Einen Anwalt für Mietrecht in Spremberg finden
Leider haben wir keinen Anwalt für Mietrecht gefunden. In der nachfolgenden Liste finden Sie daher Anwälte mit anderen Rechtsgebieten in Spremberg.
Helge Bayer
Muskauer Straße 96 d, 03130 Spremberg
Klaus Bretschneider
Johann-Strauß-Straße 9, 03130 Spremberg
Ronny Krautz
Lange Straße 33, 03130 Spremberg
Ronny Krein
Dresdener Straße 1 b, 03130 Spremberg
Mike Köthen
Burgstraße 1, 03130 SprembergAnwälte, Experten in Sachen Mietverträge
Konzeptbild Haus Schlüssel Der Wohnungsmarkt ist vielerorts hart umkämpft. Oft geschieht es dadurch, dass man seine Entscheidung für die Wohnung impulsiv trifft. Mit kühlem Kopf hätte man nicht so leichtfertig unterschrieben. Auch im Mietrecht gilt deshalb die Regel, einen Vertrag erst zu unterschreiben wenn man ihn vorher in Ruhe gelesen und für akzeptabel befunden hat. Bei Fragen kann auch ein Anwalt für Mietrecht zu Rate gezogen werden. Das ist besonders ratsam, wenn eine Staffelmiete vereinbart werden soll, oder ein Pauschalbetrag für Nebenkosten angesetzt wird anstelle der Erstellung einer Nebenkostenabrechnung.
Unerlässlich – die Wohnungsgeberbestätigung
Der neue Mieter ist vom Vermieter dem Einwohnermeldeamt anhand einer Vermieterbescheinigung mitzuteilen. Die Daten müssen elektronisch oder schriftlich innerhalb von zwei Wochen übermittelt werden, ein Versäumnis wird als Ordnungswidrigkeit eingestuft und mit bis zu 1000 Euro belangt. Darauf muss auch bei einer Untervermietung geachtet werden. Nun ist es jedoch der Mieter, der den Untermieter zu melden hat. Der Auszug eines Mieters/Untermieters ist hingegen in der Regel nicht meldepflichtig.
WEG-Reform
Seit dem 01. Dezember 2020 gibt es neue Regelungen für das Wohneigentumsrecht. Einige wichtige Änderungen wollen wir kurz darstellen. Verwalter müssen in Zukunft darauf achten, dass die Einladefrist zu Eigentümerversammlungen erhöht wurde und nun drei Wochen beträgt. Die Einladungen dürfen nun auch per e-mail verschickt werden. Die Begrenzung für eine Beschlussfassung wurde aufgehoben, es ist nun auch bei unter 50 % vertretener Miteigentumsanteile möglich einen Beschluss zu fassen. Die neue Möglichkeit der reinen Online-Eigentümerversammlung erspart Geld und erlaubt es so Eigentümern teilzunehmen, auch wenn sie nicht vor Ort sein können. Erleichterung gibt es auch bei Umlaufbeschlüssen. Die Änderung erlaubt in Zukunft hierfür eine Stimmabgabe per mail, Fax und auch WhatsApp. Es muss jedoch unverändert immer noch eine 100 % Zustimmung erzielt werden. Durch § 18 WoEigG haben Eigentümer fortan das Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen. Die einfache Mehrheit genügt in Zukunft, wenn baulichen Veränderungen zugestimmt werden muss. Eine weitere Neuerung ist die Möglichkeit „privilegierte bauliche Veränderungen“ umsetzen zu dürfen, die Kosten sind jedoch selbst zu tragen. Dies schließt u.a. so wichtige Umgestaltungen wie Ladestationen für E-Autos genauso ein, wie Maßnahmen gegen Einbruch oder für die Barrierefreiheit. Ferner können Freiflächen zu Sondereigentum erklärt werden anstelle des bisher möglichen Sondernutzungsrechtes. Auskunft bei Fragen zur neuen WEG Reform kann ein Anwalt für Mietrecht geben.
