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Mietvertrag - Beratung durch einen Anwalt
Haus geschützt von zwei Händen Ein Blick auf die Angebote für Mietwohnungen macht deutlich, dass das Angebot in vielen Städten stark eingeschränkt ist. Oft geschieht es dadurch, dass man seine Entscheidung für die Wohnung impulsiv trifft. Bei näherer Betrachtung jedoch wären einige Vertragsbestandteile nachteilig für den Mieter. Es ist wichtig und ratsam, einen Mietvertrag vor einer Unterschrift sorgsam zu lesen. Der Rat eines fachlich versierten Anwaltes ist zusätzlich eine wertvolle Hilfe. Wird eine jährliche Steigerung der Miete vereinbart, oder eine pauschalierte Abrechnung der Nebenkosten, so sollte dies immer kritisch hinterfragt werden.
Wohnungsgeberbestätigung
Die Meldepflicht verlangt vom Vermieter, den Einzug des neuen Mieters durch eine Vermieterbescheinigung anzuzeigen. Die Daten müssen elektronisch oder schriftlich innerhalb von zwei Wochen übermittelt werden, ein Versäumnis wird als Ordnungswidrigkeit eingestuft und mit bis zu 1000 Euro belangt. Darauf muss auch bei einer Untervermietung geachtet werden. In der Meldepflicht steht dann jedoch nicht der Wohnungseigentümer sondern der Mieter der untervermietet. Den Auszug eines Mieters muss man nur dann melden, wenn er keinen neuen Wohnsitz hat oder ins Ausland zieht.
Die neue WEG-Reform
Das Wohneigentumsrecht wurde mit Wirkung zum 01.12.2020 erneuert und ergänzt. Ein kurzer Überblick über die Änderungen des Reformgesetzes. Die Einladefrist für Eigentümerversammlungen hat sich von zwei auf drei Wochen erhöht. Die Versendung der Einladung selbst wurde erleichtert und ist nun auch per e-mail möglich. Wichtig ist, dass eine Beschlussfassung nun auch möglich ist, wenn weniger als 50 % Miteigentumsanteile auf der Eigentümerversammlung vertreten sind. Neu ist auch die Möglichkeit der reinen Online-Versammlung. Für Umlaufbeschlüsse gibt es ebenfalls Vereinfachungen. Die Änderung erlaubt in Zukunft hierfür eine Stimmabgabe per mail, Fax und auch WhatsApp. Unverändert bleibt jedoch die Notwendigkeit der 100 % Zustimmung. §18 Abs. 4 des neuen WoEigG besagt: „Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen.“ Die einfache Mehrheit genügt in Zukunft, wenn baulichen Veränderungen zugestimmt werden muss. Erlaubt sind nun auch „privilegierte bauliche Veränderungen“, auch wenn die Kosten selbst getragen werden müssen. Gemeint sind damit etwa der Einbau von Ladestationen für E-Autos oder Einbruchschutz, auch Maßnahmen zur Barrierefreiheit gehören in diesen Bereich. Wenn gewünscht, können Sondernutzungsrechte von Freiflächen in Sondereigentum umgewandelt werden, neben einer veränderten Kostentragung ändern sich auch die Gestaltungsmöglichkeiten. Auskunft bei Fragen zur neuen WEG Reform kann ein Anwalt für Mietrecht geben.
