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Rechtsanwalt Nikolaus Thoma Aichach
Rechtsanwalt Nikolaus Thoma
Anwaltskanzlei Nikolaus Thoma, Reinhard Baade, Dr. Eva-Maria Helm
Rechtsanwalt · Fachanwalt für Arbeitsrecht · Fachanwalt für Verkehrsrecht
Schulstraße 4b, 86551 Aichach
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Mietrecht
Mietrecht ©mko - topopt

Anwälte, Experten in Sachen Mietverträge

das Modell von einem Hausdas Modell von einem Haus Wohnraum kann in der heutigen Zeit leicht knapp werden. Eine überhastete Einscheidung für das falsche Mietobjekt ist da schnell einmal getroffen. Bei näherer Betrachtung jedoch wären einige Vertragsbestandteile nachteilig für den Mieter. Von einer Unterschrift unter den Mietvertrag, ohne ihn vorher gelesen zu haben, ist also generell abzuraten. Ein Anwalt für Mietrecht kann bei offenen Fragen zum Mietvertrag weiterhelfen. In besonderem Maße trifft dies zu, wenn es sich um einen Staffelmietvertrag handeln sollte, oder statt einer detaillierten Abrechnung der Nebenkosten nur ein pauschaler Betrag vereinbart ist.

Die Wohnungsgeberbestätigung

Die Meldepflicht verlangt vom Vermieter, den Einzug des neuen Mieters durch eine Vermieterbescheinigung anzuzeigen. Hierfür hat er genau zwei Wochen Zeit, eine Überschreitung dieser Frist wird als Ordnungswidrigkeit mit bis zu 1000 Euro geahndet. Eine Untervermietung ist genauso zu handhaben, selbst der Zuzug naher Verwandter ist zu melden. In diesem Fall hat der Mieter seinen Untermieter anzumelden. Abzumelden ist ein Mieter in der Regel nicht, es sei denn, er zöge z.B. ins Ausland.

WEG-Reform

Seit dem 01. Dezember 2020 gibt es neue Regelungen für das Wohneigentumsrecht. Die Änderungen des Reformgesetzes im Überblick. Wichtig für Verwalter ist die auf drei Wochen verlängerte Einladefrist zur Eigentümerversammlung. Die Versendung der Einladung selbst wurde erleichtert und ist nun auch per e-mail möglich. War bisher eine Beschlussfassung nur möglich, wenn mindestens 50 % Miteigentumsanteile vertreten waren, so wurde diese Grenze nun gekippt, Beschlussfassungen sind nun, von dieser Grenze unabhängig, möglich. Als Erleichterung dürfte sich die Möglichkeit der Online-Eigentümerversammlung herausstellen, die es deutlich vereinfacht an der Versammlung teilzunehmen ohne anzureisen. Weiterhin werden Umlaufbeschlüsse nun schneller möglich. Sie bedürfen nicht mehr der Schriftform sondern sind per mail, Fax oder Whatsapp-Nachricht möglich. Unverändert bleibt jedoch die Notwendigkeit der 100 % Zustimmung. §18 Abs. 4 des neuen WoEigG besagt: „Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen.“ Für bauliche Veränderungen, wie einer Markise beispielsweise, bedarf es keiner hundertprozentigen Zustimmung mehr, ein einfacher Mehrheitsbeschluss ist ausreichend. Es gibt nun auch die Möglichkeit sogenannte „privilegierte bauliche Veränderungen“ durchführen zu dürfen, wenn auch auf eigene Kosten. Gemeint sind damit etwa der Einbau von Ladestationen für E-Autos oder Einbruchschutz, auch Maßnahmen zur Barrierefreiheit gehören in diesen Bereich. Freiflächen, die bisher nur als Sondernutzungsrecht eingetragen waren, können nun zu Sondereigentum erklärt werden. Ein Anwalt für Mietrecht hilft bei offenen Fragen gern weiter.

