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Sauerwald + Heyn Rechtsanwälte
Rechtsanwalt · Fachanwalt für Mietrecht und WEG-Recht · Zwangsverwalter · Immobilienfachwirt
Schöne Allee 8, 99867 Gotha
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Fragen zum Mietvertrag? Lassen Sie einen Fachmann prüfen
Symbolbild Haus Auf dem Wohnungsmarkt herrscht ein angespanntes Klima. Findet man dann eine Wohnung so greift man schnell zu. Im Mietvertrag sind dann Dinge enthalten, die einem überhaupt nicht zusagen. Einen Mietvertrag zu lesen und sich mit den sich ergebenden Pflichten auseinander zu setzen, braucht zwar Zeit, erspart jedoch mitunter viel Ärger. Bei Fragen kann auch ein Anwalt für Mietrecht zu Rate gezogen werden. Besonders aufmerksam sollte man auch bei Mietverträgen sein, die eine automatische Steigerung der Miete vorsehen, so genannte Staffelmietverträge.
Unerlässlich – die Wohnungsgeberbestätigung
Der Einzug eines neuen Mieters ist übrigens der Meldebehörde durch eine Vermieterbescheinigung zu melden und Aufgabe des Vermieters. Die Daten müssen elektronisch oder schriftlich innerhalb von zwei Wochen übermittelt werden, ein Versäumnis wird als Ordnungswidrigkeit eingestuft und mit bis zu 1000 Euro belangt. Auch bei der Untervermietung ist an die Meldepflicht zu denken. Hier trifft die Meldepflicht jedoch nicht den Vermieter, sondern den Mieter, der untervermietet. Der Auszug eines Mieters/Untermieters ist hingegen in der Regel nicht meldepflichtig.
Die Neuerungen der WEG-Reform
Seit dem 01.12.2020 gibt es einige Neuerung des Wohneigentumsrecht. Eine kleine Zusammenfassung der wichtigsten Änderungen. Die Einladefrist zur Eigentümerversammlung hat nun drei Wochen vorher, anstelle der bisher üblichen zwei Wochen, zu erfolgen. Versendet werden dürfen die Einladungen ab nun auch elektronisch per e-mail. Wichtig ist, dass eine Beschlussfassung nun auch möglich ist, wenn weniger als 50 % Miteigentumsanteile auf der Eigentümerversammlung vertreten sind. Die neue Möglichkeit der reinen Online-Eigentümerversammlung erspart Geld und erlaubt es so Eigentümern teilzunehmen, auch wenn sie nicht vor Ort sein können. Weiterhin werden Umlaufbeschlüsse nun schneller möglich. Auch sie sind nun per e-mail und sogar auch als WhatsApp erlaubt und ersetzen somit die Unterschriftenzettel. Nach wie vor unerlässlich jedoch ist die 100 % Zustimmung. Als Eigentümer kann man nun auch Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen. Für bauliche Veränderungen gilt ab sofort der einfache Mehrheitsbeschluss. Neu ist ebenfalls die Möglichkeit „privilegierte bauliche Veränderung“ auf eigene Kosten durchführen zu dürfen. Das bedeutet, der Einbau einer Ladestation für E-Autos oder ein Hightech-Anschluss für Telekommunikation genauso wie Einbruchschutz oder Maßnahmen zur Barrierefreiheit dürfen nun umgesetzt werden. War bisher für die Gartenfläche einer EG-Wohnung nur die Eintragung eines Sondernutzungsrechtes erlaubt, so kann dieser durch die Neuregelungen zu Sondereigentum erklärt werden. Bei Unklarheiten bezüglich der neuen WEG Reform hilft ein Anwalt für Mietrecht gerne weiter.
