Einen Anwalt für Mietrecht in Flörsheim am Main auf Anwaltssuche finden
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Dr. Mickel D'Oro Partner
Rechtsanwalt · Fachanwalt für Arbeitsrecht
Leopoldsweg 2, 61348 Bad Homburg
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Sandeldamm 24a, 63450 Hanau
Hilfe von Fachmann beim Mietvertrag
das Modell von einem Haus Ein Blick auf die Angebote für Mietwohnungen macht deutlich, dass das Angebot in vielen Städten stark eingeschränkt ist. Findet man dann eine Wohnung so greift man schnell zu. Hierbei kann es leicht vorkommen, dass man sich auf Modalitäten einlässt, die bei genauerem Hinsehen nicht akzeptabel sind. Von einer Unterschrift unter den Mietvertrag, ohne ihn vorher gelesen zu haben, ist also generell abzuraten. Bei unklaren Formulierungen oder generell bei Unsicherheiten, lässt man sich sicherheitshalber von einem Experten für Mietrecht beraten. Wird eine jährliche Steigerung der Miete vereinbart, oder eine pauschalierte Abrechnung der Nebenkosten, so sollte dies immer kritisch hinterfragt werden.
Wohnungsgeberbestätigung
Die Meldepflicht verlangt vom Vermieter, den Einzug des neuen Mieters durch eine Vermieterbescheinigung anzuzeigen. Die Datenübermittlung hat innerhalb von zwei Wochen zu erfolgen, ein Versäumnis gilt als Ordnungswidrigkeit und wird mit Bußgeld bis 1000 Euro geahndet. Darauf muss auch bei einer Untervermietung geachtet werden. Dann trifft diese Pflicht jedoch den Mieter und nicht den Wohnungseigentümer. Den Auszug eines Mieters muss man nur dann melden, wenn er keinen neuen Wohnsitz hat oder ins Ausland zieht.
WEG-Reform in Kraft
Seit dem 01.12.2020 gibt es einige Neuerung des Wohneigentumsrecht. Hier ein kleiner Überblick über die wichtigsten Änderungen. Verwalter müssen in Zukunft darauf achten, dass die Einladefrist zu Eigentümerversammlungen erhöht wurde und nun drei Wochen beträgt. Die Einladungen dürfen nun auch per e-mail verschickt werden. Eine Beschlussfassung ist immer möglich, unabhängig von den vertretenen Miteigentumsanteilen und macht somit Zweitversammlungen überflüssig. Künftig sind auch Online-Eigentümerversammlungen möglich und machen bei einer reinen Online-Veranstaltung sogar eine Kostenersparnis aus, da keine Räumlichkeiten und Anreisekosten mehr entstehen. Umlaufbeschlüsse werden erleichtert und beschleunigt. Auch sie sind nun per e-mail und sogar auch als WhatsApp erlaubt und ersetzen somit die Unterschriftenzettel. An der 100% Zustimmung ändert sich hier jedoch nichts! Als Eigentümer kann man nun auch Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen. Erleichtert wurden bauliche Veränderungen, wie der Einbau einer Klimaanlage, indem nun ein einfacher Mehrheitsbeschluss ausreichend ist. „Privilegierte bauliche Veränderungen“ dürfen nun, auf eigene Kosten, durchgeführt werden. Die WEG kann nun z.B. Dinge wie den Einbau von Ladestationen für E-Autos, Einbruchschutz, Telekommunikationsanschluss etc. nicht mehr untersagen. Freiflächen können nun auch zu Sondereigentum erklärt werden, statt wie bisher nur als Sondernutzungsrechte eingetragen zu werden. Für alle Informationen bezüglich der WEG Reform, oder bei Unklarheiten, kann man sich an einen Anwalt für Mietrecht wenden.
