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Anwälte für Mietrecht, die im Umkreis von Wolmirstedt Mandate annehmen
Felix Backert
Fachanwalt für Miet- und WohnungseigentumsrechtOtto-von-Guericke-Straße 86 a, 39104 Magdeburg
in 15.3 km Entfernung
Gute Beratung beim Mietvertrag ist wichtig
Haus geschützt von zwei Händen Der Wohnungsmarkt ist vielerorts hart umkämpft. Hat man schließlich eine passende Wohnung gefunden, ist die Zusage oft zu unüberlegt. Später stellen sich die Bedingungen des Mietvertrages für den Mieter dann womöglich als nachteilig dar. Einen Mietvertrag zu lesen und sich mit den sich ergebenden Pflichten auseinander zu setzen, braucht zwar Zeit, erspart jedoch mitunter viel Ärger. Die Meinung eines Anwaltes für Mietrecht einzuholen ist im Zweifelsfalle klar die bessere Option. Wird eine jährliche Steigerung der Miete vereinbart, oder eine pauschalierte Abrechnung der Nebenkosten, so sollte dies immer kritisch hinterfragt werden.
Unerlässlich - die Wohnungsgeberbestätigung
Der Vermieter hat die Pflicht dem Einwohnermeldeamt seinen neuen Mieter durch eine Vermieterbescheinigung anzuzeigen. Die Daten müssen elektronisch oder schriftlich innerhalb von zwei Wochen übermittelt werden, ein Versäumnis wird als Ordnungswidrigkeit eingestuft und mit bis zu 1000 Euro belangt. Daran muss auch gedacht werden, wenn die Wohnung untervermietet werden soll. In diesem Fall hat der Mieter seinen Untermieter anzumelden. Der Auszug eines Mieters/Untermieters ist hingegen in der Regel nicht meldepflichtig.
WEG-Reform was ist neu?
Seit dem 01.12.2020 gibt es einige Neuerung des Wohneigentumsrecht. Eine kleine Zusammenfassung der wichtigsten Änderungen. Die Einladefrist zur Eigentümerversammlung hat nun drei Wochen vorher, anstelle der bisher üblichen zwei Wochen, zu erfolgen. Ab nun ist es Verwaltern erlaubt diese Einladungen auch per e-mail zu übersenden. War bisher eine Beschlussfassung nur möglich, wenn mindestens 50 % Miteigentumsanteile vertreten waren, so wurde diese Grenze nun gekippt, Beschlussfassungen sind nun, von dieser Grenze unabhängig, möglich. Ein weiteres Novum ist die Möglichkeit der Online-Eigentümerversammlung, die es auch ortsfernen Eigentümern ermöglicht teilzunehmen. Auch die bisher eher langwierigen Umlaufbeschlüsse werden einfacher. Denn sie sind nun ebenfalls per e-mail oder Fax möglich, sogar WhatsApp ist erlaubt. Nach wie vor unerlässlich jedoch ist die 100 % Zustimmung. Die Verwaltungsunterlagen dürfen jetzt, lt. § 18 Abs. 4 WoEigG, von den Wohneigentümern eingesehen werden. Für bauliche Veränderungen gilt ab sofort der einfache Mehrheitsbeschluss. "Privilegierte bauliche Veränderungen" dürfen nun, auf eigene Kosten, durchgeführt werden. Die WEG kann nun z.B. Dinge wie den Einbau von Ladestationen für E-Autos, Einbruchschutz, Telekommunikationsanschluss etc. nicht mehr untersagen. Freiflächen können nun auch zu Sondereigentum erklärt werden, statt wie bisher nur als Sondernutzungsrechte eingetragen zu werden. Ein Anwalt für Mietrecht hilft bei offenen Fragen gern weiter.
