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VOGT & REINERS Rechtsanwälte
Rechtsanwalt · Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht · Fachwirt in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft · Immobilienwirt (Diplom VWA)
Schloßstraße 92, 22041 Hamburg
Dr. Hantke & Partner
Rechtsanwalt · Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Ebertallee 1, 22607 Hamburg
Mietvertrag - Beratung durch einen Anwalt
Symbolbild Haus Eine angemessene Wohnung zu finden ist oft nicht leicht. Findet man dann eine Wohnung so greift man schnell zu. Im Mietvertrag sind dann Dinge enthalten, die einem überhaupt nicht zusagen. Von einer Unterschrift unter den Mietvertrag, ohne ihn vorher gelesen zu haben, ist also generell abzuraten. Der Rat eines fachlich versierten Anwaltes ist zusätzlich eine wertvolle Hilfe. Dies gilt gerade auch bei einer Pauschalabrechnung der Nebenkosten ohne detaillierter Aufgliederung.
Unerlässlich - die Wohnungsgeberbestätigung
Die Meldepflicht verlangt vom Vermieter, den Einzug des neuen Mieters durch eine Vermieterbescheinigung anzuzeigen. Hierfür hat er genau zwei Wochen Zeit, eine Überschreitung dieser Frist wird als Ordnungswidrigkeit mit bis zu 1000 Euro geahndet. Darauf muss auch bei einer Untervermietung geachtet werden. Nun ist es jedoch der Mieter, der den Untermieter zu melden hat. Den Auszug eines Mieters muss man nur dann melden, wenn er keinen neuen Wohnsitz hat oder ins Ausland zieht.
WEG-Reform was ist neu?
Seit dem 01. Dezember 2020 gibt es neue Regelungen für das Wohneigentumsrecht. Hier ein kleiner Überblick über die wichtigsten Änderungen. Die Einladefrist zur Eigentümerversammlung wurde von zwei auf drei Wochen erhöht. Sie darf nun auch per e-mail versendet werden. War bisher eine Beschlussfassung nur möglich, wenn mindestens 50 % Miteigentumsanteile vertreten waren, so wurde diese Grenze nun gekippt, Beschlussfassungen sind nun, von dieser Grenze unabhängig, möglich. Als Erleichterung dürfte sich die Möglichkeit der Online-Eigentümerversammlung herausstellen, die es deutlich vereinfacht an der Versammlung teilzunehmen ohne anzureisen. Weiterhin werden Umlaufbeschlüsse nun schneller möglich. Sie bedürfen nicht mehr der Schriftform sondern sind per mail, Fax oder Whatsapp-Nachricht möglich. Nach wie vor unerlässlich jedoch ist die 100 % Zustimmung. §18 Abs. 4 des neuen WoEigG besagt: "Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen." Möchte man eine Markise von der Eigentümergemeinschaft genehmigt bekommen, so ist künftig eine einfache Mehrheit ausreichen, es bedarf also keiner hundertprozentigen Zustimmung mehr. Eine weitere Neuerung ist die Möglichkeit "privilegierte bauliche Veränderungen" umsetzen zu dürfen, die Kosten sind jedoch selbst zu tragen. Dies gilt u. a. für den Einbau von Ladestationen für E-Autos, Einbruchschutz, Telekommunikationsanschluss mit hoher Kapazität oder auch für Maßnahmen zur Barrierefreiheit. Ferner können Freiflächen zu Sondereigentum erklärt werden anstelle des bisher möglichen Sondernutzungsrechtes. Auskunft bei Fragen zur neuen WEG Reform kann ein Anwalt für Mietrecht geben.
Was sind Nebenkosten?
