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Rechtsanwältin Verena Graf-van Geldern Oberhausen
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Rechtsanwalt · Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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Mietrecht
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Anwälte, Experten in Sachen Mietverträge

Haus geschützt von zwei HändenHaus geschützt von zwei Händen Auf dem Wohnungsmarkt herrscht ein angespanntes Klima. Findet man dann eine Wohnung so greift man schnell zu. Akzeptiert dabei unter Umständen Bedingungen, auf die man sich im Normalfall sicherlich nicht einlassen würde. Deswegen ist es wichtig in Ruhe zu entscheiden und sich ausreichend Zeit zu lassen. Bei unklaren Formulierungen oder generell bei Unsicherheiten, lässt man sich sicherheitshalber von einem Experten für Mietrecht beraten. Gerade bei der Vereinbarung über pauschal abgerechnete Nebenkosten sollte der Mieter vorsichtig sein.

Die Wohnungsgeberbestätigung

Der neue Mieter ist vom Vermieter dem Einwohnermeldeamt anhand einer Vermieterbescheinigung mitzuteilen. Die Daten müssen elektronisch oder schriftlich innerhalb von zwei Wochen übermittelt werden, ein Versäumnis wird als Ordnungswidrigkeit eingestuft und mit bis zu 1000 Euro belangt. Dies gilt übrigens auch bei einer Untervermietung oder dem Zuzug naher Verwandter! Dann trifft diese Pflicht jedoch den Mieter und nicht den Wohnungseigentümer. Anders beim Auszug eines Mieters, hier ist der Auszug nur in wenigen Situationen zu melden, so z.B. wenn der Mieter ins Ausland zieht.

Die Neuerungen der WEG-Reform

Das Wohneigentumsrecht wurde mit Wirkung zum 01.12.2020 erneuert und ergänzt. Hier ein kleiner Überblick über die wichtigsten Änderungen. Die Einladefrist für Eigentümerversammlungen hat sich von zwei auf drei Wochen erhöht. Ab nun ist es Verwaltern erlaubt diese Einladungen auch per e-mail zu übersenden. Die Begrenzung für eine Beschlussfassung wurde aufgehoben, es ist nun auch bei unter 50 % vertretener Miteigentumsanteile möglich einen Beschluss zu fassen. Künftig sind auch Online-Eigentümerversammlungen möglich und machen bei einer reinen Online-Veranstaltung sogar eine Kostenersparnis aus, da keine Räumlichkeiten und Anreisekosten mehr entstehen. Umlaufbeschlüsse werden erleichtert und beschleunigt. Sie bedürfen nicht mehr der Schriftform sondern sind per mail, Fax oder Whatsapp-Nachricht möglich. An der 100% Zustimmung ändert sich hier jedoch nichts! Interessant ist auch das neue Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen. Möchte man eine Markise von der Eigentümergemeinschaft genehmigt bekommen, so ist künftig eine einfache Mehrheit ausreichen, es bedarf also keiner hundertprozentigen Zustimmung mehr. Erlaubt, aber nicht auf die Gemeinschaft umlegbar, sind ab jetzt sogenannte „privilegierte bauliche Veränderungen“. Die WEG kann nun z.B. Dinge wie den Einbau von Ladestationen für E-Autos, Einbruchschutz, Telekommunikationsanschluss etc. nicht mehr untersagen. Freiflächen, die bisher nur als Sondernutzungsrecht eingetragen waren, können nun zu Sondereigentum erklärt werden. Ein Anwalt für Mietrecht hilft bei offenen Fragen gern weiter.

