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Mietvertrag, ein Anwalt kann helfen
Konzeptbild Haus Schlüssel Der Markt für vermieteten Wohnraum ist mitunter stark umkämpft. Oft geschieht es dadurch, dass man seine Entscheidung für die Wohnung impulsiv trifft. Später stellen sich die Bedingungen des Mietvertrages für den Mieter dann womöglich als nachteilig dar. Es ist wichtig und ratsam, einen Mietvertrag vor einer Unterschrift sorgsam zu lesen. Ein Anwalt für Mietrecht kann bei offenen Fragen zum Mietvertrag weiterhelfen. Besonders aufmerksam sollte man auch bei Mietverträgen sein, die eine automatische Steigerung der Miete vorsehen, so genannte Staffelmietverträge.
Die notwendige Wohnungsgeberbestätigung
Der Vermieter muss anhand einer Vermieterbescheinigung dem Einwohnermeldeamt den Mieterwechsel anzeigen. Die Datenübermittlung hat innerhalb von zwei Wochen zu erfolgen, ein Versäumnis gilt als Ordnungswidrigkeit und wird mit Bußgeld bis 1000 Euro geahndet. Auch bei der Untervermietung ist an die Meldepflicht zu denken. Nun ist es jedoch der Mieter, der den Untermieter zu melden hat. Den Auszug eines Mieters muss man nur dann melden, wenn er keinen neuen Wohnsitz hat oder ins Ausland zieht.
WEG-Reform
Neue Regeln im Wohneigentumsrecht seit 01.12.2020. Hier sollen einige wichtige Ergänzungen kurz erwähnt werden. Die Einladefrist zur Eigentümerversammlung wurde von zwei auf drei Wochen erhöht. Es ist nun erlaubt, die Einladung auch per e-mail zu versenden. Die Begrenzung für eine Beschlussfassung wurde aufgehoben, es ist nun auch bei unter 50 % vertretener Miteigentumsanteile möglich einen Beschluss zu fassen. Als Erleichterung dürfte sich die Möglichkeit der Online-Eigentümerversammlung herausstellen, die es deutlich vereinfacht an der Versammlung teilzunehmen ohne anzureisen. Auch die bisher eher langwierigen Umlaufbeschlüsse werden einfacher. Es ist nun erlaubt per mail, Fax oder sogar WhatsApp abzustimmen. Nichts geändert hat sich an der 100 % Zustimmung. Interessant ist auch das neue Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen. Erleichtert wurden bauliche Veränderungen, wie der Einbau einer Klimaanlage, indem nun ein einfacher Mehrheitsbeschluss ausreichend ist. "Privilegierte bauliche Veränderungen" dürfen nun, auf eigene Kosten, durchgeführt werden. Die WEG kann nun z.B. Dinge wie den Einbau von Ladestationen für E-Autos, Einbruchschutz, Telekommunikationsanschluss etc. nicht mehr untersagen. Freiflächen, die bisher nur als Sondernutzungsrecht eingetragen waren, können nun zu Sondereigentum erklärt werden. Wenden Sie sich an einen Anwalt, wenn Sie detaillierte Fragen zur WEG Reform haben.
Nebenkostenabrechnung: Tipps zur Nebenkostennachzahlung
Vater Mutter Kinder formen ein Haus Wenn der Mieter an den Nebenkosten beteiligt werden soll, so muss dies bereits im Mietvertrag vereinbart werden. Die unkomplizierte Lösung wäre eine vertragliche Einigung auf einen Nebenkostenpauschalbetrag. Bei dieser Methode werden alle Positionen in einem Punkt zusammengefasst. Die Vertragsparteien hätten sich in diesem Fall auf eine Inklusiv-Miete geeinigt. In § 556 Abs. 3 BGB ist die Frist für die Erstellung einer Nebenkostenabrechnung geregelt. Versäumt der Vermieter diese Frist, so verfallen seine Ansprüche an den Mieter. Was nicht verfällt ist der Anspruch auf Rückzahlung an den Mieter, sollte dieser zu viel entrichtet haben. Die Aufschlüsselung, der auf den Mieter umgelegten Kosten, muss auch für Laien zu verstehen sein. Die Aufschlüsselung der Kosten für die einzelnen Wohneinheiten, muss für den Mieter, mit Hilfe eines Verteilerschlüssels, in der Betriebskostenabrechnung dargestellt sein. Natürlich müssen auch die bereits überwiesenen Vorauszahlungen des Mieters in der Auflistung enthalten sein.