Familie lacht in Mietwohnung Im Mietvertrag wird geregelt, ob Nebenkosten zusätzlich zum Mietzins fällig werden. Sind sich die Vertragspartner einig, so können die Nebenkosten auch über einen fixen Betrag, einer Pauschale, abgegolten werden. Dies führt zu einer sehr einfachen Abrechnung. Der Mieter zahlt also eine sogenannte Bruttomiete oder auch Inklusiv-Miete. In § 556 Abs. 3 BGB ist die Frist für die Erstellung einer Nebenkostenabrechnung geregelt. Nach dieser Frist können dem Mieter keine Nebenkosten aus diesem Zeitraum mehr berechnet werden. Für den Mieter sieht es besser aus, da dieser bereits geleistete und zu hoch angesetzte Kosten auch nach dieser Frist weiterhin zurück fordern kann. Alle Angaben in der Abrechnung der Nebenkosten müssen übersichtlich und klar sein. Mieter müssen also in der Betriebskostenabrechnung die abgerechnete Zeitspanne sowie die Gesamtkosten für das Gebäude entnehmen können und auch wie sich die Kosten für die einzelne Wohnung berechnen. Natürlich müssen auch die bereits überwiesenen Vorauszahlungen des Mieters in der Auflistung enthalten sein.
Welche Nebenkosten sind umlegbar auf den Mieter?
Zu den umlagefähigen Kosten, die ein Vermieter von den Mietern zurückfordern kann, gehören Kosten für Warmwasser, Entwässerung und Heizung, die Grundsteuer und diverse Gebühren etwa für Müll und Straßenreinigung. Erbpachtzinsen jedoch fallen nicht unter die Betriebskosten, ebenso wenig die Installation von Feuerlöschern, deren Wartungskosten hingegen sind dann schon wieder umlagefähig! Frau ärgert sich am Telefon wegen Mietangelegenheit
Mietminderung
Während der Vermietung einer Immobilie kann es durchaus zu Differenzen kommen. So kann es z.B. zu Nachbarschaftsstreitigkeiten führen, wenn sich die Parteien gegenseitig gestört oder nicht verstanden fühlen. Ab wann ist eine Mietminderung gerechtfertigt? Eine Kürzung der Miete darf der Mieter vornehmen, wenn der Wohnraum, aufgrund von Sachmängeln, nicht vollständig genutzt werden kann. Ob Gestank oder Gaststättenlärm, Schimmelbildung oder ähnliches, sie können für die Minderung einer Miete sprechen. Eine defekte Lampe im gemeinschaftlichen Flur hingegen ist nicht als Mietmangel einzustufen, hier handelt es sich lediglich um einen sog. Bagatellschaden. Hat der Mieter einen Schaden durch sein Verhalten selbst verursacht, so kann er dafür auch keine Mietminderung in Anspruch nehmen. Wie hoch darf eine Miete überhaupt gekürzt werden? Dies hängt von der jeweiligen Beeinträchtigung ab, ein Balkon etwa, der wegen herumstreunender Katzen nicht nutzbar ist, zieht nach einem Urteil des Amtsgerichtes Bonn eine Minderung von 15% nach sich. Vor einer Mietminderung hat der Mieter jedoch den Mangel gegenüber dem Vermieter erst einmal anzuzeigen. Eine Mietminderung ist nur dann gerechtfertigt, wenn der Vermieter sich nach erfolgter Anzeige und Fristsetzung zur Mängelbehebung nicht bemüht ist den Mängel zu beseitigen. Eine weitere Option des Mieters wäre, dass er selbst dafür sorgt, dass der Mietmangel beseitigt wird und sich im Anschluss die Kosten vom Vermieter zurückholt, notfalls durch Klage. Der Einzelfall ist entscheidend und nur ein Anwalt kann optimalen Rat geben. Haus aus Papier gefaltet mit rotem Dach
Kündigung durch den Vermieter
Kündigung Mietvertrag Kündigt der Vermieter, ist dem Mieter mitzuteilen auf welcher Grundlage die Kündigung ausgesprochen wurde. Die § 573 BGB sowie § 543 BGB und § 569 BGB behandeln das Thema Mietvertragskündigung durch den Vermieter. Gründe, die einem Vermieter die Kündigung ermöglichen sind u.a. Eigenbedarf, der Mieter zahlt nur unregelmäßig oder nicht den volle Mietzins, oder auch fehlende Sorgfaltspflicht des Mieters. Möchte der Vermieter die Kündigung wegen Eigenbedarf aussprechen, so muss er dafür einige Dinge beachten. Nicht automatisch alle Familienmitglieder erfüllen die Voraussetzung der besonderen Bindung an den Vermieter um eine Kündigung wegen Eigenbedarf zu rechtfertigen, etwa geschiedene Partner oder Cousins. Voraussetzung für eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist, dass der Vermieter nicht auf eine alternative, bereits freie und passende Wohnung zurückgreifen kann, und die Gründe für die Kündigung nachvollziehbar und vernünftig sind. Ein Anwalt oder Fachanwalt für Mietrecht hilft bei allen Rechtsfragen, selbstverständlich auch bei Fragen zur Eigenbedarfskündigung.
