Einen Anwalt für Mietrecht in Zerbst/Anhalt finden

Antje Wecke

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Fachanwalt für Sozialrecht
Alte Brücke 45, 39261 Zerbst /Anhalt

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Mietvertrag - Beratung durch einen Anwalt

Spielzeugmodell eines Einfamilienhauses in zwei Händen Eine angemessene Wohnung zu finden ist oft nicht leicht. Eine überhastete Einscheidung für das falsche Mietobjekt ist da schnell einmal getroffen. Akzeptiert dabei unter Umständen Bedingungen, auf die man sich im Normalfall sicherlich nicht einlassen würde. Es ist wichtig und ratsam, einen Mietvertrag vor einer Unterschrift sorgsam zu lesen. Ein Anwalt für Mietrecht kann bei offenen Fragen zum Mietvertrag weiterhelfen. Besonders aufmerksam sollte man auch bei Mietverträgen sein, die eine automatische Steigerung der Miete vorsehen, so genannte Staffelmietverträge.

Unerlässlich – die Wohnungsgeberbestätigung

Durch eine Vermieterbescheinigung soll der Einzug des neuen Mieters beim Meldeamt nachgewiesen werden. Die Daten müssen elektronisch oder schriftlich innerhalb von zwei Wochen übermittelt werden, ein Versäumnis wird als Ordnungswidrigkeit eingestuft und mit bis zu 1000 Euro belangt. Darauf muss auch bei einer Untervermietung geachtet werden. Die Meldepflicht trifft in diesem Fall den Mieter. Den Auszug eines Mieters muss man nur dann melden, wenn er keinen neuen Wohnsitz hat oder ins Ausland zieht.

WEG-Reform was ist neu?

Seit dem 01. Dezember 2020 gibt es neue Regelungen für das Wohneigentumsrecht. Eine kleine Zusammenfassung der wichtigsten Änderungen. Die Einladefrist zur Eigentümerversammlung hat nun drei Wochen vorher, anstelle der bisher üblichen zwei Wochen, zu erfolgen. Die Versendung der Einladung selbst wurde erleichtert und ist nun auch per e-mail möglich. Eine Beschlussfassung ist immer möglich, unabhängig von den vertretenen Miteigentumsanteilen und macht somit Zweitversammlungen überflüssig. Neu ist auch die Möglichkeit der reinen Online-Versammlung. Für Umlaufbeschlüsse gibt es ebenfalls Vereinfachungen. Auch sie sind nun per e-mail und sogar auch als WhatsApp erlaubt und ersetzen somit die Unterschriftenzettel. Es muss jedoch unverändert immer noch eine 100 % Zustimmung erzielt werden. Als Eigentümer kann man nun auch Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen. Für bauliche Veränderungen, wie einer Markise beispielsweise, bedarf es keiner hundertprozentigen Zustimmung mehr, ein einfacher Mehrheitsbeschluss ist ausreichend. Es gibt nun auch die Möglichkeit sogenannte „privilegierte bauliche Veränderungen“ durchführen zu dürfen, wenn auch auf eigene Kosten. Wer sich also bisher nicht durchsetzen konnte mit Maßnahmen für Barrierefreiheit, Einbruchschutz, oder z.B. auch einer Ladestation für E-Autos, hat nun die Möglichkeit dazu. War bisher für die Gartenfläche einer EG-Wohnung nur die Eintragung eines Sondernutzungsrechtes erlaubt, so kann dieser durch die Neuregelungen zu Sondereigentum erklärt werden. Für alle Informationen bezüglich der WEG Reform, oder bei Unklarheiten, kann man sich an einen Anwalt für Mietrecht wenden.

Was sind Nebenkosten?