Nebenkosten
Tochter mit Eltern in Mietwohnung Neben dem Mietpreis muss vertraglich auf die Erhebung von Nebenkosten eingegangen werden, ansonsten hat der Vermieter die Nebenkosten alleine zu tragen. Die unkomplizierte Lösung wäre eine vertragliche Einigung auf einen Nebenkostenpauschalbetrag. Dann sind mit dieser Pauschale alle Nebenkosten abgegolten. Die vereinbarte Miete wäre dann bereits die Brutto-Miete. In § 556 Abs. 3 BGB ist die Frist für die Erstellung einer Nebenkostenabrechnung geregelt. Lässt der Vermieter diese Frist verstreichen, so verfallen seine Ansprüche dem Mieter gegenüber. Was nicht verfällt ist der Anspruch auf Rückzahlung an den Mieter, sollte dieser zu viel entrichtet haben. Vermieter müssen die Nebenkostenabrechnung verständlich erstellen. Mieter müssen also in der Betriebskostenabrechnung die abgerechnete Zeitspanne sowie die Gesamtkosten für das Gebäude entnehmen können und auch wie sich die Kosten für die einzelne Wohnung berechnen. Natürlich müssen auch die bereits überwiesenen Vorauszahlungen des Mieters in der Auflistung enthalten sein.
Welche Kosten kann man an den Mieter weiterreichen?
Personalkosten für Hausmeister, Putzfirma oder den Schornsteinfeger sind klassische, umlagefähige Nebenkosten, ebenso Kosten für den Empfang von Fernsehsendungen und natürlich Energie- oder Verbrauchskosten. Sicherheitsdienste wie eine Wach- und Schließgesellschaft sind hingegen nicht vom Mieter zu tragen, oder auch eine Mietausfallversicherung, da diese nur dem Vermieterinteresse dient. sorgenvolles Gesicht eines Mieters
Mietminderung - welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?
Schnell kann es auch bei einem bisher harmonischen Mietverhältnis zu Differenzen kommen. Zu wenig Rücksichtnahme im Haus, sei es durch Krach im Treppenhaus, schlagende Türen oder kläffende Hunde kann eine Situation schnell eskalieren lassen. Führen diese Mängel dazu, dass die Miete gemindert werden darf? Ein Mangel an einer Mietsache liegt immer dann vor, wenn der Zustand der Mietwohnung nicht so ist, wie im Mietvertrag festgelegt. Die Miete kann zum Beispiel herabgesetzt werden, wenn es die elektrische Ausstattung einer Wohnung verbietet gleichzeitig Wäsche zu waschen und Staub zu saugen. Sogenannte Bagatellschäden jedoch, wie tropfende Wasserhähne, oder kaputte Treppenhausbeleuchtung, sind keine Mietminderungsgründe. Nicht eingefordert werden können auch Schäden, für die der Mieter selbst verantwortlich ist, wie z.B. Schimmelbefall durch falsches Lüftungsverhalten. Welche Kürzung rechtens ist, kann nicht generell festgesetzt werden. Je nach Beeinträchtigung sind 100% bei völliger Unbewohnbarkeit der Wohnung, zum Beispiel nach einem Küchenbrand, bis zu 1% bei extremer Verkalkung der Toilette möglich. Der erste Schritt ist jedoch nicht die Mietminderung, sondern der Kontakt zum Vermieter um ihn über den Mietmangel zu informieren, denn diesem muss die Möglichkeit gegeben werden, den Schaden zu beheben. Erst wenn der Vermieter den Mängel daraufhin nicht beseitigt, ist eine Mietminderung gerechtfertigt. Der Mieter kann nun auch, alternativ zur Mietminderung, den Mangel selbst beseitigen und sich die entstanden Kosten vom Vermieter zurückholen oder diesen auf Schadensbehebung verklagen. Die jeweils beste Vorgehensweise kann ein Anwalt für Mietrecht erklären. Haus aus Papier gefaltet mit rotem Dach
Die Kündigung der Mietwohnung durch den Vermieter
Kündigung Mietvertrag Auch der Vermieter kann die Kündigung aussprechen, er muss sie aber begründen können. Die Kündigung durch den Vermieter ist im Gesetz durch § 573 BGB und den §§ 543 und 569 BGB geregelt. Gründe, die einem Vermieter die Kündigung ermöglichen sind u.a. Eigenbedarf, der Mieter zahlt nur unregelmäßig oder nicht den volle Mietzins, oder auch fehlende Sorgfaltspflicht des Mieters. Möchte der Vermieter die Kündigung wegen Eigenbedarf aussprechen, so muss er dafür einige Dinge beachten. Die Voraussetzungen für Eigenbedarf erfüllen Familienmitglieder und Hausangehörige wie Pflegekinder oder Pflegepersonal, bei Verwandten wie Onkel oder Tanten wird hingegen meist ein Nachweis der besonderen Bindung zum Vermieter eingefordert. Auch wenn für eine Eigenbedarfskündigung keine Notlage Voraussetzung ist, so hat der Vermieter doch sicherzustellen, dass es keine freie Alternativwohnung gegeben hätte, die für seine Mietzwecke genauso passend gewesen wäre. Bei Unsicherheit oder Unklarheit ist die Beratung durch einen Anwalt für Mietrecht immer klärend und hilfreich.