Welche Kosten können nun auf den Mieter umgelegt werden?
Typische umlagefähige Nebenkosten sind z.B. Heizungs- und Warmwasserkosten, ebenso Gartenpflege und die Kosten für den Hausmeister, Straßenreinigung, Kabelanschluss aber auch möglicherweise angefallene Kosten für Ungezieferbekämpfung. Zusätzliche Versicherungen wie eine Reparaturkosten- Umweltschadens- oder Rechtsschutzversicherung zählen hingegen nicht als umlagefähig. junge Frau telefoniert mit Vermieter
Das sollten Sie zur Mietminderung wissen.
Auch mit einem sorgfältig ausgearbeiteten Mietvertrag ist ein Mieter nicht vor Ärger geschützt. So kann es z.B. zu Nachbarschaftsstreitigkeiten führen, wenn sich die Parteien gegenseitig gestört oder nicht verstanden fühlen. Ab wann ist eine Mietminderung gerechtfertigt? Eine Kürzung der Miete darf der Mieter vornehmen, wenn der Wohnraum, aufgrund von Sachmängeln, nicht vollständig genutzt werden kann. Ob Gestank oder Gaststättenlärm, Schimmelbildung oder ähnliches, sie können für die Minderung einer Miete sprechen. Kleinere Probleme wie zum Beispiel defekte Beleuchtungskörper im Treppenhaus stellen keinen Mietmangel dar. Auch durch den Mieter selbst verursachte Schäden sind nicht durch eine Mietminderung einforderbar. Um wie viel Prozent eine Miete gemindert werden darf, muss individuell geklärt werden. Dies hängt von der jeweiligen Beeinträchtigung ab, ein Balkon etwa, der wegen herumstreunender Katzen nicht nutzbar ist, zieht nach einem Urteil des Amtsgerichtes Bonn eine Minderung von 15% nach sich. Der erste Schritt muss jedoch sein, den Vermieter über den Schaden und der dadurch hervorgerufenen Beeinträchtigung zu informieren, damit dieser die Möglichkeit hat den Schaden zu beheben. Eine Mietminderung ist folglich erst rechtens, nachdem der Vermieter trotz Kenntnisnahme des Mängels und Fristsetzung zur Schadensbehebung, die Gelegenheit zur Mängelbeseitigung nicht genutzt hat. Auch das "Recht zur Selbstbeseitigung" steht dem Mieter nun offen, notfalls kann er auch einen Vorschuss auf die zu erwartenden Kosten gerichtlich einklagen. Ein Rechtsanwalt kann die Situation kompetent einschätzen und zuverlässig beraten. Papierene Häuser
Die Kündigung durch den Vermieter
Kündigung Mietvertrag Ein Mietvertrag kann selbstverständlich gekündigt werden, geht die Kündigung vom Vermieter aus so muss er dafür einen berechtigten Grund angeben. Das Gesetz regelt mit dem § 573 BGB die ordentliche Kündigung, für eine außerordentliche Kündigung gibt es die §§ 543, 569 BGB. Gründe, die einem Vermieter die Kündigung ermöglichen sind u.a. Eigenbedarf, der Mieter zahlt nur unregelmäßig oder nicht den volle Mietzins, oder auch fehlende Sorgfaltspflicht des Mieters. Möchte der Vermieter die Kündigung wegen Eigenbedarf aussprechen, so muss er dafür einige Dinge beachten. Die Voraussetzungen für Eigenbedarf erfüllen Familienmitglieder und Hausangehörige wie Pflegekinder oder Pflegepersonal, bei Verwandten wie Onkel oder Tanten wird hingegen meist ein Nachweis der besonderen Bindung zum Vermieter eingefordert. Auch wenn vernünftige und nachvollziehbare Gründe ausreichend sind für eine Eigenbedarfskündigung, so muss doch sichergestellt sein, dass es keine alternative, freie, also zur Verfügung stehende, Wohnung gegeben hat. Die Fachkenntnisse eines Anwalts oder Fachanwalt für Mietrecht können bei allen Mietvertragskündigungen sehr hilfreich sein.
