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Anwälte, Experten in Sachen Mietverträge
Modellhaus auf einer Hand Eine angemessene Wohnung zu finden ist oft nicht leicht. Oft geschieht es dadurch, dass man seine Entscheidung für die Wohnung impulsiv trifft. Später stellen sich die Bedingungen des Mietvertrages für den Mieter dann womöglich als nachteilig dar. Auch im Mietrecht gilt deshalb die Regel, einen Vertrag erst zu unterschreiben wenn man ihn vorher in Ruhe gelesen und für akzeptabel befunden hat. Ein sicherer und fachlich versierter Ansprechpartner bei Fragen das Mietrecht betreffend ist immer ein Anwalt für Mietrecht. Besonders aufmerksam sollte man auch bei Mietverträgen sein, die eine automatische Steigerung der Miete vorsehen, so genannte Staffelmietverträge.
Wichtig - die Wohnungsgeberbestätigung
Der Vermieter muss anhand einer Vermieterbescheinigung dem Einwohnermeldeamt den Mieterwechsel anzeigen. Die Datenübermittlung hat innerhalb von zwei Wochen zu erfolgen, ein Versäumnis gilt als Ordnungswidrigkeit und wird mit Bußgeld bis 1000 Euro geahndet. Daran muss auch gedacht werden, wenn die Wohnung untervermietet werden soll. In der Meldepflicht steht dann jedoch nicht der Wohnungseigentümer sondern der Mieter der untervermietet. Der Auszug eines Mieters/Untermieters ist hingegen in der Regel nicht meldepflichtig.
WEG-Reform in Kraft
Seit dem 01. Dezember 2020 gibt es neue Regelungen für das Wohneigentumsrecht. Hier sollen einige wichtige Ergänzungen kurz erwähnt werden. Wichtig für Verwalter ist die auf drei Wochen verlängerte Einladefrist zur Eigentümerversammlung. Es ist nun erlaubt, die Einladung auch per e-mail zu versenden. Es braucht keine Zweitversammlungen mehr, da nun auch bei einer geringeren Anzahl als 50 % Miteigentumsanteile eine Beschlussfassung möglich ist. Künftig sind auch Online-Eigentümerversammlungen möglich und machen bei einer reinen Online-Veranstaltung sogar eine Kostenersparnis aus, da keine Räumlichkeiten und Anreisekosten mehr entstehen. Umlaufbeschlüsse werden erleichtert und beschleunigt. Sie bedürfen nicht mehr der Schriftform sondern sind per mail, Fax oder Whatsapp-Nachricht möglich. Es muss jedoch unverändert immer noch eine 100 % Zustimmung erzielt werden. Durch § 18 WoEigG haben Eigentümer fortan das Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen. Möchte man eine Markise von der Eigentümergemeinschaft genehmigt bekommen, so ist künftig eine einfache Mehrheit ausreichen, es bedarf also keiner hundertprozentigen Zustimmung mehr. Neu ist ebenfalls die Möglichkeit "privilegierte bauliche Veränderung" auf eigene Kosten durchführen zu dürfen. Gemeint sind damit etwa der Einbau von Ladestationen für E-Autos oder Einbruchschutz, auch Maßnahmen zur Barrierefreiheit gehören in diesen Bereich. Eigentümer von Erdgeschosswohnungen können ihre Sondernutzungsrechte für den Garten in Sondereigentum umwandeln und sind damit freier in ihren Gestaltungsmöglichkeiten. Auskunft bei Fragen zur neuen WEG Reform kann ein Anwalt für Mietrecht geben.
