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Rechtsanwältin Gesine Arning München
Rechtsanwältin Gesine Arning
Rechtsanwältin · Fachanwältin für Familienrecht · Fachanwältin für Erbrecht
Wolfratshauser Straße 240, 81479 München
089 - 74997420
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Gesine Arning, Ihre Fachanwältin für Familienrecht in München. Herzlich willkommen auf meinem Profil! Haben Sie Fragen zum Ehevertrag, zur Scheidung oder zum Sorgerecht? Benötigen Sie Hilfe für erbrechtliche Fragen? Als Fachanwältin für das Erbrecht und Familienrecht helfe Ihnen effektiv und schnell weiter! Über das Kontaktformular auf der rechten Seite können Sie mich direkt erreichen, sodass wir einen Termin für Ihr Anliegen vereinbaren können. Ich freue mich auf Ihre Nachricht! Meine Kompetenzen als Fachanwältin für Familienrecht. Seit 1995 bin ich als Anwältin tätig und betreue Sie gerne zu meinen Tätigkeitsschwerpunkten in den Bereichen Erbrecht und Familienrecht in meiner eigenen Kanzlei Arning und Kollegen im Münchener Süden. Zudem bin ich berechtigt den Fachanwaltstitel sowohl für Erbrecht als auch für Familienrecht zu tragen. Ein Fachanwaltstitel ist nach erfolgreichem Abschluss des Fachanwaltslehrgangs der Nachweis vertiefter theoretischer Kenntnisse sowie der besonderen praktischen Erfahrung. Profitieren Sie von über 25 Jahren Berufserfahrung. Wo andere aufgeben, helfe ich ...mehr
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Mietvertrag - Beratung durch einen Anwalt

Symbolbild HausSymbolbild Haus Auf dem Wohnungsmarkt herrscht ein angespanntes Klima. Eine überhastete Einscheidung für das falsche Mietobjekt ist da schnell einmal getroffen. Hierbei kann es leicht vorkommen, dass man sich auf Modalitäten einlässt, die bei genauerem Hinsehen nicht akzeptabel sind. Es ist wichtig und ratsam, einen Mietvertrag vor einer Unterschrift sorgsam zu lesen. Der Rat eines fachlich versierten Anwaltes ist zusätzlich eine wertvolle Hilfe. Gerade bei der Vereinbarung über pauschal abgerechnete Nebenkosten sollte der Mieter vorsichtig sein.

Die notwendige Wohnungsgeberbestätigung

Durch eine Vermieterbescheinigung soll der Einzug des neuen Mieters beim Meldeamt nachgewiesen werden. Hierfür hat er genau zwei Wochen Zeit, eine Überschreitung dieser Frist wird als Ordnungswidrigkeit mit bis zu 1000 Euro geahndet. Auch bei der Untervermietung ist an die Meldepflicht zu denken. In der Meldepflicht steht dann jedoch nicht der Wohnungseigentümer sondern der Mieter der untervermietet. Der Auszug eines Mieters/Untermieters ist hingegen in der Regel nicht meldepflichtig.

Die Neuerungen der WEG-Reform

Seit dem 01.12.2020 gibt es einige Neuerung des Wohneigentumsrecht. Einige wichtige Änderungen wollen wir kurz darstellen. Die Einladefrist zur Eigentümerversammlung hat nun drei Wochen vorher, anstelle der bisher üblichen zwei Wochen, zu erfolgen. Ab nun ist es Verwaltern erlaubt diese Einladungen auch per e-mail zu übersenden. Eine Beschlussfassung ist immer möglich, unabhängig von den vertretenen Miteigentumsanteilen und macht somit Zweitversammlungen überflüssig. Neu ist auch die Möglichkeit der reinen Online-Versammlung. Auch die bisher eher langwierigen Umlaufbeschlüsse werden einfacher. Sie bedürfen nicht mehr der Schriftform sondern sind per mail, Fax oder Whatsapp-Nachricht möglich. Nach wie vor unerlässlich jedoch ist die 100 % Zustimmung. §18 Abs. 4 des neuen WoEigG besagt: „Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen.“ Erleichtert wurden bauliche Veränderungen, wie der Einbau einer Klimaanlage, indem nun ein einfacher Mehrheitsbeschluss ausreichend ist. „Privilegierte bauliche Veränderungen“ dürfen nun, auf eigene Kosten, durchgeführt werden. Dies schließt u.a. so wichtige Umgestaltungen wie Ladestationen für E-Autos genauso ein, wie Maßnahmen gegen Einbruch oder für die Barrierefreiheit. Wenn gewünscht, können Sondernutzungsrechte von Freiflächen in Sondereigentum umgewandelt werden, neben einer veränderten Kostentragung ändern sich auch die Gestaltungsmöglichkeiten. Wenden Sie sich an einen Anwalt, wenn Sie detaillierte Fragen zur WEG Reform haben.

