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BAYH & FINGERLE Rechtsanwälte Partnerschaft
Rechtsanwalt · Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Königstraße 22, 70173 Stuttgart
Nonnenmacher & Drotleff Fachanwaltskanzlei
Rechtsanwalt · Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht · Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Kiehnlestraße 14, 75172 Pforzheim
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Hilfe von Fachmann beim Mietvertrag
Konzeptbild Haus Schlüssel Der Markt für vermieteten Wohnraum ist mitunter stark umkämpft. Findet man dann eine Wohnung so greift man schnell zu. Hierbei kann es leicht vorkommen, dass man sich auf Modalitäten einlässt, die bei genauerem Hinsehen nicht akzeptabel sind. Auch im Mietrecht gilt deshalb die Regel, einen Vertrag erst zu unterschreiben wenn man ihn vorher in Ruhe gelesen und für akzeptabel befunden hat. Die Meinung eines Anwaltes für Mietrecht einzuholen ist im Zweifelsfalle klar die bessere Option. Besonders aufmerksam sollte man auch bei Mietverträgen sein, die eine automatische Steigerung der Miete vorsehen, so genannte Staffelmietverträge.
Die Wohnungsgeberbestätigung
Der Vermieter muss anhand einer Vermieterbescheinigung dem Einwohnermeldeamt den Mieterwechsel anzeigen. Der Vermieter hat dabei innerhalb von zwei Wochen zu agieren, da ihm andernfalls nach § 54 BMG ein Bußgeld bis 1000 Euro droht. Darauf muss auch bei einer Untervermietung geachtet werden. Die Meldepflicht trifft in diesem Fall den Mieter. Anders beim Auszug eines Mieters, hier ist der Auszug nur in wenigen Situationen zu melden, so z.B. wenn der Mieter ins Ausland zieht.
Die Neuerungen der WEG-Reform
Seit dem 01.12.2020 gibt es einige Neuerung des Wohneigentumsrecht. Die Änderungen des Reformgesetzes im Überblick. Die Einladefrist für Eigentümerversammlungen hat sich von zwei auf drei Wochen erhöht. Die Einladungen dürfen nun auch per e-mail verschickt werden. Wichtig ist, dass eine Beschlussfassung nun auch möglich ist, wenn weniger als 50 % Miteigentumsanteile auf der Eigentümerversammlung vertreten sind. Als Erleichterung dürfte sich die Möglichkeit der Online-Eigentümerversammlung herausstellen, die es deutlich vereinfacht an der Versammlung teilzunehmen ohne anzureisen. Für Umlaufbeschlüsse gibt es ebenfalls Vereinfachungen. Sie bedürfen nicht mehr der Schriftform sondern sind per mail, Fax oder Whatsapp-Nachricht möglich. An der 100% Zustimmung ändert sich hier jedoch nichts! Durch § 18 WoEigG haben Eigentümer fortan das Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen. Bauliche Veränderungen an einer Wohneinheit benötigen nur noch eine einfache Mehrheit. „Privilegierte bauliche Veränderungen“ dürfen nun, auf eigene Kosten, durchgeführt werden. Dies gilt u. a. für den Einbau von Ladestationen für E-Autos, Einbruchschutz, Telekommunikationsanschluss mit hoher Kapazität oder auch für Maßnahmen zur Barrierefreiheit. Wenn gewünscht, können Sondernutzungsrechte von Freiflächen in Sondereigentum umgewandelt werden, neben einer veränderten Kostentragung ändern sich auch die Gestaltungsmöglichkeiten. Wenden Sie sich an einen Anwalt, wenn Sie detaillierte Fragen zur WEG Reform haben.
