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Dr. Hantke & Partner
Rechtsanwalt · Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Ebertallee 1, 22607 Hamburg
Anwälte, Experten in Sachen Mietverträge
Symbolbild Haus Ein Blick auf die Angebote für Mietwohnungen macht deutlich, dass das Angebot in vielen Städten stark eingeschränkt ist. Oft geschieht es dadurch, dass man seine Entscheidung für die Wohnung impulsiv trifft. Im Mietvertrag sind dann Dinge enthalten, die einem überhaupt nicht zusagen. Von einer Unterschrift unter den Mietvertrag, ohne ihn vorher gelesen zu haben, ist also generell abzuraten. Ein Anwalt für Mietrecht kann bei offenen Fragen zum Mietvertrag weiterhelfen. Das ist besonders ratsam, wenn eine Staffelmiete vereinbart werden soll, oder ein Pauschalbetrag für Nebenkosten angesetzt wird anstelle der Erstellung einer Nebenkostenabrechnung.
Unerlässlich - die Wohnungsgeberbestätigung
Der Einzug eines neuen Mieters ist übrigens der Meldebehörde durch eine Vermieterbescheinigung zu melden und Aufgabe des Vermieters. Hierfür hat er genau zwei Wochen Zeit, eine Überschreitung dieser Frist wird als Ordnungswidrigkeit mit bis zu 1000 Euro geahndet. Eine Untervermietung ist genauso zu handhaben, selbst der Zuzug naher Verwandter ist zu melden. Die Meldepflicht trifft in diesem Fall den Mieter. Für den Auszug gilt die Meldepflicht nur in besonderen Situationen, etwa wenn der Mieter ins Ausland zieht.
WEG-Reform in Kraft
Seit dem 01. Dezember 2020 gibt es neue Regelungen für das Wohneigentumsrecht. Ein kurzer Überblick über die Änderungen des Reformgesetzes. Wichtig für Verwalter ist die auf drei Wochen verlängerte Einladefrist zur Eigentümerversammlung. Versendet werden dürfen die Einladungen ab nun auch elektronisch per e-mail. Es braucht keine Zweitversammlungen mehr, da nun auch bei einer geringeren Anzahl als 50 % Miteigentumsanteile eine Beschlussfassung möglich ist. Neu ist auch die Möglichkeit der reinen Online-Versammlung. Umlaufbeschlüsse werden erleichtert und beschleunigt. Denn sie sind nun ebenfalls per e-mail oder Fax möglich, sogar WhatsApp ist erlaubt. An der 100% Zustimmung ändert sich hier jedoch nichts! Durch § 18 WoEigG haben Eigentümer fortan das Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen. Die einfache Mehrheit genügt in Zukunft, wenn baulichen Veränderungen zugestimmt werden muss. Eine weitere Neuerung ist die Möglichkeit "privilegierte bauliche Veränderungen" umsetzen zu dürfen, die Kosten sind jedoch selbst zu tragen. Das bedeutet, der Einbau einer Ladestation für E-Autos oder ein Hightech-Anschluss für Telekommunikation genauso wie Einbruchschutz oder Maßnahmen zur Barrierefreiheit dürfen nun umgesetzt werden. Eigentümer von Erdgeschosswohnungen können ihre Sondernutzungsrechte für den Garten in Sondereigentum umwandeln und sind damit freier in ihren Gestaltungsmöglichkeiten. Für alle Informationen bezüglich der WEG Reform, oder bei Unklarheiten, kann man sich an einen Anwalt für Mietrecht wenden.