Räumungsklage
Wurde dem Mieter begründet gekündigt, so endet das Mietverhältnis fristgerecht und der Mieter zieht aus. Hat man einen uneinsichtigen Mieter, dann weigert er sich auszuziehen. Dem Vermieter bleibt nun der Weg der Räumungsklage. Dem Mieter muss jedoch zuerst noch einmal eine letzte Chance in Form einer Nachfrist gesetzt werden. Anschließend, wenn der Mieter auch diese Frist nicht einhält, kann Klage erhoben werden. Mit dem bei Gericht erworbenen Räumungstitel kann nun die Räumung der Wohnung durch einen Gerichtsvollzieher erzielt werden. Schneller und unverbindlicher Rat von einem Anwalt oder Fachanwalt für Mietrecht in Tangstedt , ist sehr wertvoll in solchen Situationen.
Die Kündigung der Mietwohnung durch den Mieter
Vor der schriftlichen Kündigung seines Mietvertrages sollte der Mieter den Vertrag noch einmal gründlich gelesen haben und die Kündigungsfristen kennen. Im Normalfall wird ein unbefristeter Mietvertrag geschlossen. Diese Fristen sind gesetzlich geregelt und betragen drei Monate zum Monatsende oder zum Quartal. Der laufende Monat wird nur dann in die Frist mit eingerechnet, wenn die Kündigung bis zum dritten Werktag den Vermieter erreicht hat. Die Kündigung des Mieters muss nicht begründet werden. Die Kündigung kann sehr kurz sein, wichtig ist das Wort Kündigung und dass das Schriftstück handschriftlich unterschrieben wird. Wohngemeinschaften stellen einen Sonderfall dar, hier muss jeder unterschreiben, der seinerseits den Mietvertrag unterzeichnet hat! Eine Kündigung darf nicht per SMS, WhatsApp oder Fax übermittelt werden. Die Schriftform der Kündigung, als Brief per Post oder persönlich, ist nach wie vor zwingend. Um sicherzugehen übergibt man das Kündigungsschreiben entweder persönlich, oder man gibt es als Einschreiben mit Rückschein auf. Zu empfehlen ist bei persönlicher Übergabe, die schriftliche Bestätigung des Erhalts durch den Empfänger. Dadurch kann später belegt werden, dass die Kündigung fristgerecht zugestellt wurde. Leider ist oft nicht nur das fristgerechte Ende des Mietverhältnisses ein Streitthema. Fragen über Abnutzung oder gar Beschädigung des Wohnraums, sind zu klären und in wessen Verantwortung die Reparatur fällt. Eine harmonische Übergabe der Wohnung ist folglich nicht immer der Fall. Dem Vermieter bleibt oft nur das Einbehalten der Mietkaution als Druckmittel. Regulär ist zwar ursprünglich der Vermieter zuständig für Schönheitsreparaturen. Der Mietvertrag bietet jedoch die Möglichkeit den Mieter mit in die Pflicht zu nehmen. Über sog. Kleinreparaturklauseln wird der Mieter verpflichtet sich an den Kosten zu beteiligen. Gem. einigen Grundsatzurteilen wird, zum Schutz des Mieters, eine maximale Kostenübernahme bei Kleinreparaturen bis 100 Euro durch den Mieter als vertretbar angesetzt. Es empfiehlt sich der Gang zu einem im Mietrecht versierten Rechtsanwalt, wenn man sich vom Vermieter mit deutlich mehr und höheren Beträgen konfrontiert sieht. Dabei erspart man sich eine Menge Scherereien und auch möglicherweise drohende Prozesskosten. Auf anwaltssuche.de erhalten Sie die Möglichkeit einer unverbindlichen Kontaktaufnahme mit einem Anwalt oder Fachanwalt in Tangstedt, die für Sie als Mandant gratis ist.