Die Nebenkostenabrechnung

Familie lacht in MietwohnungFamilie lacht in Mietwohnung Im Mietvertrag wird geregelt, ob Nebenkosten zusätzlich zum Mietzins fällig werden. Die Nebenkosten müssen nicht unbedingt detailiert aufgeschlüsselt werden, es gibt auch die Möglichkeit sich auf einen Pauschalbetrag zu einigen. Eine genaue Auflistung ist dann nicht mehr nötig. Diese Art der Miete nennt man dann Brutto- oder Inklusiv-Miete. Bei einem sehr viel üblicheren Mietvertrag, mit der Vereinbarung über die Nebenkostenabrechnung, muss dem Mieter eine Abrechnung über die Nebenkosten innerhalb von 12 Monaten zugestellt werden. Ist die Frist abgelaufen muss der Mieter die angefallenen Nebenkosten für den entsprechenden Zeitraum nicht mehr begleichen. Der Mieter wiederum hat durchaus das Recht, geleistete Vorauszahlungen zurückerstattet zu bekommen. Der Vermieter ist dazu verpflichtet die Nebenkostenabrechnung so zu gestalten, dass sie verstanden werden kann. Die Nebenkostenabrechnung lt. Betriebskostenabrechnung muss durch einen Verteilerschlüssel deutlich darstellen, auf welche Wohnung welche Kosten entfallen. Die bereits im Voraus entrichteten Zahlungen des Mieters sind ebenfalls verpflichtend aufzuführen.

Welche Kosten kann man an den Mieter weiterreichen?

Neben Versicherungen, wie Haftpflichtversicherung oder Sachversicherungen, zählen auch Personalkosten, wie die Hausmeisterkosten oder Gartenpflege, zu den umlagefähigen Kosten. Zusätzliche Versicherungen wie eine Reparaturkosten- Umweltschadens- oder Rechtsschutzversicherung zählen hingegen nicht als umlagefähig. Mann hält sich Kopf traurig am SchreibtischMann hält sich Kopf traurig am Schreibtisch

Das Thema Mietminderung

Ein Mietverhältnis läuft nicht immer reibungslos. Neben Ärger mit dem Vermieter kann dies u.a. der Nachbar sein, der mit häufigem und lautem Partylärm nervt. Ab wann ist eine Mietminderung gerechtfertigt? § 536 BGB zur „Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln“ legt fest, dass die Miete bei eingeschränkter Tauglichkeit gemindert werden kann. Ob Gestank oder Gaststättenlärm, Schimmelbildung oder ähnliches, sie können für die Minderung einer Miete sprechen. Sogenannte unerhebliche Einschränkungen, wie etwa eine defekte Lampe im Gemeinschaftsflur, führen allerdings nicht zu einer Mietminderung. Hat der Mieter einen Schaden durch sein Verhalten selbst verursacht, so kann er dafür auch keine Mietminderung in Anspruch nehmen. Wie hoch eine Miete gekürzt werden darf ist unterschiedlich. Je nach Beeinträchtigung sind 100% bei völliger Unbewohnbarkeit der Wohnung, zum Beispiel nach einem Küchenbrand, bis zu 1% bei extremer Verkalkung der Toilette möglich. Vor einer Mietminderung hat der Mieter jedoch den Mangel gegenüber dem Vermieter erst einmal anzuzeigen. Eine Mietminderung ist folglich erst rechtens, nachdem der Vermieter trotz Kenntnisnahme des Mängels und Fristsetzung zur Schadensbehebung, die Gelegenheit zur Mängelbeseitigung nicht genutzt hat. Anstelle einer Mietminderung könnte der Mieter auch auf Mängelbeseitigung klagen, oder eine sog. Ersatzvornahme durchführen lassen – also den Mangel auf Kosten des Vermieters beseitigen lassen. Ein Rechtsanwalt kann die Situation kompetent einschätzen und zuverlässig beraten. Haus aus Papier gefaltet mit rotem DachHaus aus Papier gefaltet mit rotem Dach

