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Hilfe von Fachmann beim Mietvertrag

Haus geschützt von zwei HändenHaus geschützt von zwei Händen Auf dem Wohnungsmarkt herrscht ein angespanntes Klima. Findet man dann eine Wohnung so greift man schnell zu. Mit kühlem Kopf hätte man nicht so leichtfertig unterschrieben. Nehmen Sie sich deshalb die Zeit einen Mietvertrag mit Aufmerksamkeit und Ruhe durchzuarbeiten. Die Meinung eines Anwaltes für Mietrecht einzuholen ist im Zweifelsfalle klar die bessere Option. Besonders aufmerksam sollte man auch bei Mietverträgen sein, die eine automatische Steigerung der Miete vorsehen, so genannte Staffelmietverträge.

Die Wohnungsgeberbestätigung

Der Vermieter hat die Pflicht dem Einwohnermeldeamt seinen neuen Mieter durch eine Vermieterbescheinigung anzuzeigen. Die Datenübermittlung hat innerhalb von zwei Wochen zu erfolgen, ein Versäumnis gilt als Ordnungswidrigkeit und wird mit Bußgeld bis 1000 Euro geahndet. Auch bei einer Untervermietung, oder dem Einzug selbst naher Verwandter, ist hierauf unbedingt zu achten. Dann trifft diese Pflicht jedoch den Mieter und nicht den Wohnungseigentümer. Abzumelden ist ein Mieter in der Regel nicht, es sei denn, er zöge z.B. ins Ausland.

Die neue WEG-Reform

Das neue Wohneigentumsrecht tritt zum 01.12.2020 in Kraft. Ein kurzer Überblick über die Änderungen des Reformgesetzes. Die Einladefrist für Eigentümerversammlungen hat sich von zwei auf drei Wochen erhöht. Ab nun ist es Verwaltern erlaubt diese Einladungen auch per e-mail zu übersenden. Es braucht keine Zweitversammlungen mehr, da nun auch bei einer geringeren Anzahl als 50 % Miteigentumsanteile eine Beschlussfassung möglich ist. Ein weiteres Novum ist die Möglichkeit der Online-Eigentümerversammlung, die es auch ortsfernen Eigentümern ermöglicht teilzunehmen. Für Umlaufbeschlüsse gibt es ebenfalls Vereinfachungen. Denn sie sind nun ebenfalls per e-mail oder Fax möglich, sogar WhatsApp ist erlaubt. An der 100% Zustimmung ändert sich hier jedoch nichts! Interessant ist auch das neue Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen. Für bauliche Veränderungen gilt ab sofort der einfache Mehrheitsbeschluss. „Privilegierte bauliche Veränderungen“ dürfen nun, auf eigene Kosten, durchgeführt werden. Dies gilt u. a. für den Einbau von Ladestationen für E-Autos, Einbruchschutz, Telekommunikationsanschluss mit hoher Kapazität oder auch für Maßnahmen zur Barrierefreiheit. Eigentümer von Erdgeschosswohnungen können ihre Sondernutzungsrechte für den Garten in Sondereigentum umwandeln und sind damit freier in ihren Gestaltungsmöglichkeiten. Wenden Sie sich an einen Anwalt, wenn Sie detaillierte Fragen zur WEG Reform haben.

Die Nebenkosten

Großeltern lesen Enkeln etwas vorGroßeltern lesen Enkeln etwas vor Wenn der Mieter an den Nebenkosten beteiligt werden soll, so muss dies bereits im Mietvertrag vereinbart werden. Die unkomplizierte Lösung wäre eine vertragliche Einigung auf einen Nebenkostenpauschalbetrag. Dies führt zu einer sehr einfachen Abrechnung. Der Mieter zahlt also eine sogenannte Bruttomiete oder auch Inklusiv-Miete. Sind die Nebenkosten vertraglich vereinbart, so hat der Vermieter ein Jahr Zeit, die Nebenkostenabrechnung an seinen Mieter weiterzureichen. Lässt der Vermieter diese Frist verstreichen, so verfallen seine Ansprüche dem Mieter gegenüber. Was nicht verfällt ist der Anspruch auf Rückzahlung an den Mieter, sollte dieser zu viel entrichtet haben. Die erstellte Abrechnung der Nebenkosten muss durch den Mieter klar nachvollziehbar sein. Die Aufschlüsselung der Kosten für die einzelnen Wohneinheiten, muss für den Mieter, mit Hilfe eines Verteilerschlüssels, in der Betriebskostenabrechnung dargestellt sein. Die bereits im Voraus entrichteten Zahlungen des Mieters sind ebenfalls verpflichtend aufzuführen.

Welche Kosten können nun auf den Mieter umgelegt werden?