Nebenkostenabrechnung: Tipps zur Nebenkostennachzahlung
Großeltern lesen Enkeln etwas vor Wenn der Mieter an den Nebenkosten beteiligt werden soll, so muss dies bereits im Mietvertrag vereinbart werden. Die Nebenkosten müssen nicht unbedingt detailiert aufgeschlüsselt werden, es gibt auch die Möglichkeit sich auf einen Pauschalbetrag zu einigen. Eine genaue Auflistung ist dann nicht mehr nötig. Der Mieter zahlt also eine sogenannte Bruttomiete oder auch Inklusiv-Miete. In § 556 Abs. 3 BGB ist die Frist für die Erstellung einer Nebenkostenabrechnung geregelt. Ist die Frist abgelaufen muss der Mieter die angefallenen Nebenkosten für den entsprechenden Zeitraum nicht mehr begleichen. Der Mieter wiederum hat durchaus das Recht, geleistete Vorauszahlungen zurückerstattet zu bekommen. Alle Angaben in der Abrechnung der Nebenkosten müssen übersichtlich und klar sein. Die Aufschlüsselung der Kosten für die einzelnen Wohneinheiten, muss für den Mieter, mit Hilfe eines Verteilerschlüssels, in der Betriebskostenabrechnung dargestellt sein. Die bereits im Voraus entrichteten Zahlungen des Mieters sind ebenfalls verpflichtend aufzuführen.
Was sind umlagefähige Nebenkosten?
Hierzu zählen Personalkosten wie zum Beispiel der Hausmeister oder die Putzfirma für Treppenhausreinigung, ebenso natürlich auch die Aufwendungen für Heizung und warmes Wasser. Erbpachtzinsen jedoch fallen nicht unter die Betriebskosten, ebenso wenig die Installation von Feuerlöschern, deren Wartungskosten hingegen sind dann schon wieder umlagefähig! junge Frau telefoniert mit Vermieter
Mietminderung - welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?
Auch mit einem sorgfältig ausgearbeiteten Mietvertrag ist ein Mieter nicht vor Ärger geschützt. Nicht nur das Verhältnis zum Eigentümer kann angespannt sein, auch Schwierigkeiten mit der Nachbarschaft sind möglich. Wie schlimm muss eine Situation sein um eine Mietminderung zu rechtfertigen? Ein Mangel an einer Mietsache liegt immer dann vor, wenn der Zustand der Mietwohnung nicht so ist, wie im Mietvertrag festgelegt. Wer Schimmelflecken in seiner Wohnung entdeckt, sollte den Schaden dokumentieren um eine eventuelle Mietminderung durchsetzen zu können. Eine defekte Lampe im gemeinschaftlichen Flur hingegen ist nicht als Mietmangel einzustufen, hier handelt es sich lediglich um einen sog. Bagatellschaden. Wenn der Mieter für den Mangel selbst verantwortlich ist, etwa der Befall durch Kakerlaken in einer "Messi-Wohnung", so trifft den Vermieter ebenfalls keine Schuld und die Miete kann nicht gemindert werden. Welche Kürzung rechtens ist, kann nicht generell festgesetzt werden. Die Mietminderung hängt von der jeweiligen Beeinträchtigung ab, so stellt eine Eingangstüre, die nicht abschließbar ist, einen Sachmängel dar und rechtfertigt einen Abschlag von etwa 5 %. Vor einer Mietminderung hat der Mieter jedoch den Mangel gegenüber dem Vermieter erst einmal anzuzeigen. Erst wenn der Vermieter den Mängel daraufhin nicht beseitigt, ist eine Mietminderung gerechtfertigt. Der Mieter kann nun auch, alternativ zur Mietminderung, den Mangel selbst beseitigen und sich die entstanden Kosten vom Vermieter zurückholen oder diesen auf Schadensbehebung verklagen. Der Einzelfall ist entscheidend und nur ein Anwalt kann optimalen Rat geben. Papierhäuser und Münzen
Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter
Kündigung Mietvertrag Eine Kündigung durch den Vermieter ist möglich, sie muss aber ein berechtigtes Interesse des Vermieters im Kündigungsschreiben mitteilen. Im BGB findet man die Paragraphen für eine ordentliche Kündigung (§ 573 BGB) und auch für die außerordentliche Kündigung §§ 543, 569 BGB). Mögliche Gründe des Vermieters wären etwa die Verletzung der Sorgfaltspflicht des Mieters, eine schlechte Zahlungsmoral, oder die bekannte Kündigung wegen Eigenbedarfs. Ein Vermieter, der seinem Mieter wegen Eigenbedarf kündigt, muss auf einige Details achten. Neben dem Vermieter und seinen Familienangehörigen kann auch Eigenbedarf für Hausangehörige, also Angestellte, Pflegepersonal oder Pflegekinder angemeldet werden. Es ist jedoch keine Notlage notwendig um Eigenbedarf anzumelden, es reichen vernünftige und nachvollziehbare Gründe. Die Fachkenntnisse eines Anwalts oder Fachanwalt für Mietrecht können bei allen Mietvertragskündigungen sehr hilfreich sein.