Wenn der Vermieter kündigt

Kündigung Mietvertrag Ein Mietvertrag kann selbstverständlich gekündigt werden, geht die Kündigung vom Vermieter aus so muss er dafür einen berechtigten Grund angeben. Das Gesetz regelt mit dem § 573 BGB die ordentliche Kündigung, für eine außerordentliche Kündigung gibt es die §§ 543, 569 BGB. Einem Mieter kann z.B. gekündigt werden, wenn er seine Mietzahlungen nicht oder nicht pünktlich leistet, seiner Sorgfaltspflicht nicht nachkommt oder der Vermieter Eigenbedarf anmelden kann. Die Kündigung wegen Eigenbedarf unterliegt gewissen Bedingungen die der Vermieter beachten muss. Ob Eigenbedarf angemeldet werden darf, hängt vom Verwandtschaftsgrad ab und im Zweifelsfall auch von der besonderen Bindung zum Vermieter. Bei einer Eigenbedarfskündigung bedarf es nicht einer Notlage als Voraussetzung für die Kündigung, ausreichend sind vernünftige und nachvollziehbare Gründe. Ist man sich nicht sicher ob eine Kündigung wegen Eigenbedarf rechtens ist, holt man sich am sichersten den Rat eines Anwalts für Mietrecht.

Wann darf man eine Räumungsklage anstreben?

Einer Wohnungskündigung folgt in aller Regel der fristgerechte Auszug des Mieters. Leider zieht jedoch nicht jeder Mieter problemlos und fristgerecht aus. Der Rechtsweg bietet nun dem Vermieter die einzige Möglichkeit mit einer Räumungsklage. Allerdings hat der Mieter durchaus das Recht auf eine Nachfrist. Lässt der Mieter diese Frist nun ebenfalls ungenützt verstreichen, kann der Vermieter Klage einreichen. Der mit dem Räumungstitel erwirkten Zwangsräumung durch einen Gerichtsvollzieher steht nun nichts mehr entgegen. Die Kontaktaufnahme mit einem Anwalt für Mietrecht in München Obersendling über anwaltssuche.de, bei jedweden Problemen das Mietrecht betreffend, ist unverbindlich und kostenfrei.

Die Kündigung der Mietwohnung durch den Mieter

Strebt man die Kündigung seines Mietvertrages an, sollte man seinen Inhalt genau kennen. Handelt es sich um einen unbefristeten Mietvertrag gelten die üblichen Kündigungsfristen. In den meisten Fällen bedeutet dies eine dreimonatige Kündigungsfrist zum Monatsende, manchmal auch zum Quartal. Der laufende Monat wird nur dann in die Frist mit eingerechnet, wenn die Kündigung bis zum dritten Werktag den Vermieter erreicht hat. Eine Kündigung des Mieters bedarf keines Grundes um rechtswirksam zu werden. Es ist ausreichend in seinem Schreiben die Kündigung der Mietsache auszusprechen und es handschriftlich zu unterzeichnen. Das hat zur Folge, dass bei Wohngemeinschaften jeder der den Mietvertrag unterschrieben hat auch die Kündigung unterschreiben muss. Zu beachten ist außerdem die Art und Weise der Übermittlung, denn eine Kündigung per Fax, Mail oder gar SMS ist nicht rechtens. Hier bedarf es unbedingt der Zustellung des Kündigungsschreibens per Post oder persönlich. Um ganz sicherzustellen, dass der Vermieter das Schreiben erhalten hat, empfiehlt sich die persönliche Übergabe oder das Einschreiben mit Rückschein. Zu empfehlen ist bei persönlicher Übergabe, die schriftliche Bestätigung des Erhalts durch den Empfänger. Ist der Mieter in Zeitnot, so hält er sich am besten genau an diese Vorgaben um ein zügiges Ende des Mietverhältnisses zu erreichen. Ist das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter bereits angespannt, gibt es neben der korrekten Kündigung nun noch einige andere mögliche Streitgründe. Auch Fragen über die Verantwortlichkeit bei notwendigen Reparaturen tauchen auf und wer entscheidet ob sie wirklich notwendig sind? Oftmals sind sich beide Seiten nicht in allen Punkten einig. Dem Vermieter bleibt oft nur das Einbehalten der Mietkaution als Druckmittel. Die Aufgabe der Schönheitsreparaturen fällt übrigens eigentlich dem Vermieter zu. Jedoch kann, und in den meisten Fällen wird das so sein, im Mietvertrag etwas anderes vereinbart werden. So gibt es die Möglichkeit den Mieter durch Schönheitsreparatur- oder Kleinreparaturklausel lt. § 28 der zweiten Berechnungsverordnung, an Reparaturkosten zu beteiligen. Eine Reparatur gilt jedoch, lt. diverser Grundsatzurteile, nur bis zu einem max. Betrag von 100 Euro als Kleinreparatur, höhere Rechnungsbeträge dürfen deshalb auch nicht anteilsmäßig auf den Mieter übertragen werden, da es sich nicht mehr um eine Kleinreparatur handelt. Ob getroffene Vereinbarungen im Mietvertrag rechtens sind, kann ein Mieter bei einem Anwalt für Mietrecht erfahren. Die Kosten für seine Beratung und Begleitung liegen in vielen Fällen weit unter den drohenden Prozesskosten – vom Ärger, den Sie sich sparen mal ganz abgesehen. Die Kontaktaufnahme zu einem Anwalt in München Obersendling über anwaltssuche.de ist unverbindlich und kostenfrei.