Die Nebenkostenabrechnung

Tochter mit Eltern in MietwohnungTochter mit Eltern in Mietwohnung Im Mietvertrag muss eine Vereinbarung über die Nebenkosten stehen, möchte der Vermieter die umlegbaren Nebenkosten an den Mieter weitergeben. Sind sich die Vertragspartner einig, so können die Nebenkosten auch über einen fixen Betrag, einer Pauschale, abgegolten werden. Dann sind mit dieser Pauschale alle Nebenkosten abgegolten. Die vereinbarte Miete wäre dann bereits die Brutto-Miete. In der Regel läuft, bei üblicher Nebenkostenvereinbarung, ein Abrechnungszeitraum von Januar bis Dezember, spätestens nach 12 Monaten muss dem Mieter dann eine Nebenkostenabrechnung vorliegen. Ist die Frist abgelaufen muss der Mieter die angefallenen Nebenkosten für den entsprechenden Zeitraum nicht mehr begleichen. Für den Mieter sieht es besser aus, da dieser bereits geleistete und zu hoch angesetzte Kosten auch nach dieser Frist weiterhin zurück fordern kann. Alle Angaben in der Abrechnung der Nebenkosten müssen übersichtlich und klar sein. Mit Hilfe eines Verteilerschlüssels in der Betriebskostenabrechnung müssen die entstandenen Kosten für den Mieter klar erkennbar sein. Natürlich dürfen auch die bereits geleisteten Vorauszahlungen des Mieters auf der Abrechnung nicht fehlen.

Welche Kosten können nun auf den Mieter umgelegt werden?

Zu den umlagefähigen Kosten, die ein Vermieter von den Mietern zurückfordern kann, gehören Kosten für Warmwasser, Entwässerung und Heizung, die Grundsteuer und diverse Gebühren etwa für Müll und Straßenreinigung. Nicht umlegbar sind Reparaturkosten, Verwaltungskosten oder eine komplette Neuanlage eines Gartens zum Beispiel. trauriger junger Mann sitzt am Tischtrauriger junger Mann sitzt am Tisch

Das Thema Mietminderung

Auch mit einem sorgfältig ausgearbeiteten Mietvertrag ist ein Mieter nicht vor Ärger geschützt. Zu wenig Rücksichtnahme im Haus, sei es durch Krach im Treppenhaus, schlagende Türen oder kläffende Hunde kann eine Situation schnell eskalieren lassen. Ab wann ist eine Mietminderung gerechtfertigt? Ein Mangel an einer Mietsache liegt immer dann vor, wenn der Zustand der Mietwohnung nicht so ist, wie im Mietvertrag festgelegt. Wer Schimmelflecken in seiner Wohnung entdeckt, sollte den Schaden dokumentieren um eine eventuelle Mietminderung durchsetzen zu können. Einschränkend gilt aber lt. § 536 BGB „Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln“, dass „eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit außer Betracht bleibt“. Nicht eingefordert werden können auch Schäden, für die der Mieter selbst verantwortlich ist, wie z.B. Schimmelbefall durch falsches Lüftungsverhalten. Ist eine Mietminderung tatsächlich berechtigt, stellt sich die Frage um wie viel sie gemindert werden kann. Je nach Beeinträchtigung sind 100% bei völliger Unbewohnbarkeit der Wohnung, zum Beispiel nach einem Küchenbrand, bis zu 1% bei extremer Verkalkung der Toilette möglich. Bevor der Mieter an eine Mietminderung denkt, hat er als ersten Schritt den Vermieter über den Mangel in Kenntnis zu setzen. Eine Mietminderung ist folglich erst rechtens, nachdem der Vermieter trotz Kenntnisnahme des Mängels und Fristsetzung zur Schadensbehebung, die Gelegenheit zur Mängelbeseitigung nicht genutzt hat. Eine weitere Option des Mieters wäre, dass er selbst dafür sorgt, dass der Mietmangel beseitigt wird und sich im Anschluss die Kosten vom Vermieter zurückholt, notfalls durch Klage. Ein Rechtsanwalt kann die Situation kompetent einschätzen und zuverlässig beraten. Konzeptbild gefaltete HäuserKonzeptbild gefaltete Häuser

