail und sogar auch als WhatsApp erlaubt und ersetzen somit die Unterschriftenzettel. An der 100% Zustimmung ändert sich hier jedoch nichts! Als Eigentümer kann man nun auch Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen. Möchte man eine Markise von der Eigentümergemeinschaft genehmigt bekommen, so ist künftig eine einfache Mehrheit ausreichen, es bedarf also keiner hundertprozentigen Zustimmung mehr. Erlaubt, aber nicht auf die Gemeinschaft umlegbar, sind ab jetzt sogenannte „privilegierte bauliche Veränderungen“. Dies gilt u. a. für den Einbau von Ladestationen für E-Autos, Einbruchschutz, Telekommunikationsanschluss mit hoher Kapazität oder auch für Maßnahmen zur Barrierefreiheit. Wenn gewünscht, können Sondernutzungsrechte von Freiflächen in Sondereigentum umgewandelt werden, neben einer veränderten Kostentragung ändern sich auch die Gestaltungsmöglichkeiten. Bei Unklarheiten bezüglich der neuen WEG Reform hilft ein Anwalt für Mietrecht gerne weiter.
Die Nebenkosten
Vater Mutter Kinder formen ein Haus Im Mietvertrag wird geregelt, ob Nebenkosten zusätzlich zum Mietzins fällig werden. Im Mietvertrag kann auch vereinbart werden, dass die Nebenkosten pauschal abgerechnet werden. Dies führt zu einer sehr einfachen Abrechnung. Diese Art der Miete nennt man dann Brutto- oder Inklusiv-Miete. Bei einem sehr viel üblicheren Mietvertrag, mit der Vereinbarung über die Nebenkostenabrechnung, muss dem Mieter eine Abrechnung über die Nebenkosten innerhalb von 12 Monaten zugestellt werden. Versäumt der Vermieter diese Frist, so verfallen seine Ansprüche an den Mieter. Für den Mieter sieht es besser aus, da dieser bereits geleistete und zu hoch angesetzte Kosten auch nach dieser Frist weiterhin zurück fordern kann. Die erstellte Abrechnung der Nebenkosten muss durch den Mieter klar nachvollziehbar sein. Mit Hilfe eines Verteilerschlüssels in der Betriebskostenabrechnung müssen die entstandenen Kosten für den Mieter klar erkennbar sein. Natürlich müssen auch die bereits überwiesenen Vorauszahlungen des Mieters in der Auflistung enthalten sein.
Welche Positionen in einer Abrechnung können vom Mieter als umlagefähige Nebenkosten zurückgefordert werden?
Hierzu zählen Personalkosten wie zum Beispiel der Hausmeister oder die Putzfirma für Treppenhausreinigung, ebenso natürlich auch die Aufwendungen für Heizung und warmes Wasser. Muss eine Zwischenstandabrechnung wegen Mieterwechsel angefertigt werden, so ist diese ebenso wenig umlagefähig wie auch die Anschaffung von Gartengeräten, oder die möglicherweise notwendig gewordene Fällung morscher Bäume. Frau ärgert sich am Telefon wegen Mietangelegenheit
Das sollten Sie zur Mietminderung wissen.