Mietwucher – zu hohe Miete

Mietwucher ist als § 291 im StGB erklärt. Dort steht sinngemäß, dass Wucher vorliegt, wenn eine Zwangslage, die Unerfahrenheit, ein Mangel an Urteilsvermögen, oder die Willensschwäche eines anderen ausgenutzt wird, um sich eigene Vermögensvorteile zu verschaffen. Grundsätzlich darf ein Vermieter eine Mieterhöhung durchaus durchführen. Dies darf jedoch in drei Jahren nur einmal vorgenommen werden und in vielen Städten muss der Vermieter hierbei auch eine sog. Kappungsgrenze von 20 oder sogar 15 Prozent einhalten. Die erhöhte Miete muss sich außerdem an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Eine Mietpreisüberhöhung ist dann erreicht, wenn die geforderte Kaltmiete des Vermieters 20 % des örtlichen Mietspiegels übersteigt. Ist der Mietspiegel im betroffenen Wohngebiet mindesten 50 % unter der veranschlagten Miete, so darf man Mietwucher vermuten. Um den Tatbestand des Mietwuchers zu erfüllen, ist jedoch nicht nur die überteuerte Miete ausreichend, es muss zusätzlich die Unerfahrenheit des Mieters oder eine Zwangslage ausgenützt worden sein. In der Praxis ist dies jedoch oft nicht so einfach zu belegen. Nach einem langjährigen Rechtsstreit weist ein Urteil aus Hamburg den Weg um gegen ungerechtfertigt hohe Mieten vorzugehen. Hartz-IV Empfänger wurden hier in mangelhaften Wohnungen untergebracht, die überteuerte Miete bezahlte das Job-Center Hamburg. Das Jobcenter ging nach Bekanntwerden der Umstände vor Gericht und obsiegte. Die Rechtsprechung endete mit einem Urteil, welches dem Unternehmen, das die katastrophalen Wohnungen vermietete, eine Rückzahlung der 52.000 Euro inklusive Zinsen auferlegte. Der Vermieter wurde darauf hingewiesen fortan die umgebungsüblichen Mieten anzuwenden. Das Urteil könnte auch insofern wegweisend sein, da immer mehr Flüchtlinge, die hier Asyl beantragen und ohne Arbeit sind, künftig Hartz IV beziehen und sich vermutlich öfters in ähnlichen Situationen befinden werden. Menschen in Not werden leider immer wieder an Menschen geraten, die diese Situationen schamlos ausnützen. Die Betroffenen wehren sich oft nicht, da sie sich durch ihre geleistete Unterschrift in einer ausweglosen Situation wähnen. Vertrauen Sie sich einem Anwalt für Mietrecht an und lassen Sie ihn prüfen ob und welcher Weg aus Ihrer Notsituation möglich ist. Alle Vertragsbestandteile sind ohne Bedeutung, wenn ein Gericht feststellt, dass es sich im jeweiligen Fall um Mietwucher handelt. Wenn Sie den Vermieter auf den Mangel hinweisen, kündigen Sie am besten die drohende Mietminderung an, ein Anwalt hilft dabei. Minimieren Sie das Risiko für sich durch den Rat eines versierten Anwaltes oder einer Anwältin. Durch kompetente Mietrechtsberatung eines Anwaltes oder einer Anwältin gehen Sie richtigen Weg bei einer Mietminderung. Achten Sie auf die eine korrekte Beseitigungsfrist, die Ihnen Ihre Anwalt nennen kann.