Die Nebenkostenabrechnung
Familie lacht in Mietwohnung Neben dem Mietpreis muss vertraglich auf die Erhebung von Nebenkosten eingegangen werden, ansonsten hat der Vermieter die Nebenkosten alleine zu tragen. Sind sich die Vertragspartner einig, so können die Nebenkosten auch über einen fixen Betrag, einer Pauschale, abgegolten werden. Dies führt zu einer sehr einfachen Abrechnung. Diese Art der Miete nennt man dann Brutto- oder Inklusiv-Miete. Bei einem sehr viel üblicheren Mietvertrag, mit der Vereinbarung über die Nebenkostenabrechnung, muss dem Mieter eine Abrechnung über die Nebenkosten innerhalb von 12 Monaten zugestellt werden. Verstreicht diese Frist ungenutzt, hat der Vermieter keinen Anspruch mehr auf Begleichung. Das Recht des Mieters jedoch, auf die Rückzahlung eines Guthabens für zu viel vorab entrichteter Kosten, verfällt nicht. Der Vermieter ist dazu verpflichtet die Nebenkostenabrechnung so zu gestalten, dass sie verstanden werden kann. Mit Hilfe eines Verteilerschlüssels in der Betriebskostenabrechnung müssen die entstandenen Kosten für den Mieter klar erkennbar sein. Die bereits im Voraus entrichteten Zahlungen des Mieters sind ebenfalls verpflichtend aufzuführen.
Welche Nebenkosten sind umlegbar auf den Mieter?
Kosten für den Aufzug zählen zu den umlagefähigen Nebenkosten, auch die Beleuchtung von Tiefgarage, Treppenhaus und Außenanlage, oder die Kosten der Wasserversorgung wie Wasserverbrauch, Grundgebühren, Wasserzähler, Eichungskosten, Entwässerung, Heizung etc. Muss eine Zwischenstandabrechnung wegen Mieterwechsel angefertigt werden, so ist diese ebenso wenig umlagefähig wie auch die Anschaffung von Gartengeräten, oder die möglicherweise notwendig gewordene Fällung morscher Bäume. Frau ärgert sich am Telefon wegen Mietangelegenheit
Wann kommt eine Mietminderung in Frage?
Auch mit einem sorgfältig ausgearbeiteten Mietvertrag ist ein Mieter nicht vor Ärger geschützt. Nicht nur das Verhältnis zum Eigentümer kann angespannt sein, auch Schwierigkeiten mit der Nachbarschaft sind möglich. Ist die Wohnqualität so stark eingeschränkt, dass eine Mietminderung gefordert werden kann? Eine Kürzung der Miete darf der Mieter vornehmen, wenn der Wohnraum, aufgrund von Sachmängeln, nicht vollständig genutzt werden kann. Die Miete kann zum Beispiel herabgesetzt werden, wenn es die elektrische Ausstattung einer Wohnung verbietet gleichzeitig Wäsche zu waschen und Staub zu saugen. Sogenannte unerhebliche Einschränkungen, wie etwa eine defekte Lampe im Gemeinschaftsflur, führen allerdings nicht zu einer Mietminderung. Wenn der Mieter für den Mangel selbst verantwortlich ist, etwa der Befall durch Kakerlaken in einer "Messi-Wohnung", so trifft den Vermieter ebenfalls keine Schuld und die Miete kann nicht gemindert werden. Ist eine Mietminderung tatsächlich berechtigt, stellt sich die Frage um wie viel sie gemindert werden kann. Je nach Beeinträchtigung sind 100% bei völliger Unbewohnbarkeit der Wohnung, zum Beispiel nach einem Küchenbrand, bis zu 1% bei extremer Verkalkung der Toilette möglich. Der erste Schritt ist jedoch nicht die Mietminderung, sondern der Kontakt zum Vermieter um ihn über den Mietmangel zu informieren, denn diesem muss die Möglichkeit gegeben werden, den Schaden zu beheben. Eine Mietminderung ist nur dann gerechtfertigt, wenn der Vermieter sich nach erfolgter Anzeige und Fristsetzung zur Mängelbehebung nicht bemüht ist den Mängel zu beseitigen. Mögliche Alternativen zur Mietminderung wären, der Rechtsweg durch eine Klage um die Mängelbeseitigung durchzusetzen, oder aber selbst den Mangel als sogenannte Ersatzvornahme auf Rechnung des Vermieters zu beseitigen. Die jeweils beste Vorgehensweise kann ein Anwalt für Mietrecht erklären. Haus aus Papier gefaltet mit rotem Dach
Die Kündigung der Mietwohnung durch den Vermieter
Kündigung Mietvertrag Kündigt der Vermieter, ist dem Mieter mitzuteilen auf welcher Grundlage die Kündigung ausgesprochen wurde. Das Gesetz regelt mit § 573 BGB die ordentliche (fristgebundene) Kündigung und mit den §§ 543, 569 BGB die außerordentliche (fristlose) Kündigung. Mögliche Gründe des Vermieters wären etwa die Verletzung der Sorgfaltspflicht des Mieters, eine schlechte Zahlungsmoral, oder die bekannte Kündigung wegen Eigenbedarfs. Ein Vermieter, der seinem Mieter wegen Eigenbedarf kündigt, muss auf einige Details achten. Bei der Eigenbedarfskündigung ist neben der Verwandtschaft oft noch die besondere Bindung zum Vermieter nachzuweisen. Es ist jedoch keine Notlage notwendig um Eigenbedarf anzumelden, es reichen vernünftige und nachvollziehbare Gründe. Ist man sich nicht sicher ob eine Kündigung wegen Eigenbedarf rechtens ist, holt man sich am sichersten den Rat eines Anwalts für Mietrecht.
