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Sauerwald + Heyn Rechtsanwälte
Rechtsanwalt · Fachanwalt für Mietrecht und WEG-Recht · Zwangsverwalter · Immobilienfachwirt
Schöne Allee 8, 99867 Gotha
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Fragen zum Mietvertrag? Lassen Sie einen Fachmann prüfen
Haus geschützt von zwei Händen Ein Blick auf die Angebote für Mietwohnungen macht deutlich, dass das Angebot in vielen Städten stark eingeschränkt ist. Bietet sich dann die Gelegenheit, greift man auch einmal unüberlegt zu. Hierbei kann es leicht vorkommen, dass man sich auf Modalitäten einlässt, die bei genauerem Hinsehen nicht akzeptabel sind. Deswegen ist es wichtig in Ruhe zu entscheiden und sich ausreichend Zeit zu lassen. Ein Anwalt für Mietrecht kann bei offenen Fragen zum Mietvertrag weiterhelfen. Gerade bei der Vereinbarung über pauschal abgerechnete Nebenkosten sollte der Mieter vorsichtig sein.
Unerlässlich - die Wohnungsgeberbestätigung
Der neue Mieter ist vom Vermieter dem Einwohnermeldeamt anhand einer Vermieterbescheinigung mitzuteilen. Die Datenübermittlung hat innerhalb von zwei Wochen zu erfolgen, ein Versäumnis gilt als Ordnungswidrigkeit und wird mit Bußgeld bis 1000 Euro geahndet. Darauf muss auch bei einer Untervermietung geachtet werden. Hier trifft die Meldepflicht jedoch nicht den Vermieter, sondern den Mieter, der untervermietet. Den Auszug eines Mieters muss man nur dann melden, wenn er keinen neuen Wohnsitz hat oder ins Ausland zieht.
Neue WEG-Reform
Neue Regeln im Wohneigentumsrecht seit 01.12.2020. Einige wichtige Änderungen wollen wir kurz darstellen. Die Einladefrist zur Eigentümerversammlung hat nun drei Wochen vorher, anstelle der bisher üblichen zwei Wochen, zu erfolgen. Es ist nun erlaubt, die Einladung auch per e-mail zu versenden. Eine Beschlussfassung ist immer möglich, unabhängig von den vertretenen Miteigentumsanteilen und macht somit Zweitversammlungen überflüssig. Künftig sind auch Online-Eigentümerversammlungen möglich und machen bei einer reinen Online-Veranstaltung sogar eine Kostenersparnis aus, da keine Räumlichkeiten und Anreisekosten mehr entstehen. Weiterhin werden Umlaufbeschlüsse nun schneller möglich. Es entfällt die Schriftform, erlaubt sind nun Abstimmungen per mail, Fax und sogar WhatsApp. Nach wie vor unerlässlich jedoch ist die 100 % Zustimmung. §18 Abs. 4 des neuen WoEigG besagt: "Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen." Erleichtert wurden bauliche Veränderungen, wie der Einbau einer Klimaanlage, indem nun ein einfacher Mehrheitsbeschluss ausreichend ist. "Privilegierte bauliche Veränderungen" dürfen nun, auf eigene Kosten, durchgeführt werden. Gemeint sind damit etwa der Einbau von Ladestationen für E-Autos oder Einbruchschutz, auch Maßnahmen zur Barrierefreiheit gehören in diesen Bereich. Freiflächen können nun auch zu Sondereigentum erklärt werden, statt wie bisher nur als Sondernutzungsrechte eingetragen zu werden. Wenn Sie gezielte Fragen zur WEG Reform haben oder Probleme auftauchen, wenden Sie sich am besten an einen Anwalt für Mietrecht.
Was sind Nebenkosten?
