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Rechtsanwalt Dr. Uwe Lipinski Heidelberg
Rechtsanwalt Dr. Uwe Lipinski
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Rechtsanwalt · Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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Mietrecht ©mko - topopt

Mietvertrag - Beratung durch einen Anwalt

das Modell von einem Hausdas Modell von einem Haus Der Wohnungsmarkt ist vielerorts hart umkämpft. Oft geschieht es dadurch, dass man seine Entscheidung für die Wohnung impulsiv trifft. Im Mietvertrag sind dann Dinge enthalten, die einem überhaupt nicht zusagen. Deswegen ist es wichtig in Ruhe zu entscheiden und sich ausreichend Zeit zu lassen. Bei Fragen kann auch ein Anwalt für Mietrecht zu Rate gezogen werden. In besonderem Maße trifft dies zu, wenn es sich um einen Staffelmietvertrag handeln sollte, oder statt einer detaillierten Abrechnung der Nebenkosten nur ein pauschaler Betrag vereinbart ist.

Wichtig – die Wohnungsgeberbestätigung

Durch eine Vermieterbescheinigung soll der Einzug des neuen Mieters beim Meldeamt nachgewiesen werden. Die Datenübermittlung hat innerhalb von zwei Wochen zu erfolgen, ein Versäumnis gilt als Ordnungswidrigkeit und wird mit Bußgeld bis 1000 Euro geahndet. Darauf muss auch bei einer Untervermietung geachtet werden. Dann trifft diese Pflicht jedoch den Mieter und nicht den Wohnungseigentümer. Eine Abmeldung des Mieters ist wiederum nur in wenigen Fällen notwendig, etwa beim Umzug des Mieters ins Ausland.

Die Neuerungen der WEG-Reform

Das neue Wohneigentumsrecht tritt zum 01.12.2020 in Kraft. Die Änderungen des Reformgesetzes im Überblick. Verwalter müssen in Zukunft darauf achten, dass die Einladefrist zu Eigentümerversammlungen erhöht wurde und nun drei Wochen beträgt. Sie darf nun auch per e-mail versendet werden. War bisher eine Beschlussfassung nur möglich, wenn mindestens 50 % Miteigentumsanteile vertreten waren, so wurde diese Grenze nun gekippt, Beschlussfassungen sind nun, von dieser Grenze unabhängig, möglich. Künftig sind auch Online-Eigentümerversammlungen möglich und machen bei einer reinen Online-Veranstaltung sogar eine Kostenersparnis aus, da keine Räumlichkeiten und Anreisekosten mehr entstehen. Umlaufbeschlüsse werden erleichtert und beschleunigt. Auch sie sind nun per e-mail und sogar auch als WhatsApp erlaubt und ersetzen somit die Unterschriftenzettel. Nach wie vor unerlässlich jedoch ist die 100 % Zustimmung. §18 Abs. 4 des neuen WoEigG besagt: „Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen.“ Für bauliche Veränderungen gilt ab sofort der einfache Mehrheitsbeschluss. Erlaubt sind nun auch „privilegierte bauliche Veränderungen“, auch wenn die Kosten selbst getragen werden müssen. Dies gilt u. a. für den Einbau von Ladestationen für E-Autos, Einbruchschutz, Telekommunikationsanschluss mit hoher Kapazität oder auch für Maßnahmen zur Barrierefreiheit. War bisher für die Gartenfläche einer EG-Wohnung nur die Eintragung eines Sondernutzungsrechtes erlaubt, so kann dieser durch die Neuregelungen zu Sondereigentum erklärt werden. Für alle Informationen bezüglich der WEG Reform, oder bei Unklarheiten, kann man sich an einen Anwalt für Mietrecht wenden.

