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Fragen zum Mietvertrag? Lassen Sie einen Fachmann prüfen
das Modell von einem Haus Eine angemessene Wohnung zu finden ist oft nicht leicht. Hat man schließlich eine passende Wohnung gefunden, ist die Zusage oft zu unüberlegt. Mit kühlem Kopf hätte man nicht so leichtfertig unterschrieben. Es ist wichtig und ratsam, einen Mietvertrag vor einer Unterschrift sorgsam zu lesen. Bei unklaren Formulierungen oder generell bei Unsicherheiten, lässt man sich sicherheitshalber von einem Experten für Mietrecht beraten. Das ist besonders ratsam, wenn eine Staffelmiete vereinbart werden soll, oder ein Pauschalbetrag für Nebenkosten angesetzt wird anstelle der Erstellung einer Nebenkostenabrechnung.
Wichtig – die Wohnungsgeberbestätigung
Der Einzug eines neuen Mieters ist übrigens der Meldebehörde durch eine Vermieterbescheinigung zu melden und Aufgabe des Vermieters. Hierfür hat er genau zwei Wochen Zeit, eine Überschreitung dieser Frist wird als Ordnungswidrigkeit mit bis zu 1000 Euro geahndet. Darauf muss auch bei einer Untervermietung geachtet werden. Die Meldepflicht trifft in diesem Fall den Mieter. Für den Auszug gilt die Meldepflicht nur in besonderen Situationen, etwa wenn der Mieter ins Ausland zieht.
WEG-Reform was ist neu?
Seit dem 01.12.2020 gibt es einige Neuerung des Wohneigentumsrecht. Einige wichtige Änderungen wollen wir kurz darstellen. Die Einladefrist zur Eigentümerversammlung wurde von zwei auf drei Wochen erhöht. Ab nun ist es Verwaltern erlaubt diese Einladungen auch per e-mail zu übersenden. Die Begrenzung für eine Beschlussfassung wurde aufgehoben, es ist nun auch bei unter 50 % vertretener Miteigentumsanteile möglich einen Beschluss zu fassen. Die neue Möglichkeit der reinen Online-Eigentümerversammlung erspart Geld und erlaubt es so Eigentümern teilzunehmen, auch wenn sie nicht vor Ort sein können. Für Umlaufbeschlüsse gibt es ebenfalls Vereinfachungen. Denn sie sind nun ebenfalls per e-mail oder Fax möglich, sogar WhatsApp ist erlaubt. Nichts geändert hat sich an der 100 % Zustimmung. Die Verwaltungsunterlagen dürfen jetzt, lt. § 18 Abs. 4 WoEigG, von den Wohneigentümern eingesehen werden. Erleichtert wurden bauliche Veränderungen, wie der Einbau einer Klimaanlage, indem nun ein einfacher Mehrheitsbeschluss ausreichend ist. Erlaubt sind nun auch „privilegierte bauliche Veränderungen“, auch wenn die Kosten selbst getragen werden müssen. Wer sich also bisher nicht durchsetzen konnte mit Maßnahmen für Barrierefreiheit, Einbruchschutz, oder z.B. auch einer Ladestation für E-Autos, hat nun die Möglichkeit dazu. Eigentümer von Erdgeschosswohnungen können ihre Sondernutzungsrechte für den Garten in Sondereigentum umwandeln und sind damit freier in ihren Gestaltungsmöglichkeiten. Wenn Sie gezielte Fragen zur WEG Reform haben oder Probleme auftauchen, wenden Sie sich am besten an einen Anwalt für Mietrecht.
Was sind Nebenkosten?
Familie lacht in Mietwohnung Im Mietvertrag muss eine Vereinbarung über die Nebenkosten stehen, möchte der Vermieter die umlegbaren Nebenkosten an den Mieter weitergeben. Im Mietvertrag kann auch vereinbart werden, dass die Nebenkosten pauschal abgerechnet werden. Dies erspart eine ausführliche Auflistung der angefallenen Nebenkosten. Man spricht dann von einer Bruttomiete. Sind die Nebenkosten vertraglich vereinbart, so hat der Vermieter ein Jahr Zeit, die Nebenkostenabrechnung an seinen Mieter weiterzureichen. Lässt der Vermieter diese Frist verstreichen, so verfallen seine Ansprüche dem Mieter gegenüber. Der Anspruch des Mieters für zu viel bezahlte Nebenkosten hingegen erlischt nicht. Die Aufschlüsselung, der auf den Mieter umgelegten Kosten, muss auch für Laien zu verstehen sein. Die Aufschlüsselung der Kosten für die einzelnen Wohneinheiten, muss für den Mieter, mit Hilfe eines Verteilerschlüssels, in der Betriebskostenabrechnung dargestellt sein. Natürlich müssen auch die bereits überwiesenen Vorauszahlungen des Mieters in der Auflistung enthalten sein.