Großeltern lesen Enkeln etwas vor Neben dem Mietpreis muss vertraglich auf die Erhebung von Nebenkosten eingegangen werden, ansonsten hat der Vermieter die Nebenkosten alleine zu tragen. Die Nebenkosten müssen nicht unbedingt detailiert aufgeschlüsselt werden, es gibt auch die Möglichkeit sich auf einen Pauschalbetrag zu einigen. Dann sind mit dieser Pauschale alle Nebenkosten abgegolten. Man spricht dann von einer Bruttomiete. Bei einem sehr viel üblicheren Mietvertrag, mit der Vereinbarung über die Nebenkostenabrechnung, muss dem Mieter eine Abrechnung über die Nebenkosten innerhalb von 12 Monaten zugestellt werden. Erstellt der Vermieter bis dahin keine Abrechnung, verfallen seine Ansprüche an den Mieter. Der Mieter hingegen hat auch nach dieser Frist noch Anspruch auf die Rückzahlung seiner eventuell geleisteten Vorauszahlungen. Die erstellte Abrechnung der Nebenkosten muss durch den Mieter klar nachvollziehbar sein. Die Aufschlüsselung der Kosten für die einzelnen Wohneinheiten, muss für den Mieter, mit Hilfe eines Verteilerschlüssels, in der Betriebskostenabrechnung dargestellt sein. Die bereits im Voraus entrichteten Zahlungen des Mieters sind ebenfalls verpflichtend aufzuführen.

Welche Positionen in einer Abrechnung können vom Mieter als umlagefähige Nebenkosten zurückgefordert werden?

Personalkosten für Hausmeister, Putzfirma oder den Schornsteinfeger sind klassische, umlagefähige Nebenkosten, ebenso Kosten für den Empfang von Fernsehsendungen und natürlich Energie- oder Verbrauchskosten. Nicht umlegbar sind Reparaturkosten, Verwaltungskosten oder eine komplette Neuanlage eines Gartens zum Beispiel. Frau ärgert sich am Telefon wegen Mietangelegenheit

Das Thema Mietminderung

Probleme während der Mietzeit sind nicht ausgeschlossen. Zu wenig Rücksichtnahme im Haus, sei es durch Krach im Treppenhaus, schlagende Türen oder kläffende Hunde kann eine Situation schnell eskalieren lassen. Welche Probleme rechtfertigen eine Mietminderung? Ist nach Vertragsabschluss die Gebrauchstauglichkeit einer Wohnung eingeschränkt, entspricht sie also nicht den vertraglichen Vereinbarungen, so liegt ein Grund zur Minderung vor. Wer Schimmelflecken in seiner Wohnung entdeckt, sollte den Schaden dokumentieren um eine eventuelle Mietminderung durchsetzen zu können. Sogenannte Bagatellschäden jedoch, wie tropfende Wasserhähne, oder kaputte Treppenhausbeleuchtung, sind keine Mietminderungsgründe. Wenn der Mieter für den Mangel selbst verantwortlich ist, etwa der Befall durch Kakerlaken in einer „Messi-Wohnung“, so trifft den Vermieter ebenfalls keine Schuld und die Miete kann nicht gemindert werden. Welche Kürzung rechtens ist, kann nicht generell festgesetzt werden. Je nach Beeinträchtigung sind 100% bei völliger Unbewohnbarkeit der Wohnung, zum Beispiel nach einem Küchenbrand, bis zu 1% bei extremer Verkalkung der Toilette möglich. Bevor der Mieter an eine Mietminderung denkt, hat er als ersten Schritt den Vermieter über den Mangel in Kenntnis zu setzen. Erst wenn der Vermieter den Mängel daraufhin nicht beseitigt, ist eine Mietminderung gerechtfertigt. Auch das „Recht zur Selbstbeseitigung“ steht dem Mieter nun offen, notfalls kann er auch einen Vorschuss auf die zu erwartenden Kosten gerichtlich einklagen. Der Einzelfall ist entscheidend und nur ein Anwalt kann optimalen Rat geben. Papierene Häuser

Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter

Kündigung Mietvertrag Kündigt der Vermieter, ist dem Mieter mitzuteilen auf welcher Grundlage die Kündigung ausgesprochen wurde. Das Gesetz regelt mit § 573 BGB die ordentliche (fristgebundene) Kündigung und mit den §§ 543, 569 BGB die außerordentliche (fristlose) Kündigung. Anerkannte Gründe können neben der bekannten Eigenbedarfskündigung auch unregelmäßige Mietzahlungen sein, oder der Mieter kommt seiner Sorgfaltspflicht nicht nach. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf muss der Vermieter auf einige Dinge achten. Nicht automatisch alle Familienmitglieder erfüllen die Voraussetzung der besonderen Bindung an den Vermieter um eine Kündigung wegen Eigenbedarf zu rechtfertigen, etwa geschiedene Partner oder Cousins. Es ist jedoch keine Notlage notwendig um Eigenbedarf anzumelden, es reichen vernünftige und nachvollziehbare Gründe. Zur Klärung bei Fragen über Mietvertragskündigungen ist ein Rechtsanwalt mit Spezialgebiet Mietrecht der richtige Ansprechpartner.

Die Räumungsklage als letztes Instrument

Hat der Vermieter dem Mieter gekündigt und ist die Kündigung gerechtfertigt, so muss der Mieter fristgerecht ausziehen. Ein sturer Mieter kann einen Auszug jedoch durchaus verweigern und die Wohnung nicht freiwillig aufgeben. Der Rechtsweg bietet nun dem Vermieter die einzige Möglichkeit mit einer Räumungsklage. Dem Mieter muss jedoch zuerst noch einmal eine letzte Chance in Form einer Nachfrist gesetzt werden. Erst wenn diese erneute Frist erfolglos verstrichen ist, kann Räumungsklage beim Amtsgericht eingereicht werden. Einer Zwangsräumung durch einen Gerichtsvollzieher steht nun nichts mehr im Weg. Sollten Sie mit so einer Situation konfrontiert sein, so kontaktieren Sie unverbindlich einen Anwalt für Mietrecht in Zerbst/Anhalt .

Die Kündigung durch den Mieter

Vor der schriftlichen Kündigung seines Mietvertrages sollte der Mieter den Vertrag noch einmal gründlich gelesen haben und die Kündigungsfristen kennen. Handelt es sich um einen unbefristeten Mietvertrag gelten die üblichen Kündigungsfristen. In den meisten Fällen bedeutet dies eine dreimonatige Kündigungsfrist zum Monatsende, manchmal auch zum Quartal. Soll bei einer Kündigungsfrist der angefangene Monat mitzählen, so muss die Kündigung bis zum dritten Werktag des Monats beim Vermieter oder der zuständigen Hausverwaltung eingegangen sein. Entgegen der Kündigung durch den Vermieter bedarf es bei der Kündigung durch den Mieter keines Grundes. Die Kündigung kann sehr kurz sein, wichtig ist das Wort Kündigung und dass das Schriftstück handschriftlich unterschrieben wird. Bei Wohngemeinschaften ist zusätzlich darauf zu achten, dass eine Kündigung nur wirksam ist, wenn alle Unterzeichner des Mietvertrages auch auf der Kündigung unterschreiben. Eine Kündigung darf nicht per SMS, WhatsApp oder Fax übermittelt werden. Die Kündigung muss schriftlich und per Post oder persönlich übermittelt werden. Ist es wichtig, den Empfang bestätigt zu wissen, empfiehlt sich das Einschreiben mit Rückschein oder gleich die persönliche Übergabe. Bitte achten Sie bei persönlicher Übergabe darauf, dass der Empfänger den Erhalt des Schreibens schriftlich quittiert. Hat man alles bedacht und alle Formalien beachtet, ist die Kündigung schnellstmöglich zu erzielen. Leider ist oft nicht nur das fristgerechte Ende des Mietverhältnisses ein Streitthema. Themen über die Abnutzung des Mietgegenstandes führen des öfteren zu Auseinandersetzungen. Hierbei treten die unterschiedlichen Sichtweisen von Vermietern und Mietern oft deutlich zu Tage. An der Abnahme der Mietwohnung hängt, als Druckmittel des Vermieters, meist die Rückzahlung der Mietkaution. Die Aufgabe der Schönheitsreparaturen fällt übrigens eigentlich dem Vermieter zu. Es gibt jedoch die Möglichkeit den Mieter bereits im Mietvertrag zu einigen Schönheitsreparaturen zu verpflichten. So können Kleinreparaturklauseln oder Schönheitsreparaturklauseln im Vertrag vereinbart werden. Dadurch ist der Mieter einverstanden Reparaturen von Bagatellschäden bis üblicherweise max. 100 Euro selbst zu tragen. Es empfiehlt sich der Gang zu einem im Mietrecht versierten Rechtsanwalt, wenn man sich vom Vermieter mit deutlich mehr und höheren Beträgen konfrontiert sieht. Dies kann unter Umständen viel Geld sparen, denn durch die anwaltliche Beratung wird nicht selten ein drohender Prozess verhindert. anwaltsuche.de hilft Ihnen durch die Möglichkeit einer kostenlosen Kontaktaufnahme zu einem Anwalt in Zerbst/Anhalt.