Nebenkostenabrechnung: Tipps zur Nebenkostennachzahlung

Vater Mutter Kinder formen ein HausVater Mutter Kinder formen ein Haus Der Mietvertrag muss Auskunft darüber geben ob Nebenkosten anfallen. Es kann auch einfach eine Nebenkostenpauschale vereinbart werden. Eine genaue Auflistung ist dann nicht mehr nötig. Die Vertragsparteien hätten sich in diesem Fall auf eine Inklusiv-Miete geeinigt. In der Regel läuft, bei üblicher Nebenkostenvereinbarung, ein Abrechnungszeitraum von Januar bis Dezember, spätestens nach 12 Monaten muss dem Mieter dann eine Nebenkostenabrechnung vorliegen. Versäumt der Vermieter diese Frist, so verfallen seine Ansprüche an den Mieter. Für den Mieter sieht es besser aus, da dieser bereits geleistete und zu hoch angesetzte Kosten auch nach dieser Frist weiterhin zurück fordern kann. Der Vermieter ist dazu verpflichtet die Nebenkostenabrechnung so zu gestalten, dass sie verstanden werden kann. Mit Hilfe eines Verteilerschlüssels in der Betriebskostenabrechnung müssen die entstandenen Kosten für den Mieter klar erkennbar sein. Ein weiterer wichtiger Teil in der Gesamtauflistung sind die bereits geleisteten Abschlagszahlungen des Mieters.

Umlagefähige Nebenkosten: Was können Vermieter abrechnen?

Hierzu zählen Personalkosten wie zum Beispiel der Hausmeister oder die Putzfirma für Treppenhausreinigung, ebenso natürlich auch die Aufwendungen für Heizung und warmes Wasser. Zusätzliche Versicherungen wie eine Reparaturkosten- Umweltschadens- oder Rechtsschutzversicherung zählen hingegen nicht als umlagefähig. Frau am TelefonFrau am Telefon

Das Thema Mietminderung

Auch mit einem sorgfältig ausgearbeiteten Mietvertrag ist ein Mieter nicht vor Ärger geschützt. Streitereien unter den Mitgliedern der Hausgemeinschaft, etwa bei Missachtung der Hausordnung, sind fast unumgänglich und wachsen mit der Anzahl der Wohnparteien. Führen diese Mängel dazu, dass die Miete gemindert werden darf? Ein Mietmangel ist immer dann gegeben, wenn die Wohnung nicht mehr im vertraglich vereinbarten Umfang genutzt werden kann. Auch massiver Taubendreck auf dem Balkon oder der Terrasse wird durchaus als Beeinträchtigung angesehen. Sogenannte unerhebliche Einschränkungen, wie etwa eine defekte Lampe im Gemeinschaftsflur, führen allerdings nicht zu einer Mietminderung. Hat der Mieter einen Schaden durch sein Verhalten selbst verursacht, so kann er dafür auch keine Mietminderung in Anspruch nehmen. In welcher Höhe darf die Miete gemindert werden? Je nach Beeinträchtigung sind 100% bei völliger Unbewohnbarkeit der Wohnung, zum Beispiel nach einem Küchenbrand, bis zu 1% bei extremer Verkalkung der Toilette möglich. Zuvor muss jedoch dem Vermieter mit angemessener Fristsetzung die Möglichkeit gegeben werden, den Mangel zu heben. Ignoriert der Vermieter diese Mängelanzeige, so kann dies eine Mietminderung durch den Mieter rechtfertigen. Der Mieter kann nun auch, alternativ zur Mietminderung, den Mangel selbst beseitigen und sich die entstanden Kosten vom Vermieter zurückholen oder diesen auf Schadensbehebung verklagen. Ein Anwalt oder eine Anwältin für Mietrecht kann kompetent beraten welcher Weg am schnellsten und zuverlässigsten die Mietwohnung wieder in einen vertragsgemäßen Zustand bringt. Papierhäuser und MünzenPapierhäuser und Münzen