Mietwucher - überhöhte Miete
Der Paragraph 291 Strafgesetzbuch beschäftigt sich mit dem Umstand des Wuchers. Beschrieben wird darin, dass es Wucher ist, wenn jemand, der sich in einer Zwangslage befindet, oder dem es an einem Mangel an Willensstärke oder Urteilsvermögen fehlt, von einem anderen finanziell ausgenutzt wird. Ein Vermieter hat durchaus das Recht eine Mieterhöhung zu verlangen. Dies darf jedoch in drei Jahren nur einmal vorgenommen werden und in vielen Städten muss der Vermieter hierbei auch eine sog. Kappungsgrenze von 20 oder sogar 15 Prozent einhalten. Ebenfalls hat sich der Vermieter bei seinen Mietforderungen an die ortsübliche Vergleichsmiete zu halten. Zusätzlich darf die geforderte Miete diese Vergleichsmiete nicht um 20 % übersteigen, ansonsten handelte es sich um eine Mietpreisüberhöhung. Erst wenn die Miete für eine Wohnung bei über 50 Prozent gegenüber vergleichbarer Mieten im Stadtbezirk liegt, dann ist von Mietwucher auszugehen. Ergänzend zur deutlich überhöhten Miete muss, um den Tatbestand des Mietwucher einklagen zu können, noch ein zweiter Punkt erfüllt sein, wie beispielsweise die Zwangslage des Mieters, da sich ihm keine Alternative geboten hat. In der Praxis ist dies jedoch oft nicht so einfach zu belegen. Dass es trotzdem möglich ist gegen Mietwucher vorzugehen, belegt ein Urteil des Hamburger Landgerichts nach fünfjährigem Rechtsstreit. Im vorliegenden Rechtsfall zahlte das Jobcenter die Miete für minderwertigen Wohnraum für hilfsbedürftige Personen. Das Job-Center klagte und bekam Recht. Die Firma, welche die feuchten, schimmeligen Wohnungen vermietete, musste an die Behörde über 52.000 Euro zurückzahlen, zudem auch ab Juni 2010 Zinsen. Außerdem mussten die Mieten den Umgebungsmieten angeglichen werden. In eine Zwangslage geratene Menschen sind somit künftig vielleicht besser vor Mietwucher geschützt. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass wer in eine Zwangslage gerät, leicht Opfer von Miethaien werden kann. Als Betrogener fühlt man sich oft auch noch schuldig, da man mit der Unterschrift seine Zustimmung signalisiert hatte und sich unter Druck setzen ließ. Der Weg aus solch einer Situation kann jedoch meist durch einen Anwalt oder Fachanwalt für Mietrecht durchaus ermöglicht werden. Alle Vertragsbestandteile sind ohne Bedeutung, wenn ein Gericht feststellt, dass es sich im jeweiligen Fall um Mietwucher handelt. Machen Sie sich kundig bei ein Anwalt oder einer Anwältin ob in Ihrem Fall die Miete zu mindern ist. Minimieren Sie das Risiko für sich durch den Rat eines versierten Anwaltes oder einer Anwältin. Die korrekte Vorgehensweise um die Minderung der Miete durchzusetzen wird Ihnen dabei genannt. Setzen Sie dem Vermieter eine Beseitigungsfrist.