Nebenkostenabrechnung: Tipps zur Nebenkostennachzahlung
Großeltern lesen Enkeln etwas vor Wenn der Mieter an den Nebenkosten beteiligt werden soll, so muss dies bereits im Mietvertrag vereinbart werden. Es kann auch einfach eine Nebenkostenpauschale vereinbart werden. Dies führt zu einer sehr einfachen Abrechnung. Man spricht dann von einer Bruttomiete. In § 556 Abs. 3 BGB ist die Frist für die Erstellung einer Nebenkostenabrechnung geregelt. Erstellt der Vermieter bis dahin keine Abrechnung, verfallen seine Ansprüche an den Mieter. Der Mieter wiederum hat durchaus das Recht, geleistete Vorauszahlungen zurückerstattet zu bekommen. Außerdem hat ein Mieter das Recht auf eine übersichtlich gestaltete Nebenkostenaufstellung. Mit Hilfe eines Verteilerschlüssels in der Betriebskostenabrechnung müssen die entstandenen Kosten für den Mieter klar erkennbar sein. Ein weiterer wichtiger Teil in der Gesamtauflistung sind die bereits geleisteten Abschlagszahlungen des Mieters.
Umlagefähige Nebenkosten: Was können Vermieter abrechnen?
Personalkosten für Hausmeister, Putzfirma oder den Schornsteinfeger sind klassische, umlagefähige Nebenkosten, ebenso Kosten für den Empfang von Fernsehsendungen und natürlich Energie- oder Verbrauchskosten. Sicherheitsdienste wie eine Wach- und Schließgesellschaft sind hingegen nicht vom Mieter zu tragen, oder auch eine Mietausfallversicherung, da diese nur dem Vermieterinteresse dient. Mann hält sich Kopf traurig am Schreibtisch
Wann kommt eine Mietminderung in Frage?
Während der Vermietung einer Immobilie kann es durchaus zu Differenzen kommen. So kann es z.B. zu Nachbarschaftsstreitigkeiten führen, wenn sich die Parteien gegenseitig gestört oder nicht verstanden fühlen. Ab wann ist eine Mietminderung gerechtfertigt? Ist nach Vertragsabschluss die Gebrauchstauglichkeit einer Wohnung eingeschränkt, entspricht sie also nicht den vertraglichen Vereinbarungen, so liegt ein Grund zur Minderung vor. Die Miete kann zum Beispiel herabgesetzt werden, wenn es die elektrische Ausstattung einer Wohnung verbietet gleichzeitig Wäsche zu waschen und Staub zu saugen. Eine defekte Lampe im gemeinschaftlichen Flur hingegen ist nicht als Mietmangel einzustufen, hier handelt es sich lediglich um einen sog. Bagatellschaden. Hat der Mieter einen Schaden durch sein Verhalten selbst verursacht, so kann er dafür auch keine Mietminderung in Anspruch nehmen. Welche Kürzung rechtens ist, kann nicht generell festgesetzt werden. Tatsächlich hängt die jeweilige Minderung vom Einzelfall und der jeweiligen Beeinträchtigung ab. Der erste Schritt muss jedoch sein, den Vermieter über den Schaden und der dadurch hervorgerufenen Beeinträchtigung zu informieren, damit dieser die Möglichkeit hat den Schaden zu beheben. Eine Mietminderung ist folglich erst rechtens, nachdem der Vermieter trotz Kenntnisnahme des Mängels und Fristsetzung zur Schadensbehebung, die Gelegenheit zur Mängelbeseitigung nicht genutzt hat. Anstelle einer Mietminderung könnte der Mieter auch auf Mängelbeseitigung klagen, oder eine sog. Ersatzvornahme durchführen lassen – also den Mangel auf Kosten des Vermieters beseitigen lassen. Lassen Sie sich beraten von einem Rechtsanwalt oder einer Rechtsanwältin mit Erfahrung im Mietrecht. Papierene Häuser
Die Kündigung durch den Vermieter
Kündigung Mietvertrag Ein Mietvertrag kann selbstverständlich gekündigt werden, geht die Kündigung vom Vermieter aus so muss er dafür einen berechtigten Grund angeben. Die Kündigung durch den Vermieter ist im Gesetz durch § 573 BGB und den §§ 543 und 569 BGB geregelt. Gründe, die einem Vermieter die Kündigung ermöglichen sind u. a. immer wieder versäumte oder zu späte Mietzahlungen, der Mieter verletzt seine Sorgfaltspflicht oder natürlich die Eigenbedarfskündigung. Ein Vermieter, der seinem Mieter wegen Eigenbedarf kündigt, muss auf einige Details achten. Bei der Eigenbedarfskündigung ist neben der Verwandtschaft oft noch die besondere Bindung zum Vermieter nachzuweisen. Voraussetzung für eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist, dass der Vermieter nicht auf eine alternative, bereits freie und passende Wohnung zurückgreifen kann, und die Gründe für die Kündigung nachvollziehbar und vernünftig sind. Sowohl für Mieter als auch für Vermieter gilt, ist man sich nicht sicher ob Eigenbedarf gerechtfertigt ist, so kann der Rat eines Anwalts für Mietrecht schnell zu Klarheit verhelfen.