Die Kündigung der Mietwohnung durch den Vermieter

Kündigung Mietvertrag Ein Mietvertrag kann selbstverständlich gekündigt werden, geht die Kündigung vom Vermieter aus so muss er dafür einen berechtigten Grund angeben. Gesetzestexte für die ordentliche als auch die fristlose Kündigung findet man im BGB. Anerkannte Gründe können neben der bekannten Eigenbedarfskündigung auch unregelmäßige Mietzahlungen sein, oder der Mieter kommt seiner Sorgfaltspflicht nicht nach. Ein Vermieter, der seinem Mieter wegen Eigenbedarf kündigt, muss auf einige Details achten. Die Voraussetzungen für Eigenbedarf erfüllen Familienmitglieder und Hausangehörige wie Pflegekinder oder Pflegepersonal, bei Verwandten wie Onkel oder Tanten wird hingegen meist ein Nachweis der besonderen Bindung zum Vermieter eingefordert. Bei einer Eigenbedarfskündigung bedarf es nicht einer Notlage als Voraussetzung für die Kündigung, ausreichend sind vernünftige und nachvollziehbare Gründe. Zur Klärung bei Fragen über Mietvertragskündigungen ist ein Rechtsanwalt mit Spezialgebiet Mietrecht der richtige Ansprechpartner.

Die Räumungsklage

Einer Wohnungskündigung folgt in aller Regel der fristgerechte Auszug des Mieters. Leider zieht jedoch nicht jeder Mieter problemlos und fristgerecht aus. Dem Vermieter bleibt nun der Weg der Räumungsklage. Voraussetzung hierfür ist jedoch eine Nachfrist, die der Vermieter dem Mieter zu gewähren hat. Wenn auch diese Frist den Mieter nicht zum Auszug bewegen konnte, kann der Vermieter nun beim zuständigen Amtsgericht Klage einreichen. Der mit dem Räumungstitel erwirkten Zwangsräumung durch einen Gerichtsvollzieher steht nun nichts mehr entgegen. Holen Sie sich Rat bei einem Anwalt für Mietrecht in Mörlenbach , wenn Sie sich in einer ähnlichen Situation befinden.

Wenn der Mieter kündigt

Um seinen Mietvertrag zu beenden muss man über seinen Inhalt und die vereinbarten Kündigungsfristen genau Bescheid wissen. Üblicherweise wird ein Mietvertrag unbefristet geschlossen. Diese Fristen sind gesetzlich geregelt und betragen drei Monate zum Monatsende oder zum Quartal. Der laufende Monat wird nur dann in die Frist mit eingerechnet, wenn die Kündigung bis zum dritten Werktag den Vermieter erreicht hat. Die Kündigung des Mieters muss nicht begründet werden. Es ist ausreichend in seinem Schreiben die Kündigung der Mietsache auszusprechen und es handschriftlich zu unterzeichnen. Wohngemeinschaften stellen einen Sonderfall dar, hier muss jeder unterschreiben, der seinerseits den Mietvertrag unterzeichnet hat! Die Art und Weise der Kündigungsübermittlung ist wichtig und darf nicht über WhatsApp, Fax oder SMS erfolgen. Gültig ist die schriftliche Kündigung nur, wenn sie per Post oder persönlich übergeben wird. Ist man auf Sicherheit bedacht, so überreicht man die Kündigung besser persönlich oder schickt sie per Einschreiben mit Rückschein. Um ganz rechtssicher vorzugehen, ist bei persönlicher Übergabe auch darauf zu achten, dass der Empfang der Kündigung schriftlich quittiert wird. Dies ist dann besonders wichtig, wenn man nicht riskieren möchte, dass sich die Kündigungsfrist verlängert. Es gibt jedoch weitaus mehr Gründe, die bei Kündigung das Mietverhältnis zwischen Mieter und Vermieter verdrießen können. Fragen über Abnutzung oder gar Beschädigung des Wohnraums, sind zu klären und in wessen Verantwortung die Reparatur fällt. Die beiden Vertragsparteien sind hier oft gegensätzlicher Meinung. Der Mieter muss um seine Mietkaution fürchten. Tatsächlich ist normalerweise der Vermieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Der Mietvertrag bietet jedoch die Möglichkeit den Mieter mit in die Pflicht zu nehmen. So gibt es die Möglichkeit den Mieter durch Schönheitsreparatur- oder Kleinreparaturklausel lt. § 28 der zweiten Berechnungsverordnung, an Reparaturkosten zu beteiligen. Eine Reparatur gilt jedoch, lt. diverser Grundsatzurteile, nur bis zu einem max. Betrag von 100 Euro als Kleinreparatur, höhere Rechnungsbeträge dürfen deshalb auch nicht anteilsmäßig auf den Mieter übertragen werden, da es sich nicht mehr um eine Kleinreparatur handelt. Ob getroffene Vereinbarungen im Mietvertrag rechtens sind, kann ein Mieter bei einem Anwalt für Mietrecht erfahren. Dabei erspart man sich eine Menge Scherereien und auch möglicherweise drohende Prozesskosten. Mit anwaltsuche.de können Sie eine unverbindliche Kontaktaufnahme mit einem Anwalt in Mörlenbach starten.

