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Rechtsanwalt Felix Beer Schwabach
Rechtsanwalt Felix Beer
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Hilfe von Fachmann beim Mietvertrag

Symbolbild HausSymbolbild Haus Der Markt für vermieteten Wohnraum ist mitunter stark umkämpft. Bietet sich dann die Gelegenheit, greift man auch einmal unüberlegt zu. Hierbei kann es leicht vorkommen, dass man sich auf Modalitäten einlässt, die bei genauerem Hinsehen nicht akzeptabel sind. Auch im Mietrecht gilt deshalb die Regel, einen Vertrag erst zu unterschreiben wenn man ihn vorher in Ruhe gelesen und für akzeptabel befunden hat. Ein sicherer und fachlich versierter Ansprechpartner bei Fragen das Mietrecht betreffend ist immer ein Anwalt für Mietrecht. Gerade bei der Vereinbarung über pauschal abgerechnete Nebenkosten sollte der Mieter vorsichtig sein.

Unerlässlich – die Wohnungsgeberbestätigung

Der neue Mieter ist vom Vermieter dem Einwohnermeldeamt anhand einer Vermieterbescheinigung mitzuteilen. Die Daten müssen elektronisch oder schriftlich innerhalb von zwei Wochen übermittelt werden, ein Versäumnis wird als Ordnungswidrigkeit eingestuft und mit bis zu 1000 Euro belangt. Darauf muss auch bei einer Untervermietung geachtet werden. Nun ist es jedoch der Mieter, der den Untermieter zu melden hat. Für den Auszug gilt die Meldepflicht nur in besonderen Situationen, etwa wenn der Mieter ins Ausland zieht.

Neue WEG-Reform

Neue Regeln im Wohneigentumsrecht seit 01.12.2020. Die Änderungen des Reformgesetzes im Überblick. Die Einladefrist zur Eigentümerversammlung wurde von zwei auf drei Wochen erhöht. Die Einladungen dürfen nun auch per e-mail verschickt werden. Es braucht keine Zweitversammlungen mehr, da nun auch bei einer geringeren Anzahl als 50 % Miteigentumsanteile eine Beschlussfassung möglich ist. Als Erleichterung dürfte sich die Möglichkeit der Online-Eigentümerversammlung herausstellen, die es deutlich vereinfacht an der Versammlung teilzunehmen ohne anzureisen. Umlaufbeschlüsse werden ebenfalls vereinfacht. Die Änderung erlaubt in Zukunft hierfür eine Stimmabgabe per mail, Fax und auch WhatsApp. Nichts geändert hat sich an der 100 % Zustimmung. Die Verwaltungsunterlagen dürfen jetzt, lt. § 18 Abs. 4 WoEigG, von den Wohneigentümern eingesehen werden. Für bauliche Veränderungen gilt ab sofort der einfache Mehrheitsbeschluss. Erlaubt, aber nicht auf die Gemeinschaft umlegbar, sind ab jetzt sogenannte „privilegierte bauliche Veränderungen“. Das bedeutet, der Einbau einer Ladestation für E-Autos oder ein Hightech-Anschluss für Telekommunikation genauso wie Einbruchschutz oder Maßnahmen zur Barrierefreiheit dürfen nun umgesetzt werden. Eigentümer von Erdgeschosswohnungen können ihre Sondernutzungsrechte für den Garten in Sondereigentum umwandeln und sind damit freier in ihren Gestaltungsmöglichkeiten. Ein Anwalt für Mietrecht hilft bei offenen Fragen gern weiter.

