Hier finden Sie kompetente Rechtsanwälte für Mietrecht in Oberursel
Rechtsanwälte aus Oberursel & Umgebung mit Fachgebiet Mietrecht. Wählen Sie hier schnell und einfach den Anwalt für Ihren Rechtsfall.
Dr. Mickel D'Oro Partner
Rechtsanwalt · Fachanwalt für Arbeitsrecht
Leopoldsweg 2, 61348 Bad Homburg
Leopoldsweg 2, 61348 Bad Homburg
Sandeldamm 24a, 63450 Hanau
Hilfe von Fachmann beim Mietvertrag
das Modell von einem Haus Der Wohnungsmarkt ist vielerorts hart umkämpft. Hat man schließlich eine passende Wohnung gefunden, ist die Zusage oft zu unüberlegt. Im Mietvertrag sind dann Dinge enthalten, die einem überhaupt nicht zusagen. Auch im Mietrecht gilt deshalb die Regel, einen Vertrag erst zu unterschreiben wenn man ihn vorher in Ruhe gelesen und für akzeptabel befunden hat. Der Rat eines fachlich versierten Anwaltes ist zusätzlich eine wertvolle Hilfe. Gerade bei der Vereinbarung über pauschal abgerechnete Nebenkosten sollte der Mieter vorsichtig sein.
Wichtig - die Wohnungsgeberbestätigung
Der Vermieter hat die Pflicht dem Einwohnermeldeamt seinen neuen Mieter durch eine Vermieterbescheinigung anzuzeigen. Die Daten müssen elektronisch oder schriftlich innerhalb von zwei Wochen übermittelt werden, ein Versäumnis wird als Ordnungswidrigkeit eingestuft und mit bis zu 1000 Euro belangt. Auch bei einer Untervermietung, oder dem Einzug selbst naher Verwandter, ist hierauf unbedingt zu achten. In der Meldepflicht steht dann jedoch nicht der Wohnungseigentümer sondern der Mieter der untervermietet. Für den Auszug gilt die Meldepflicht nur in besonderen Situationen, etwa wenn der Mieter ins Ausland zieht.
Die neue WEG-Reform
Seit dem 01.12.2020 gibt es einige Neuerung des Wohneigentumsrecht. Hier sollen einige wichtige Ergänzungen kurz erwähnt werden. Die Einladefrist für Eigentümerversammlungen hat sich von zwei auf drei Wochen erhöht. Die Einladungen dürfen nun auch per e-mail verschickt werden. Die Begrenzung für eine Beschlussfassung wurde aufgehoben, es ist nun auch bei unter 50 % vertretener Miteigentumsanteile möglich einen Beschluss zu fassen. Als Erleichterung dürfte sich die Möglichkeit der Online-Eigentümerversammlung herausstellen, die es deutlich vereinfacht an der Versammlung teilzunehmen ohne anzureisen. Auch die bisher eher langwierigen Umlaufbeschlüsse werden einfacher. Die Änderung erlaubt in Zukunft hierfür eine Stimmabgabe per mail, Fax und auch WhatsApp. Nichts geändert hat sich an der 100 % Zustimmung. §18 Abs. 4 des neuen WoEigG besagt: "Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen." Bauliche Veränderungen an einer Wohneinheit benötigen nur noch eine einfache Mehrheit. Erlaubt, aber nicht auf die Gemeinschaft umlegbar, sind ab jetzt sogenannte "privilegierte bauliche Veränderungen". Dies schließt u.a. so wichtige Umgestaltungen wie Ladestationen für E-Autos genauso ein, wie Maßnahmen gegen Einbruch oder für die Barrierefreiheit. Freiflächen, die bisher nur als Sondernutzungsrecht eingetragen waren, können nun zu Sondereigentum erklärt werden. Auskunft bei Fragen zur neuen WEG Reform kann ein Anwalt für Mietrecht geben.