Die Räumungsklage als letztes Instrument
In aller Regel wird nach einer Wohnungskündigung der Mieter fristgerecht ausziehen. Leider zieht jedoch nicht jeder Mieter problemlos und fristgerecht aus. Die Räumungsklage ist der letzte mögliche Weg. Dieser vorausgehen muss jedoch eine erneute Frist, eine sog. Nachfristsetzung. Erst wenn diese erneute Frist erfolglos verstrichen ist, kann Räumungsklage beim Amtsgericht eingereicht werden. Ein dadurch erwirkter Räumungstitel ermächtigt nun den Vermieter, die Wohnung durch einen Gerichtsvollzieher räumen zu lassen. Holen Sie sich Rat bei einem Anwalt oder Fachanwalt für Mietrecht in Wadersloh , wenn Sie sich in einer ähnlichen Situation befinden.
Die Kündigung der Mietwohnung durch den Mieter
Strebt man die Kündigung seines Mietvertrages an, sollte man seinen Inhalt genau kennen. Zumeist wird ein Mietvertrag unbefristet geschlossen. Er ist dann mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende oder quartalsweise kündbar. Man kann auch den laufenden Monat mit in die Kündigungsfrist mit einrechnen, sofern die Kündigung der Hausverwaltung bzw. dem Vermieter innerhalb der ersten drei Kalendertage vorliegt. Einen Grund für den Auszug muss der Mieter nicht angeben. Lediglich das Wort "Kündigung" ist im Kündigungsschreiben unerlässlich, ebenso die handschriftliche Unterschrift des Mieters. Wohngemeinschaften stellen einen Sonderfall dar, hier muss jeder unterschreiben, der seinerseits den Mietvertrag unterzeichnet hat! Eine Kündigung per SMS, mail oder Fax mag zwar verlockend und schnell sein, wirksam ist dies jedoch nicht. Es gilt die schriftliche Form als Brief, persönlich oder per Post überbracht. Ist man auf Sicherheit bedacht, so überreicht man die Kündigung besser persönlich oder schickt sie per Einschreiben mit Rückschein. Dies stellt sicher, dass der Empfänger das Schreiben in Empfang genommen hat, darauf wäre bei einer persönlichen Übergabe ebenfalls zu achten. Dadurch kann später belegt werden, dass die Kündigung fristgerecht zugestellt wurde. Jedoch liefert nicht nur die korrekte Einhaltung der Kündigungsform Grund zu Zerwürfnissen. Themen über die Abnutzung des Mietgegenstandes führen des öfteren zu Auseinandersetzungen. Eine harmonische Übergabe der Wohnung ist folglich nicht immer der Fall. An der Abnahme der Mietwohnung hängt, als Druckmittel des Vermieters, meist die Rückzahlung der Mietkaution. Die Aufgabe der Schönheitsreparaturen fällt übrigens eigentlich dem Vermieter zu. Zum Teil kann der Vermieter dies im Mietvertrag aber zum Aufgabenbereich des Mieters bestimmen. Über sog. Kleinreparaturklauseln wird der Mieter verpflichtet sich an den Kosten zu beteiligen. Dadurch ist der Mieter einverstanden Reparaturen von Bagatellschäden bis üblicherweise max. 100 Euro selbst zu tragen. Ob getroffene Vereinbarungen im Mietvertrag rechtens sind, kann ein Mieter bei einem Anwalt oder Fachanwalt für Mietrecht erfahren. Dies kann unter Umständen viel Geld sparen, denn durch die anwaltliche Beratung wird nicht selten ein drohender Prozess verhindert. Die erste Kontaktaufnahme zu einem Anwalt oder Fachanwalt für Mietrecht in Wadersloh über anwaltsuche.de ist kostenfrei.