Mietwucher

Mietwucher ist geregelt im § 291 StGB. Wucher wird dort zusammenfassend definiert, als das Ausnutzen von z.B. Unerfahrenheit oder einem Mangel an Urteilsvermögen eines anderen um sich selbst zu bereichern. Ein Vermieter hat durchaus das Recht eine Mieterhöhung zu verlangen. Der Vermieter muss sich dabei allerdings an die Kappungsgrenze (maximale Mieterhöhung) von max. 20 % halten und zusätzlich höchstens alle drei Jahre eine Erhöhung festlegen. Außerdem muss sich der Vermieter mit seinen Mietforderungen an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Eine Mietpreisüberhöhung ist dann erreicht, wenn die geforderte Kaltmiete des Vermieters 20 % des örtlichen Mietspiegels übersteigt. Von Mietwucher darf man dann ausgehen, wenn die geforderte Miete um mindestens 50 Prozent über der Durchschnittsmiete der Umgebung liegt. Wichtig bei Mietwucher ist auch der Umstand der Zwangslage, etwa dass Mieter die überteuerten Wohnungen mieten mussten, da sie keine Alternative hatten. Diesen Beweis zu erbringen ist jedoch nicht leicht. Ein nahezu bahnbrechender Lichtblick gegen das Treiben von Miethaien bietet ein Urteil des Landgericht Hamburg nach insgesamt fünf Jahren Streit. Renovierungsbedürftige Wohnungen wurden in diesem Fall völlig überteuert an Arbeitssuchende vermittelt und vom Job-Center Hamburg bezahlt. Das Jobcenter ging nach Bekanntwerden der Umstände vor Gericht und obsiegte. Die Rechtsprechung endete mit einem Urteil, welches dem Unternehmen, das die katastrophalen Wohnungen vermietete, eine Rückzahlung der 52.000 Euro inklusive Zinsen auferlegte. Die Mieten waren entsprechend den vergleichsüblichen Mieten anzupassen. Nicht zuletzt werden so auch Asylbewerber geschützt vor ähnlichen ausbeuterischen Notlagen. Ein rücksichtsloser Vermieter hat keine Hemmungen und sieht nur den eigenen Profit. Den Betroffenen ist es im Nachhinein meist fast peinlich, den Mietvertrag unterschrieben zu haben. Ein Anwalt für Mietrecht kann auch bei scheinbar ausweglosen Situationen wertvollen Rat und Hilfe bieten. Vertrauen Sie dem Gesetz! Erkennt das Gericht auf Mietwucher an, sind Sie alle Vereinbarungen auf einen Schlag los. So mancher Mangel wird sicher vom Vermieter behoben, wenn Sie sich von einen Anwalt beraten lassen. Für den Mieter ist es dann risikobehaftet wenn er irrtümlich die Miete eigenständig mindert. Ein schuldhafter Irrtum führt zum Mietrückstand, der zu einer außerordentlichen Kündigung führend kann (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Die korrekte Vorgehensweise um die Minderung der Miete durchzusetzen wird Ihnen dabei genannt. Eine richtige Fristsetzung ist auch wichtig - hier hilft Ihnen der Anwalt.