Die Nebenkostenabrechnung
Großeltern lesen Enkeln etwas vor Der Mietvertrag muss Auskunft darüber geben ob Nebenkosten anfallen. Die unkomplizierte Lösung wäre eine vertragliche Einigung auf einen Nebenkostenpauschalbetrag. Dies führt zu einer sehr einfachen Abrechnung. Beim vereinbarten Mietbetrag handelt es sich dann um eine Inklusivmiete. In der Regel läuft, bei üblicher Nebenkostenvereinbarung, ein Abrechnungszeitraum von Januar bis Dezember, spätestens nach 12 Monaten muss dem Mieter dann eine Nebenkostenabrechnung vorliegen. Lässt der Vermieter diese Frist verstreichen, so verfallen seine Ansprüche dem Mieter gegenüber. Das Recht des Mieters jedoch, auf die Rückzahlung eines Guthabens für zu viel vorab entrichteter Kosten, verfällt nicht. Vermieter müssen die Nebenkostenabrechnung verständlich erstellen. Die Aufschlüsselung der Kosten für die einzelnen Wohneinheiten, muss für den Mieter, mit Hilfe eines Verteilerschlüssels, in der Betriebskostenabrechnung dargestellt sein. Auch die Vorauszahlungen müssen in korrekter Höhe enthalten sein und berücksichtigt werden.
Welche Positionen in einer Abrechnung können vom Mieter als umlagefähige Nebenkosten zurückgefordert werden?
Hierzu zählen Personalkosten wie zum Beispiel der Hausmeister oder die Putzfirma für Treppenhausreinigung, ebenso natürlich auch die Aufwendungen für Heizung und warmes Wasser. Sicherheitsdienste wie eine Wach- und Schließgesellschaft sind hingegen nicht vom Mieter zu tragen, oder auch eine Mietausfallversicherung, da diese nur dem Vermieterinteresse dient. junge Frau telefoniert mit Vermieter
Das sollten Sie zur Mietminderung wissen.
Während der Vermietung einer Immobilie kann es durchaus zu Differenzen kommen. Zu wenig Rücksichtnahme im Haus, sei es durch Krach im Treppenhaus, schlagende Türen oder kläffende Hunde kann eine Situation schnell eskalieren lassen. Ab wann ist eine Mietminderung möglich? Ein Mangel an einer Mietsache liegt immer dann vor, wenn der Zustand der Mietwohnung nicht so ist, wie im Mietvertrag festgelegt. Ob Gestank oder Gaststättenlärm, Schimmelbildung oder ähnliches, sie können für die Minderung einer Miete sprechen. Bagatellschäden, wie eine kaputte Hausflurlampe oder ähnliches, sind jedoch keine Gründe für eine Mietminderung. Hat der Mieter einen Schaden durch sein Verhalten selbst verursacht, so kann er dafür auch keine Mietminderung in Anspruch nehmen. In welcher Höhe darf die Miete gemindert werden? Die Gerichte haben sich mit einer Vielzahl von Mietminderungsgründen auseinandergesetzt und zum Beispiel eine 10%-ige Kürzung der Miete zugesprochen, wenn die Heizung kontinuierlich Klopfgeräusche von sich gibt. Vor einer Mietminderung ist jedoch auf jeden Fall zuerst der Vermieter zu informieren, um ihm die Möglichkeit zu geben den entstandenen Mangel zu korrigieren. Ignoriert der Vermieter diese Mängelanzeige, so kann dies eine Mietminderung durch den Mieter rechtfertigen. Neben der Möglichkeit der Mietminderung kann der Mieter nun auch den Schaden selbst beseitigen und einen finanziellen Aufwendungsersatz vom Vermieter einfordern, oder auf dem Rechtsweg die Schadensbehebung einklagen. Der Einzelfall ist entscheidend und nur ein Anwalt kann optimalen Rat geben. Konzeptbild Papierhäuser
Wenn der Vermieter kündigt
Kündigung Mietvertrag Die Kündigung durch den Vermieter benötigt immer eines triftigen Grundes. Gesetzestexte für die ordentliche als auch die fristlose Kündigung findet man im BGB. Gründe, die einem Vermieter die Kündigung ermöglichen sind u. a. immer wieder versäumte oder zu späte Mietzahlungen, der Mieter verletzt seine Sorgfaltspflicht oder natürlich die Eigenbedarfskündigung. Ein Vermieter, der seinem Mieter wegen Eigenbedarf kündigt, muss auf einige Details achten. Nicht automatisch alle Familienmitglieder erfüllen die Voraussetzung der besonderen Bindung an den Vermieter um eine Kündigung wegen Eigenbedarf zu rechtfertigen, etwa geschiedene Partner oder Cousins. Es ist jedoch keine Notlage notwendig um Eigenbedarf anzumelden, es reichen vernünftige und nachvollziehbare Gründe. Ein Anwalt oder Fachanwalt für Mietrecht hilft bei allen Rechtsfragen, selbstverständlich auch bei Fragen zur Eigenbedarfskündigung.
