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Rechtsanwalt · Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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Kriegsstraße 45, 76133 Karlsruhe
Dr. Seither - Rechtsanwaltskanzlei
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Mietvertrag - Beratung durch einen Anwalt
Haus geschützt von zwei Händen Ein Blick auf die Angebote für Mietwohnungen macht deutlich, dass das Angebot in vielen Städten stark eingeschränkt ist. Findet man dann eine Wohnung so greift man schnell zu. Bei näherer Betrachtung jedoch wären einige Vertragsbestandteile nachteilig für den Mieter. Von einer Unterschrift unter den Mietvertrag, ohne ihn vorher gelesen zu haben, ist also generell abzuraten. Der Rat eines fachlich versierten Anwaltes ist zusätzlich eine wertvolle Hilfe. In besonderem Maße trifft dies zu, wenn es sich um einen Staffelmietvertrag handeln sollte, oder statt einer detaillierten Abrechnung der Nebenkosten nur ein pauschaler Betrag vereinbart ist.
Wichtig – die Wohnungsgeberbestätigung
Der Einzug eines neuen Mieters ist übrigens der Meldebehörde durch eine Vermieterbescheinigung zu melden und Aufgabe des Vermieters. Hierfür hat er genau zwei Wochen Zeit, eine Überschreitung dieser Frist wird als Ordnungswidrigkeit mit bis zu 1000 Euro geahndet. Darauf muss auch bei einer Untervermietung geachtet werden. Dann trifft diese Pflicht jedoch den Mieter und nicht den Wohnungseigentümer. Der Auszug eines Mieters/Untermieters ist hingegen in der Regel nicht meldepflichtig.
Die neue WEG-Reform
Das neue Wohneigentumsrecht tritt zum 01.12.2020 in Kraft. Einige wichtige Änderungen wollen wir kurz darstellen. Verwalter müssen in Zukunft darauf achten, dass die Einladefrist zu Eigentümerversammlungen erhöht wurde und nun drei Wochen beträgt. Ab nun ist es Verwaltern erlaubt diese Einladungen auch per e-mail zu übersenden. War bisher eine Beschlussfassung nur möglich, wenn mindestens 50 % Miteigentumsanteile vertreten waren, so wurde diese Grenze nun gekippt, Beschlussfassungen sind nun, von dieser Grenze unabhängig, möglich. Ein weiteres Novum ist die Möglichkeit der Online-Eigentümerversammlung, die es auch ortsfernen Eigentümern ermöglicht teilzunehmen. Erleichterung gibt es auch bei Umlaufbeschlüssen. Die Änderung erlaubt in Zukunft hierfür eine Stimmabgabe per mail, Fax und auch WhatsApp. Nichts geändert hat sich an der 100 % Zustimmung. Durch § 18 WoEigG haben Eigentümer fortan das Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen. Für bauliche Veränderungen, wie einer Markise beispielsweise, bedarf es keiner hundertprozentigen Zustimmung mehr, ein einfacher Mehrheitsbeschluss ist ausreichend. „Privilegierte bauliche Veränderungen“ dürfen nun, auf eigene Kosten, durchgeführt werden. Die WEG kann nun z.B. Dinge wie den Einbau von Ladestationen für E-Autos, Einbruchschutz, Telekommunikationsanschluss etc. nicht mehr untersagen. War bisher für die Gartenfläche einer EG-Wohnung nur die Eintragung eines Sondernutzungsrechtes erlaubt, so kann dieser durch die Neuregelungen zu Sondereigentum erklärt werden. Ein Anwalt für Mietrecht hilft bei offenen Fragen gern weiter.