Mietwucher - zu hohe Miete
Sucht man Informationen über Mietwucher, findet man diese im Strafgesetz § 291. Dort steht sinngemäß, dass Wucher vorliegt, wenn eine Zwangslage, die Unerfahrenheit, ein Mangel an Urteilsvermögen, oder die Willensschwäche eines anderen ausgenutzt wird, um sich eigene Vermögensvorteile zu verschaffen. Grundsätzlich ist eine Mieterhöhung nicht zu verbieten. Eingeschränkt wird ein Vermieter jedoch sowohl zeitlich, er darf nämlich die Miete nur alle drei Jahre erhöhen, als auch bei der Erhöhung selbst, die darf nämlich höchsten 20 Prozent betragen. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein weiteres Kriterium an das sich ein Vermieter mit seiner Mietforderung zu halten hat. Zusätzlich darf die geforderte Miete diese Vergleichsmiete nicht um 20 % übersteigen, ansonsten handelte es sich um eine Mietpreisüberhöhung. Von Mietwucher darf man dann ausgehen, wenn die geforderte Miete um mindestens 50 Prozent über der Durchschnittsmiete der Umgebung liegt. Es ist zusätzlich die Ausnützung einer Zwangslage von großer Bedeutung, die beispielsweise dann eintritt wenn der Mieter nicht in der Lage ist ein anderes Mietobjekt zu finden. Diesen Beweis zu erbringen ist jedoch nicht leicht. Dass es trotzdem möglich ist gegen Mietwucher vorzugehen, belegt ein Urteil des Hamburger Landgerichts nach fünfjährigem Rechtsstreit. Renovierungsbedürftige Wohnungen wurden in diesem Fall völlig überteuert an Arbeitssuchende vermittelt und vom Job-Center Hamburg bezahlt. Das Landgericht Hamburg gab der eingereichten Klage des Job-Centers Recht. Das Ergebnis sprach sich eindeutig für den Kläger aus und verurteilte den Vermieter zu 52.000 Euro Rückzahlung sowie einer Zahlung von angefallenen Zinsen auf die zu viel bezahlte Miete. Die Mieten waren auf ein vergleichsübliches Niveau anzupassen (LG Hamburg, Urteil vom 31.05.2016, 316 S 81/15). Nicht zuletzt werden so auch Asylbewerber geschützt vor ähnlichen ausbeuterischen Notlagen. Leider führt die Profitgier mancher Menschen dazu, dass sie das Schicksal ihrer Opfer ignorieren. Später leiden die Geschädigten oft an Selbstzweifeln und machen sich Vorwürfe, auf diese Verträge eingegangen zu sein. Der Gang zum Anwalt für Mietrecht kann hier oft wegweisend sein. Erkennt das Gericht am Ende den Mietwucher an, so ist alles Unterschriebene nichtig und der geschlossene Vertrag ungültig. Machen Sie sich kundig bei ein Anwalt oder einer Anwältin ob in Ihrem Fall die Miete zu mindern ist. Hier ist die Leistung eines Anwaltes oder einer Anwältin die spezielle Situation korrekt einzuschätzen und die Höhe der Minderung zu benennen. Hier ist also Vorsicht und anwaltlicher Rat gefragt. Achten Sie auf die eine korrekte Beseitigungsfrist, die Ihnen Ihre Anwalt nennen kann.