Die Räumungsklage als letztes Instrument
Wenn der Vermieter dem Mieter mit Angabe eines Grundes gekündigt hat, so muss der Mieter ausziehen. Hat man einen uneinsichtigen Mieter, dann weigert er sich auszuziehen. In diesem Fall bleibt dem Vermieter nur der Weg der Räumungsklage. Die Voraussetzung einer Räumungsklage ist jedoch eine Nachfristsetzung. Wenn auch diese Frist den Mieter nicht zum Auszug bewegen konnte, kann der Vermieter nun beim zuständigen Amtsgericht Klage einreichen. Ein dadurch erwirkter Räumungstitel ermächtigt nun den Vermieter, die Wohnung durch einen Gerichtsvollzieher räumen zu lassen. Holen Sie sich Rat bei einem Anwalt oder Fachanwalt für Mietrecht in Oberursel , wenn Sie sich in einer ähnlichen Situation befinden.
Der Mieter kündigt den Mietvertrag
Strebt man die Kündigung seines Mietvertrages an, sollte man seinen Inhalt genau kennen. Im Normalfall wird ein unbefristeter Mietvertrag geschlossen. Diese Fristen sind gesetzlich geregelt und betragen drei Monate zum Monatsende oder zum Quartal. Lediglich wenn die Kündigung bis zum dritten Werktag eines Monats beim Vermieter auf dem Tisch liegt, kann der laufende Monat mit in die Kündigungsfrist einfließen. Eine Kündigung durch den Mieter, unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist, bedarf keines Grundes. Lediglich das Wort "Kündigung" ist im Kündigungsschreiben unerlässlich, ebenso die handschriftliche Unterschrift des Mieters. Hier ist besonders bei Wohngemeinschaften darauf zu achten, dass jeder Mitbewohner der den Mietvertrag mit unterschrieben hat nun auch die Kündigung unterschreibt. Zu beachten ist außerdem die Art und Weise der Übermittlung, denn eine Kündigung per Fax, Mail oder gar SMS ist nicht rechtens. Es gilt die schriftliche Form als Brief, persönlich oder per Post überbracht. Ist es wichtig, den Empfang bestätigt zu wissen, empfiehlt sich das Einschreiben mit Rückschein oder gleich die persönliche Übergabe. Um ganz rechtssicher vorzugehen, ist bei persönlicher Übergabe auch darauf zu achten, dass der Empfang der Kündigung schriftlich quittiert wird. Je genauer man sich an alle Regeln und Formalitäten hält, desto schneller kann ein Mietverhältnis gekündigt werden. In Bezug auf den Auszug eines Mieters wird jedoch nicht nur um die Kündigung an sich bzw. den Auszugszeitpunkt gestritten. Fragen über möglicherweise notwendige Renovierungsarbeiten oder Schönheitsreparaturen entstehen. Hierbei treten die unterschiedlichen Sichtweisen von Vermietern und Mietern oft deutlich zu Tage. Die Mietkaution wird dann oft zum Schlüsselelement. Tatsächlich ist normalerweise der Vermieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Zum Teil kann der Vermieter dies im Mietvertrag aber zum Aufgabenbereich des Mieters bestimmen. So können Kleinreparaturklauseln oder Schönheitsreparaturklauseln im Vertrag vereinbart werden. Dadurch ist der Mieter einverstanden Reparaturen von Bagatellschäden bis üblicherweise max. 100 Euro selbst zu tragen. Ob getroffene Vereinbarungen im Mietvertrag rechtens sind, kann ein Mieter bei einem Anwalt oder Fachanwalt für Mietrecht erfahren. Dies kann unter Umständen viel Geld sparen, denn durch die anwaltliche Beratung wird nicht selten ein drohender Prozess verhindert. Auf anwaltssuche.de erhalten Sie die Möglichkeit einer unverbindlichen Kontaktaufnahme mit einem Anwalt oder Fachanwalt in Oberursel, die für Sie als Mandant gratis ist.