Nebenkostenabrechnung: Tipps zur Nebenkostennachzahlung
Familie kniet auf Sofa Im Mietvertrag wird geregelt, ob Nebenkosten zusätzlich zum Mietzins fällig werden. Die unkomplizierte Lösung wäre eine vertragliche Einigung auf einen Nebenkostenpauschalbetrag. Eine genaue Auflistung ist dann nicht mehr nötig. Diese Art der Miete nennt man dann Brutto- oder Inklusiv-Miete. In der Regel läuft, bei üblicher Nebenkostenvereinbarung, ein Abrechnungszeitraum von Januar bis Dezember, spätestens nach 12 Monaten muss dem Mieter dann eine Nebenkostenabrechnung vorliegen. Erstellt der Vermieter bis dahin keine Abrechnung, verfallen seine Ansprüche an den Mieter. Für den Mieter sieht es besser aus, da dieser bereits geleistete und zu hoch angesetzte Kosten auch nach dieser Frist weiterhin zurück fordern kann. Alle Angaben in der Abrechnung der Nebenkosten müssen übersichtlich und klar sein. Mit Hilfe eines Verteilerschlüssels in der Betriebskostenabrechnung müssen die entstandenen Kosten für den Mieter klar erkennbar sein. Auch die Vorauszahlungen müssen in korrekter Höhe enthalten sein und berücksichtigt werden.
Umlagefähige Nebenkosten: Was können Vermieter abrechnen?
Hierzu zählen Personalkosten wie zum Beispiel der Hausmeister oder die Putzfirma für Treppenhausreinigung, ebenso natürlich auch die Aufwendungen für Heizung und warmes Wasser. Zusätzliche Versicherungen wie eine Reparaturkosten- Umweltschadens- oder Rechtsschutzversicherung zählen hingegen nicht als umlagefähig. sorgenvolles Gesicht eines Mieters
Das sollten Sie zur Mietminderung wissen.
Nicht selten stehen Mieter vor unangenehmen Situationen. So kann es z.B. zu Nachbarschaftsstreitigkeiten führen, wenn sich die Parteien gegenseitig gestört oder nicht verstanden fühlen. Welche Probleme rechtfertigen eine Mietminderung? Ein Mangel an einer Mietsache liegt immer dann vor, wenn der Zustand der Mietwohnung nicht so ist, wie im Mietvertrag festgelegt. Ein Mietminderungsgrund liegt z.B. dann vor, wenn im Mietvertrag ein Stellplatz für ein KFZ zugesichert wird, dieser im Nachhinein jedoch nicht nutzbar ist. Einschränkend gilt aber lt. § 536 BGB „Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln“, dass „eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit außer Betracht bleibt“. Nicht eingefordert werden können auch Schäden, für die der Mieter selbst verantwortlich ist, wie z.B. Schimmelbefall durch falsches Lüftungsverhalten. Wie hoch darf eine Miete überhaupt gekürzt werden? Dies hängt von der jeweiligen Beeinträchtigung ab, ein Balkon etwa, der wegen herumstreunender Katzen nicht nutzbar ist, zieht nach einem Urteil des Amtsgerichtes Bonn eine Minderung von 15% nach sich. Der erste Schritt muss jedoch sein, den Vermieter über den Schaden und der dadurch hervorgerufenen Beeinträchtigung zu informieren, damit dieser die Möglichkeit hat den Schaden zu beheben. Erst wenn der Vermieter den Mängel daraufhin nicht beseitigt, ist eine Mietminderung gerechtfertigt. Eine weitere Option des Mieters wäre, dass er selbst dafür sorgt, dass der Mietmangel beseitigt wird und sich im Anschluss die Kosten vom Vermieter zurückholt, notfalls durch Klage. Ein Rechtsanwalt kann die Situation kompetent einschätzen und zuverlässig beraten. Papierhäuser und Münzen
Kündigung durch den Vermieter
Kündigung Mietvertrag Wird ein Mietvertrag vom Vermieter gekündigt, so muss diese Kündigung immer begründet werden. Im BGB findet man die Paragraphen für eine ordentliche Kündigung (§ 573 BGB) und auch für die außerordentliche Kündigung §§ 543, 569 BGB). Gründe, die einem Vermieter die Kündigung ermöglichen sind u. a. immer wieder versäumte oder zu späte Mietzahlungen, der Mieter verletzt seine Sorgfaltspflicht oder natürlich die Eigenbedarfskündigung. Ein Vermieter, der seinem Mieter wegen Eigenbedarf kündigt, muss auf einige Details achten. Der Eigenbedarf erstreckt sich neben dem Vermieter selbst, auch auf nahe Familienangehörige und Haushaltsangehörige, geschiedene Eheleute oder deren Kinder fallen hier nicht darunter. Bei einer Eigenbedarfskündigung bedarf es nicht einer Notlage als Voraussetzung für die Kündigung, ausreichend sind vernünftige und nachvollziehbare Gründe. Bei Unsicherheit oder Unklarheit ist die Beratung durch einen Anwalt für Mietrecht immer klärend und hilfreich.