Hierzu zählen Personalkosten wie zum Beispiel der Hausmeister oder die Putzfirma für Treppenhausreinigung, ebenso natürlich auch die Aufwendungen für Heizung und warmes Wasser. Erbpachtzinsen jedoch fallen nicht unter die Betriebskosten, ebenso wenig die Installation von Feuerlöschern, deren Wartungskosten hingegen sind dann schon wieder umlagefähig! junge Frau telefoniert mit Vermieterjunge Frau telefoniert mit Vermieter

Mietminderung – welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

Probleme während der Mietzeit sind nicht ausgeschlossen. So kann es z.B. zu Nachbarschaftsstreitigkeiten führen, wenn sich die Parteien gegenseitig gestört oder nicht verstanden fühlen. Wie schlimm muss eine Situation sein um eine Mietminderung zu rechtfertigen? § 536 BGB zur „Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln“ legt fest, dass die Miete bei eingeschränkter Tauglichkeit gemindert werden kann. Ein Mietminderungsgrund liegt z.B. dann vor, wenn im Mietvertrag ein Stellplatz für ein KFZ zugesichert wird, dieser im Nachhinein jedoch nicht nutzbar ist. Sogenannte unerhebliche Einschränkungen, wie etwa eine defekte Lampe im Gemeinschaftsflur, führen allerdings nicht zu einer Mietminderung. Hat der Mieter einen Schaden durch sein Verhalten selbst verursacht, so kann er dafür auch keine Mietminderung in Anspruch nehmen. Wie hoch darf eine Miete überhaupt gekürzt werden? Tatsächlich hängt die jeweilige Minderung vom Einzelfall und der jeweiligen Beeinträchtigung ab. Der erste Schritt ist jedoch nicht die Mietminderung, sondern der Kontakt zum Vermieter um ihn über den Mietmangel zu informieren, denn diesem muss die Möglichkeit gegeben werden, den Schaden zu beheben. Erst wenn der Vermieter den Mängel daraufhin nicht beseitigt, ist eine Mietminderung gerechtfertigt. Eine weitere Option des Mieters wäre, dass er selbst dafür sorgt, dass der Mietmangel beseitigt wird und sich im Anschluss die Kosten vom Vermieter zurückholt, notfalls durch Klage. Lassen Sie sich beraten von einem Rechtsanwalt oder einer Rechtsanwältin mit Erfahrung im Mietrecht. Konzeptbild gefaltete HäuserKonzeptbild gefaltete Häuser

Der Vermieter kündigt den Mietvertrag

Kündigung Mietvertrag Wird ein Mietvertrag vom Vermieter gekündigt, so muss diese Kündigung immer begründet werden. Im BGB findet man die Paragraphen für eine ordentliche Kündigung (§ 573 BGB) und auch für die außerordentliche Kündigung §§ 543, 569 BGB). Anerkannte Gründe können neben der bekannten Eigenbedarfskündigung auch unregelmäßige Mietzahlungen sein, oder der Mieter kommt seiner Sorgfaltspflicht nicht nach. Die Kündigung wegen Eigenbedarf unterliegt gewissen Bedingungen die der Vermieter beachten muss. Der Eigenbedarf erstreckt sich neben dem Vermieter selbst, auch auf nahe Familienangehörige und Haushaltsangehörige, geschiedene Eheleute oder deren Kinder fallen hier nicht darunter. Voraussetzung für eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist, dass der Vermieter nicht auf eine alternative, bereits freie und passende Wohnung zurückgreifen kann, und die Gründe für die Kündigung nachvollziehbar und vernünftig sind. Ein Anwalt für Mietrecht hilft bei allen Rechtsfragen, selbstverständlich auch bei Fragen zur Eigenbedarfskündigung.

Räumungsklage

Hat der Vermieter dem Mieter gekündigt und ist die Kündigung gerechtfertigt, so muss der Mieter fristgerecht ausziehen. Leider zieht jedoch nicht jeder Mieter problemlos und fristgerecht aus. In diesem Fall bleibt dem Vermieter nur der Weg der Räumungsklage. Allerdings hat der Mieter durchaus das Recht auf eine Nachfrist. Wenn auch diese Frist den Mieter nicht zum Auszug bewegen konnte, kann der Vermieter nun beim zuständigen Amtsgericht Klage einreichen. Ein Gerichtsvollzieher wird dann ermächtigt die Wohnung räumen zu lassen. Nützen Sie mit anwaltssuche.de die kostenfreie Kontaktaufnahme zu einem Anwalt für Mietrecht in Schöningen.