Nebenkosten

Tochter mit Eltern in MietwohnungTochter mit Eltern in Mietwohnung Neben dem Mietpreis muss vertraglich auf die Erhebung von Nebenkosten eingegangen werden, ansonsten hat der Vermieter die Nebenkosten alleine zu tragen. Die unkomplizierte Lösung wäre eine vertragliche Einigung auf einen Nebenkostenpauschalbetrag. Dies erspart eine ausführliche Auflistung der angefallenen Nebenkosten. Man spricht dann von einer Bruttomiete. Sind die Nebenkosten vertraglich vereinbart, so hat der Vermieter ein Jahr Zeit, die Nebenkostenabrechnung an seinen Mieter weiterzureichen. Nach dieser Frist können dem Mieter keine Nebenkosten aus diesem Zeitraum mehr berechnet werden. Was nicht verfällt ist der Anspruch auf Rückzahlung an den Mieter, sollte dieser zu viel entrichtet haben. Die Aufschlüsselung, der auf den Mieter umgelegten Kosten, muss auch für Laien zu verstehen sein. Die Aufschlüsselung der Kosten für die einzelnen Wohneinheiten, muss für den Mieter, mit Hilfe eines Verteilerschlüssels, in der Betriebskostenabrechnung dargestellt sein. Natürlich müssen auch die bereits überwiesenen Vorauszahlungen des Mieters in der Auflistung enthalten sein.

Welche Kosten kann man an den Mieter weiterreichen?

Hierzu zählen Personalkosten wie zum Beispiel der Hausmeister oder die Putzfirma für Treppenhausreinigung, ebenso natürlich auch die Aufwendungen für Heizung und warmes Wasser. Muss eine Zwischenstandabrechnung wegen Mieterwechsel angefertigt werden, so ist diese ebenso wenig umlagefähig wie auch die Anschaffung von Gartengeräten, oder die möglicherweise notwendig gewordene Fällung morscher Bäume. Frau ärgert sich am Telefon wegen MietangelegenheitFrau ärgert sich am Telefon wegen Mietangelegenheit

Das sollten Sie zur Mietminderung wissen.

Probleme während der Mietzeit sind nicht ausgeschlossen. Nicht nur das Verhältnis zum Eigentümer kann angespannt sein, auch Schwierigkeiten mit der Nachbarschaft sind möglich. Ist die Wohnqualität so stark eingeschränkt, dass eine Mietminderung gefordert werden kann? Ein Mangel an einer Mietsache liegt immer dann vor, wenn der Zustand der Mietwohnung nicht so ist, wie im Mietvertrag festgelegt. Wenn z.B. ein Wasserschaden, oder ein starker Schimmelbefall die Wohnung unbewohnbar macht. Sogenannte unerhebliche Einschränkungen, wie etwa eine defekte Lampe im Gemeinschaftsflur, führen allerdings nicht zu einer Mietminderung. Auch durch den Mieter selbst verursachte Schäden sind nicht durch eine Mietminderung einforderbar. In welcher Höhe darf die Miete gemindert werden? Dies hängt von der jeweiligen Beeinträchtigung ab, ein Balkon etwa, der wegen herumstreunender Katzen nicht nutzbar ist, zieht nach einem Urteil des Amtsgerichtes Bonn eine Minderung von 15% nach sich. Zuvor muss jedoch dem Vermieter mit angemessener Fristsetzung die Möglichkeit gegeben werden, den Mangel zu heben. Eine Mietminderung ist folglich erst rechtens, nachdem der Vermieter trotz Kenntnisnahme des Mängels und Fristsetzung zur Schadensbehebung, die Gelegenheit zur Mängelbeseitigung nicht genutzt hat. Anstelle einer Mietminderung könnte der Mieter auch auf Mängelbeseitigung klagen, oder eine sog. Ersatzvornahme durchführen lassen – also den Mangel auf Kosten des Vermieters beseitigen lassen. Lassen Sie sich beraten von einem Rechtsanwalt oder einer Rechtsanwältin mit Erfahrung im Mietrecht. Konzeptbild PapierhäuserKonzeptbild Papierhäuser