Wenn der Vermieter kündigt

Kündigung Mietvertrag Wird ein Mietvertrag vom Vermieter gekündigt, so muss diese Kündigung immer begründet werden. Gesetzestexte für die ordentliche als auch die fristlose Kündigung findet man im BGB. Mögliche Gründe des Vermieters wären etwa die Verletzung der Sorgfaltspflicht des Mieters, eine schlechte Zahlungsmoral, oder die bekannte Kündigung wegen Eigenbedarfs. Ein Vermieter, der seinem Mieter wegen Eigenbedarf kündigt, muss auf einige Details achten. Neben dem Vermieter und seinen Familienangehörigen kann auch Eigenbedarf für Hausangehörige, also Angestellte, Pflegepersonal oder Pflegekinder angemeldet werden. Auch wenn vernünftige und nachvollziehbare Gründe ausreichend sind für eine Eigenbedarfskündigung, so muss doch sichergestellt sein, dass es keine alternative, freie, also zur Verfügung stehende, Wohnung gegeben hat. Zur Klärung bei Fragen über Mietvertragskündigungen ist ein Rechtsanwalt mit Spezialgebiet Mietrecht der richtige Ansprechpartner.

Die Räumungsklage

In aller Regel wird nach einer Wohnungskündigung der Mieter fristgerecht ausziehen. Leider zieht jedoch nicht jeder Mieter problemlos und fristgerecht aus. Dem Vermieter bleibt nun der Weg der Räumungsklage. Zuvor muss dem Mieter vom Vermieter jedoch noch eine zweite Frist für seinen Auszug gesetzt werden Anschließend, wenn der Mieter auch diese Frist nicht einhält, kann Klage erhoben werden. Ein Gerichtsvollzieher wird dann ermächtigt die Wohnung räumen zu lassen. Sollten Sie mit so einer Situation konfrontiert sein, so kontaktieren Sie unverbindlich einen Anwalt für Mietrecht in Stadtbergen .

Kündigung des Mietvertrages durch den Mieter

Vor einer Kündigung ist im Mietvertrag die vereinbarte Kündigungsfrist zu kontrollieren. Im Normalfall wird ein unbefristeter Mietvertrag geschlossen. Diese Fristen sind gesetzlich geregelt und betragen drei Monate zum Monatsende oder zum Quartal. Der laufende Monat wird nur dann in die Frist mit eingerechnet, wenn die Kündigung bis zum dritten Werktag den Vermieter erreicht hat. Eine Kündigung des Mieters bedarf keines Grundes um rechtswirksam zu werden. Notwendig sind lediglich das Wort Kündigung und die handschriftliche Unterschrift des Mieters. Sollten Sie als Wohngemeinschaft den Mietvertrag kündigen, müssen alle Unterzeichner des ursprünglichen Mietvertrages auch die Kündigung unterzeichnen. Neben der inhaltlichen Form ist auch auf die Art und Weise der Überbringung der Kündigung wichtig, eine SMS, ein Fax oder auch per mail erfüllt nicht die Formerfordernis. Es muss nach wie vor schriftlich per Post, oder durch persönliche Übergabe des Schreibens, gekündigt werden. Damit das Kündigungsschreiben seinen Empfänger pünktlich erreicht, schickt man es per Einschreiben mit Rückschein oder übergibt es persönlich. Zu empfehlen ist bei persönlicher Übergabe, die schriftliche Bestätigung des Erhalts durch den Empfänger. Zusammenfassend müssen folgende Stichpunkte für eine schnelle und reibungslose Kündigung beachtet werden: - Form, Inhalt, Übergabe und deren Zeitpunkt. Jedoch ist dies nicht der einzige Streitpunkt der zum Ende eines Mietverhältnisses auftauchen kann. Fragen über möglicherweise notwendige Renovierungsarbeiten oder Schönheitsreparaturen entstehen. Eine harmonische Übergabe der Wohnung ist folglich nicht immer der Fall. Dem Vermieter bleibt oft nur das Einbehalten der Mietkaution als Druckmittel. An dieser Stelle sei gesagt, dass der Vermieter einer Wohnung im Normalfall für Schönheitsreparaturen zuständig ist. Der Mietvertrag bietet jedoch die Möglichkeit den Mieter mit in die Pflicht zu nehmen. So gibt es die Möglichkeit den Mieter durch Schönheitsreparatur- oder Kleinreparaturklausel lt. § 28 der zweiten Berechnungsverordnung, an Reparaturkosten zu beteiligen. Die Behebung der Bagatellschäden dürfen dem Mieter jedoch nur bei einem Rechnungsbetrag von in der Regel höchstens 100 Euro übertragen werden und dies auch nicht unbegrenzt oft pro Jahr, so die Rechtsprechung in einigen Grundsatzurteilen. Ein Anwalt für Mietrecht ist im Falle von jedweden Mietstreitigkeiten ein verlässlicher Partner, der Klarheit schafft und sich mit der jeweiligen Rechtslage bestens auskennt. Das Geld ist hier gut angelegt, da es eventuelle Prozesskosten reduziert und außerdem viel Ärger spart. Die Kontaktaufnahme zu einem Anwalt in Stadtbergen über anwaltssuche.de ist unverbindlich und kostenfrei.