Die Nebenkosten

Großeltern lesen Enkeln etwas vorGroßeltern lesen Enkeln etwas vor Neben dem Mietpreis muss vertraglich auf die Erhebung von Nebenkosten eingegangen werden, ansonsten hat der Vermieter die Nebenkosten alleine zu tragen. Wem eine detaillierte Auflistung der Nebenkosten zu kompliziert erscheint, der kann sich auch auf eine pauschale Begleichung der Nebenkosten einigen. Eine genaue Auflistung ist dann nicht mehr nötig. Die Vertragsparteien hätten sich in diesem Fall auf eine Inklusiv-Miete geeinigt. In der Regel läuft, bei üblicher Nebenkostenvereinbarung, ein Abrechnungszeitraum von Januar bis Dezember, spätestens nach 12 Monaten muss dem Mieter dann eine Nebenkostenabrechnung vorliegen. Verstreicht diese Frist ungenutzt, hat der Vermieter keinen Anspruch mehr auf Begleichung. Für den Mieter sieht es besser aus, da dieser bereits geleistete und zu hoch angesetzte Kosten auch nach dieser Frist weiterhin zurück fordern kann. Außerdem hat ein Mieter das Recht auf eine übersichtlich gestaltete Nebenkostenaufstellung. In den in der Betriebskostenabrechnung aufgeführten Nebenkosten, müssen die Gebäude- sowie die Wohnungskosten klar aufgeschlüsselt enthalten sein. Natürlich müssen auch die bereits überwiesenen Vorauszahlungen des Mieters in der Auflistung enthalten sein.

Welche Positionen in einer Abrechnung können vom Mieter als umlagefähige Nebenkosten zurückgefordert werden?

Typische umlagefähige Nebenkosten sind z.B. Heizungs- und Warmwasserkosten, ebenso Gartenpflege und die Kosten für den Hausmeister, Straßenreinigung, Kabelanschluss aber auch möglicherweise angefallene Kosten für Ungezieferbekämpfung. Sicherheitsdienste wie eine Wach- und Schließgesellschaft sind hingegen nicht vom Mieter zu tragen, oder auch eine Mietausfallversicherung, da diese nur dem Vermieterinteresse dient. junge Frau telefoniert mit Vermieterjunge Frau telefoniert mit Vermieter

Das sollten Sie zur Mietminderung wissen.

Nicht selten stehen Mieter vor unangenehmen Situationen. Streitereien unter den Mitgliedern der Hausgemeinschaft, etwa bei Missachtung der Hausordnung, sind fast unumgänglich und wachsen mit der Anzahl der Wohnparteien. Welche Probleme rechtfertigen eine Mietminderung? Ist nach Vertragsabschluss die Gebrauchstauglichkeit einer Wohnung eingeschränkt, entspricht sie also nicht den vertraglichen Vereinbarungen, so liegt ein Grund zur Minderung vor. Ein Mietminderungsgrund liegt z.B. dann vor, wenn im Mietvertrag ein Stellplatz für ein KFZ zugesichert wird, dieser im Nachhinein jedoch nicht nutzbar ist. Bagatellschäden, wie eine kaputte Hausflurlampe oder ähnliches, sind jedoch keine Gründe für eine Mietminderung. Ist der Mieter selbst für die Entstehung eines Schadens verantwortlich so kann er damit keine Mietminderung begründen. Um wie viel Prozent eine Miete gemindert werden darf, muss individuell geklärt werden. Die Mietminderung hängt von der jeweiligen Beeinträchtigung ab, so stellt eine Eingangstüre, die nicht abschließbar ist, einen Sachmängel dar und rechtfertigt einen Abschlag von etwa 5 %. Bevor der Mieter an eine Mietminderung denkt, hat er als ersten Schritt den Vermieter über den Mangel in Kenntnis zu setzen. Reagiert dieser nicht auf diese Benachrichtigung, so ist eine Mietminderung durch den Mieter rechtens. Neben der Möglichkeit der Mietminderung kann der Mieter nun auch den Schaden selbst beseitigen und einen finanziellen Aufwendungsersatz vom Vermieter einfordern, oder auf dem Rechtsweg die Schadensbehebung einklagen. Ein Rechtsanwalt kann die Situation kompetent einschätzen und zuverlässig beraten. Konzeptbild gefaltete HäuserKonzeptbild gefaltete Häuser

Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter

Kündigung Mietvertrag Wird ein Mietvertrag vom Vermieter gekündigt, so muss diese Kündigung immer begründet werden. Das Gesetz regelt mit dem § 573 BGB die ordentliche Kündigung, für eine außerordentliche Kündigung gibt es die §§ 543, 569 BGB. Mögliche Gründe des Vermieters wären etwa die Verletzung der Sorgfaltspflicht des Mieters, eine schlechte Zahlungsmoral, oder die bekannte Kündigung wegen Eigenbedarfs. Eine Eigenbedarfskündigung ist nur unter bestimmten Voraussetzungen rechtens. Nicht automatisch alle Familienmitglieder erfüllen die Voraussetzung der besonderen Bindung an den Vermieter um eine Kündigung wegen Eigenbedarf zu rechtfertigen, etwa geschiedene Partner oder Cousins. Es ist jedoch keine Notlage notwendig um Eigenbedarf anzumelden, es reichen vernünftige und nachvollziehbare Gründe. Ein Anwalt für Mietrecht hilft bei allen Rechtsfragen, selbstverständlich auch bei Fragen zur Eigenbedarfskündigung.

Wann darf man eine Räumungsklage anstreben?

In aller Regel wird nach einer Wohnungskündigung der Mieter fristgerecht ausziehen. Jedoch nicht immer ziehen Mieter komplikationslos und pünktlich aus. Dem Vermieter bleibt nun der Weg der Räumungsklage. Dieser vorausgehen muss jedoch eine erneute Frist, eine sog. Nachfristsetzung. Lässt der Mieter diese Frist nun ebenfalls ungenützt verstreichen, kann der Vermieter Klage einreichen. Ein Gerichtsvollzieher wird dann ermächtigt die Wohnung räumen zu lassen. Nehmen Sie in solchen Situationen gerne die Hilfe eines Anwaltes für Mietrecht in Neumarkt in der Oberpfalz in Anspruch.

Die Kündigung der Mietwohnung durch den Mieter

Vor einer Kündigung ist im Mietvertrag die vereinbarte Kündigungsfrist zu kontrollieren. Handelt es sich um einen unbefristeten Mietvertrag gelten die üblichen Kündigungsfristen. D.h. es gelten die gesetzlichen Regelungen, also drei Monate zum Monatsende oder zum Quartal. Lediglich wenn die Kündigung bis zum dritten Werktag eines Monats beim Vermieter auf dem Tisch liegt, kann der laufende Monat mit in die Kündigungsfrist einfließen. Die Kündigung des Mieters muss nicht begründet werden. Notwendig sind lediglich das Wort Kündigung und die handschriftliche Unterschrift des Mieters. Das hat zur Folge, dass bei Wohngemeinschaften jeder der den Mietvertrag unterschrieben hat auch die Kündigung unterschreiben muss. Kündigungen per SMS oder WhatsApp mögen modern erscheinen, sie sind jedoch nicht rechtsgültig. Die Kündigung muss schriftlich und per Post oder persönlich übermittelt werden. Ist es wichtig, den Empfang bestätigt zu wissen, empfiehlt sich das Einschreiben mit Rückschein oder gleich die persönliche Übergabe. Zu empfehlen ist bei persönlicher Übergabe, die schriftliche Bestätigung des Erhalts durch den Empfänger. Je genauer man sich an alle Regeln und Formalitäten hält, desto schneller kann ein Mietverhältnis gekündigt werden. Jedoch liefert nicht nur die korrekte Einhaltung der Kündigungsform Grund zu Zerwürfnissen. Auch Fragen über die Verantwortlichkeit bei notwendigen Reparaturen tauchen auf und wer entscheidet ob sie wirklich notwendig sind? Oftmals sind sich beide Seiten nicht in allen Punkten einig. Die Mietkaution wird dann oft zum Schlüsselelement. Tatsächlich ist normalerweise der Vermieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Der Mietvertrag bietet jedoch die Möglichkeit den Mieter mit in die Pflicht zu nehmen. Über sog. Kleinreparaturklauseln wird der Mieter verpflichtet sich an den Kosten zu beteiligen. Gem. einigen Grundsatzurteilen wird, zum Schutz des Mieters, eine maximale Kostenübernahme bei Kleinreparaturen bis 100 Euro durch den Mieter als vertretbar angesetzt. Finden die Parteien alleine keine friedvolle Lösung, so hilft die Beratung eines Anwalts für Mietrecht. Das Geld ist hier gut angelegt, da es eventuelle Prozesskosten reduziert und außerdem viel Ärger spart. Die Kontaktaufnahme zu einem Anwalt in Neumarkt in der Oberpfalz über anwaltssuche.de ist unverbindlich und kostenfrei.

