Wann darf der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen?
entsetzte Angestellte hält sich den Kopf © freepik - mko
Eine fristlose Kündigung durch den Vermieter ist nur bei schwerwiegenden Verstößen des Mieters möglich. Wann liegt ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses vor? Muss der Vermieter vor der fristlosen Kündigung den Mieter abmahnen? Und darf der Vermieter nach einer fristlosen Kündigung das Wohnungsschloss austauschen?
- Kündigungsgrund: Mieter macht falsche Angaben in der Mieterselbstauskunft
- Kündigungsgrund: Mieter zahlt Miete nicht
- Kündigungsgrund: Mieter stört den Hausfrieden
- Kündigungsgrund: Mieter hat Zoff mit dem Vermieter
- Kündigungsgrund: Mieter verstößt gegen Obhutspflichten
- Kündigungsgrund: Mieter nutzt die Mietwohnung vertragswidrig
- Kündigungsgrund: Illegale Nutzung der Wohnung
- Muss der Vermieter vor der fristlosen Kündigung eine Abmahnung aussprechen?
- Welche Formalien muss der Vermieter bei einer fristlosen Kündigung beachten?
- Wann können sich Mieter gegen eine fristlose Kündigung wehren?
- Darf der Vermieter nach einer fristlosen Kündigung das Wohnungsschloss austauschen?
Kündigungsgrund: Mieter macht falsche Angaben in der Mieterselbstauskunft
Macht ein Mieter bei der freiwilligen Mieterselbstauskunft im Hinblick auf seine Bonität falsche Angaben, kann der Vermieter ihm aufgrund des zerstörten Vertrauensverhältnisses fristlos kündigen, entschied das Amtsgericht (AG) München (Az. 411 C 26176/14).
Kündigungsgrund: Mieter zahlt Miete nicht
Der häufigste Grund für eine fristlose Kündigung ist, wenn der Mieter die Miete nicht oder unvollständig zahlt. Ein Zahlungsverzug des Mieters rechtfertigt eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses, wenn er zwei Mal nacheinander keine Miete gezahlt hat oder nur teilweise, aber die Summe der gezahlten Teilmieten insgesamt einen Mietrückstand von zwei Monatsmieten ergibt. In diesem Fall muss der Vermieter die Mietzahlung vor der Kündigung nicht nochmal anmahnen.
Mieter, die aber ihre Mietschulden zwei Monate nach der Zustellung einer Räumungsklage vollständig bezahlen, müssen nicht ausziehen. Die fristlose Kündigung wird durch die Begleichung der Mietschulden unwirksam. Raten- oder Teilzahlungen reichen nicht!
Aufgepasst: Nach einer Entscheidung des Kammergerichts (KG) Berlin (Az. 12 U 155/21) kann der Vermieter bereits dann eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aussprechen, wenn der Vermieter ankündigt in Zukunft keine Miete mehr zu zahlen. Der Vermieter muss nicht auf die Nichtzahlung warten.
Kündigungsgrund: Mieter stört den Hausfrieden
Der Vermieter kann dem Mieter unter bestimmten Voraussetzungen auch fristlos kündigen, wenn der Mieter nachhaltig den Hausfrieden stört.
Die ist laut AG Brandenburg (Az. 30 C 86/23) etwa der Fall, wenn der Mieter seine Katzen im Treppenhaus eines Mehrfamilienhauses frei rumlaufen und urinieren lässt.
Der Hausfrieden ist auch nachhaltig gestört, wenn der Mieter ständig nachts Partys feiert oder sich lauthals mit seinen Mitbewohnern anschreit, so das AG Münster (Az. 28 C 323/23). Der Vermieter hat in diesem Fall ebenfalls das Recht zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags.
Dieses Recht steht dem Vermieter auch zu, wenn ein Mieter einen Nachbarn als "Lügner", "Märchenerzähler", "Provokateur" und "skrupellos" bezeichnet. Auch in diesem Fall ist der Hausfrieden gestört und eine fristlose Kündigung des Mieters zulässig, so das AG Münster (Az. 61 C 2676/21).
Weitere Kündigungsfälle bei Störung des Hausfriedens finden Sie in unserem lesenswerten Rechtstipp „Hausfrieden gestört: Droht dem Mieter die Kündigung?“.