Nebenkosten
Großeltern lesen Enkeln etwas vor Ob, und wenn ja welche Nebenkosten zu begleichen sind, muss bereits im Mietvertrag stehen. Wem eine detaillierte Auflistung der Nebenkosten zu kompliziert erscheint, der kann sich auch auf eine pauschale Begleichung der Nebenkosten einigen. Dann sind mit dieser Pauschale alle Nebenkosten abgegolten. Die Vertragsparteien hätten sich in diesem Fall auf eine Inklusiv-Miete geeinigt. In der Regel läuft, bei üblicher Nebenkostenvereinbarung, ein Abrechnungszeitraum von Januar bis Dezember, spätestens nach 12 Monaten muss dem Mieter dann eine Nebenkostenabrechnung vorliegen. Ist die Frist abgelaufen muss der Mieter die angefallenen Nebenkosten für den entsprechenden Zeitraum nicht mehr begleichen. Für den Mieter sieht es besser aus, da dieser bereits geleistete und zu hoch angesetzte Kosten auch nach dieser Frist weiterhin zurück fordern kann. Vermieter müssen die Nebenkostenabrechnung verständlich erstellen. Die Aufschlüsselung der Kosten für die einzelnen Wohneinheiten, muss für den Mieter, mit Hilfe eines Verteilerschlüssels, in der Betriebskostenabrechnung dargestellt sein. Natürlich müssen auch die bereits überwiesenen Vorauszahlungen des Mieters in der Auflistung enthalten sein.
Welche Positionen in einer Abrechnung können vom Mieter als umlagefähige Nebenkosten zurückgefordert werden?
Kosten für den Aufzug zählen zu den umlagefähigen Nebenkosten, auch die Beleuchtung von Tiefgarage, Treppenhaus und Außenanlage, oder die Kosten der Wasserversorgung wie Wasserverbrauch, Grundgebühren, Wasserzähler, Eichungskosten, Entwässerung, Heizung etc. Zusätzliche Versicherungen wie eine Reparaturkosten- Umweltschadens- oder Rechtsschutzversicherung zählen hingegen nicht als umlagefähig. Mann hält sich Kopf traurig am Schreibtisch
Das sollten Sie zur Mietminderung wissen.
Schnell kann es auch bei einem bisher harmonischen Mietverhältnis zu Differenzen kommen. Oft handelt es sich dabei um einen Nachbarn, der sich nicht an die Regeln der Hausordnung hält. Welche Probleme rechtfertigen eine Mietminderung? Ein Mangel an einer Mietsache liegt immer dann vor, wenn der Zustand der Mietwohnung nicht so ist, wie im Mietvertrag festgelegt. Auch massiver Taubendreck auf dem Balkon oder der Terrasse wird durchaus als Beeinträchtigung angesehen. Sogenannte unerhebliche Einschränkungen, wie etwa eine defekte Lampe im Gemeinschaftsflur, führen allerdings nicht zu einer Mietminderung. Ist der Mieter selbst für die Entstehung eines Schadens verantwortlich so kann er damit keine Mietminderung begründen. In welcher Höhe darf die Miete gemindert werden? Die Höhe der jeweiligen erlaubten Minderung hängt vom Grad der Einschränkung ab und variiert dadurch von Fall zu Fall. Zuvor muss jedoch dem Vermieter mit angemessener Fristsetzung die Möglichkeit gegeben werden, den Mangel zu heben. Reagiert dieser nicht auf diese Benachrichtigung, so ist eine Mietminderung durch den Mieter rechtens. Neben der Möglichkeit der Mietminderung kann der Mieter nun auch den Schaden selbst beseitigen und einen finanziellen Aufwendungsersatz vom Vermieter einfordern, oder auf dem Rechtsweg die Schadensbehebung einklagen. Ein Rechtsanwalt kann die Situation kompetent einschätzen und zuverlässig beraten. Konzeptbild gefaltete Häuser
Der Vermieter kündigt den Mietvertrag
Kündigung Mietvertrag Die Kündigung durch den Vermieter benötigt immer eines triftigen Grundes. Das Gesetz regelt mit § 573 BGB die ordentliche (fristgebundene) Kündigung und mit den §§ 543, 569 BGB die außerordentliche (fristlose) Kündigung. Anerkannte Gründe können neben der bekannten Eigenbedarfskündigung auch unregelmäßige Mietzahlungen sein, oder der Mieter kommt seiner Sorgfaltspflicht nicht nach. Möchte der Vermieter die Kündigung wegen Eigenbedarf aussprechen, so muss er dafür einige Dinge beachten. Ob Eigenbedarf angemeldet werden darf, hängt vom Verwandtschaftsgrad ab und im Zweifelsfall auch von der besonderen Bindung zum Vermieter. Der Vermieter, oder die Person für die der Eigenbedarf angemeldet wurde, muss sich nicht in einer Notlage befinden, vernünftige und nachvollziehbare Gründe sind ausreichend. Ein Anwalt für Mietrecht hilft bei allen Rechtsfragen, selbstverständlich auch bei Fragen zur Eigenbedarfskündigung.