Die Nebenkostenabrechnung
Tochter mit Eltern in Mietwohnung Wenn der Mieter an den Nebenkosten beteiligt werden soll, so muss dies bereits im Mietvertrag vereinbart werden. Sind sich die Vertragspartner einig, so können die Nebenkosten auch über einen fixen Betrag, einer Pauschale, abgegolten werden. Bei dieser Methode werden alle Positionen in einem Punkt zusammengefasst. Man spricht dann von einer Bruttomiete. Wurde, wie meist üblich, eine Vereinbarung über die Nebenkosten im Vertrag getroffen, hat der Mieter das Recht, bis zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums eine Abrechnung zu erhalten. Versäumt der Vermieter diese Frist, so verfallen seine Ansprüche an den Mieter. Für den Mieter sieht es besser aus, da dieser bereits geleistete und zu hoch angesetzte Kosten auch nach dieser Frist weiterhin zurück fordern kann. Alle Angaben in der Abrechnung der Nebenkosten müssen übersichtlich und klar sein. Mieter müssen also in der Betriebskostenabrechnung die abgerechnete Zeitspanne sowie die Gesamtkosten für das Gebäude entnehmen können und auch wie sich die Kosten für die einzelne Wohnung berechnen. Natürlich müssen auch die bereits überwiesenen Vorauszahlungen des Mieters in der Auflistung enthalten sein.
Welche Nebenkosten sind umlegbar auf den Mieter?
Hierzu zählen Personalkosten wie zum Beispiel der Hausmeister oder die Putzfirma für Treppenhausreinigung, ebenso natürlich auch die Aufwendungen für Heizung und warmes Wasser. Zusätzliche Versicherungen wie eine Reparaturkosten- Umweltschadens- oder Rechtsschutzversicherung zählen hingegen nicht als umlagefähig. Frau am Telefon
Das sollten Sie zur Mietminderung wissen.
Schnell kann es auch bei einem bisher harmonischen Mietverhältnis zu Differenzen kommen. Nicht nur das Verhältnis zum Eigentümer kann angespannt sein, auch Schwierigkeiten mit der Nachbarschaft sind möglich. Welche Probleme rechtfertigen eine Mietminderung? Ein Mietmangel ist immer dann gegeben, wenn die Wohnung nicht mehr im vertraglich vereinbarten Umfang genutzt werden kann. Die Miete kann zum Beispiel herabgesetzt werden, wenn es die elektrische Ausstattung einer Wohnung verbietet gleichzeitig Wäsche zu waschen und Staub zu saugen. Bagatellschäden, wie eine kaputte Hausflurlampe oder ähnliches, sind jedoch keine Gründe für eine Mietminderung. Nicht einforderbar sind auch vom Mieter selbst verursachte Schäden. Welche Kürzung rechtens ist, kann nicht generell festgesetzt werden. Die Gerichte haben sich mit einer Vielzahl von Mietminderungsgründen auseinandergesetzt und zum Beispiel eine 10%-ige Kürzung der Miete zugesprochen, wenn die Heizung kontinuierlich Klopfgeräusche von sich gibt. Vor einer Mietminderung ist jedoch auf jeden Fall zuerst der Vermieter zu informieren, um ihm die Möglichkeit zu geben den entstandenen Mangel zu korrigieren. Ignoriert der Vermieter diese Mängelanzeige, so kann dies eine Mietminderung durch den Mieter rechtfertigen. Eine weitere Option des Mieters wäre, dass er selbst dafür sorgt, dass der Mietmangel beseitigt wird und sich im Anschluss die Kosten vom Vermieter zurückholt, notfalls durch Klage. Lassen Sie sich beraten von einem Rechtsanwalt oder einer Rechtsanwältin mit Erfahrung im Mietrecht. Konzeptbild gefaltete Häuser
Kündigung durch den Vermieter
Kündigung Mietvertrag Wird ein Mietvertrag vom Vermieter gekündigt, so muss diese Kündigung immer begründet werden. Die § 573 BGB sowie § 543 BGB und § 569 BGB behandeln das Thema Mietvertragskündigung durch den Vermieter. Der wohl häufigste Grund ist die Eigenbedarfskündigung, aber auch regelmäßig unpünktliche oder versäumte Mietzahlungen sind gerechtfertigte Gründe. Möchte der Vermieter die Kündigung wegen Eigenbedarf aussprechen, so muss er dafür einige Dinge beachten. Neben dem Vermieter und seinen Familienangehörigen kann auch Eigenbedarf für Hausangehörige, also Angestellte, Pflegepersonal oder Pflegekinder angemeldet werden. Der Vermieter, oder die Person für die der Eigenbedarf angemeldet wurde, muss sich nicht in einer Notlage befinden, vernünftige und nachvollziehbare Gründe sind ausreichend. Bei Unsicherheit oder Unklarheit ist die Beratung durch einen Anwalt für Mietrecht immer klärend und hilfreich.