Wie funktioniert eine Räumungsklage?
Einer Wohnungskündigung folgt in aller Regel der fristgerechte Auszug des Mieters. Ein sturer Mieter kann einen Auszug jedoch durchaus verweigern und die Wohnung nicht freiwillig aufgeben. Der Rechtsweg bietet nun dem Vermieter die einzige Möglichkeit mit einer Räumungsklage. Dieser vorausgehen muss jedoch eine erneute Frist, eine sog. Nachfristsetzung. Lässt der Mieter diese Frist nun ebenfalls ungenützt verstreichen, kann der Vermieter Klage einreichen. Ein dadurch erwirkter Räumungstitel ermächtigt nun den Vermieter, die Wohnung durch einen Gerichtsvollzieher räumen zu lassen. Nehmen Sie in solchen Situationen gerne die Hilfe eines Anwaltes für Mietrecht in Flörsheim am Main in Anspruch.
Wenn der Mieter kündigt
Will ein Mieter die Kündigung aussprechen, muss er als Erstes seinen Mietvertrag prüfen. Häufig läuft ein Mietervertrag unbefristet. Diese Fristen sind gesetzlich geregelt und betragen drei Monate zum Monatsende oder zum Quartal. Soll bei einer Kündigungsfrist der angefangene Monat mitzählen, so muss die Kündigung bis zum dritten Werktag des Monats beim Vermieter oder der zuständigen Hausverwaltung eingegangen sein. Eine Kündigung durch den Mieter, unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist, bedarf keines Grundes. Es ist ausreichend in seinem Schreiben die Kündigung der Mietsache auszusprechen und es handschriftlich zu unterzeichnen. Das hat zur Folge, dass bei Wohngemeinschaften jeder der den Mietvertrag unterschrieben hat auch die Kündigung unterschreiben muss. Zu beachten ist außerdem die Art und Weise der Übermittlung, denn eine Kündigung per Fax, Mail oder gar SMS ist nicht rechtens. Hier bedarf es unbedingt der Zustellung des Kündigungsschreibens per Post oder persönlich. Möchte man sicherstellen, dass der Empfänger das Schreiben erhalten hat, so ist die persönliche Übergabe oder das Einschreiben mit Rückschein zu wählen. Bitte achten Sie bei persönlicher Übergabe darauf, dass der Empfänger den Erhalt des Schreibens schriftlich quittiert. Hat man alles bedacht und alle Formalien beachtet, ist die Kündigung schnellstmöglich zu erzielen. Es gibt jedoch weitaus mehr Gründe, die bei Kündigung das Mietverhältnis zwischen Mieter und Vermieter verdrießen können. Fragen über möglicherweise notwendige Renovierungsarbeiten oder Schönheitsreparaturen entstehen. Die beiden Vertragsparteien sind hier oft gegensätzlicher Meinung. Der Mieter muss um seine Mietkaution fürchten. Nicht sehr bekannt ist, dass es grundsätzlich eigentlich zum Aufgabenbereich des Vermieters gehört Schönheitsreparaturen durchzuführen. Der Mietvertrag bietet jedoch die Möglichkeit Ergänzungen zu vereinbaren. Diese Vereinbarungen heißen dann Schönheits- oder Kleinreparaturklausel gem. § 28 II. BV (Berechnungsverordnung). Jedoch gibt es hier die Einschränkung, dass lt. einiger Grundsatzurteile ein maximaler Betrag von 100 Euro pro Reparatur angemessen ist. Fühlt man sich benachteiligt und findet alleine keinen Weg aus den Differenzen mit seinem Vermieter oder Mieter, so ist der Gang zum Anwalt für Mietrecht angebracht. Dabei erspart man sich eine Menge Scherereien und auch möglicherweise drohende Prozesskosten. Die Kontaktaufnahme zu einem Anwalt in Flörsheim am Main über anwaltssuche.de ist unverbindlich und kostenfrei.