Nebenkostenabrechnung: Tipps zur Nebenkostennachzahlung
Konzeptbild glückliche Familie in Mietwohnung Wenn der Mieter an den Nebenkosten beteiligt werden soll, so muss dies bereits im Mietvertrag vereinbart werden. Die Nebenkosten müssen nicht unbedingt detailiert aufgeschlüsselt werden, es gibt auch die Möglichkeit sich auf einen Pauschalbetrag zu einigen. Dies führt zu einer sehr einfachen Abrechnung. Die Vertragsparteien hätten sich in diesem Fall auf eine Inklusiv-Miete geeinigt. In der Regel läuft, bei üblicher Nebenkostenvereinbarung, ein Abrechnungszeitraum von Januar bis Dezember, spätestens nach 12 Monaten muss dem Mieter dann eine Nebenkostenabrechnung vorliegen. Ist die Frist abgelaufen muss der Mieter die angefallenen Nebenkosten für den entsprechenden Zeitraum nicht mehr begleichen. Das Recht des Mieters jedoch, auf die Rückzahlung eines Guthabens für zu viel vorab entrichteter Kosten, verfällt nicht. Der Vermieter ist dazu verpflichtet die Nebenkostenabrechnung so zu gestalten, dass sie verstanden werden kann. Die Aufschlüsselung der Kosten für die einzelnen Wohneinheiten, muss für den Mieter, mit Hilfe eines Verteilerschlüssels, in der Betriebskostenabrechnung dargestellt sein. Auch die Vorauszahlungen müssen in korrekter Höhe enthalten sein und berücksichtigt werden.
Welche Nebenkosten sind umlegbar auf den Mieter?
Zu den umlagefähigen Kosten, die ein Vermieter von den Mietern zurückfordern kann, gehören Kosten für Warmwasser, Entwässerung und Heizung, die Grundsteuer und diverse Gebühren etwa für Müll und Straßenreinigung. Sicherheitsdienste wie eine Wach- und Schließgesellschaft sind hingegen nicht vom Mieter zu tragen, oder auch eine Mietausfallversicherung, da diese nur dem Vermieterinteresse dient. junge Frau telefoniert mit Vermieter
Wann kommt eine Mietminderung in Frage?
Auch mit einem sorgfältig ausgearbeiteten Mietvertrag ist ein Mieter nicht vor Ärger geschützt. Streitereien unter den Mitgliedern der Hausgemeinschaft, etwa bei Missachtung der Hausordnung, sind fast unumgänglich und wachsen mit der Anzahl der Wohnparteien. Führen diese Mängel dazu, dass die Miete gemindert werden darf? § 536 BGB zur „Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln“ legt fest, dass die Miete bei eingeschränkter Tauglichkeit gemindert werden kann. Wenn z.B. ein Wasserschaden, oder ein starker Schimmelbefall die Wohnung unbewohnbar macht. Einschränkend gilt aber lt. § 536 BGB „Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln“, dass „eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit außer Betracht bleibt“. Wenn der Mieter für den Mangel selbst verantwortlich ist, etwa der Befall durch Kakerlaken in einer „Messi-Wohnung“, so trifft den Vermieter ebenfalls keine Schuld und die Miete kann nicht gemindert werden. Wie hoch darf eine Miete überhaupt gekürzt werden? Dies hängt von der jeweiligen Beeinträchtigung ab, ein Balkon etwa, der wegen herumstreunender Katzen nicht nutzbar ist, zieht nach einem Urteil des Amtsgerichtes Bonn eine Minderung von 15% nach sich. Der erste Schritt muss jedoch sein, den Vermieter über den Schaden und der dadurch hervorgerufenen Beeinträchtigung zu informieren, damit dieser die Möglichkeit hat den Schaden zu beheben. Erst wenn der Vermieter den Mängel daraufhin nicht beseitigt, ist eine Mietminderung gerechtfertigt. Mögliche Alternativen zur Mietminderung wären, der Rechtsweg durch eine Klage um die Mängelbeseitigung durchzusetzen, oder aber selbst den Mangel als sogenannte Ersatzvornahme auf Rechnung des Vermieters zu beseitigen. Die jeweils beste Vorgehensweise kann ein Anwalt für Mietrecht erklären. Haus aus Papier gefaltet mit rotem Dach
Die Kündigung der Mietwohnung durch den Vermieter
Kündigung Mietvertrag Kündigt der Vermieter, ist dem Mieter mitzuteilen auf welcher Grundlage die Kündigung ausgesprochen wurde. Das Gesetz regelt mit dem § 573 BGB die ordentliche Kündigung, für eine außerordentliche Kündigung gibt es die §§ 543, 569 BGB. Anerkannte Gründe können neben der bekannten Eigenbedarfskündigung auch unregelmäßige Mietzahlungen sein, oder der Mieter kommt seiner Sorgfaltspflicht nicht nach. Möchte der Vermieter die Kündigung wegen Eigenbedarf aussprechen, so muss er dafür einige Dinge beachten. Nicht automatisch alle Familienmitglieder erfüllen die Voraussetzung der besonderen Bindung an den Vermieter um eine Kündigung wegen Eigenbedarf zu rechtfertigen, etwa geschiedene Partner oder Cousins. Voraussetzung für eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist, dass der Vermieter nicht auf eine alternative, bereits freie und passende Wohnung zurückgreifen kann, und die Gründe für die Kündigung nachvollziehbar und vernünftig sind. Ist man sich nicht sicher ob eine Kündigung wegen Eigenbedarf rechtens ist, holt man sich am sichersten den Rat eines Anwalts für Mietrecht.