Mietwucher – überhöhte Miete

Mietwucher ist geregelt im § 291 StGB. Wucher umfasst demnach alles, was das finanzielle Ausnützen einer Person bedeutet, die, durch z.B. eine Notlage, oder auch nur durch Unerfahrenheit, im Nachteil ist. Ein Vermieter hat durchaus das Recht eine Mieterhöhung zu verlangen. Dabei hat sich der Vermieter an die Kappungsgrenze von 20 %, in manchen Städten sogar nur 15 % zu halten und es ist ihm lediglich eine Erhöhung alle drei Jahre gestattet. Selbstverständlich muss sich die Miete an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Diese Vergleichsmiete ist auch mitentscheidend bei einer möglichen Mietpreisüberhöhung, denn die geforderte Kaltmiete darf den ortsüblichen Mietzins nicht um 20 % übersteigen. Erst wenn die Miete für eine Wohnung bei über 50 Prozent gegenüber vergleichbarer Mieten im Stadtbezirk liegt, dann ist von Mietwucher auszugehen. Hinzukommen muss die Vorteilnahme einer Zwangslage, also hier die Not des Mieters die Miethöhe zu akzeptieren, da sich ihm keine kostengünstigere Alternative bietet. Oft ist aber gerade dies schwer nachzuweisen. Das Landgericht Hamburg hat, in einem mehrere Jahre andauernden Rechtsstreit nun ein wichtiges Urteil für gerechtere Mieten gefällt. Renovierungsbedürftige Wohnungen wurden in diesem Fall völlig überteuert an Arbeitssuchende vermittelt und vom Job-Center Hamburg bezahlt. Nach Veröffentlichung der Zustände reichte das Amt Klage ein und bekam Recht. Das Ergebnis sprach sich eindeutig für den Kläger aus und verurteilte den Vermieter zu 52.000 Euro Rückzahlung sowie einer Zahlung von angefallenen Zinsen auf die zu viel bezahlte Miete. Außerdem mussten die Mieten den Umgebungsmieten angeglichen werden. Das Urteil könnte auch insofern wegweisend sein, da immer mehr Flüchtlinge, die hier Asyl beantragen und ohne Arbeit sind, künftig Hartz IV beziehen und sich vermutlich öfters in ähnlichen Situationen befinden werden. Abschließend sei zu diesem Thema noch einmal gesagt, dass Miethaie meist ganz schamlos eine Notsituation ihrer Opfer ausnutzen. Oft fällt es den Betroffenen im Nachhinein schwer nachzuvollziehen warum sie den für sie nachteiligen Vertrag überhaupt eingegangen sind. Ein Anwalt für Mietrecht kann auch bei scheinbar ausweglosen Situationen wertvollen Rat und Hilfe bieten. Alle Vertragsbestandteile sind ohne Bedeutung, wenn ein Gericht feststellt, dass es sich im jeweiligen Fall um Mietwucher handelt. Ein Rechtsanwalt gibt kompetent Auskunft, ob der Mieter die volle Miete zahlen muss. Hier ist die Leistung eines Anwaltes oder einer Anwältin die spezielle Situation korrekt einzuschätzen und die Höhe der Minderung zu benennen. Die korrekte Vorgehensweise um die Minderung der Miete durchzusetzen wird Ihnen dabei genannt. Welche Fristsetzung dabei zu wählen ist, ist vom Einzelfall abhängig.