Kündigungsgrund: Mieter hat Zoff mit dem Vermieter
Ein Mieter wurde von seinem Vermieter zur Rede gestellt, weil er sich gegenüber anderen Mitmietern rassistisch geäußert haben soll. Am Ende der Unterredung titulierte der Mieter den Vermieter als Schwein. Die daraufhin erfolgte fristlose Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter. Zu Recht, entschied das AG München (Az. 411 C 8027/13). Ebenso ist eine fristlose Kündigung des Mietvertrags gerechtfertigt, wenn der Mieter seinen Vermieter mit „Sie promovierter Arsch“ tituliert, so ebenfalls das AG München (Az. 474 C 18543/14). Begründung: Eine Beleidung des Vermieters stellt eine pflichtwidrige Vertragsverletzung dar.
Bedroht ein Mieter den Vermieter mit einem Ruf nach einem Messer stellt das eine schwerwiegende Verletzung der mietvertraglichen Pflichten des Mieters dar und rechtfertigt eine fristlose Kündigung des Mieters, so das AG Hanau (Az. 34 C 80/22).
Laut Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt/Main (Az. 2 U 55/18) gibt eine Strafanzeige wegen Beleidigung dem Vermieter noch kein Recht das Mietverhältnis fristlos zu beenden.
Der Bundesgerichtshof (BGH) (Az. VIII ZR 234/22) stellt klar, dass eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses auch dann gerechtfertigt ist, wenn der Mieter mit Vorsatz oder Fahrlässigkeit eine Strafanzeige gegen den Vermieter stellt.
Kündigungsgrund: Mieter verstößt gegen Obhutspflichten
Wenn der Mieter die Wohnung erheblich beschädigt oder verwahrlosen lässt, kann dies ebenfalls ein Kündigungsgrund sein.
Mieter, die ihre Wohnung voll müllen und verwahrlosen lassen, müssen ebenfalls mit einer fristlosen Kündigung ihres Mietverhältnisses rechnen, entschied das Landgericht (LG) Nürnberg-Fürth (Az. 7 S 7084/16). Dem Vermieter ist in diesem Fall das Einhalten einer Kündigungsfrist laut Gericht nicht zu zumuten.
Schlägt ein Mieter mit der Axt ein Loch in die Wohnungstür rechtfertigt dies ebenfalls eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses, so das AG Detmold (Az. 41 C 381/21).
Ein Mieter, der seine Essensreste nicht in der Mülltonne, sondern durchs Fenster in der Dachrinne entsorgt, darf fristlos gekündigt werden, entschied das AG Hannover (Az. 510 C 5216/23) Begründung: Die Essensreste verstopften die Dachrinne und beschädigten sie durch den Säuregehalt.
Laut OLG Frankfurt/Main (Az. 2 U 9/18) darf der Vermieter dem Mieter fristlos kündigen, wenn dieser ohne sein Einverständnis ein Schwimmbecken im Garten einbetoniert hat. Damit habe der Mieter unerlaubt die Substanz der Mietsache erheblich verändert.
Kündigungsgrund: Mieter nutzt die Mietwohnung vertragswidrig
Fristlos kündigen kann der Vermieter auch, wenn eine unbefugte Gebrauchsüberlassung der Wohnung durch den Mieter vorliegt. Dies entschied das AG München (Az. 432 C 8687/15) im Fall eines Mieters, der seine Wohnung Medizintouristen zur Verfügung stellte.
Wer ohne Erlaubnis des Vermieters in seiner Wohnung ein Gewerbe – möglicherweise noch mit Publikumsverkehr - betreibt, riskiert ebenfalls eine fristlose Kündigung, so der Bundesgerichtshof (BGH) (Az. VIII ZR 213/12).
Mietet ein Mieter eine Wohnung nur an um sie direkt an Familienangehörige weiterzuvermieten, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung des Mietvertrags, so das LG Berlin (Az. - 65 S 202/21).