Nicht selten stehen Mieter vor unangenehmen Situationen. Oft handelt es sich dabei um einen Nachbarn, der sich nicht an die Regeln der Hausordnung hält. Ab wann ist eine Mietminderung gerechtfertigt? § 536 BGB zur „Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln“ legt fest, dass die Miete bei eingeschränkter Tauglichkeit gemindert werden kann. Wer Schimmelflecken in seiner Wohnung entdeckt, sollte den Schaden dokumentieren um eine eventuelle Mietminderung durchsetzen zu können. Eine defekte Lampe im gemeinschaftlichen Flur hingegen ist nicht als Mietmangel einzustufen, hier handelt es sich lediglich um einen sog. Bagatellschaden. Auch durch den Mieter selbst verursachte Schäden sind nicht durch eine Mietminderung einforderbar. Wie hoch eine Miete gekürzt werden darf ist unterschiedlich. Die Gerichte haben sich mit einer Vielzahl von Mietminderungsgründen auseinandergesetzt und zum Beispiel eine 10%-ige Kürzung der Miete zugesprochen, wenn die Heizung kontinuierlich Klopfgeräusche von sich gibt. Der erste Schritt muss jedoch sein, den Vermieter über den Schaden und der dadurch hervorgerufenen Beeinträchtigung zu informieren, damit dieser die Möglichkeit hat den Schaden zu beheben. Reagiert dieser nicht auf diese Benachrichtigung, so ist eine Mietminderung durch den Mieter rechtens. Eine weitere Option des Mieters wäre, dass er selbst dafür sorgt, dass der Mietmangel beseitigt wird und sich im Anschluss die Kosten vom Vermieter zurückholt, notfalls durch Klage. Lassen Sie sich beraten von einem Rechtsanwalt oder einer Rechtsanwältin mit Erfahrung im Mietrecht. Papierhäuser und Münzen
Die Kündigung der Mietwohnung durch den Vermieter
Kündigung Mietvertrag Auch der Vermieter kann die Kündigung aussprechen, er muss sie aber begründen können. Die Kündigung durch den Vermieter ist im Gesetz durch § 573 BGB und den §§ 543 und 569 BGB geregelt. Anerkannte Gründe können neben der bekannten Eigenbedarfskündigung auch unregelmäßige Mietzahlungen sein, oder der Mieter kommt seiner Sorgfaltspflicht nicht nach. Die Kündigung wegen Eigenbedarf unterliegt gewissen Bedingungen die der Vermieter beachten muss. Der Eigenbedarf erstreckt sich neben dem Vermieter selbst, auch auf nahe Familienangehörige und Haushaltsangehörige, geschiedene Eheleute oder deren Kinder fallen hier nicht darunter. Es ist jedoch keine Notlage notwendig um Eigenbedarf anzumelden, es reichen vernünftige und nachvollziehbare Gründe. Sowohl für Mieter als auch für Vermieter gilt, ist man sich nicht sicher ob Eigenbedarf gerechtfertigt ist, so kann der Rat eines Anwalts für Mietrecht schnell zu Klarheit verhelfen.
Wie funktioniert eine Räumungsklage?
Hat der Vermieter dem Mieter gekündigt und ist die Kündigung gerechtfertigt, so muss der Mieter fristgerecht ausziehen. Hat man einen uneinsichtigen Mieter, dann weigert er sich auszuziehen. Der rechtliche Weg des Vermieters ist nun Klage auf Räumung zu erheben. Zuvor muss dem Mieter vom Vermieter jedoch noch eine zweite Frist für seinen Auszug gesetzt werden Anschließend, wenn der Mieter auch diese Frist nicht einhält, kann Klage erhoben werden. Ein Gerichtsvollzieher wird dann ermächtigt die Wohnung räumen zu lassen. Die Kontaktaufnahme mit einem Anwalt für Mietrecht in Mengen über anwaltssuche.de, bei jedweden Problemen das Mietrecht betreffend, ist unverbindlich und kostenfrei.
Kündigung durch den Mieter
Vor einer Kündigung ist im Mietvertrag die vereinbarte Kündigungsfrist zu kontrollieren. Häufig läuft ein Mietervertrag unbefristet. Er ist dann mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende oder quartalsweise kündbar. Soll bei einer Kündigungsfrist der angefangene Monat mitzählen, so muss die Kündigung bis zum dritten Werktag des Monats beim Vermieter oder der zuständigen Hausverwaltung eingegangen sein. Die Kündigung des Mieters kann grundlos erfolgen. Notwendig sind lediglich das Wort Kündigung und die handschriftliche Unterschrift des Mieters. Für Wohngemeinschaften gilt hier: Jeder, dessen Unterschrift im Mietvertrag steht, muss auch das Kündigungsschreiben unterschreiben um es wirksam zu machen. Kündigungen per SMS oder WhatsApp mögen modern erscheinen, sie sind jedoch nicht rechtsgültig. Es muss nach wie vor schriftlich per Post, oder durch persönliche Übergabe des Schreibens, gekündigt werden. Um sicherzugehen übergibt man das Kündigungsschreiben entweder persönlich, oder man gibt es als Einschreiben mit Rückschein auf. Dies stellt sicher, dass der Empfänger das Schreiben in Empfang genommen hat, darauf wäre bei einer persönlichen Übergabe ebenfalls zu achten. Dies ist dann besonders wichtig, wenn man nicht riskieren möchte, dass sich die Kündigungsfrist verlängert. Jedoch liefert nicht nur die korrekte Einhaltung der Kündigungsform Grund zu Zerwürfnissen. Fragen über Abnutzung oder gar Beschädigung des Wohnraums, sind zu klären und in wessen Verantwortung die Reparatur fällt. Eine harmonische Übergabe der Wohnung ist folglich nicht immer der Fall. Dem Vermieter bleibt oft nur das Einbehalten der Mietkaution als Druckmittel. Die Aufgabe der Schönheitsreparaturen fällt übrigens eigentlich dem Vermieter zu. Der Mietvertrag bietet jedoch die Möglichkeit Ergänzungen zu vereinbaren. Diese Regelungen stehen dann auch als Schönheits- oder Kleinreparaturklauseln im Vertrag. Jedoch gibt es hier die Einschränkung, dass lt. einiger Grundsatzurteile ein maximaler Betrag von 100 Euro pro Reparatur angemessen ist. Fühlt man sich benachteiligt und findet alleine keinen Weg aus den Differenzen mit seinem Vermieter oder Mieter, so ist der Gang zum Anwalt für Mietrecht angebracht. Dabei erspart man sich eine Menge Scherereien und auch möglicherweise drohende Prozesskosten. Die Kontaktaufnahme zu einem Anwalt in Mengen über anwaltssuche.de ist unverbindlich und kostenfrei.