Die Räumungsklage als letztes Instrument
Der fristgerechte Auszug des Mieters, nach einer Wohnungskündigung, ist der Regelfall. Immer wieder geschieht es jedoch, dass sich ein Mieter weigert auszuziehen. Der rechtliche Weg des Vermieters ist nun Klage auf Räumung zu erheben. Voraussetzung hierfür ist jedoch eine Nachfrist, die der Vermieter dem Mieter zu gewähren hat. Anschließend, wenn der Mieter auch diese Frist nicht einhält, kann Klage erhoben werden. Ein dadurch erwirkter Räumungstitel ermächtigt nun den Vermieter, die Wohnung durch einen Gerichtsvollzieher räumen zu lassen. Nehmen Sie in solchen Situationen gerne die Hilfe eines Anwaltes für Mietrecht in Stuttgart Stammheim in Anspruch.
Die Kündigung der Mietwohnung durch den Mieter
Vor der schriftlichen Kündigung seines Mietvertrages sollte der Mieter den Vertrag noch einmal gründlich gelesen haben und die Kündigungsfristen kennen. Handelt es sich um einen unbefristeten Mietvertrag gelten die üblichen Kündigungsfristen. Diese Fristen sind gesetzlich geregelt und betragen drei Monate zum Monatsende oder zum Quartal. Man kann auch den laufenden Monat mit in die Kündigungsfrist mit einrechnen, sofern die Kündigung der Hausverwaltung bzw. dem Vermieter innerhalb der ersten drei Kalendertage vorliegt. Eine Kündigung durch den Mieter, unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist, bedarf keines Grundes. Im Schreiben muss das Wort Kündigung enthalten sein und es muss vom Mieter handschriftlich unterschrieben werden. Für Wohngemeinschaften gilt hier: Jeder, dessen Unterschrift im Mietvertrag steht, muss auch das Kündigungsschreiben unterschreiben um es wirksam zu machen. Die Art und Weise der Kündigungsübermittlung ist wichtig und darf nicht über WhatsApp, Fax oder SMS erfolgen. Hier bedarf es unbedingt der Zustellung des Kündigungsschreibens per Post oder persönlich. Ist man auf Sicherheit bedacht, so überreicht man die Kündigung besser persönlich oder schickt sie per Einschreiben mit Rückschein. Um ganz rechtssicher vorzugehen, ist bei persönlicher Übergabe auch darauf zu achten, dass der Empfang der Kündigung schriftlich quittiert wird. Dadurch kann später belegt werden, dass die Kündigung fristgerecht zugestellt wurde. Ist das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter bereits angespannt, gibt es neben der korrekten Kündigung nun noch einige andere mögliche Streitgründe. Fragen über möglicherweise notwendige Renovierungsarbeiten oder Schönheitsreparaturen entstehen. Gerade beim Auszug kommt zu Tage, wie unterschiedlich die Meinungen von Mieter und Vermieter tatsächlich sein können. Dem Vermieter bleibt oft nur das Einbehalten der Mietkaution als Druckmittel. Die Aufgabe der Schönheitsreparaturen fällt übrigens eigentlich dem Vermieter zu. Der Mietvertrag bietet jedoch die Möglichkeit den Mieter mit in die Pflicht zu nehmen. Diese Vereinbarungen heißen dann Schönheits- oder Kleinreparaturklausel gem. § 28 II. BV (Berechnungsverordnung). Damit kann der Mieter verpflichtet werden, Kleinreparaturen bis zu max. 100 Euro pro Rechnungsbetrag zu tragen. Ob getroffene Vereinbarungen im Mietvertrag rechtens sind, kann ein Mieter bei einem Anwalt für Mietrecht erfahren. Dabei erspart man sich eine Menge Scherereien und auch möglicherweise drohende Prozesskosten. Mit anwaltsuche.de können Sie eine unverbindliche Kontaktaufnahme mit einem Anwalt in Stuttgart Stammheim starten.