Kündigung durch den Vermieter

Kündigung Mietvertrag Eine Kündigung durch den Vermieter ist möglich, sie muss aber ein berechtigtes Interesse des Vermieters im Kündigungsschreiben mitteilen. Das Gesetz regelt mit dem § 573 BGB die ordentliche Kündigung, für eine außerordentliche Kündigung gibt es die §§ 543, 569 BGB. Gründe, die einem Vermieter die Kündigung ermöglichen sind u.a. Eigenbedarf, der Mieter zahlt nur unregelmäßig oder nicht den volle Mietzins, oder auch fehlende Sorgfaltspflicht des Mieters. Ein Vermieter, der seinem Mieter wegen Eigenbedarf kündigt, muss auf einige Details achten. Der Eigenbedarf erstreckt sich neben dem Vermieter selbst, auch auf nahe Familienangehörige und Haushaltsangehörige, geschiedene Eheleute oder deren Kinder fallen hier nicht darunter. Auch wenn vernünftige und nachvollziehbare Gründe ausreichend sind für eine Eigenbedarfskündigung, so muss doch sichergestellt sein, dass es keine alternative, freie, also zur Verfügung stehende, Wohnung gegeben hat. Bei Unsicherheit oder Unklarheit ist die Beratung durch einen Anwalt für Mietrecht immer klärend und hilfreich.

Die Räumungsklage als letztes Instrument

Einer Wohnungskündigung folgt in aller Regel der fristgerechte Auszug des Mieters. Leider zieht jedoch nicht jeder Mieter problemlos und fristgerecht aus. Die Räumungsklage ist der letzte mögliche Weg. Dem Mieter muss jedoch zuerst noch einmal eine letzte Chance in Form einer Nachfrist gesetzt werden. Anschließend, wenn der Mieter auch diese Frist nicht einhält, kann Klage erhoben werden. Der mit dem Räumungstitel erwirkten Zwangsräumung durch einen Gerichtsvollzieher steht nun nichts mehr entgegen. Holen Sie sich Rat bei einem Anwalt für Mietrecht in Essen Steele , wenn Sie sich in einer ähnlichen Situation befinden.

Die Kündigung durch den Mieter

Strebt man die Kündigung seines Mietvertrages an, sollte man seinen Inhalt genau kennen. Handelt es sich um einen unbefristeten Mietvertrag gelten die üblichen Kündigungsfristen. In diesen Fällen ist es also die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsende oder zum Quartal. Es gibt die Möglichkeit den laufenden Monat in die Kündigungsfrist mit einzubeziehen, jedoch nur, wenn die Kündigung dem Vermieter oder der zuständigen Hausverwaltung innerhalb der ersten drei Tage des laufenden Monats vorliegt. Eine Kündigung des Mieters bedarf keines Grundes um rechtswirksam zu werden. Inhaltlich muss das Kündigungsschreiben lediglich die Tatsache festhalten, dass man die Mietsache kündigt und natürlich ist die handschriftliche Unterschrift des Mieters notwendig. Für Wohngemeinschaften gilt hier: Jeder, dessen Unterschrift im Mietvertrag steht, muss auch das Kündigungsschreiben unterschreiben um es wirksam zu machen. Neben der inhaltlichen Form ist auch auf die Art und Weise der Überbringung der Kündigung wichtig, eine SMS, ein Fax oder auch per mail erfüllt nicht die Formerfordernis. Es gilt die schriftliche Form als Brief, persönlich oder per Post überbracht. Ist man auf Sicherheit bedacht, so überreicht man die Kündigung besser persönlich oder schickt sie per Einschreiben mit Rückschein. Überdies empfiehlt sich bei persönlicher Übergabe eine schriftliche Bestätigung des Empfangs einzufordern. Dies ist dann besonders wichtig, wenn man nicht riskieren möchte, dass sich die Kündigungsfrist verlängert. Jedoch ist dies nicht der einzige Streitpunkt der zum Ende eines Mietverhältnisses auftauchen kann. Fragen über möglicherweise notwendige Renovierungsarbeiten oder Schönheitsreparaturen entstehen. Mieter und Vermieter können sich hier in ihren Ansichten deutlich voneinander unterscheiden. An der Abnahme der Mietwohnung hängt, als Druckmittel des Vermieters, meist die Rückzahlung der Mietkaution. Regulär ist zwar ursprünglich der Vermieter zuständig für Schönheitsreparaturen. Der Mietvertrag bietet jedoch die Möglichkeit Ergänzungen zu vereinbaren. Über sog. Kleinreparaturklauseln wird der Mieter verpflichtet sich an den Kosten zu beteiligen. Die Behebung der Bagatellschäden dürfen dem Mieter jedoch nur bei einem Rechnungsbetrag von in der Regel höchstens 100 Euro übertragen werden und dies auch nicht unbegrenzt oft pro Jahr, so die Rechtsprechung in einigen Grundsatzurteilen. Fühlt man sich benachteiligt und findet alleine keinen Weg aus den Differenzen mit seinem Vermieter oder Mieter, so ist der Gang zum Anwalt für Mietrecht angebracht. Für seine Beratung bekommt der Anwalt zwar sein Honorar, denkt man jedoch an die dadurch hoffentlich vermeidbare nProzesskosten so ist dies die kostengünstigere Lösung. Nutzen Sie durch anwaltsuche.de die kostenfreie Kontaktaufnahme zu einem Anwalt in Essen Steele.