Mietwucher – zu hohe Miete
Der Paragraph 291 Strafgesetzbuch beschäftigt sich mit dem Umstand des Wuchers. Wucher wird dort zusammenfassend definiert, als das Ausnutzen von z.B. Unerfahrenheit oder einem Mangel an Urteilsvermögen eines anderen um sich selbst zu bereichern. Grundsätzlich darf ein Vermieter eine Mieterhöhung durchaus durchführen. Eingeschränkt wird ein Vermieter jedoch sowohl zeitlich, er darf nämlich die Miete nur alle drei Jahre erhöhen, als auch bei der Erhöhung selbst, die darf nämlich höchsten 20 Prozent betragen. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein weiteres Kriterium an das sich ein Vermieter mit seiner Mietforderung zu halten hat. Eine Mietpreisüberhöhung ist dann erreicht, wenn die geforderte Kaltmiete des Vermieters 20 % des örtlichen Mietspiegels übersteigt. Ist der Mietspiegel im betroffenen Wohngebiet mindesten 50 % unter der veranschlagten Miete, so darf man Mietwucher vermuten. Es ist zusätzlich die Ausnützung einer Zwangslage von großer Bedeutung, die beispielsweise dann eintritt wenn der Mieter nicht in der Lage ist ein anderes Mietobjekt zu finden. Dies ist in der Praxis meist schwer nachweisbar. Dass es trotzdem möglich ist gegen Mietwucher vorzugehen, belegt ein Urteil des Hamburger Landgerichts nach fünfjährigem Rechtsstreit. Im betroffenen Fall ging es um reparaturbedürftige Wohnungen, die dem Job-Center Hamburg für Harzt-IV Empfänger vermittelt wurden. Das Landgericht Hamburg gab der eingereichten Klage des Job-Centers Recht. Die Miete wurde neu berechnet, der zu viel bezahlte Betrag von 52.000 Euro musste zuzüglich Zinsen zurückerstattet werden. Der Vermieter wurde darauf hingewiesen fortan die umgebungsüblichen Mieten anzuwenden. Wichtig ist dieses Urteil für alle Benachteiligten, die in derlei Notlage geraten. Leider führt die Profitgier mancher Menschen dazu, dass sie das Schicksal ihrer Opfer ignorieren. Den Betroffenen ist es im Nachhinein meist fast peinlich, den Mietvertrag unterschrieben zu haben. Informieren Sie sich unverbindlich bei einem Anwalt für Mietrecht ob es eine Möglichkeit gibt Ihre Situation für Sie zu verbessern. Wenn das Gericht beschließt, dass es sich um Mietwucher handelt, sind Sie alle Verpflichtungen los und der Vertrag ist nichtig. Machen Sie sich kundig bei ein Anwalt oder einer Anwältin ob in Ihrem Fall die Miete zu mindern ist. Lassen Sie sich beraten von einem Anwalt oder einer Anwältin über die richtige Vorgehensweise bei einer Minderung. Ein Anwalt weiß wie Mieter bei Mietmängel vorgehen müssen, um später eine Mietminderung zu erzielen. Eine richtige Fristsetzung ist auch wichtig - hier hilft Ihnen der Anwalt.