Wann darf man eine Räumungsklage anstreben?
Wenn der Vermieter dem Mieter mit Angabe eines Grundes gekündigt hat, so muss der Mieter ausziehen. Jedoch nicht immer ziehen Mieter komplikationslos und pünktlich aus. Dem Vermieter bleibt nun der Weg der Räumungsklage. Die Voraussetzung einer Räumungsklage ist jedoch eine Nachfristsetzung. Anschließend, wenn der Mieter auch diese Frist nicht einhält, kann Klage erhoben werden. Ein Gerichtsvollzieher wird dann ermächtigt die Wohnung räumen zu lassen. Nützen Sie mit anwaltssuche.de die kostenfreie Kontaktaufnahme zu einem Anwalt für Mietrecht in Otterstadt.
Die Kündigung der Mietwohnung durch den Mieter
Strebt man die Kündigung seines Mietvertrages an, sollte man seinen Inhalt genau kennen. Wohnmietverträge haben meist die gängigen Kündigungsfristen. Er ist dann mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende oder quartalsweise kündbar. Man kann auch den laufenden Monat mit in die Kündigungsfrist mit einrechnen, sofern die Kündigung der Hausverwaltung bzw. dem Vermieter innerhalb der ersten drei Kalendertage vorliegt. Die Kündigung des Mieters kann grundlos erfolgen. Lediglich das Wort „Kündigung“ ist im Kündigungsschreiben unerlässlich, ebenso die handschriftliche Unterschrift des Mieters. Hier ist besonders bei Wohngemeinschaften darauf zu achten, dass jeder Mitbewohner der den Mietvertrag mit unterschrieben hat nun auch die Kündigung unterschreibt. Zu beachten ist außerdem die Art und Weise der Übermittlung, denn eine Kündigung per Fax, Mail oder gar SMS ist nicht rechtens. Hier bedarf es unbedingt der Zustellung des Kündigungsschreibens per Post oder persönlich. Um ganz sicherzustellen, dass der Vermieter das Schreiben erhalten hat, empfiehlt sich die persönliche Übergabe oder das Einschreiben mit Rückschein. Bitte achten Sie bei persönlicher Übergabe darauf, dass der Empfänger den Erhalt des Schreibens schriftlich quittiert. Zusammenfassend müssen folgende Stichpunkte für eine schnelle und reibungslose Kündigung beachtet werden: - Form, Inhalt, Übergabe und deren Zeitpunkt. Ist das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter bereits angespannt, gibt es neben der korrekten Kündigung nun noch einige andere mögliche Streitgründe. Die Frage, ob es sich um eine Abnutzung oder bereits um eine Beschädigung einer Sache, wie etwa dem Parkett, handelt, ist zu klären und damit die Frage wer für die entstehenden Kosten aufkommt. Die beiden Vertragsparteien sind hier oft gegensätzlicher Meinung. Der Vermieter hat dann letztendlich die Mietkaution als Druckmittel auf seiner Seite. Nicht sehr bekannt ist, dass es grundsätzlich eigentlich zum Aufgabenbereich des Vermieters gehört Schönheitsreparaturen durchzuführen. Jedoch kann, und in den meisten Fällen wird das so sein, im Mietvertrag etwas anderes vereinbart werden. So können Kleinreparaturklauseln oder Schönheitsreparaturklauseln im Vertrag vereinbart werden. Die Behebung der Bagatellschäden dürfen dem Mieter jedoch nur bei einem Rechnungsbetrag von in der Regel höchstens 100 Euro übertragen werden und dies auch nicht unbegrenzt oft pro Jahr, so die Rechtsprechung in einigen Grundsatzurteilen. Ob getroffene Vereinbarungen im Mietvertrag rechtens sind, kann ein Mieter bei einem Anwalt für Mietrecht erfahren. Dies kann unter Umständen viel Geld sparen, denn durch die anwaltliche Beratung wird nicht selten ein drohender Prozess verhindert. Auf anwaltssuche.de erhalten Sie die Möglichkeit einer unverbindlichen Kontaktaufnahme mit einem Anwalt in Otterstadt, die für Sie als Mandant gratis ist.