Nebenkostenabrechnung: Tipps zur Nebenkostennachzahlung
Tochter mit Eltern in Mietwohnung Im Mietvertrag muss eine Vereinbarung über die Nebenkosten stehen, möchte der Vermieter die umlegbaren Nebenkosten an den Mieter weitergeben. Im Mietvertrag kann auch vereinbart werden, dass die Nebenkosten pauschal abgerechnet werden. Bei dieser Methode werden alle Positionen in einem Punkt zusammengefasst. Diese Art der Miete nennt man dann Brutto- oder Inklusiv-Miete. Bei einem sehr viel üblicheren Mietvertrag, mit der Vereinbarung über die Nebenkostenabrechnung, muss dem Mieter eine Abrechnung über die Nebenkosten innerhalb von 12 Monaten zugestellt werden. Erstellt der Vermieter bis dahin keine Abrechnung, verfallen seine Ansprüche an den Mieter. Der Mieter wiederum hat durchaus das Recht, geleistete Vorauszahlungen zurückerstattet zu bekommen. Die erstellte Abrechnung der Nebenkosten muss durch den Mieter klar nachvollziehbar sein. Die Nebenkostenabrechnung lt. Betriebskostenabrechnung muss durch einen Verteilerschlüssel deutlich darstellen, auf welche Wohnung welche Kosten entfallen. Ein weiterer wichtiger Teil in der Gesamtauflistung sind die bereits geleisteten Abschlagszahlungen des Mieters.
Welche Kosten kann man an den Mieter weiterreichen?
Kosten für den Aufzug zählen zu den umlagefähigen Nebenkosten, auch die Beleuchtung von Tiefgarage, Treppenhaus und Außenanlage, oder die Kosten der Wasserversorgung wie Wasserverbrauch, Grundgebühren, Wasserzähler, Eichungskosten, Entwässerung, Heizung etc. Muss eine Zwischenstandabrechnung wegen Mieterwechsel angefertigt werden, so ist diese ebenso wenig umlagefähig wie auch die Anschaffung von Gartengeräten, oder die möglicherweise notwendig gewordene Fällung morscher Bäume. trauriger junger Mann sitzt am Tisch
Wann kommt eine Mietminderung in Frage?
Probleme während der Mietzeit sind nicht ausgeschlossen. Nicht nur das Verhältnis zum Eigentümer kann angespannt sein, auch Schwierigkeiten mit der Nachbarschaft sind möglich. Welche Probleme rechtfertigen eine Mietminderung? Ein Mietmangel ist immer dann gegeben, wenn die Wohnung nicht mehr im vertraglich vereinbarten Umfang genutzt werden kann. Die Miete kann zum Beispiel herabgesetzt werden, wenn es die elektrische Ausstattung einer Wohnung verbietet gleichzeitig Wäsche zu waschen und Staub zu saugen. Sogenannte unerhebliche Einschränkungen, wie etwa eine defekte Lampe im Gemeinschaftsflur, führen allerdings nicht zu einer Mietminderung. Nicht eingefordert werden können auch Schäden, für die der Mieter selbst verantwortlich ist, wie z.B. Schimmelbefall durch falsches Lüftungsverhalten. Wie hoch darf eine Miete überhaupt gekürzt werden? Die Mietminderung hängt von der jeweiligen Beeinträchtigung ab, so stellt eine Eingangstüre, die nicht abschließbar ist, einen Sachmängel dar und rechtfertigt einen Abschlag von etwa 5 %. Zuvor muss jedoch dem Vermieter mit angemessener Fristsetzung die Möglichkeit gegeben werden, den Mangel zu heben. Reagiert dieser nicht auf diese Benachrichtigung, so ist eine Mietminderung durch den Mieter rechtens. Anstelle einer Mietminderung könnte der Mieter auch auf Mängelbeseitigung klagen, oder eine sog. Ersatzvornahme durchführen lassen – also den Mangel auf Kosten des Vermieters beseitigen lassen. Die jeweils beste Vorgehensweise kann ein Anwalt für Mietrecht erklären. Haus aus Papier gefaltet mit rotem Dach
Die Kündigung der Mietwohnung durch den Vermieter
Kündigung Mietvertrag Auch der Vermieter kann die Kündigung aussprechen, er muss sie aber begründen können. Gesetzestexte für die ordentliche als auch die fristlose Kündigung findet man im BGB. Anerkannte Gründe können neben der bekannten Eigenbedarfskündigung auch unregelmäßige Mietzahlungen sein, oder der Mieter kommt seiner Sorgfaltspflicht nicht nach. Möchte der Vermieter die Kündigung wegen Eigenbedarf aussprechen, so muss er dafür einige Dinge beachten. Neben dem Vermieter und seinen Familienangehörigen kann auch Eigenbedarf für Hausangehörige, also Angestellte, Pflegepersonal oder Pflegekinder angemeldet werden. Es ist jedoch keine Notlage notwendig um Eigenbedarf anzumelden, es reichen vernünftige und nachvollziehbare Gründe. Die Fachkenntnisse eines Anwalts für Mietrechtsangelegenheiten können bei allen Mietvertragskündigungen sehr hilfreich sein.
