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Anwalt Mietrecht Wuppertal Elberfeld

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Rechtsanwalt Christian Pütz Bochum
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Der große Ratgeber zum Mietrecht

Mietrecht-Ratgeber © freepik - mko
Expertentipp vom 14.06.2019 (478 mal gelesen)

Umfangreicher Ratgeber zu allen wichtigen Themen im Mietrecht für Mieter und Vermieter. Unserer juristische Fachredaktion informiert kompetent und verlässlich zu Rechtsfragen wie Eigenbedarfskündigung, Kündigung des Mietvertrags, Mieterhöhung, Mietminderung, Lärmbelästigung, Mietschulden, Nebenkosten, Haustierhaltung sowie der aktuellen Rechtssprechung. Rechtstipps, Musteranschreiben, Checklisten, häufige Fragen und Tipps zur Beauftragung spezialisierter Anwälte.

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Mietvertrag, ein Anwalt kann helfen

Eine angemessene Wohnung zu finden ist oft nicht leicht. Hat man einmal etwas gefunden ist die Entscheidung oft zu rasch gefallen. In dem Mietvertrag sind Dinge enthalten, die einem bei einer zweiten Durchsicht nicht mehr zusagen. Nehmen Sie es sich heraus einen Mietvertrag mit Aufmerksamkeit und Ruhe durchzuarbeiten: dies ist Ihr Recht, Wie bei jeder Entscheidung gilt auch hier: kühlen Kopf behalten und den Druck den man auf Sie ausüben will zurückweisen. Lassen Sie sich von einem Experten beraten. Seien Sie Aufmerksam, wenn der Mietvertrag eine jährliche Steigerung der Miete vorsieht ebenso bei pauschalierter Abrechnung der Nebenkosten. Wenn Sie bereits unterschrieben haben: Im deutschen Mietrecht wurde die Stellung des Mieters in den letzten Jahren eher gestärkt. Schaffen Sie Klarheit darüber, was Ihre genauen Rechte und Pflichten sind. Mit guten Informationen kann der Mietvertrag gut beginnen. Dabei gehört ein klare Sicht auf die Dinge unbedingt dazu.

Wenn es während der Mietzeit Ärger gibt - ein Anwalt für Mietrecht unterstützt Sie!

Klar, nicht immer läuft alles Rund während der Mietdauer. Es können auch mit dem besten Mietvertrag schwierige Situationen eintreten. Nervenzehrender Lärm im Haus führt leider oft zu Ärger, sei es durch Krach im Treppenhaus, schlagende Türen oder kläffende Hunde. Grillt der Nachbar ständig oder belästigt er durch Zigarettenrauch? Solche vermeintliche Belanglosigkeiten beschäftigt oft die deutschen Gerichte. Hier taucht die Frage auf, ob eine Minderung der Miete möglich ist. Welche Kürzung ist im besonderen Fall rechtens? Ein Balkon, der wegen streunender Katzen nicht nutzbar ist zieht nach einem Urteil des Amtsgerichtes Bonn eine Minderung von 15% nach sich. Leider ist auch eine Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter aus heiterem Himmel im Bereich des Möglichen. Eine Verwertungskündigung oder die Kündigung wegen Eigenbedarf wird ihnen ausgesprochen. Was ist dabei zu beachten? Frage über Fragen, die niemand besser behandeln kann als ein Rechtsanwalt für Mietrecht.

Sie glauben, dass Ihnen eine Mietminderung zusteht? Holen Sie sich Rat bei einem Rechtsanwalt oder einer Rechtsanwältin