Räumungsklage
Hat der Vermieter dem Mieter gekündigt und ist die Kündigung gerechtfertigt, so muss der Mieter fristgerecht ausziehen. Jedoch nicht immer ziehen Mieter komplikationslos und pünktlich aus. Der einzig mögliche Weg, den Mieter zum Auszug aus der Immobilie zu bewegen, ist nun die Räumungsklage. Allerdings hat der Mieter durchaus das Recht auf eine Nachfrist. Anschließend, wenn der Mieter auch diese Frist nicht einhält, kann Klage erhoben werden. Ein dadurch erwirkter Räumungstitel ermächtigt nun den Vermieter, die Wohnung durch einen Gerichtsvollzieher räumen zu lassen. Schneller und unverbindlicher Rat von einem Anwalt für Mietrecht in Haßloch , ist sehr wertvoll in solchen Situationen.
Die Kündigung der Mietwohnung durch den Mieter
Will ein Mieter die Kündigung aussprechen, muss er als Erstes seinen Mietvertrag prüfen. Im Normalfall wird ein unbefristeter Mietvertrag geschlossen. Er ist dann mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende oder quartalsweise kündbar. Lediglich wenn die Kündigung bis zum dritten Werktag eines Monats beim Vermieter auf dem Tisch liegt, kann der laufende Monat mit in die Kündigungsfrist einfließen. Die Kündigung des Mieters muss nicht begründet werden. Lediglich das Wort „Kündigung“ ist im Kündigungsschreiben unerlässlich, ebenso die handschriftliche Unterschrift des Mieters. Das hat zur Folge, dass bei Wohngemeinschaften jeder der den Mietvertrag unterschrieben hat auch die Kündigung unterschreiben muss. Eine Kündigung per SMS, mail oder Fax mag zwar verlockend und schnell sein, wirksam ist dies jedoch nicht. Es muss nach wie vor schriftlich per Post, oder durch persönliche Übergabe des Schreibens, gekündigt werden. Um ganz sicherzustellen, dass der Vermieter das Schreiben erhalten hat, empfiehlt sich die persönliche Übergabe oder das Einschreiben mit Rückschein. Überdies empfiehlt sich bei persönlicher Übergabe eine schriftliche Bestätigung des Empfangs einzufordern. Ist der Mieter in Zeitnot, so hält er sich am besten genau an diese Vorgaben um ein zügiges Ende des Mietverhältnisses zu erreichen. Es gibt jedoch weitaus mehr Gründe, die bei Kündigung das Mietverhältnis zwischen Mieter und Vermieter verdrießen können. Themen über die Abnutzung des Mietgegenstandes führen des öfteren zu Auseinandersetzungen. Eine harmonische Übergabe der Wohnung ist folglich nicht immer der Fall. Dem Vermieter bleibt oft nur das Einbehalten der Mietkaution als Druckmittel. Tatsächlich ist normalerweise der Vermieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Zum Teil kann der Vermieter dies im Mietvertrag aber zum Aufgabenbereich des Mieters bestimmen. Diese Regelungen stehen dann auch als Schönheits- oder Kleinreparaturklauseln im Vertrag. Die Behebung der Bagatellschäden dürfen dem Mieter jedoch nur bei einem Rechnungsbetrag von in der Regel höchstens 100 Euro übertragen werden und dies auch nicht unbegrenzt oft pro Jahr, so die Rechtsprechung in einigen Grundsatzurteilen. Finden die Parteien alleine keine friedvolle Lösung, so hilft die Beratung eines Anwalts für Mietrecht. Dabei erspart man sich eine Menge Scherereien und auch möglicherweise drohende Prozesskosten. Mit anwaltsuche.de können Sie eine unverbindliche Kontaktaufnahme mit einem Anwalt in Haßloch starten.