Wie funktioniert eine Räumungsklage?
In aller Regel wird nach einer Wohnungskündigung der Mieter fristgerecht ausziehen. Jedoch nicht immer ziehen Mieter komplikationslos und pünktlich aus. In diesem Fall bleibt dem Vermieter nur der Weg der Räumungsklage. Zuvor muss dem Mieter vom Vermieter jedoch noch eine zweite Frist für seinen Auszug gesetzt werden Ist auch diese zweite Frist tatenlos verstrichen, so kann der Vermieter nun Räumungsklage erheben. Der so erwirkte Räumungstitel berechtigt den Vermieter die Wohnung nun durch einen Gerichtsvollzieher räumen zu lassen. Nützen Sie mit anwaltssuche.de die kostenfreie Kontaktaufnahme zu einem Anwalt für Mietrecht in Spremberg.
Der Mieter kündigt den Mietvertrag
Strebt man die Kündigung seines Mietvertrages an, sollte man seinen Inhalt genau kennen. Üblicherweise wird ein Mietvertrag unbefristet geschlossen. In diesen Fällen ist es also die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsende oder zum Quartal. Soll bei einer Kündigungsfrist der angefangene Monat mitzählen, so muss die Kündigung bis zum dritten Werktag des Monats beim Vermieter oder der zuständigen Hausverwaltung eingegangen sein. Entgegen der Kündigung durch den Vermieter bedarf es bei der Kündigung durch den Mieter keines Grundes. Inhaltlich muss das Kündigungsschreiben lediglich die Tatsache festhalten, dass man die Mietsache kündigt und natürlich ist die handschriftliche Unterschrift des Mieters notwendig. Für Wohngemeinschaften gilt hier: Jeder, dessen Unterschrift im Mietvertrag steht, muss auch das Kündigungsschreiben unterschreiben um es wirksam zu machen. Eine Kündigung per SMS, mail oder Fax mag zwar verlockend und schnell sein, wirksam ist dies jedoch nicht. Es muss nach wie vor schriftlich per Post, oder durch persönliche Übergabe des Schreibens, gekündigt werden. Ist es wichtig, den Empfang bestätigt zu wissen, empfiehlt sich das Einschreiben mit Rückschein oder gleich die persönliche Übergabe. Überdies empfiehlt sich bei persönlicher Übergabe eine schriftliche Bestätigung des Empfangs einzufordern. Dadurch kann später belegt werden, dass die Kündigung fristgerecht zugestellt wurde. Jedoch liefert nicht nur die korrekte Einhaltung der Kündigungsform Grund zu Zerwürfnissen. Fragen über möglicherweise notwendige Renovierungsarbeiten oder Schönheitsreparaturen entstehen. Eine harmonische Übergabe der Wohnung ist folglich nicht immer der Fall. An der Abnahme der Mietwohnung hängt, als Druckmittel des Vermieters, meist die Rückzahlung der Mietkaution. Tatsächlich ist normalerweise der Vermieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Der Mietvertrag bietet jedoch die Möglichkeit den Mieter mit in die Pflicht zu nehmen. Dies geschieht dann über sogenannte Kleinreparatur- oder Schönheitsreparaturklauseln. Die Behebung der Bagatellschäden dürfen dem Mieter jedoch nur bei einem Rechnungsbetrag von in der Regel höchstens 100 Euro übertragen werden und dies auch nicht unbegrenzt oft pro Jahr, so die Rechtsprechung in einigen Grundsatzurteilen. Eine große Unterstützung für alle Rechtsfragen in diesen Fällen ist der Anwalt für Mietrecht. Für seine Beratung bekommt der Anwalt zwar sein Honorar, denkt man jedoch an die dadurch hoffentlich vermeidbare nProzesskosten so ist dies die kostengünstigere Lösung. Mit anwaltsuche.de können Sie eine unverbindliche Kontaktaufnahme mit einem Anwalt in Spremberg starten.
