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Hilfe von Fachmann beim Mietvertrag
Konzeptbild Haus Schlüssel Auf dem Wohnungsmarkt herrscht ein angespanntes Klima. Wer dann die Möglichkeit hat eine Wohnung zu mieten, trifft schnell eine überhastete Entscheidung. Im Mietvertrag sind dann Dinge enthalten, die einem überhaupt nicht zusagen. Nehmen Sie sich deshalb die Zeit einen Mietvertrag mit Aufmerksamkeit und Ruhe durchzuarbeiten. Ein sicherer und fachlich versierter Ansprechpartner bei Fragen das Mietrecht betreffend ist immer ein Anwalt für Mietrecht. Besonders aufmerksam sollte man auch bei Mietverträgen sein, die eine automatische Steigerung der Miete vorsehen, so genannte Staffelmietverträge.
Die Wohnungsgeberbestätigung
Der neue Mieter ist vom Vermieter dem Einwohnermeldeamt anhand einer Vermieterbescheinigung mitzuteilen. Die Daten müssen elektronisch oder schriftlich innerhalb von zwei Wochen übermittelt werden, ein Versäumnis wird als Ordnungswidrigkeit eingestuft und mit bis zu 1000 Euro belangt. Auch bei der Untervermietung ist an die Meldepflicht zu denken. Nun ist es jedoch der Mieter, der den Untermieter zu melden hat. Eine Abmeldung des Mieters ist wiederum nur in wenigen Fällen notwendig, etwa beim Umzug des Mieters ins Ausland.
WEG-Reform was ist neu?
Seit dem 01. Dezember 2020 gibt es neue Regelungen für das Wohneigentumsrecht. Einige wichtige Änderungen wollen wir kurz darstellen. Die Einladefrist zur Eigentümerversammlung wurde von zwei auf drei Wochen erhöht. Es ist nun erlaubt, die Einladung auch per e-mail zu versenden. Die Begrenzung für eine Beschlussfassung wurde aufgehoben, es ist nun auch bei unter 50 % vertretener Miteigentumsanteile möglich einen Beschluss zu fassen. Kosteneinsparend dürfte sich auch die neue Möglichkeit der reinen Online-Eigentümerversammlung auswirken. Für Umlaufbeschlüsse gibt es ebenfalls Vereinfachungen. Es entfällt die Schriftform, erlaubt sind nun Abstimmungen per mail, Fax und sogar WhatsApp. Dies berührt aber die 100 % Zustimmung nicht, sie ist nach wie vor erforderlich. Interessant ist auch das neue Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen. Möchte man eine Markise von der Eigentümergemeinschaft genehmigt bekommen, so ist künftig eine einfache Mehrheit ausreichen, es bedarf also keiner hundertprozentigen Zustimmung mehr. Es gibt nun auch die Möglichkeit sogenannte „privilegierte bauliche Veränderungen“ durchführen zu dürfen, wenn auch auf eigene Kosten. Dies gilt u. a. für den Einbau von Ladestationen für E-Autos, Einbruchschutz, Telekommunikationsanschluss mit hoher Kapazität oder auch für Maßnahmen zur Barrierefreiheit. Freiflächen, die bisher nur als Sondernutzungsrecht eingetragen waren, können nun zu Sondereigentum erklärt werden. Wenden Sie sich an einen Anwalt, wenn Sie detaillierte Fragen zur WEG Reform haben.
Nebenkostenabrechnung: Tipps zur Nebenkostennachzahlung
Familie lacht in Mietwohnung Ob, und wenn ja welche Nebenkosten zu begleichen sind, muss bereits im Mietvertrag stehen. Die Nebenkosten müssen nicht unbedingt detailiert aufgeschlüsselt werden, es gibt auch die Möglichkeit sich auf einen Pauschalbetrag zu einigen. Eine genaue Auflistung ist dann nicht mehr nötig. Der Mieter zahlt also eine sogenannte Bruttomiete oder auch Inklusiv-Miete. Für Mietverträge mit Passus über Nebenkosten gilt: Der Mieter hat Anspruch innerhalb einer Frist von zwölf Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes über die angefallenen Nebenkosten informiert zu werden. Ist die Frist abgelaufen muss der Mieter die angefallenen Nebenkosten für den entsprechenden Zeitraum nicht mehr begleichen. Das Recht des Mieters jedoch, auf die Rückzahlung eines Guthabens für zu viel vorab entrichteter Kosten, verfällt nicht. Alle Angaben in der Abrechnung der Nebenkosten müssen übersichtlich und klar sein. Mieter müssen also in der Betriebskostenabrechnung die abgerechnete Zeitspanne sowie die Gesamtkosten für das Gebäude entnehmen können und auch wie sich die Kosten für die einzelne Wohnung berechnen. Ein weiterer wichtiger Teil in der Gesamtauflistung sind die bereits geleisteten Abschlagszahlungen des Mieters.