Wie funktioniert eine Räumungsklage?
Hat der Vermieter dem Mieter gekündigt und ist die Kündigung gerechtfertigt, so muss der Mieter fristgerecht ausziehen. Ein unwilliger Mieter, die gibt es leider immer wieder, nutzt die Frist jedoch nicht zum Auszug, er bleibt. Der einzig mögliche Weg, den Mieter zum Auszug aus der Immobilie zu bewegen, ist nun die Räumungsklage. Dieser vorausgehen muss jedoch eine erneute Frist, eine sog. Nachfristsetzung. Erst nach dieser zweiten und erfolglosen Fristsetzung kann Klage eingereicht werden. Ein Gerichtsvollzieher wird dann ermächtigt die Wohnung räumen zu lassen. Die Kontaktaufnahme mit einem Anwalt für Mietrecht in Tostedt über anwaltssuche.de, bei jedweden Problemen das Mietrecht betreffend, ist unverbindlich und kostenfrei.
Kündigung des Mietvertrages durch den Mieter
Vor einer Kündigung ist im Mietvertrag die vereinbarte Kündigungsfrist zu kontrollieren. Häufig läuft ein Mietervertrag unbefristet. In diesen Fällen ist es also die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsende oder zum Quartal. Es gibt die Möglichkeit den laufenden Monat in die Kündigungsfrist mit einzubeziehen, jedoch nur, wenn die Kündigung dem Vermieter oder der zuständigen Hausverwaltung innerhalb der ersten drei Tage des laufenden Monats vorliegt. Die Kündigung des Mieters muss nicht begründet werden. Im Schreiben muss das Wort Kündigung enthalten sein und es muss vom Mieter handschriftlich unterschrieben werden. Hier ist besonders bei Wohngemeinschaften darauf zu achten, dass jeder Mitbewohner der den Mietvertrag mit unterschrieben hat nun auch die Kündigung unterschreibt. Eine Kündigung darf nicht per SMS, WhatsApp oder Fax übermittelt werden. Hier bedarf es unbedingt der Zustellung des Kündigungsschreibens per Post oder persönlich. Ist man auf Sicherheit bedacht, so überreicht man die Kündigung besser persönlich oder schickt sie per Einschreiben mit Rückschein. Bitte achten Sie bei persönlicher Übergabe darauf, dass der Empfänger den Erhalt des Schreibens schriftlich quittiert. Ist der Mieter in Zeitnot, so hält er sich am besten genau an diese Vorgaben um ein zügiges Ende des Mietverhältnisses zu erreichen. Es gibt jedoch weitaus mehr Gründe, die bei Kündigung das Mietverhältnis zwischen Mieter und Vermieter verdrießen können. Die Frage, ob es sich um eine Abnutzung oder bereits um eine Beschädigung einer Sache, wie etwa dem Parkett, handelt, ist zu klären und damit die Frage wer für die entstehenden Kosten aufkommt. Mieter und Vermieter können sich hier in ihren Ansichten deutlich voneinander unterscheiden. Der Mieter muss um seine Mietkaution fürchten. Nicht sehr bekannt ist, dass es grundsätzlich eigentlich zum Aufgabenbereich des Vermieters gehört Schönheitsreparaturen durchzuführen. Jedoch kann, und in den meisten Fällen wird das so sein, im Mietvertrag etwas anderes vereinbart werden. Dies geschieht dann über sogenannte Kleinreparatur- oder Schönheitsreparaturklauseln. Gem. einigen Grundsatzurteilen wird, zum Schutz des Mieters, eine maximale Kostenübernahme bei Kleinreparaturen bis 100 Euro durch den Mieter als vertretbar angesetzt. Es empfiehlt sich der Gang zu einem im Mietrecht versierten Rechtsanwalt, wenn man sich vom Vermieter mit deutlich mehr und höheren Beträgen konfrontiert sieht. Seine Hilfe spart Nerven und in vielen Fällen auch Geld, nämlich dann, wenn es um drohende Prozesskosten geht. Nutzen Sie durch anwaltsuche.de die kostenfreie Kontaktaufnahme zu einem Anwalt in Tostedt.