Mietwucher – überteuerte Miete

Im StGB unter §291 finden sich die relevanten Stellen zum Mietwucher. Inhaltlich beschäftigt sich der Wucher-Paragraph mit der finanziellen Übervorteilung einer Person, oder der unbotmäßigen Ausnutzung einer Zwangslage des Vertragspartners. Eine Mieterhöhung durch den Vermieter ist grundsätzlich nicht rechtswidrig. Dies darf jedoch in drei Jahren nur einmal vorgenommen werden und in vielen Städten muss der Vermieter hierbei auch eine sog. Kappungsgrenze von 20 oder sogar 15 Prozent einhalten. Außerdem muss sich der Vermieter mit seinen Mietforderungen an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Diese Vergleichsmiete ist auch mitentscheidend bei einer möglichen Mietpreisüberhöhung, denn die geforderte Kaltmiete darf den ortsüblichen Mietzins nicht um 20 % übersteigen. Wird der aktuelle Mietpreisspiegel des betroffenen Wohngebietes um mehr als 50 % überschritten, so spricht man von Mietwucher. Es ist zusätzlich die Ausnützung einer Zwangslage von großer Bedeutung, die beispielsweise dann eintritt wenn der Mieter nicht in der Lage ist ein anderes Mietobjekt zu finden. Oft ist aber gerade dies schwer nachzuweisen. Und so dauerte ein Hamburger Rechtsstreit fünf Jahre ehe er mit einem Urteil endete, das künftig für gerechtere Mieten sorgen könnte. Im betroffenen Fall ging es um reparaturbedürftige Wohnungen, die dem Job-Center Hamburg für Harzt-IV Empfänger vermittelt wurden. Das Jobcenter ging nach Bekanntwerden der Umstände vor Gericht und obsiegte. Das Ergebnis sprach sich eindeutig für den Kläger aus und verurteilte den Vermieter zu 52.000 Euro Rückzahlung sowie einer Zahlung von angefallenen Zinsen auf die zu viel bezahlte Miete. Obendrein wurde verfügt, dass die Mietobjekte zukünftig dem Mietspiegel entsprechend vermietet werden mussten. Dies stärkt die Position vieler auf Hilfe Angewiesener. Menschen in Not werden leider immer wieder an Menschen geraten, die diese Situationen schamlos ausnützen. Oft fällt es den Betroffenen im Nachhinein schwer nachzuvollziehen warum sie den für sie nachteiligen Vertrag überhaupt eingegangen sind. Der Gang zum Anwalt für Mietrecht kann hier oft wegweisend sein. Wenn das Gericht beschließt, dass es sich um Mietwucher handelt, sind Sie alle Verpflichtungen los und der Vertrag ist nichtig. Hier kann eine Rechtsanwalt die richtige Antworten geben und Ihnen den richtigen Rat für eine Entscheidung geben. Minimieren Sie das Risiko für sich durch den Rat eines versierten Anwaltes oder einer Anwältin. Hier ist also Vorsicht und anwaltlicher Rat gefragt. Setzen Sie dem Vermieter eine Beseitigungsfrist.