Wenn der Mieter nicht auszieht – die Räumungsklage
Wurde dem Mieter begründet gekündigt, so endet das Mietverhältnis fristgerecht und der Mieter zieht aus. Jedoch nicht immer ziehen Mieter komplikationslos und pünktlich aus. In diesem Fall bleibt dem Vermieter nur der Weg der Räumungsklage. Dieser vorausgehen muss jedoch eine erneute Frist, eine sog. Nachfristsetzung. Ist auch diese zweite Frist tatenlos verstrichen, so kann der Vermieter nun Räumungsklage erheben. Mit dem bei Gericht erworbenen Räumungstitel kann nun die Räumung der Wohnung durch einen Gerichtsvollzieher erzielt werden. Die Kontaktaufnahme mit einem Anwalt für Mietrecht in Erfurt über anwaltssuche.de, bei jedweden Problemen das Mietrecht betreffend, ist unverbindlich und kostenfrei.
Die Kündigung der Mietwohnung durch den Mieter
Will ein Mieter die Kündigung aussprechen, muss er als Erstes seinen Mietvertrag prüfen. Im Normalfall wird ein unbefristeter Mietvertrag geschlossen. Er ist dann mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende oder quartalsweise kündbar. Möchte man den laufenden Monat gerne in die Kündigungsfrist miteinbeziehen, so ist dies lediglich möglich, wenn die Kündigung den Vermieter während der ersten drei Tage eines Monats erreicht. Entgegen der Kündigung durch den Vermieter bedarf es bei der Kündigung durch den Mieter keines Grundes. Im Schreiben muss das Wort Kündigung enthalten sein und es muss vom Mieter handschriftlich unterschrieben werden. Bei Wohngemeinschaften ist zusätzlich darauf zu achten, dass eine Kündigung nur wirksam ist, wenn alle Unterzeichner des Mietvertrages auch auf der Kündigung unterschreiben. Zu beachten ist außerdem die Art und Weise der Übermittlung, denn eine Kündigung per Fax, Mail oder gar SMS ist nicht rechtens. Die Kündigung muss schriftlich und per Post oder persönlich übermittelt werden. Möchte man sicherstellen, dass der Empfänger das Schreiben erhalten hat, so ist die persönliche Übergabe oder das Einschreiben mit Rückschein zu wählen. Dies stellt sicher, dass der Empfänger das Schreiben in Empfang genommen hat, darauf wäre bei einer persönlichen Übergabe ebenfalls zu achten. Zusammenfassend müssen folgende Stichpunkte für eine schnelle und reibungslose Kündigung beachtet werden: - Form, Inhalt, Übergabe und deren Zeitpunkt. Jedoch liefert nicht nur die korrekte Einhaltung der Kündigungsform Grund zu Zerwürfnissen. Die Frage, ob es sich um eine Abnutzung oder bereits um eine Beschädigung einer Sache, wie etwa dem Parkett, handelt, ist zu klären und damit die Frage wer für die entstehenden Kosten aufkommt. Gerade beim Auszug kommt zu Tage, wie unterschiedlich die Meinungen von Mieter und Vermieter tatsächlich sein können. An der Abnahme der Mietwohnung hängt, als Druckmittel des Vermieters, meist die Rückzahlung der Mietkaution. An dieser Stelle sei gesagt, dass der Vermieter einer Wohnung im Normalfall für Schönheitsreparaturen zuständig ist. Es gibt jedoch die Möglichkeit den Mieter bereits im Mietvertrag zu einigen Schönheitsreparaturen zu verpflichten. So gibt es die Möglichkeit den Mieter durch Schönheitsreparatur- oder Kleinreparaturklausel lt. § 28 der zweiten Berechnungsverordnung, an Reparaturkosten zu beteiligen. Dadurch ist der Mieter einverstanden Reparaturen von Bagatellschäden bis üblicherweise max. 100 Euro selbst zu tragen. Ein Anwalt für Mietrecht ist im Falle von jedweden Mietstreitigkeiten ein verlässlicher Partner, der Klarheit schafft und sich mit der jeweiligen Rechtslage bestens auskennt. Für seine Beratung bekommt der Anwalt zwar sein Honorar, denkt man jedoch an die dadurch hoffentlich vermeidbare nProzesskosten so ist dies die kostengünstigere Lösung. Die erste Kontaktaufnahme zu einem Anwalt für Mietrecht in Erfurt über anwaltsuche.de ist kostenfrei.