Mietwucher – überhöhte Miete
Mietwucher ist als § 291 im StGB erklärt. Beschrieben wird darin, dass es Wucher ist, wenn jemand, der sich in einer Zwangslage befindet, oder dem es an einem Mangel an Willensstärke oder Urteilsvermögen fehlt, von einem anderen finanziell ausgenutzt wird. Ein Vermieter hat durchaus das Recht eine Mieterhöhung zu verlangen. Der Vermieter unterliegt hierbei jedoch einer zeitlichen Einschränkung, lediglich alle drei Jahre darf die Mieter erhöht werden, und einer sog. Kappungsgrenze von 20 %, in vielen Städten sogar nur 15 %. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein weiteres Kriterium an das sich ein Vermieter mit seiner Mietforderung zu halten hat. Man spricht von einer Mietpreisüberhöhung, wenn die verlangte Miete 20 % höher ist als die Durchschnittsmiete der Umgegend. Um Mietwucher zu erkennen, nützt man ebenfalls die Vergleichsmieten, ist der festgelegte Mietpreis über 50 % der durchschnittlichen, ortsüblichen Miete, so liegt Mietwucher vor. Ergänzend zur deutlich überhöhten Miete muss, um den Tatbestand des Mietwucher einklagen zu können, noch ein zweiter Punkt erfüllt sein, wie beispielsweise die Zwangslage des Mieters, da sich ihm keine Alternative geboten hat. Diesen Umstand zu belegen fällt allerdings nicht leicht. Dass es trotzdem möglich ist gegen Mietwucher vorzugehen, belegt ein Urteil des Hamburger Landgerichts nach fünfjährigem Rechtsstreit. Das örtliche Jobcenter hatte hohe Mieten für schlechte Wohnungen bezahlt, in denen Hartz-IV-Empfänger lebten. Das Jobcenter ging nach Bekanntwerden der Umstände vor Gericht und obsiegte. Das Ergebnis sprach sich eindeutig für den Kläger aus und verurteilte den Vermieter zu 52.000 Euro Rückzahlung sowie einer Zahlung von angefallenen Zinsen auf die zu viel bezahlte Miete. Die Mieten waren entsprechend den vergleichsüblichen Mieten anzupassen. Nicht zuletzt werden so auch Asylbewerber geschützt vor ähnlichen ausbeuterischen Notlagen. Abschließend sei zu diesem Thema noch einmal gesagt, dass Miethaie meist ganz schamlos eine Notsituation ihrer Opfer ausnutzen. Die Betroffenen wehren sich oft nicht, da sie sich durch ihre geleistete Unterschrift in einer ausweglosen Situation wähnen. Das Vertrauen in einen Anwalt für Mietrecht zu setzen wäre hier ein wichtiger erster Schritt aus einer Notsituation. Wenn das Gericht beschließt, dass es sich um Mietwucher handelt, sind Sie alle Verpflichtungen los und der Vertrag ist nichtig. Ein Rechtsanwalt gibt kompetent Auskunft, ob der Mieter die volle Miete zahlen muss. Lassen Sie sich beraten von einem Anwalt oder einer Anwältin über die richtige Vorgehensweise bei einer Minderung. Unter Umständen ist es richtig zunächst mit dem Vermieter über die drohende Mietminderung zu verhandeln. Der Vermieter muss innerhalb einer Frist die Gelegenheit bekommen den Mangel zu bekommen.