Kündigungsgrund: Illegale Nutzung der Wohnung
Wird die Wohnung für illegale Zwecke genutzt, etwa zur Lagerung von Drogen oder als Gewerbefläche ohne Genehmigung, ist eine fristlose Kündigung gerechtfertigt. Strafrechtlich relevante Verhaltensweisen eines Mieters, die aus der Mietwohnung heraus wirken, stellen ebenfalls eine Vertragspflichtverletzung dar, die eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt, so das AG Frankfurt/Main (Az. 33 C 2815/18 (51), 33 C 2802/18 (50)).
Muss der Vermieter vor der fristlosen Kündigung eine Abmahnung aussprechen?
Das pflichtwidrige Verhalten des Mieters sollte vor einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses abgemahnt werden. Es muss dem Mieter die Chance eingeräumt werden, das pflichtwidrige Verhalten abzustellen und zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zurück zu kehren. Eine Abmahnung ist aber im Fall von Zahlungsverzug des Mieters entbehrlich. Sie ist auch entbehrlich, wenn das Fehlverhalten so schwerwiegend ist, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist, wie zum Beispiel bei Gewalt oder Drohung.
Welche Formalien muss der Vermieter bei einer fristlosen Kündigung beachten?
Damit eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wirksam ist, muss der Vermieter einige Formalien einhalten.
So muss die fristlose Kündigung immer schriftlich erfolgen. Eine mündliche oder per E-Mail gegenüber dem Mieter ausgesprochene Kündigung ist unwirksam. Weiterhin muss die fristlose Kündigung eigenhändig von allen Vermietern unterschrieben sein.
Auch sollte das Mietverhältnis genau in der fristlosen Kündigung bezeichnet sein, also Adresse der Mietwohnung etc.
Der Vermieter muss den Kündigungsgrund konkret im Kündigungsschreiben benennen. So muss bei Vertragsverletzungen die Art der Störung mit Datum bezeichnet sein. Beim Zahlungsverzug ist die genaue Höhe des Rückstands und der Zeitraum der ausstehenden Mietzahlungen zu benennen. Fehlt die Begründung oder ist sie unklar, ist die fristlose Kündigung unwirksam.
In vielen Fällen muss der Vermieter vor der fristlosen Kündigung eine Abmahnung aussprechen. Die Abmahnung muss dem Mieter die Möglichkeit geben, das Fehlverhalten abzustellen.
Die fristlose Kündigung muss dem Mieter nachweislich zugehen. Empfehlenswerte Zustellungsarten sind das Einschreiben mit Rückschein, eine persönliche Übergabe mit Quittierung oder eine Übergabe durch einen Boten -ebenfalls mit Quittung. Wichtig: Ein verspäteter Zugang der Kündigung kann dazu führen, dass sie nicht rechtswirksam wird.
Auch bei einer fristlosen Kündigung gibt es bestimmte Fristen zu beachten. Bei Zahlungsverzug kann der Mieter die Kündigung abwenden, wenn er die Rückstände innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage begleicht.
Es sollte eine angemessene Frist zur freiwilligen Räumung eingeräumt werden, um die Durchsetzung rechtlich sauber zu gestalten.
Die formalen Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung finden Sie ausführlich in unserem Ratgeberbeitrag „Was müssen Vermieter bei der Kündigung des Mietvertrags beachten?“.
Wann können sich Mieter gegen eine fristlose Kündigung wehren?
Mieter können sich gegen eine fristlose Kündigung wehren, wenn etwa die Kündigungsgründe nicht ausreichend sind, der Vermieter die Kündigungsfristen oder Formalien nicht eingehalten hat oder die Mietrückstände ausgeglichen werden.
Darf der Vermieter nach einer fristlosen Kündigung das Wohnungsschloss austauschen?
Wer als Mieter trotz fristloser Kündigung nicht sofort aus der Wohnung auszieht, darf vom Vermieter nicht einfach, etwa durch das Auswechseln der Türschlösser, auf die Straße gestellt werden. Der Vermieter muss in diesem Fall eine Räumungsklage anstrengen. Ein Anwalt für Mietrecht berät Mieter und Vermieter im Hinblick auf die Erfolgsaussichten einer Räumungsklage und setzt ihre Rechte erfahren und kompetent durch.
Lesen Sie dazu auch unseren Rechtstipp „Wann darf der Vermieter das Schloss zur Wohnungstür auswechseln?“.
erstmals veröffentlicht am 17.02.2020, letzte Aktualisierung am 06.12.2024
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