Tochter mit Eltern in Mietwohnung Der Mietvertrag muss Auskunft darüber geben ob Nebenkosten anfallen. Sind sich die Vertragspartner einig, so können die Nebenkosten auch über einen fixen Betrag, einer Pauschale, abgegolten werden. Damit ist das Thema Nebenkosten geregelt. Die Vertragsparteien hätten sich in diesem Fall auf eine Inklusiv-Miete geeinigt. In der Regel läuft, bei üblicher Nebenkostenvereinbarung, ein Abrechnungszeitraum von Januar bis Dezember, spätestens nach 12 Monaten muss dem Mieter dann eine Nebenkostenabrechnung vorliegen. Erstellt der Vermieter bis dahin keine Abrechnung, verfallen seine Ansprüche an den Mieter. Der Anspruch des Mieters für zu viel bezahlte Nebenkosten hingegen erlischt nicht. Außerdem hat ein Mieter das Recht auf eine übersichtlich gestaltete Nebenkostenaufstellung. In den in der Betriebskostenabrechnung aufgeführten Nebenkosten, müssen die Gebäude- sowie die Wohnungskosten klar aufgeschlüsselt enthalten sein. Auch die Vorauszahlungen müssen in korrekter Höhe enthalten sein und berücksichtigt werden.
Welche Nebenkosten sind umlegbar auf den Mieter?
Personalkosten für Hausmeister, Putzfirma oder den Schornsteinfeger sind klassische, umlagefähige Nebenkosten, ebenso Kosten für den Empfang von Fernsehsendungen und natürlich Energie- oder Verbrauchskosten. Erbpachtzinsen jedoch fallen nicht unter die Betriebskosten, ebenso wenig die Installation von Feuerlöschern, deren Wartungskosten hingegen sind dann schon wieder umlagefähig! sorgenvolles Gesicht eines Mieters
Mietminderung - welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?
Schnell kann es auch bei einem bisher harmonischen Mietverhältnis zu Differenzen kommen. Nicht nur das Verhältnis zum Eigentümer kann angespannt sein, auch Schwierigkeiten mit der Nachbarschaft sind möglich. Ist die Wohnqualität so stark eingeschränkt, dass eine Mietminderung gefordert werden kann? Ein Mietmangel ist immer dann gegeben, wenn die Wohnung nicht mehr im vertraglich vereinbarten Umfang genutzt werden kann. Wenn z.B. ein Wasserschaden, oder ein starker Schimmelbefall die Wohnung unbewohnbar macht. Sogenannte unerhebliche Einschränkungen, wie etwa eine defekte Lampe im Gemeinschaftsflur, führen allerdings nicht zu einer Mietminderung. Nicht einforderbar sind auch vom Mieter selbst verursachte Schäden. In welcher Höhe darf die Miete gemindert werden? Dies hängt von der jeweiligen Beeinträchtigung ab, ein Balkon etwa, der wegen herumstreunender Katzen nicht nutzbar ist, zieht nach einem Urteil des Amtsgerichtes Bonn eine Minderung von 15% nach sich. Zuvor muss jedoch dem Vermieter mit angemessener Fristsetzung die Möglichkeit gegeben werden, den Mangel zu heben. Eine Mietminderung ist nur dann gerechtfertigt, wenn der Vermieter sich nach erfolgter Anzeige und Fristsetzung zur Mängelbehebung nicht bemüht ist den Mängel zu beseitigen. Auch das "Recht zur Selbstbeseitigung" steht dem Mieter nun offen, notfalls kann er auch einen Vorschuss auf die zu erwartenden Kosten gerichtlich einklagen. Ein Anwalt ist in diesem Prozess am besten in der Lage einzuschätzen, was in der gegebenen Situation zu tun ist. Konzeptbild Papierhäuser
Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter
Kündigung Mietvertrag Auch der Vermieter kann die Kündigung aussprechen, er muss sie aber begründen können. Das Gesetz regelt mit dem § 573 BGB die ordentliche Kündigung, für eine außerordentliche Kündigung gibt es die §§ 543, 569 BGB. Anerkannte Gründe können neben der bekannten Eigenbedarfskündigung auch unregelmäßige Mietzahlungen sein, oder der Mieter kommt seiner Sorgfaltspflicht nicht nach. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf muss der Vermieter auf einige Dinge achten. Nicht automatisch alle Familienmitglieder erfüllen die Voraussetzung der besonderen Bindung an den Vermieter um eine Kündigung wegen Eigenbedarf zu rechtfertigen, etwa geschiedene Partner oder Cousins. Bei einer Eigenbedarfskündigung bedarf es nicht einer Notlage als Voraussetzung für die Kündigung, ausreichend sind vernünftige und nachvollziehbare Gründe. Ist man sich nicht sicher ob eine Kündigung wegen Eigenbedarf rechtens ist, holt man sich am sichersten den Rat eines Anwalts für Mietrecht.