Mietwucher – überhöhte Miete
Mietwucher ist geregelt im § 291 StGB. Wucher umfasst demnach alles, was das finanzielle Ausnützen einer Person bedeutet, die, durch z.B. eine Notlage, oder auch nur durch Unerfahrenheit, im Nachteil ist. Grundsätzlich ist eine Mieterhöhung nicht zu verbieten. Der Vermieter muss sich dabei allerdings an die Kappungsgrenze (maximale Mieterhöhung) von max. 20 % halten und zusätzlich höchstens alle drei Jahre eine Erhöhung festlegen. Ebenfalls hat sich der Vermieter bei seinen Mietforderungen an die ortsübliche Vergleichsmiete zu halten. Diese Vergleichsmiete ist auch mitentscheidend bei einer möglichen Mietpreisüberhöhung, denn die geforderte Kaltmiete darf den ortsüblichen Mietzins nicht um 20 % übersteigen. Ist der Mietspiegel im betroffenen Wohngebiet mindesten 50 % unter der veranschlagten Miete, so darf man Mietwucher vermuten. Ergänzend zur deutlich überhöhten Miete muss, um den Tatbestand des Mietwucher einklagen zu können, noch ein zweiter Punkt erfüllt sein, wie beispielsweise die Zwangslage des Mieters, da sich ihm keine Alternative geboten hat. Diese Beweise herbeizuschaffen ist oft sehr schwierig. Nach fünfjährigem Rechtsstreit hat das Landgericht Hamburg nun dem Treiben von Miethaien mit einem bedeutenden Urteil Einhalt geboten. Im vorliegenden Fall, wurden vom Job-Center Hamburg überhöhte Mieten für Wohnungen von Hartz-IV-Empfängern bezahlt. Das Landgericht Hamburg gab der eingereichten Klage des Job-Centers Recht. Die Miete wurde neu berechnet, der zu viel bezahlte Betrag von 52.000 Euro musste zuzüglich Zinsen zurückerstattet werden. Der Vermieter wurde darauf hingewiesen fortan die umgebungsüblichen Mieten anzuwenden. Wichtig ist dieses Urteil für alle Benachteiligten, die in derlei Notlage geraten. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass wer in eine Zwangslage gerät, leicht Opfer von Miethaien werden kann. Als Betrogener fühlt man sich oft auch noch schuldig, da man mit der Unterschrift seine Zustimmung signalisiert hatte und sich unter Druck setzen ließ. Der Gang zum Anwalt für Mietrecht kann hier oft wegweisend sein. Erkennt das Gericht am Ende den Mietwucher an, so ist alles Unterschriebene nichtig und der geschlossene Vertrag ungültig. Hier kann eine Rechtsanwalt die richtige Antworten geben und Ihnen den richtigen Rat für eine Entscheidung geben. Für den Mieter ist es dann risikobehaftet wenn er irrtümlich die Miete eigenständig mindert. Ein schuldhafter Irrtum führt zum Mietrückstand, der zu einer außerordentlichen Kündigung führend kann (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Unter Umständen ist es richtig zunächst mit dem Vermieter über die drohende Mietminderung zu verhandeln. Eine richtige Fristsetzung ist auch wichtig - hier hilft Ihnen der Anwalt.