Wann darf man eine Räumungsklage anstreben?
Hat der Vermieter dem Mieter gekündigt und ist die Kündigung gerechtfertigt, so muss der Mieter fristgerecht ausziehen. Hat man einen uneinsichtigen Mieter, dann weigert er sich auszuziehen. Die Räumungsklage ist der letzte mögliche Weg. Voraussetzung hierfür ist jedoch eine Nachfrist, die der Vermieter dem Mieter zu gewähren hat. Anschließend, wenn der Mieter auch diese Frist nicht einhält, kann Klage erhoben werden. Ein dadurch erwirkter Räumungstitel ermächtigt nun den Vermieter, die Wohnung durch einen Gerichtsvollzieher räumen zu lassen. Schneller und unverbindlicher Rat von einem Anwalt oder Fachanwalt für Mietrecht in Wolmirstedt , ist sehr wertvoll in solchen Situationen.
Die Kündigung durch den Mieter
Vor einer Kündigung ist im Mietvertrag die vereinbarte Kündigungsfrist zu kontrollieren. Üblicherweise wird ein Mietvertrag unbefristet geschlossen. Diese Fristen sind gesetzlich geregelt und betragen drei Monate zum Monatsende oder zum Quartal. Soll bei einer Kündigungsfrist der angefangene Monat mitzählen, so muss die Kündigung bis zum dritten Werktag des Monats beim Vermieter oder der zuständigen Hausverwaltung eingegangen sein. Entgegen der Kündigung durch den Vermieter bedarf es bei der Kündigung durch den Mieter keines Grundes. Notwendig sind lediglich das Wort Kündigung und die handschriftliche Unterschrift des Mieters. Sollten Sie als Wohngemeinschaft den Mietvertrag kündigen, müssen alle Unterzeichner des ursprünglichen Mietvertrages auch die Kündigung unterzeichnen. Neben der inhaltlichen Form ist auch auf die Art und Weise der Überbringung der Kündigung wichtig, eine SMS, ein Fax oder auch per mail erfüllt nicht die Formerfordernis. Die Schriftform der Kündigung, als Brief per Post oder persönlich, ist nach wie vor zwingend. Damit das Kündigungsschreiben seinen Empfänger pünktlich erreicht, schickt man es per Einschreiben mit Rückschein oder übergibt es persönlich. Zu empfehlen ist bei persönlicher Übergabe, die schriftliche Bestätigung des Erhalts durch den Empfänger. Dies ist dann besonders wichtig, wenn man nicht riskieren möchte, dass sich die Kündigungsfrist verlängert. Ist das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter bereits angespannt, gibt es neben der korrekten Kündigung nun noch einige andere mögliche Streitgründe. Fragen über Abnutzung oder gar Beschädigung des Wohnraums, sind zu klären und in wessen Verantwortung die Reparatur fällt. Oftmals sind sich beide Seiten nicht in allen Punkten einig. Der Mieter muss um seine Mietkaution fürchten. Die Aufgabe der Schönheitsreparaturen fällt übrigens eigentlich dem Vermieter zu. Der Mietvertrag bietet jedoch die Möglichkeit Ergänzungen zu vereinbaren. Über sog. Kleinreparaturklauseln wird der Mieter verpflichtet sich an den Kosten zu beteiligen. Eine Reparatur gilt jedoch, lt. diverser Grundsatzurteile, nur bis zu einem max. Betrag von 100 Euro als Kleinreparatur, höhere Rechnungsbeträge dürfen deshalb auch nicht anteilsmäßig auf den Mieter übertragen werden, da es sich nicht mehr um eine Kleinreparatur handelt. Finden die Parteien alleine keine friedvolle Lösung, so hilft die Beratung eines Anwalts für Mietrecht. Dies kann unter Umständen viel Geld sparen, denn durch die anwaltliche Beratung wird nicht selten ein drohender Prozess verhindert. Die Kontaktaufnahme zu einem Anwalt in Wolmirstedt über anwaltssuche.de ist unverbindlich und kostenfrei.