Mietwucher - unerschwingliche Mietforderungen

Im StGB unter §291 finden sich die relevanten Stellen zum Mietwucher. Dort wurde festgelegt wie Wucher definiert wird, dies ist vereinfacht zusammengefasst dann der Fall, wenn sich eine Partei einen nicht zu rechtfertigenden Vermögensvorteil verschafft und sein Gegenüber ausnutzt. Prinzipiell darf ein Vermieter natürlich eine Mieterhöhung festlegen. Dies darf jedoch in drei Jahren nur einmal vorgenommen werden und in vielen Städten muss der Vermieter hierbei auch eine sog. Kappungsgrenze von 20 oder sogar 15 Prozent einhalten. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein weiteres Kriterium an das sich ein Vermieter mit seiner Mietforderung zu halten hat. Man spricht von einer Mietpreisüberhöhung, wenn die verlangte Miete 20 % höher ist als die Durchschnittsmiete der Umgegend. Zeigt ein Mietpreisvergleich mit ähnlichen Mietobjekten der Umgegend eine überteuerte Miete von über 50 % so spricht man von Mietwucher. Wichtig bei Mietwucher ist auch der Umstand der Zwangslage, etwa dass Mieter die überteuerten Wohnungen mieten mussten, da sie keine Alternative hatten. Oft ist aber gerade dies schwer nachzuweisen. Das Landgericht Hamburg hat, in einem mehrere Jahre andauernden Rechtsstreit nun ein wichtiges Urteil für gerechtere Mieten gefällt. Renovierungsbedürftige Wohnungen wurden in diesem Fall völlig überteuert an Arbeitssuchende vermittelt und vom Job-Center Hamburg bezahlt. Nach Veröffentlichung der Zustände reichte das Amt Klage ein und bekam Recht. Die Rechtsprechung endete mit einem Urteil, welches dem Unternehmen, das die katastrophalen Wohnungen vermietete, eine Rückzahlung der 52.000 Euro inklusive Zinsen auferlegte. Die Mieten waren entsprechend den vergleichsüblichen Mieten anzupassen. Das Urteil könnte auch insofern wegweisend sein, da immer mehr Flüchtlinge, die hier Asyl beantragen und ohne Arbeit sind, künftig Hartz IV beziehen und sich vermutlich öfters in ähnlichen Situationen befinden werden. Menschen in Not werden leider immer wieder an Menschen geraten, die diese Situationen schamlos ausnützen. Später leiden die Geschädigten oft an Selbstzweifeln und machen sich Vorwürfe, auf diese Verträge eingegangen zu sein. Der Gang zum Anwalt für Mietrecht kann hier oft wegweisend sein. Alle Vertragsbestandteile sind ohne Bedeutung, wenn ein Gericht feststellt, dass es sich im jeweiligen Fall um Mietwucher handelt. Wenn Sie den Vermieter auf den Mangel hinweisen, kündigen Sie am besten die drohende Mietminderung an, ein Anwalt hilft dabei. Hier ist die Leistung eines Anwaltes oder einer Anwältin die spezielle Situation korrekt einzuschätzen und die Höhe der Minderung zu benennen. Unter Umständen ist es richtig zunächst mit dem Vermieter über die drohende Mietminderung zu verhandeln. Setzen Sie dem Vermieter eine Beseitigungsfrist.