Viele Gründe gibt es die Miete zu mindern – defekte Aufzüge, extremer Baulärm oder Schädlingsbefall. Wenn Sie den Vermieter auf den Mangel hinweisen, kündigen Sie am besten die drohende Mietminderung an, ein Anwalt hilft dabei. Ausschlag gebend ist, was bei Mietvertragsabschluss als vertragsgemäß vereinbart wurde. Die Miete kann zum Beispiel herabgesetzt werden, wenn es die elektrische Ausstattung einer Wohnung verbietet gleichzeitig Wäsche zu waschen und Staub zu saugen. Unerhebliche Einschränkungen führen allerdings nicht zu einer Mietminderung. Für den Mieter ist es dann risikobehaftet wenn er irrtümlich die Miete eigenständig mindert. Ein schuldhafter Irrtum führt zum Mietrückstand, der zu einer außerordentlichen Kündigung führend kann (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Wann ein nicht unerheblicher Mangel vorliegt und wie die Vorgehensweise im Einzellfall aussieht nennt Ihnen ein Anwalt für Mietrechtsangelegenheiten. Mit einer angemessenen Fristsetzung hat der Vermieter einer Wohnung das Recht, den Mangel zu heben. Achten Sie auf die eine korrekte Beseitigungsfrist, die Ihnen Ihre Anwalt nennen kann. „Papier ist geduldig“, mag sich so mancher Vermieter denken - was ist der nächste Schritt? Nun kann entweder die Miete gemindert werden oder der Schaden durch den Mieter beseitigt werden mit dem Verlangen des Aufwendungsersatzes vom Vermieter. Ein Anwalt ist in diesem Prozess am besten dazu in der Lage einzuschätzen wie das Mietobjekt am schnellsten wieder nutzbar zu bekommen ist.

Die Kündigung eines Mietvertrages

Strebt man die Kündigung seines Mietvertrages an sollte man seinen Inhalt genau kennen. Häufig ist ein Mietervertrag unbefristet, das heißt es besteht die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsende oder wahlweise auch zum Quartal. Lediglich bis zum dritten Werktag eines Monats hat man die Gelegenheit den laufenden Monat mit in die Kündigungsfrist mit einfließen zu lassen. Ist der Vertrag dann nicht beim Vermieter auf dem Tisch, gilt der nächste Monatsanfang als Beginn der Kündigungsfrist. Einer Begründung für die Kündigung bedarf es nicht. Der Grund für die Kündigung ist im Schreiben nicht notwendig und muss auch nicht genannt werden. Vielen ist dies vielleicht nicht geläufig. Von Wichtigkeit ist aber die Kündigung zu Unterschreiben und zwar eigenhändig. Sonderfall bei Wohngemeinschaften und ähnlichem: Hier muss jeder unterschreiben, der seinerseits den Mietvertrag unterzeichnet hat! Neben der inhaltlichen Form ist auch auf die Art und Weise der Überbringung der Kündigung wichtig. Es reicht hier eine SMS, Fax oder auch mail nicht aus. Es muss nach wie vor schriftlich per Post oder persönlicher Übergabe gekündigt werden. Wählen Sie am besten das „Einschreiben mit Rückschein“ für Ihre Kündigung. Möchte man ganz sicher sein, dass die Kündigung beim Vermieter ankommt, so ist die persönliche Übergabe mit Unterschrift für den Erhalt vom Vermieter die beste. Ist der Mieter in Zeitnot, so hält er sich am besten genau an diese Vorgaben um ein zügiges Ende des Mietverhältnisses zu erreichen. In Bezug auf den Auszug eines Mieters wird jedoch nicht nur um die Kündigung an sich bzw. den Auszugszeitpunkt gestritten. Vielmehr tauchen über Nacht Fragen zu Schönheitsreparaturen auf wie "Muss ich die Wohnung streichen?", "Muss ich den Bodenbelag erneuern oder sind die Kratzer normale Abnutzung?" und über allem steht die Frage: "Wie bekomme ich am schnellsten die volle Kaution zurück?". Gerade beim Auszug kommt zu Tage, wie unterschiedlich die Meinungen von Mieter und Vermieter tatsächlich sein können. Jede Partei versucht dann seine Druckmittel möglichst effektiv einzusetzen; beispielsweise Billig-Farbe für die Wände zu benutzen oder die Kaution herauszuzögern. Die Aufgabe der Schönheitsreparatur fällt übrigens normalerweise dem Vermieter zu! Ahnen Sie, dass es bei Ihnen zu solchen Streitigkeiten kommen kann oder gibt es bereits heftige Auseinandersetzungen, holen Sie sich Rat von einem Anwalt für Mietrecht. Der Gang zum Anwalt spart in vielen Fällen sogar Geld, wenn es um drohende Prozesskosten geht. Sparen Sie schon jetzt Geld indem sie mit anwaltsuche.de eine unverbindliche Kontaktaufnahme starten.