Mietwucher - unerschwingliche Mietforderungen
Mietwucher ist geregelt im § 291 StGB. Dort steht sinngemäß, dass Wucher vorliegt, wenn eine Zwangslage, die Unerfahrenheit, ein Mangel an Urteilsvermögen, oder die Willensschwäche eines anderen ausgenutzt wird, um sich eigene Vermögensvorteile zu verschaffen. Eine Mieterhöhung durch den Vermieter ist grundsätzlich nicht rechtswidrig. Dabei hat sich der Vermieter an die Kappungsgrenze von 20 %, in manchen Städten sogar nur 15 % zu halten und es ist ihm lediglich eine Erhöhung alle drei Jahre gestattet. Ebenfalls hat sich der Vermieter bei seinen Mietforderungen an die ortsübliche Vergleichsmiete zu halten. Man spricht von einer Mietpreisüberhöhung, wenn die verlangte Miete 20 % höher ist als die Durchschnittsmiete der Umgegend. Von Mietwucher darf man dann ausgehen, wenn die geforderte Miete um mindestens 50 Prozent über der Durchschnittsmiete der Umgebung liegt. Wichtig bei Mietwucher ist auch der Umstand der Zwangslage, etwa dass Mieter die überteuerten Wohnungen mieten mussten, da sie keine Alternative hatten. Oft ist aber gerade dies schwer nachzuweisen. Ein nahezu bahnbrechender Lichtblick gegen das Treiben von Miethaien bietet ein Urteil des Landgericht Hamburg nach insgesamt fünf Jahren Streit. Renovierungsbedürftige Wohnungen wurden in diesem Fall völlig überteuert an Arbeitssuchende vermittelt und vom Job-Center Hamburg bezahlt. Das Job-Center klagte und bekam Recht. In diesem Urteil wurde der Vermieter dazu verurteilt einen Betrag von 52.000 ? zurückzubezahlen. Zusätzlich wurde das Unternehmen dazu verpflichtet die Mieten auf ein angebrachtes Maß zu senken. Dies könnte für alle ähnlichen, zukünftigen Fälle bahnbrechend sein. Ein rücksichtsloser Vermieter hat keine Hemmungen und sieht nur den eigenen Profit. Oft fällt es den Betroffenen im Nachhinein schwer nachzuvollziehen warum sie den für sie nachteiligen Vertrag überhaupt eingegangen sind. Der Gang zum Anwalt für Mietrecht kann hier oft wegweisend sein. Alle Vertragsbestandteile sind ohne Bedeutung, wenn ein Gericht feststellt, dass es sich im jeweiligen Fall um Mietwucher handelt. Ein Rechtsanwalt gibt kompetent Auskunft, ob der Mieter die volle Miete zahlen muss. Ein Rechtsanwalt mit Tätigkeitsschwerpunkt im Mietrecht beschäftigt sich regelmäßig mit der Frage, ob der vom Mieter aufgeführte Mangel ein Grund zur Mietminderung ist und kennt die entsprechende Rechtsprechung und Gesetzeslage. Ein Anwalt weiß wie Mieter bei Mietmängel vorgehen müssen, um später eine Mietminderung zu erzielen. Setzen Sie dem Vermieter eine Beseitigungsfrist.