Mietwucher – überhöhte Miete
Auskunft über Mietwucher gibt der Paragraph 291 des StGB. Dort wurde festgelegt wie Wucher definiert wird, dies ist vereinfacht zusammengefasst dann der Fall, wenn sich eine Partei einen nicht zu rechtfertigenden Vermögensvorteil verschafft und sein Gegenüber ausnutzt. Eine Mieterhöhung ist generell nicht erfreulich für den Mieter, aber prinzipiell hat der Vermieter durchaus das Recht die Miete heraufzustufen. Der Vermieter unterliegt hierbei jedoch einer zeitlichen Einschränkung, lediglich alle drei Jahre darf die Mieter erhöht werden, und einer sog. Kappungsgrenze von 20 %, in vielen Städten sogar nur 15 %. Außerdem muss sich der Vermieter mit seinen Mietforderungen an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Zusätzlich darf die geforderte Miete diese Vergleichsmiete nicht um 20 % übersteigen, ansonsten handelte es sich um eine Mietpreisüberhöhung. Ist der Mietspiegel im betroffenen Wohngebiet mindesten 50 % unter der veranschlagten Miete, so darf man Mietwucher vermuten. Wichtig bei Mietwucher ist auch der Umstand der Zwangslage, etwa dass Mieter die überteuerten Wohnungen mieten mussten, da sie keine Alternative hatten. Dies ist in der Praxis meist schwer nachweisbar. Ein nahezu bahnbrechender Lichtblick gegen das Treiben von Miethaien bietet ein Urteil des Landgericht Hamburg nach insgesamt fünf Jahren Streit. Im vorliegenden Rechtsfall zahlte das Jobcenter die Miete für minderwertigen Wohnraum für hilfsbedürftige Personen. Das Job-Center klagte und bekam Recht. Die Miete wurde neu berechnet, der zu viel bezahlte Betrag von 52.000 Euro musste zuzüglich Zinsen zurückerstattet werden. Der Vermieter wurde darauf hingewiesen fortan die umgebungsüblichen Mieten anzuwenden. Dies stärkt die Position vieler auf Hilfe Angewiesener. Ein rücksichtsloser Vermieter hat keine Hemmungen und sieht nur den eigenen Profit. Oft fällt es den Betroffenen im Nachhinein schwer nachzuvollziehen warum sie den für sie nachteiligen Vertrag überhaupt eingegangen sind. Vertrauen Sie sich einem Anwalt für Mietrecht an und lassen Sie ihn prüfen ob und welcher Weg aus Ihrer Notsituation möglich ist. Alle Vertragsbestandteile sind ohne Bedeutung, wenn ein Gericht feststellt, dass es sich im jeweiligen Fall um Mietwucher handelt. Hier kann eine Rechtsanwalt die richtige Antworten geben und Ihnen den richtigen Rat für eine Entscheidung geben. Ein Rechtsanwalt mit Tätigkeitsschwerpunkt im Mietrecht beschäftigt sich regelmäßig mit der Frage, ob der vom Mieter aufgeführte Mangel ein Grund zur Mietminderung ist und kennt die entsprechende Rechtsprechung und Gesetzeslage. Wann ein nicht unerheblicher Mangel vorliegt und wie die Vorgehensweise im Einzellfall aussieht nennt Ihnen ein Anwalt für Mietrechtsangelegenheiten. Eine richtige Fristsetzung ist auch wichtig - hier hilft Ihnen der Anwalt.