Mietwucher – überteuerte Miete

Mietwucher ist geregelt im § 291 StGB. Wucher wird dort zusammenfassend definiert, als das Ausnutzen von z.B. Unerfahrenheit oder einem Mangel an Urteilsvermögen eines anderen um sich selbst zu bereichern. Ein Vermieter hat durchaus das Recht eine Mieterhöhung zu verlangen. Der Vermieter muss sich dabei allerdings an die Kappungsgrenze (maximale Mieterhöhung) von max. 20 % halten und zusätzlich höchstens alle drei Jahre eine Erhöhung festlegen. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein weiteres Kriterium an das sich ein Vermieter mit seiner Mietforderung zu halten hat. Zusätzlich darf die geforderte Miete diese Vergleichsmiete nicht um 20 % übersteigen, ansonsten handelte es sich um eine Mietpreisüberhöhung. Erst wenn die Miete für eine Wohnung bei über 50 Prozent gegenüber vergleichbarer Mieten im Stadtbezirk liegt, dann ist von Mietwucher auszugehen. Wichtig bei Mietwucher ist auch der Umstand der Zwangslage, etwa dass Mieter die überteuerten Wohnungen mieten mussten, da sie keine Alternative hatten. In der Praxis ist dies jedoch oft nicht so einfach zu belegen. Dass es trotzdem möglich ist gegen Mietwucher vorzugehen, belegt ein Urteil des Hamburger Landgerichts nach fünfjährigem Rechtsstreit. Im vorliegenden Fall, wurden vom Job-Center Hamburg überhöhte Mieten für Wohnungen von Hartz-IV-Empfängern bezahlt. Nach Veröffentlichung der Zustände reichte das Amt Klage ein und bekam Recht. Die Firma, welche die feuchten, schimmeligen Wohnungen vermietete, musste an die Behörde über 52.000 Euro zurückzahlen, zudem auch ab Juni 2010 Zinsen. Obendrein wurde verfügt, dass die Mietobjekte zukünftig dem Mietspiegel entsprechend vermietet werden mussten. In eine Zwangslage geratene Menschen sind somit künftig vielleicht besser vor Mietwucher geschützt. Menschen in Zwangslagen werden leider schnell Opfer von rücksichtslosen Profitmachern. Den Betroffenen ist es im Nachhinein meist fast peinlich, den Mietvertrag unterschrieben zu haben. Der Gang zum Anwalt für Mietrecht kann hier oft wegweisend sein. Vertrauen Sie dem Gesetz! Erkennt das Gericht auf Mietwucher an, sind Sie alle Vereinbarungen auf einen Schlag los. Machen Sie sich kundig bei ein Anwalt oder einer Anwältin ob in Ihrem Fall die Miete zu mindern ist. Minimieren Sie das Risiko für sich durch den Rat eines versierten Anwaltes oder einer Anwältin. Ein Anwalt weiß wie Mieter bei Mietmängel vorgehen müssen, um später eine Mietminderung zu erzielen. Der Vermieter muss innerhalb einer Frist die Gelegenheit bekommen den Mangel zu bekommen.