Mietwucher - unerschwingliche Mietforderungen
Mietwucher ist geregelt im § 291 StGB. Wucher umfasst demnach alles, was das finanzielle Ausnützen einer Person bedeutet, die, durch z.B. eine Notlage, oder auch nur durch Unerfahrenheit, im Nachteil ist. Eine Mieterhöhung durch den Vermieter ist grundsätzlich nicht rechtswidrig. Dabei hat sich der Vermieter an die Kappungsgrenze von 20 %, in manchen Städten sogar nur 15 % zu halten und es ist ihm lediglich eine Erhöhung alle drei Jahre gestattet. Ebenfalls hat sich der Vermieter bei seinen Mietforderungen an die ortsübliche Vergleichsmiete zu halten. Weiterhin bietet die Vergleichsmiete bei einer vermuteten Mietpreisüberhöhung eine Leitlinie, denn die geforderte Kaltmiete darf nicht 20 % über der ortsüblichen Miete liegen. Wird der aktuelle Mietpreisspiegel des betroffenen Wohngebietes um mehr als 50 % überschritten, so spricht man von Mietwucher. Wichtig bei Mietwucher ist auch der Umstand der Zwangslage, etwa dass Mieter die überteuerten Wohnungen mieten mussten, da sie keine Alternative hatten. Diesen Beweis zu erbringen ist jedoch nicht leicht. Nach einem langjährigen Rechtsstreit weist ein Urteil aus Hamburg den Weg um gegen ungerechtfertigt hohe Mieten vorzugehen. Im vorliegenden Rechtsfall zahlte das Jobcenter die Miete für minderwertigen Wohnraum für hilfsbedürftige Personen. Nachdem die Zustände im Herbst 2010 an die Öffentlichkeit kamen, klagte das Amt und bekam vom Amtsgericht und vom Landgericht Recht. Die Rechtsprechung endete mit einem Urteil, welches dem Unternehmen, das die katastrophalen Wohnungen vermietete, eine Rückzahlung der 52.000 Euro inklusive Zinsen auferlegte. Obendrein wurde verfügt, dass die Mietobjekte zukünftig dem Mietspiegel entsprechend vermietet werden mussten. Dies könnte für alle ähnlichen, zukünftigen Fälle bahnbrechend sein. Menschen in Not werden leider immer wieder an Menschen geraten, die diese Situationen schamlos ausnützen. Den Betroffenen ist es im Nachhinein meist fast peinlich, den Mietvertrag unterschrieben zu haben. Vertrauen Sie sich einem Anwalt für Mietrecht an und lassen Sie ihn prüfen ob und welcher Weg aus Ihrer Notsituation möglich ist. Erkennt das Gericht am Ende den Mietwucher an, so ist alles Unterschriebene nichtig und der geschlossene Vertrag ungültig. Hier kann eine Rechtsanwalt die richtige Antworten geben und Ihnen den richtigen Rat für eine Entscheidung geben. Hier ist die Leistung eines Anwaltes oder einer Anwältin die spezielle Situation korrekt einzuschätzen und die Höhe der Minderung zu benennen. Ein Anwalt weiß wie Mieter bei Mietmängel vorgehen müssen, um später eine Mietminderung zu erzielen. Ein Rechtsanwalt weiß, welche Frist im Einzelfall angemessen ist.