Welche Positionen in einer Abrechnung können vom Mieter als umlagefähige Nebenkosten zurückgefordert werden?
Zu den umlagefähigen Kosten, die ein Vermieter von den Mietern zurückfordern kann, gehören Kosten für Warmwasser, Entwässerung und Heizung, die Grundsteuer und diverse Gebühren etwa für Müll und Straßenreinigung. Nicht umlegbar sind Reparaturkosten, Verwaltungskosten oder eine komplette Neuanlage eines Gartens zum Beispiel. Frau ärgert sich am Telefon wegen Mietangelegenheit
Mietminderung – welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?
Nicht selten stehen Mieter vor unangenehmen Situationen. Streitereien unter den Mitgliedern der Hausgemeinschaft, etwa bei Missachtung der Hausordnung, sind fast unumgänglich und wachsen mit der Anzahl der Wohnparteien. Ist die Wohnqualität so stark eingeschränkt, dass eine Mietminderung gefordert werden kann? Grundlegend ist Frage zu klären, ob die Mietsache, wie vertraglich geregelt, nutzbar ist oder nicht. Wenn z.B. ein Wasserschaden, oder ein starker Schimmelbefall die Wohnung unbewohnbar macht. Kleinere Probleme wie zum Beispiel defekte Beleuchtungskörper im Treppenhaus stellen keinen Mietmangel dar. Nicht eingefordert werden können auch Schäden, für die der Mieter selbst verantwortlich ist, wie z.B. Schimmelbefall durch falsches Lüftungsverhalten. Ist eine Mietminderung tatsächlich berechtigt, stellt sich die Frage um wie viel sie gemindert werden kann. Die Gerichte haben sich mit einer Vielzahl von Mietminderungsgründen auseinandergesetzt und zum Beispiel eine 10%-ige Kürzung der Miete zugesprochen, wenn die Heizung kontinuierlich Klopfgeräusche von sich gibt. Bevor der Mieter an eine Mietminderung denkt, hat er als ersten Schritt den Vermieter über den Mangel in Kenntnis zu setzen. Nur wenn er nach Kenntnisnahme des Mängels nichts zu dessen Behebung unternimmt, kann über eine Mietminderung als mögliche Konsequenz nachgedacht werden. Eine weitere Option des Mieters wäre, dass er selbst dafür sorgt, dass der Mietmangel beseitigt wird und sich im Anschluss die Kosten vom Vermieter zurückholt, notfalls durch Klage. Der Einzelfall ist entscheidend und nur ein Anwalt kann optimalen Rat geben. Konzeptbild gefaltete Häuser
Der Vermieter kündigt den Mietvertrag
Kündigung Mietvertrag Auch der Vermieter kann die Kündigung aussprechen, er muss sie aber begründen können. Das Gesetz regelt mit § 573 BGB die ordentliche (fristgebundene) Kündigung und mit den §§ 543, 569 BGB die außerordentliche (fristlose) Kündigung. Einem Mieter kann z.B. gekündigt werden, wenn er seine Mietzahlungen nicht oder nicht pünktlich leistet, seiner Sorgfaltspflicht nicht nachkommt oder der Vermieter Eigenbedarf anmelden kann. Eine Eigenbedarfskündigung ist nur unter bestimmten Voraussetzungen rechtens. Die Voraussetzungen für Eigenbedarf erfüllen Familienmitglieder und Hausangehörige wie Pflegekinder oder Pflegepersonal, bei Verwandten wie Onkel oder Tanten wird hingegen meist ein Nachweis der besonderen Bindung zum Vermieter eingefordert. Der Vermieter, oder die Person für die der Eigenbedarf angemeldet wurde, muss sich nicht in einer Notlage befinden, vernünftige und nachvollziehbare Gründe sind ausreichend. Zur Klärung bei Fragen über Mietvertragskündigungen ist ein Rechtsanwalt mit Spezialgebiet Mietrecht der richtige Ansprechpartner.