Überteuerte Miete

Im StGB unter §291 finden sich die relevanten Stellen zum Mietwucher. Wucher wird dort, grob zusammengefasst, definiert als das Ausnutzen von z.B. Unerfahrenheit oder einem Mangel an Urteilsvermögen eines anderen um sich selbst zu bereichern. Wohlgemerkt umfasst § 291 nicht ausschließlich Mietwucher. Auch Wucher bei z. B. Kreditvergaben fällt unter diese Regelung. Spricht man im Mietrecht von Wucher, so ist damit meist die Höhe Miete gemeint. Der aktuelle Mietpreisspiegel des betroffenen Wohngebietes darf um nicht mehr 40 % überschritten werden, möchte man nicht des Mietwuchers bezichtigt werden. Ergänzend zur deutlich überhöhten Miete muss jedoch, um Mietwucher einzuklagen, noch ein zweiter Punkt erfüllt sein, wie beispielsweise die Zwangslage des Mieters, da sich keine Alternative geboten hat . Diese Beweise herbeizuschaffen ist oft sehr schwierig. Fünf Jahre dauerte ein hamburger Rechtsstreit, der mit einem Urteil endete, das für gerechtere Mieten sorgen soll. So hatte das Jobcenter Hamburg hohe Mieten für schlechte Wohnungen bezahlt, in denen Hartz-IV-Empfänger lebten. Nach Veröffentlichung der Zustände, reichte das Amt Klage ein und bekam Recht. Die Urteilsverkündung besagt, dass das Unternehmen, welches die katastrophalen Wohnungen vermietete, nicht nur 52.000 Euro zurücküberweisen musste, sondern zusätzlich Zinsen darauf zu zahlen hatte. Außerdem wurde es verpflichtet, die Mieten auf ein angebrachtes Maß zu senken. Wichtig ist dieses Urteil für alle Benachteiligten, die in derlei Notlage geraten. Menschen in Zwangslagen werden schnell Opfer von rücksichtslosen Profitmachern. Denen ist es im Nachhinein dann fast peinlich, den Mietvertrag unterschrieben zu haben. Lassen Sie sich nicht ins Bockshorn jagen und fechten Sie solche Verträge an. Nur so kommen Sie aus dieser Falle wieder heraus. Denn: Wird ein Mietwucher vor dem Gericht als solcher anerkannt, sind ausnahmslos alle diesbezüglichen Vereinbarungen nichtig, egal was Sie hierfür unterschreiben mussten!

Wann sind Nebenkosten fällig?

Ein Ausgleich der Nebenkosten an den Vermieter muss nicht unbedingt sein. Im Mietvertrag muss explizit geregelt werden, ob Nebenkosten zusätzlich zum Mietzins fällig werden. Im Vertrag kann auch eine Regelung wie etwa „Der Mieter leistet eine monatliche Betriebskostenpauschale in der Höhe von XXX,XX EUR“ Eine Auflistung ist dann nicht mehr nötig. Enthält der Mietvertrag keine wirksame Vereinbarung für die Umlage der Betriebskosten, sind diese nicht zu bezahlen. In der Regel läuft ein Abrechnungszeitraum von Januar bis Dezember. Spätestens nach 12 Monaten muss dem Mieter eine Nebenkostenabrechnung vorliegen. Ist die Frist abgelaufen kann der Mieter nicht mehr zur Kasse gebeten werden. Am Ende eines Mietverhältnisses sind dem Mieter zu viel bezahlte Nebenkosten zu erstatten. Alle Angaben in der Abrechnung der Nebenkosten müssen übersichtlich und klar sein. Mieter müssen aus der Betriebskostenabrechnung die Aufschlüsselung nach Gebäude und Wohnung erkennen können. Die im Voraus entrichteten Zahlungen zu den Nebenkosten sind verpflichtend aufzuführen. Was sind umlagefähige Nebenkosten? Zu den Kosten, die ein Vermieter sich von den Mietern wiederholen kann, gehören Kosten für Warmwasser, Entwässerung und Heizung, die Grundsteuer oder diverse Gebühren etwa für Müll und Straßenreinigung. Sicherheitsdienste wie eine Wach- und Schließgesellschaft sind nicht vom Mieter zu tragen oder einer Mietausfallversicherung, da diese nur dem Vermieterinteresse dient.

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