Wie funktioniert eine Räumungsklage?
Der fristgerechte Auszug des Mieters, nach einer Wohnungskündigung, ist der Regelfall. Jedoch nicht immer ziehen Mieter komplikationslos und pünktlich aus. Dem Vermieter bleibt nun der Weg der Räumungsklage. Dieser vorausgehen muss jedoch eine erneute Frist, eine sog. Nachfristsetzung. Ist auch diese zweite Frist tatenlos verstrichen, so kann der Vermieter nun Räumungsklage erheben. Ein Gerichtsvollzieher wird dann ermächtigt die Wohnung räumen zu lassen. Schneller und unverbindlicher Rat von einem Anwalt oder Fachanwalt für Mietrecht in Suhl , ist sehr wertvoll in solchen Situationen.
Kündigung des Mietvertrages durch den Mieter
Vor einer Kündigung ist im Mietvertrag die vereinbarte Kündigungsfrist zu kontrollieren. Zumeist wird ein Mietvertrag unbefristet geschlossen. In den meisten Fällen bedeutet dies eine dreimonatige Kündigungsfrist zum Monatsende, manchmal auch zum Quartal. Man kann auch den laufenden Monat mit in die Kündigungsfrist mit einrechnen, sofern die Kündigung der Hausverwaltung bzw. dem Vermieter innerhalb der ersten drei Kalendertage vorliegt. Die Kündigung des Mieters kann grundlos erfolgen. Es ist ausreichend in seinem Schreiben die Kündigung der Mietsache auszusprechen und es handschriftlich zu unterzeichnen. Das hat zur Folge, dass bei Wohngemeinschaften jeder der den Mietvertrag unterschrieben hat auch die Kündigung unterschreiben muss. Kündigungen per SMS oder WhatsApp mögen modern erscheinen, sie sind jedoch nicht rechtsgültig. Es gilt die schriftliche Form als Brief, persönlich oder per Post überbracht. Um ganz sicherzustellen, dass der Vermieter das Schreiben erhalten hat, empfiehlt sich die persönliche Übergabe oder das Einschreiben mit Rückschein. Bei der Übergabe ist es dann wiederum wichtig, sich den Erhalt des Kündigungsschreibens schriftlich bestätigen zu lassen. Hat man alles bedacht und alle Formalien beachtet, ist die Kündigung schnellstmöglich zu erzielen. Leider ist oft nicht nur das fristgerechte Ende des Mietverhältnisses ein Streitthema. Fragen über möglicherweise notwendige Renovierungsarbeiten oder Schönheitsreparaturen entstehen. Gerade beim Auszug kommt zu Tage, wie unterschiedlich die Meinungen von Mieter und Vermieter tatsächlich sein können. Der Vermieter hat dann letztendlich die Mietkaution als Druckmittel auf seiner Seite. Tatsächlich ist normalerweise der Vermieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Zum Teil kann der Vermieter dies im Mietvertrag aber zum Aufgabenbereich des Mieters bestimmen. Diese Vereinbarungen heißen dann Schönheits- oder Kleinreparaturklausel gem. § 28 II. BV (Berechnungsverordnung). Dadurch ist der Mieter einverstanden Reparaturen von Bagatellschäden bis üblicherweise max. 100 Euro selbst zu tragen. Finden die Parteien alleine keine friedvolle Lösung, so hilft die Beratung eines Anwalts für Mietrecht. Dies kann unter Umständen viel Geld sparen, denn durch die anwaltliche Beratung wird nicht selten ein drohender Prozess verhindert. anwaltsuche.de hilft Ihnen durch die Möglichkeit einer kostenlosen Kontaktaufnahme zu einem Anwalt oder Fachanwalt in Suhl.