Räumungsklage
Wenn der Vermieter dem Mieter mit Angabe eines Grundes gekündigt hat, so muss der Mieter ausziehen. Jedoch nicht immer ziehen Mieter komplikationslos und pünktlich aus. Der Rechtsweg bietet nun dem Vermieter die einzige Möglichkeit mit einer Räumungsklage. Dieser vorausgehen muss jedoch eine erneute Frist, eine sog. Nachfristsetzung. Wenn auch diese Frist den Mieter nicht zum Auszug bewegen konnte, kann der Vermieter nun beim zuständigen Amtsgericht Klage einreichen. Einer Zwangsräumung durch einen Gerichtsvollzieher steht nun nichts mehr im Weg. Die Kontaktaufnahme mit einem Anwalt für Mietrecht in Vechelde über anwaltssuche.de, bei jedweden Problemen das Mietrecht betreffend, ist unverbindlich und kostenfrei.
Die Kündigung durch den Mieter
Vor der schriftlichen Kündigung seines Mietvertrages sollte der Mieter den Vertrag noch einmal gründlich gelesen haben und die Kündigungsfristen kennen. Wohnmietverträge haben meist die gängigen Kündigungsfristen. Das heißt, es besteht die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsende oder wahlweise auch zum Quartal. Man kann auch den laufenden Monat mit in die Kündigungsfrist mit einrechnen, sofern die Kündigung der Hausverwaltung bzw. dem Vermieter innerhalb der ersten drei Kalendertage vorliegt. Eine Kündigung des Mieters bedarf keines Grundes um rechtswirksam zu werden. Notwendig sind lediglich das Wort Kündigung und die handschriftliche Unterschrift des Mieters. Für Wohngemeinschaften gilt hier: Jeder, dessen Unterschrift im Mietvertrag steht, muss auch das Kündigungsschreiben unterschreiben um es wirksam zu machen. Kündigungen per SMS oder WhatsApp mögen modern erscheinen, sie sind jedoch nicht rechtsgültig. Die Schriftform der Kündigung, als Brief per Post oder persönlich, ist nach wie vor zwingend. Ist man auf Sicherheit bedacht, so überreicht man die Kündigung besser persönlich oder schickt sie per Einschreiben mit Rückschein. Überdies empfiehlt sich bei persönlicher Übergabe eine schriftliche Bestätigung des Empfangs einzufordern. Ist der Mieter in Zeitnot, so hält er sich am besten genau an diese Vorgaben um ein zügiges Ende des Mietverhältnisses zu erreichen. Jedoch liefert nicht nur die korrekte Einhaltung der Kündigungsform Grund zu Zerwürfnissen. Es entstehen Fragen zu Schönheitsreparaturen, wie das Streichen der Wohnung oder der Notwendigkeit eines neuen Bodenbelages wegen Kratzer oder Flecken. Eine harmonische Übergabe der Wohnung ist folglich nicht immer der Fall. Dem Vermieter bleibt oft nur das Einbehalten der Mietkaution als Druckmittel. Im Normalfall gehören Schönheitsreparaturen in den Aufgabenbereich des Vermieters. Der Mietvertrag bietet jedoch die Möglichkeit Ergänzungen zu vereinbaren. Diese Vereinbarungen heißen dann Schönheits- oder Kleinreparaturklausel gem. § 28 II. BV (Berechnungsverordnung). Gem. einigen Grundsatzurteilen wird, zum Schutz des Mieters, eine maximale Kostenübernahme bei Kleinreparaturen bis 100 Euro durch den Mieter als vertretbar angesetzt. Ein Anwalt für Mietrecht ist im Falle von jedweden Mietstreitigkeiten ein verlässlicher Partner, der Klarheit schafft und sich mit der jeweiligen Rechtslage bestens auskennt. Das Geld ist hier gut angelegt, da es eventuelle Prozesskosten reduziert und außerdem viel Ärger spart. anwaltsuche.de hilft Ihnen durch die Möglichkeit einer kostenlosen Kontaktaufnahme zu einem Anwalt in Vechelde.