Wie funktioniert eine Räumungsklage?
In aller Regel wird nach einer Wohnungskündigung der Mieter fristgerecht ausziehen. Jedoch nicht immer ziehen Mieter komplikationslos und pünktlich aus. Der einzig mögliche Weg, den Mieter zum Auszug aus der Immobilie zu bewegen, ist nun die Räumungsklage. Dem Mieter muss jedoch zuerst noch einmal eine letzte Chance in Form einer Nachfrist gesetzt werden. Wenn auch diese Frist den Mieter nicht zum Auszug bewegen konnte, kann der Vermieter nun beim zuständigen Amtsgericht Klage einreichen. Mit dem bei Gericht erworbenen Räumungstitel kann nun die Räumung der Wohnung durch einen Gerichtsvollzieher erzielt werden. Sollten Sie mit so einer Situation konfrontiert sein, so kontaktieren Sie unverbindlich einen Anwalt für Mietrecht in Stuttgart West .
Wenn der Mieter kündigt
Um seinen Mietvertrag zu beenden muss man über seinen Inhalt und die vereinbarten Kündigungsfristen genau Bescheid wissen. Wohnmietverträge haben meist die gängigen Kündigungsfristen. Er ist dann mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende oder quartalsweise kündbar. Lediglich wenn die Kündigung bis zum dritten Werktag eines Monats beim Vermieter auf dem Tisch liegt, kann der laufende Monat mit in die Kündigungsfrist einfließen. Einen Grund für den Auszug muss der Mieter nicht angeben. Im Schreiben muss das Wort Kündigung enthalten sein und es muss vom Mieter handschriftlich unterschrieben werden. Bei Wohngemeinschaften ist zusätzlich darauf zu achten, dass eine Kündigung nur wirksam ist, wenn alle Unterzeichner des Mietvertrages auch auf der Kündigung unterschreiben. Kündigungen per SMS oder WhatsApp mögen modern erscheinen, sie sind jedoch nicht rechtsgültig. Es muss nach wie vor schriftlich per Post, oder durch persönliche Übergabe des Schreibens, gekündigt werden. Damit das Kündigungsschreiben seinen Empfänger pünktlich erreicht, schickt man es per Einschreiben mit Rückschein oder übergibt es persönlich. Dies stellt sicher, dass der Empfänger das Schreiben in Empfang genommen hat, darauf wäre bei einer persönlichen Übergabe ebenfalls zu achten. Je genauer man sich an alle Regeln und Formalitäten hält, desto schneller kann ein Mietverhältnis gekündigt werden. Jedoch liefert nicht nur die korrekte Einhaltung der Kündigungsform Grund zu Zerwürfnissen. Die Frage, ob es sich um eine Abnutzung oder bereits um eine Beschädigung einer Sache, wie etwa dem Parkett, handelt, ist zu klären und damit die Frage wer für die entstehenden Kosten aufkommt. Gerade beim Auszug kommt zu Tage, wie unterschiedlich die Meinungen von Mieter und Vermieter tatsächlich sein können. Der Vermieter hat dann letztendlich die Mietkaution als Druckmittel auf seiner Seite. Tatsächlich ist normalerweise der Vermieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Der Mietvertrag bietet jedoch die Möglichkeit den Mieter mit in die Pflicht zu nehmen. Dies geschieht dann über sogenannte Kleinreparatur- oder Schönheitsreparaturklauseln. Die Behebung der Bagatellschäden dürfen dem Mieter jedoch nur bei einem Rechnungsbetrag von in der Regel höchstens 100 Euro übertragen werden und dies auch nicht unbegrenzt oft pro Jahr, so die Rechtsprechung in einigen Grundsatzurteilen. Ein Anwalt oder Fachanwalt für Mietrecht ist im Falle von jedweden Mietstreitigkeiten ein verlässlicher Partner, der Klarheit schafft und sich mit der jeweiligen Rechtslage bestens auskennt. Dies kann unter Umständen viel Geld sparen, denn durch die anwaltliche Beratung wird nicht selten ein drohender Prozess verhindert. anwaltsuche.de hilft Ihnen durch die Möglichkeit einer kostenlosen Kontaktaufnahme zu einem Anwalt oder Fachanwalt in Stuttgart West.