Mietwucher - überhöhte Miete
Mietwucher ist geregelt im § 291 StGB. Beschrieben wird darin, dass es Wucher ist, wenn jemand, der sich in einer Zwangslage befindet, oder dem es an einem Mangel an Willensstärke oder Urteilsvermögen fehlt, von einem anderen finanziell ausgenutzt wird. Grundsätzlich darf ein Vermieter eine Mieterhöhung durchaus durchführen. Dem Vermieter wird dabei als Beschränkung die sog. Kappungsgrenze von 20 % Mieterhöhung auferlegt und diese darf obendrein frühestens alle drei Jahre erfolgen. Dabei hat sich der Vermieter an die ortsübliche Vergleichsmiete zu halten. Man spricht von einer Mietpreisüberhöhung, wenn die verlangte Miete 20 % höher ist als die Durchschnittsmiete der Umgegend. Ist der Mietspiegel im betroffenen Wohngebiet mindesten 50 % unter der veranschlagten Miete, so darf man Mietwucher vermuten. Es ist zusätzlich die Ausnützung einer Zwangslage von großer Bedeutung, die beispielsweise dann eintritt wenn der Mieter nicht in der Lage ist ein anderes Mietobjekt zu finden. Dies ist in der Praxis meist schwer nachweisbar. Nach fünfjährigem Rechtsstreit hat das Landgericht Hamburg nun dem Treiben von Miethaien mit einem bedeutenden Urteil Einhalt geboten. Hartz-IV Empfänger wurden hier in mangelhaften Wohnungen untergebracht, die überteuerte Miete bezahlte das Job-Center Hamburg. Beide Gerichte, sowohl das Amts- als auch das Landgericht sprachen die vermietende Firma des Mietwuchers für schuldig. Das Ergebnis sprach sich eindeutig für den Kläger aus und verurteilte den Vermieter zu 52.000 Euro Rückzahlung sowie einer Zahlung von angefallenen Zinsen auf die zu viel bezahlte Miete. Die Mieten waren auf ein vergleichsübliches Niveau anzupassen (LG Hamburg, Urteil vom 31.05.2016, 316 S 81/15). In eine Zwangslage geratene Menschen sind somit künftig vielleicht besser vor Mietwucher geschützt. Ein rücksichtsloser Vermieter hat keine Hemmungen und sieht nur den eigenen Profit. Später leiden die Geschädigten oft an Selbstzweifeln und machen sich Vorwürfe, auf diese Verträge eingegangen zu sein. Informieren Sie sich unverbindlich bei einem Anwalt oder Fachanwalt für Mietrecht ob es eine Möglichkeit gibt Ihre Situation für Sie zu verbessern. Erkennt das Gericht den Mietwucher an, so ist der Vertrag in allen Einzelheiten unwirksam. Wenn Sie den Vermieter auf den Mangel hinweisen, kündigen Sie am besten die drohende Mietminderung an, ein Anwalt hilft dabei. Für den Mieter ist es dann risikobehaftet wenn er irrtümlich die Miete eigenständig mindert. Ein schuldhafter Irrtum führt zum Mietrückstand, der zu einer außerordentlichen Kündigung führend kann (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Wann ein nicht unerheblicher Mangel vorliegt und wie die Vorgehensweise im Einzellfall aussieht nennt Ihnen ein Anwalt für Mietrechtsangelegenheiten. Ein Rechtsanwalt weiß, welche Frist im Einzelfall angemessen ist.