Mietwucher
Sucht man Informationen über Mietwucher, findet man diese im Strafgesetz § 291. Beschrieben wird darin, dass es Wucher ist, wenn jemand, der sich in einer Zwangslage befindet, oder dem es an einem Mangel an Willensstärke oder Urteilsvermögen fehlt, von einem anderen finanziell ausgenutzt wird. Grundsätzlich darf ein Vermieter eine Mieterhöhung durchaus durchführen. Der Vermieter unterliegt hierbei jedoch einer zeitlichen Einschränkung, lediglich alle drei Jahre darf die Mieter erhöht werden, und einer sog. Kappungsgrenze von 20 %, in vielen Städten sogar nur 15 %. Selbstverständlich muss sich die Miete an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Zusätzlich darf die geforderte Miete diese Vergleichsmiete nicht um 20 % übersteigen, ansonsten handelte es sich um eine Mietpreisüberhöhung. Von Mietwucher darf man dann ausgehen, wenn die geforderte Miete um mindestens 50 Prozent über der Durchschnittsmiete der Umgebung liegt. Ergänzend zur deutlich überhöhten Miete muss, um den Tatbestand des Mietwucher einklagen zu können, noch ein zweiter Punkt erfüllt sein, wie beispielsweise die Zwangslage des Mieters, da sich ihm keine Alternative geboten hat. Oft ist aber gerade dies schwer nachzuweisen. Das Landgericht Hamburg hat, in einem mehrere Jahre andauernden Rechtsstreit nun ein wichtiges Urteil für gerechtere Mieten gefällt. Hartz-IV Empfänger wurden hier in mangelhaften Wohnungen untergebracht, die überteuerte Miete bezahlte das Job-Center Hamburg. Das Landgericht Hamburg gab der eingereichten Klage des Job-Centers Recht. In diesem Urteil wurde der Vermieter dazu verurteilt einen Betrag von 52.000 € zurückzubezahlen. Obendrein wurde verfügt, dass die Mietobjekte zukünftig dem Mietspiegel entsprechend vermietet werden mussten. Dies könnte für alle ähnlichen, zukünftigen Fälle bahnbrechend sein. Abschließend sei zu diesem Thema noch einmal gesagt, dass Miethaie meist ganz schamlos eine Notsituation ihrer Opfer ausnutzen. Wird einem bewusst, dass man sich auf einen Miethai eingelassen hat, plagt man sich nicht nur mit den exorbitanten Kosten, sondern fühlt sich nicht selten in einer ausweglosen Situation gefangen. Der Weg aus solch einer Situation kann jedoch meist durch einen Anwalt für Mietrecht durchaus ermöglicht werden. Erkennt das Gericht den Mietwucher an, so ist der Vertrag in allen Einzelheiten unwirksam. Wenn Sie den Vermieter auf den Mangel hinweisen, kündigen Sie am besten die drohende Mietminderung an, ein Anwalt hilft dabei. Ein Rechtsanwalt mit Tätigkeitsschwerpunkt im Mietrecht beschäftigt sich regelmäßig mit der Frage, ob der vom Mieter aufgeführte Mangel ein Grund zur Mietminderung ist und kennt die entsprechende Rechtsprechung und Gesetzeslage. Durch kompetente Mietrechtsberatung eines Anwaltes oder einer Anwältin gehen Sie richtigen Weg bei einer Mietminderung. Setzen Sie dem Vermieter eine Beseitigungsfrist.