Mietwucher - unerschwingliche Mietforderungen
Der Paragraph 291 Strafgesetzbuch beschäftigt sich mit dem Umstand des Wuchers. Dort steht sinngemäß, dass Wucher vorliegt, wenn eine Zwangslage, die Unerfahrenheit, ein Mangel an Urteilsvermögen, oder die Willensschwäche eines anderen ausgenutzt wird, um sich eigene Vermögensvorteile zu verschaffen. Grundsätzlich darf ein Vermieter eine Mieterhöhung durchaus durchführen. Der Vermieter unterliegt hierbei jedoch einer zeitlichen Einschränkung, lediglich alle drei Jahre darf die Mieter erhöht werden, und einer sog. Kappungsgrenze von 20 %, in vielen Städten sogar nur 15 %. Dabei hat sich der Vermieter an die ortsübliche Vergleichsmiete zu halten. Zusätzlich darf die geforderte Miete diese Vergleichsmiete nicht um 20 % übersteigen, ansonsten handelte es sich um eine Mietpreisüberhöhung. Ist der Mietspiegel im betroffenen Wohngebiet mindesten 50 % unter der veranschlagten Miete, so darf man Mietwucher vermuten. Um den Tatbestand des Mietwuchers zu erfüllen, ist jedoch nicht nur die überteuerte Miete ausreichend, es muss zusätzlich die Unerfahrenheit des Mieters oder eine Zwangslage ausgenützt worden sein. Diesen Umstand zu belegen fällt allerdings nicht leicht. Ein nahezu bahnbrechender Lichtblick gegen das Treiben von Miethaien bietet ein Urteil des Landgericht Hamburg nach insgesamt fünf Jahren Streit. Im vorliegenden Rechtsfall zahlte das Jobcenter die Miete für minderwertigen Wohnraum für hilfsbedürftige Personen. Beide Gerichte, sowohl das Amts- als auch das Landgericht sprachen die vermietende Firma des Mietwuchers für schuldig. In diesem Urteil wurde der Vermieter dazu verurteilt einen Betrag von 52.000 ? zurückzubezahlen. Obendrein wurde verfügt, dass die Mietobjekte zukünftig dem Mietspiegel entsprechend vermietet werden mussten. Das Urteil könnte auch insofern wegweisend sein, da immer mehr Flüchtlinge, die hier Asyl beantragen und ohne Arbeit sind, künftig Hartz IV beziehen und sich vermutlich öfters in ähnlichen Situationen befinden werden. Leider führt die Profitgier mancher Menschen dazu, dass sie das Schicksal ihrer Opfer ignorieren. Die Betroffenen wehren sich oft nicht, da sie sich durch ihre geleistete Unterschrift in einer ausweglosen Situation wähnen. Informieren Sie sich unverbindlich bei einem Anwalt oder Fachanwalt für Mietrecht ob es eine Möglichkeit gibt Ihre Situation für Sie zu verbessern. Vertrauen Sie dem Gesetz! Erkennt das Gericht auf Mietwucher an, sind Sie alle Vereinbarungen auf einen Schlag los. Machen Sie sich kundig bei ein Anwalt oder einer Anwältin ob in Ihrem Fall die Miete zu mindern ist. Nur ein ausgewiesener Kenner der Rechtslage ist in der Lage zu beurteilen ob es sich bei den aufgetretenen Mängel tatsächlich um einen, den Mietzins reduzierenden Sachverhalt handelt. Die korrekte Vorgehensweise um die Minderung der Miete durchzusetzen wird Ihnen dabei genannt. Setzen Sie dem Vermieter eine Beseitigungsfrist.