Mietwucher – überteuerte Miete
Sucht man Informationen über Mietwucher, findet man diese im Strafgesetz § 291. Wucher umfasst demnach alles, was das finanzielle Ausnützen einer Person bedeutet, die, durch z.B. eine Notlage, oder auch nur durch Unerfahrenheit, im Nachteil ist. Prinzipiell darf ein Vermieter natürlich eine Mieterhöhung festlegen. Der Vermieter unterliegt hierbei jedoch einer zeitlichen Einschränkung, lediglich alle drei Jahre darf die Mieter erhöht werden, und einer sog. Kappungsgrenze von 20 %, in vielen Städten sogar nur 15 %. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein weiteres Kriterium an das sich ein Vermieter mit seiner Mietforderung zu halten hat. Weiterhin bietet die Vergleichsmiete bei einer vermuteten Mietpreisüberhöhung eine Leitlinie, denn die geforderte Kaltmiete darf nicht 20 % über der ortsüblichen Miete liegen. Zeigt ein Mietpreisvergleich mit ähnlichen Mietobjekten der Umgegend eine überteuerte Miete von über 50 % so spricht man von Mietwucher. Um von Mietwucher zu sprechen, muss zur überteuerten Wohnung aber noch ein zweiter Sachverhalt gegeben sein, wie etwa das Ausnützen einer Zwangslage, wenn es dem Mieter nicht möglich war auf eine günstigere Alternative zurückzugreifen. Diese Beweise herbeizuschaffen ist oft sehr schwierig. Nach fünfjährigem Rechtsstreit hat das Landgericht Hamburg nun dem Treiben von Miethaien mit einem bedeutenden Urteil Einhalt geboten. Im vorliegenden Rechtsfall zahlte das Jobcenter die Miete für minderwertigen Wohnraum für hilfsbedürftige Personen. Nachdem die Zustände im Herbst 2010 an die Öffentlichkeit kamen, klagte das Amt und bekam vom Amtsgericht und vom Landgericht Recht. Die Firma, welche die feuchten, schimmeligen Wohnungen vermietete, musste an die Behörde über 52.000 Euro zurückzahlen, zudem auch ab Juni 2010 Zinsen. Zusätzlich wurde das Unternehmen dazu verpflichtet die Mieten auf ein angebrachtes Maß zu senken. Dies stärkt die Position vieler auf Hilfe Angewiesener. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass wer in eine Zwangslage gerät, leicht Opfer von Miethaien werden kann. Wird einem bewusst, dass man sich auf einen Miethai eingelassen hat, plagt man sich nicht nur mit den exorbitanten Kosten, sondern fühlt sich nicht selten in einer ausweglosen Situation gefangen. Informieren Sie sich unverbindlich bei einem Anwalt für Mietrecht ob es eine Möglichkeit gibt Ihre Situation für Sie zu verbessern. Vertrauen Sie dem Gesetz! Erkennt das Gericht auf Mietwucher an, sind Sie alle Vereinbarungen auf einen Schlag los. Ein Rechtsanwalt gibt kompetent Auskunft, ob der Mieter die volle Miete zahlen muss. Ein Rechtsanwalt mit Tätigkeitsschwerpunkt im Mietrecht beschäftigt sich regelmäßig mit der Frage, ob der vom Mieter aufgeführte Mangel ein Grund zur Mietminderung ist und kennt die entsprechende Rechtsprechung und Gesetzeslage. Wann ein nicht unerheblicher Mangel vorliegt und wie die Vorgehensweise im Einzellfall aussieht nennt Ihnen ein Anwalt für Mietrechtsangelegenheiten. Welche Fristsetzung dabei zu wählen ist, ist vom Einzelfall abhängig.