Mietwucher - überhöhte Miete
Auskunft über Mietwucher gibt der Paragraph 291 des StGB. Inhaltlich beschäftigt sich der Wucher-Paragraph mit der finanziellen Übervorteilung einer Person, oder der unbotmäßigen Ausnutzung einer Zwangslage des Vertragspartners. Eine Mieterhöhung durch den Vermieter ist grundsätzlich nicht rechtswidrig. Dabei hat sich der Vermieter an die Kappungsgrenze von 20 %, in manchen Städten sogar nur 15 % zu halten und es ist ihm lediglich eine Erhöhung alle drei Jahre gestattet. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein weiteres Kriterium an das sich ein Vermieter mit seiner Mietforderung zu halten hat. Weiterhin bietet die Vergleichsmiete bei einer vermuteten Mietpreisüberhöhung eine Leitlinie, denn die geforderte Kaltmiete darf nicht 20 % über der ortsüblichen Miete liegen. Erst wenn die Miete für eine Wohnung bei über 50 Prozent gegenüber vergleichbarer Mieten im Stadtbezirk liegt, dann ist von Mietwucher auszugehen. Ergänzend zur deutlich überhöhten Miete muss, um den Tatbestand des Mietwucher einklagen zu können, noch ein zweiter Punkt erfüllt sein, wie beispielsweise die Zwangslage des Mieters, da sich ihm keine Alternative geboten hat. Diese Beweise herbeizuschaffen ist oft sehr schwierig. Ein nahezu bahnbrechender Lichtblick gegen das Treiben von Miethaien bietet ein Urteil des Landgericht Hamburg nach insgesamt fünf Jahren Streit. Renovierungsbedürftige Wohnungen wurden in diesem Fall völlig überteuert an Arbeitssuchende vermittelt und vom Job-Center Hamburg bezahlt. Das Jobcenter ging nach Bekanntwerden der Umstände vor Gericht und obsiegte. Die Firma, welche die feuchten, schimmeligen Wohnungen vermietete, musste an die Behörde über 52.000 Euro zurückzahlen, zudem auch ab Juni 2010 Zinsen. Die Mieten waren auf ein vergleichsübliches Niveau anzupassen (LG Hamburg, Urteil vom 31.05.2016, 316 S 81/15). Wichtig ist dieses Urteil für alle Benachteiligten, die in derlei Notlage geraten. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass wer in eine Zwangslage gerät, leicht Opfer von Miethaien werden kann. Oft fällt es den Betroffenen im Nachhinein schwer nachzuvollziehen warum sie den für sie nachteiligen Vertrag überhaupt eingegangen sind. Das Vertrauen in einen Anwalt oder Fachanwalt für Mietrecht zu setzen wäre hier ein wichtiger erster Schritt aus einer Notsituation. Erkennt das Gericht am Ende den Mietwucher an, so ist alles Unterschriebene nichtig und der geschlossene Vertrag ungültig. Ein Rechtsanwalt gibt kompetent Auskunft, ob der Mieter die volle Miete zahlen muss. Minimieren Sie das Risiko für sich durch den Rat eines versierten Anwaltes oder einer Anwältin. Wann ein nicht unerheblicher Mangel vorliegt und wie die Vorgehensweise im Einzellfall aussieht nennt Ihnen ein Anwalt für Mietrechtsangelegenheiten. Ein Rechtsanwalt weiß, welche Frist im Einzelfall angemessen ist.