Mietwucher – überzogene Mietforderungen
Auskunft über Mietwucher gibt der Paragraph 291 des StGB. Beschrieben wird darin, dass es Wucher ist, wenn jemand, der sich in einer Zwangslage befindet, oder dem es an einem Mangel an Willensstärke oder Urteilsvermögen fehlt, von einem anderen finanziell ausgenutzt wird. Grundsätzlich darf ein Vermieter eine Mieterhöhung durchaus durchführen. Dem Vermieter wird dabei als Beschränkung die sog. Kappungsgrenze von 20 % Mieterhöhung auferlegt und diese darf obendrein frühestens alle drei Jahre erfolgen. Außerdem muss sich der Vermieter mit seinen Mietforderungen an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Diese Vergleichsmiete ist auch mitentscheidend bei einer möglichen Mietpreisüberhöhung, denn die geforderte Kaltmiete darf den ortsüblichen Mietzins nicht um 20 % übersteigen. Von Mietwucher darf man dann ausgehen, wenn die geforderte Miete um mindestens 50 Prozent über der Durchschnittsmiete der Umgebung liegt. Ergänzend zur deutlich überhöhten Miete muss, um den Tatbestand des Mietwucher einklagen zu können, noch ein zweiter Punkt erfüllt sein, wie beispielsweise die Zwangslage des Mieters, da sich ihm keine Alternative geboten hat. In der Praxis ist dies jedoch oft nicht so einfach zu belegen. Dass es trotzdem möglich ist gegen Mietwucher vorzugehen, belegt ein Urteil des Hamburger Landgerichts nach fünfjährigem Rechtsstreit. Hartz-IV Empfänger wurden hier in mangelhaften Wohnungen untergebracht, die überteuerte Miete bezahlte das Job-Center Hamburg. Das Landgericht Hamburg gab der eingereichten Klage des Job-Centers Recht. Die Miete wurde neu berechnet, der zu viel bezahlte Betrag von 52.000 Euro musste zuzüglich Zinsen zurückerstattet werden. Der Vermieter wurde darauf hingewiesen fortan die umgebungsüblichen Mieten anzuwenden. Nicht zuletzt werden so auch Asylbewerber geschützt vor ähnlichen ausbeuterischen Notlagen. Ein rücksichtsloser Vermieter hat keine Hemmungen und sieht nur den eigenen Profit. Wird einem bewusst, dass man sich auf einen Miethai eingelassen hat, plagt man sich nicht nur mit den exorbitanten Kosten, sondern fühlt sich nicht selten in einer ausweglosen Situation gefangen. Vertrauen Sie sich einem Anwalt für Mietrecht an und lassen Sie ihn prüfen ob und welcher Weg aus Ihrer Notsituation möglich ist. Erkennt das Gericht den Mietwucher an, so ist der Vertrag in allen Einzelheiten unwirksam. Hier kann eine Rechtsanwalt die richtige Antworten geben und Ihnen den richtigen Rat für eine Entscheidung geben. Hier ist die Leistung eines Anwaltes oder einer Anwältin die spezielle Situation korrekt einzuschätzen und die Höhe der Minderung zu benennen. Wann ein nicht unerheblicher Mangel vorliegt und wie die Vorgehensweise im Einzellfall aussieht nennt Ihnen ein Anwalt für Mietrechtsangelegenheiten. Achten Sie auf die eine korrekte Beseitigungsfrist, die Ihnen Ihre Anwalt nennen kann.