Kündigung des Mietvertrages durch den Mieter

Der Inhalt des zu kündigenden Mietvertrages sollte auf Kündigungsfristen geprüft werden ehe man ein Kündigungsschreiben verfasst. Häufig läuft ein Mietervertrag unbefristet. Er ist dann mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende oder quartalsweise kündbar. Lediglich wenn die Kündigung bis zum dritten Werktag eines Monats beim Vermieter auf dem Tisch liegt, kann der laufende Monat mit in die Kündigungsfrist einfließen. Die Kündigung des Mieters muss nicht begründet werden. Im Schreiben muss das Wort Kündigung enthalten sein und es muss vom Mieter handschriftlich unterschrieben werden. Hier ist besonders bei Wohngemeinschaften darauf zu achten, dass jeder Mitbewohner der den Mietvertrag mit unterschrieben hat nun auch die Kündigung unterschreibt. Zu beachten ist außerdem die Art und Weise der Übermittlung, denn eine Kündigung per Fax, Mail oder gar SMS ist nicht rechtens. Hier bedarf es unbedingt der Zustellung des Kündigungsschreibens per Post oder persönlich. Um sicherzugehen übergibt man das Kündigungsschreiben entweder persönlich, oder man gibt es als Einschreiben mit Rückschein auf. Bitte achten Sie bei persönlicher Übergabe darauf, dass der Empfänger den Erhalt des Schreibens schriftlich quittiert. Je genauer man sich an alle Regeln und Formalitäten hält, desto schneller kann ein Mietverhältnis gekündigt werden. Jedoch ist dies nicht der einzige Streitpunkt der zum Ende eines Mietverhältnisses auftauchen kann. Fragen über Abnutzung oder gar Beschädigung des Wohnraums, sind zu klären und in wessen Verantwortung die Reparatur fällt. Mieter und Vermieter können sich hier in ihren Ansichten deutlich voneinander unterscheiden. Dem Vermieter bleibt oft nur das Einbehalten der Mietkaution als Druckmittel. An dieser Stelle sei gesagt, dass der Vermieter einer Wohnung im Normalfall für Schönheitsreparaturen zuständig ist. Der Mietvertrag bietet jedoch die Möglichkeit den Mieter mit in die Pflicht zu nehmen. Diese Regelungen stehen dann auch als Schönheits- oder Kleinreparaturklauseln im Vertrag. Damit kann der Mieter verpflichtet werden, Kleinreparaturen bis zu max. 100 Euro pro Rechnungsbetrag zu tragen. Ein Anwalt für Mietrecht ist im Falle von jedweden Mietstreitigkeiten ein verlässlicher Partner, der Klarheit schafft und sich mit der jeweiligen Rechtslage bestens auskennt. Das Geld ist hier gut angelegt, da es eventuelle Prozesskosten reduziert und außerdem viel Ärger spart. Mit anwaltsuche.de können Sie eine unverbindliche Kontaktaufnahme mit einem Anwalt in Schöningen starten.

Mietwucher – überhöhte Miete

Sucht man Informationen über Mietwucher, findet man diese im Strafgesetz § 291. Inhaltlich beschäftigt sich der Wucher-Paragraph mit der finanziellen Übervorteilung einer Person, oder der unbotmäßigen Ausnutzung einer Zwangslage des Vertragspartners. Eine Mieterhöhung durch den Vermieter ist grundsätzlich nicht rechtswidrig. Dem Vermieter wird dabei als Beschränkung die sog. Kappungsgrenze von 20 % Mieterhöhung auferlegt und diese darf obendrein frühestens alle drei Jahre erfolgen. Die erhöhte Miete muss sich außerdem an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Eine Mietpreisüberhöhung ist dann erreicht, wenn die geforderte Kaltmiete des Vermieters 20 % des örtlichen Mietspiegels übersteigt. Ist der Mietspiegel im betroffenen Wohngebiet mindesten 50 % unter der veranschlagten Miete, so darf man Mietwucher vermuten. Hinzukommen muss die Vorteilnahme einer Zwangslage, also hier die Not des Mieters die Miethöhe zu akzeptieren, da sich ihm keine kostengünstigere Alternative bietet. Dies ist in der Praxis meist schwer nachweisbar. Das Landgericht Hamburg hat, in einem mehrere Jahre andauernden Rechtsstreit nun ein wichtiges Urteil für gerechtere Mieten gefällt. Das örtliche Jobcenter hatte hohe Mieten für schlechte Wohnungen bezahlt, in denen Hartz-IV-Empfänger lebten. Beide Gerichte, sowohl das Amts- als auch das Landgericht sprachen die vermietende Firma des Mietwuchers für schuldig. Die Firma, welche die feuchten, schimmeligen Wohnungen vermietete, musste an die Behörde über 52.000 Euro zurückzahlen, zudem auch ab Juni 2010 Zinsen. Die Mieten waren auf ein vergleichsübliches Niveau anzupassen (LG Hamburg, Urteil vom 31.05.2016, 316 S 81/15). Wichtig ist dieses Urteil für alle Benachteiligten, die in derlei Notlage geraten. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass wer in eine Zwangslage gerät, leicht Opfer von Miethaien werden kann. Als Betrogener fühlt man sich oft auch noch schuldig, da man mit der Unterschrift seine Zustimmung signalisiert hatte und sich unter Druck setzen ließ. Vertrauen Sie sich einem Anwalt für Mietrecht an und lassen Sie ihn prüfen ob und welcher Weg aus Ihrer Notsituation möglich ist. Alle Vertragsbestandteile sind ohne Bedeutung, wenn ein Gericht feststellt, dass es sich im jeweiligen Fall um Mietwucher handelt. Ein Rechtsanwalt gibt kompetent Auskunft, ob der Mieter die volle Miete zahlen muss. Minimieren Sie das Risiko für sich durch den Rat eines versierten Anwaltes oder einer Anwältin. Ein Anwalt weiß wie Mieter bei Mietmängel vorgehen müssen, um später eine Mietminderung zu erzielen. Eine richtige Fristsetzung ist auch wichtig - hier hilft Ihnen der Anwalt.