Mietwucher - unerschwingliche Mietforderungen
Im StGB unter §291 finden sich die relevanten Stellen zum Mietwucher. Wucher umfasst demnach alles, was das finanzielle Ausnützen einer Person bedeutet, die, durch z.B. eine Notlage, oder auch nur durch Unerfahrenheit, im Nachteil ist. Eine Mieterhöhung ist generell nicht erfreulich für den Mieter, aber prinzipiell hat der Vermieter durchaus das Recht die Miete heraufzustufen. Der Vermieter unterliegt hierbei jedoch einer zeitlichen Einschränkung, lediglich alle drei Jahre darf die Mieter erhöht werden, und einer sog. Kappungsgrenze von 20 %, in vielen Städten sogar nur 15 %. Ebenfalls hat sich der Vermieter bei seinen Mietforderungen an die ortsübliche Vergleichsmiete zu halten. Übersteigt die Kaltmiete die örtliche Durchschnittsmiete um 20 % so spricht man von einer Mietüberhöhung. Ist der Mietspiegel im betroffenen Wohngebiet mindesten 50 % unter der veranschlagten Miete, so darf man Mietwucher vermuten. Um den Tatbestand des Mietwuchers zu erfüllen, ist jedoch nicht nur die überteuerte Miete ausreichend, es muss zusätzlich die Unerfahrenheit des Mieters oder eine Zwangslage ausgenützt worden sein. Diesen Beweis zu erbringen ist jedoch nicht leicht. Und so dauerte ein Hamburger Rechtsstreit fünf Jahre ehe er mit einem Urteil endete, das künftig für gerechtere Mieten sorgen könnte. Im betroffenen Fall ging es um reparaturbedürftige Wohnungen, die dem Job-Center Hamburg für Harzt-IV Empfänger vermittelt wurden. Das Jobcenter ging nach Bekanntwerden der Umstände vor Gericht und obsiegte. Die Rechtsprechung endete mit einem Urteil, welches dem Unternehmen, das die katastrophalen Wohnungen vermietete, eine Rückzahlung der 52.000 Euro inklusive Zinsen auferlegte. Der Vermieter wurde darauf hingewiesen fortan die umgebungsüblichen Mieten anzuwenden. Nicht zuletzt werden so auch Asylbewerber geschützt vor ähnlichen ausbeuterischen Notlagen. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass wer in eine Zwangslage gerät, leicht Opfer von Miethaien werden kann. Den Betroffenen ist es im Nachhinein meist fast peinlich, den Mietvertrag unterschrieben zu haben. Der Weg aus solch einer Situation kann jedoch meist durch einen Anwalt oder Fachanwalt für Mietrecht durchaus ermöglicht werden. Wenn das Gericht beschließt, dass es sich um Mietwucher handelt, sind Sie alle Verpflichtungen los und der Vertrag ist nichtig. So mancher Mangel wird sicher vom Vermieter behoben, wenn Sie sich von einen Anwalt beraten lassen. Für den Mieter ist es dann risikobehaftet wenn er irrtümlich die Miete eigenständig mindert. Ein schuldhafter Irrtum führt zum Mietrückstand, der zu einer außerordentlichen Kündigung führend kann (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Durch kompetente Mietrechtsberatung eines Anwaltes oder einer Anwältin gehen Sie richtigen Weg bei einer Mietminderung. Setzen Sie dem Vermieter eine Beseitigungsfrist.