Welche Kosten können nun auf den Mieter umgelegt werden?
Kosten für den Aufzug zählen zu den umlagefähigen Nebenkosten, auch die Beleuchtung von Tiefgarage, Treppenhaus und Außenanlage, oder die Kosten der Wasserversorgung wie Wasserverbrauch, Grundgebühren, Wasserzähler, Eichungskosten, Entwässerung, Heizung etc. Mögliche Prozesskosten für eine Mietzahlungsklage hat der Vermieter wiederum alleine zu tragen ebenso auch Darlehenszinsen für Heizöl. Mann hält sich Kopf traurig am Schreibtisch
Mietminderung
Schnell kann es auch bei einem bisher harmonischen Mietverhältnis zu Differenzen kommen. Streitereien unter den Mitgliedern der Hausgemeinschaft, etwa bei Missachtung der Hausordnung, sind fast unumgänglich und wachsen mit der Anzahl der Wohnparteien. Führen diese Mängel dazu, dass die Miete gemindert werden darf? Grundlegend ist Frage zu klären, ob die Mietsache, wie vertraglich geregelt, nutzbar ist oder nicht. Wer Schimmelflecken in seiner Wohnung entdeckt, sollte den Schaden dokumentieren um eine eventuelle Mietminderung durchsetzen zu können. Sogenannte Bagatellschäden jedoch, wie tropfende Wasserhähne, oder kaputte Treppenhausbeleuchtung, sind keine Mietminderungsgründe. Auch durch den Mieter selbst verursachte Schäden sind nicht durch eine Mietminderung einforderbar. Um wie viel Prozent eine Miete gemindert werden darf, muss individuell geklärt werden. Die Höhe der jeweiligen erlaubten Minderung hängt vom Grad der Einschränkung ab und variiert dadurch von Fall zu Fall. Der erste Schritt muss jedoch sein, den Vermieter über den Schaden und der dadurch hervorgerufenen Beeinträchtigung zu informieren, damit dieser die Möglichkeit hat den Schaden zu beheben. Reagiert dieser nicht auf diese Benachrichtigung, so ist eine Mietminderung durch den Mieter rechtens. Mögliche Alternativen zur Mietminderung wären, der Rechtsweg durch eine Klage um die Mängelbeseitigung durchzusetzen, oder aber selbst den Mangel als sogenannte Ersatzvornahme auf Rechnung des Vermieters zu beseitigen. Die jeweils beste Vorgehensweise kann ein Anwalt für Mietrecht erklären. Konzeptbild gefaltete Häuser
Die Kündigung der Mietwohnung durch den Vermieter
Kündigung Mietvertrag Kündigt der Vermieter, ist dem Mieter mitzuteilen auf welcher Grundlage die Kündigung ausgesprochen wurde. Das Gesetz regelt mit § 573 BGB die ordentliche (fristgebundene) Kündigung und mit den §§ 543, 569 BGB die außerordentliche (fristlose) Kündigung. Der wohl häufigste Grund ist die Eigenbedarfskündigung, aber auch regelmäßig unpünktliche oder versäumte Mietzahlungen sind gerechtfertigte Gründe. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf muss der Vermieter auf einige Dinge achten. Nicht automatisch alle Familienmitglieder erfüllen die Voraussetzung der besonderen Bindung an den Vermieter um eine Kündigung wegen Eigenbedarf zu rechtfertigen, etwa geschiedene Partner oder Cousins. Auch wenn vernünftige und nachvollziehbare Gründe ausreichend sind für eine Eigenbedarfskündigung, so muss doch sichergestellt sein, dass es keine alternative, freie, also zur Verfügung stehende, Wohnung gegeben hat. Bei Unsicherheit oder Unklarheit ist die Beratung durch einen Anwalt für Mietrecht immer klärend und hilfreich.
Die Räumungsklage
Der fristgerechte Auszug des Mieters, nach einer Wohnungskündigung, ist der Regelfall. Immer wieder geschieht es jedoch, dass sich ein Mieter weigert auszuziehen. Dem Vermieter bleibt nun der Weg der Räumungsklage. Allerdings hat der Mieter durchaus das Recht auf eine Nachfrist. Erst wenn diese erneute Frist erfolglos verstrichen ist, kann Räumungsklage beim Amtsgericht eingereicht werden. Ein Gerichtsvollzieher wird dann ermächtigt die Wohnung räumen zu lassen. Sollten Sie mit so einer Situation konfrontiert sein, so kontaktieren Sie unverbindlich einen Anwalt für Mietrecht in Wuppertal Oberbarmen .
Kündigung des Mietvertrages durch den Mieter
Strebt man die Kündigung seines Mietvertrages an, sollte man seinen Inhalt genau kennen. Zumeist wird ein Mietvertrag unbefristet geschlossen. D.h. es gelten die gesetzlichen Regelungen, also drei Monate zum Monatsende oder zum Quartal. Lediglich wenn die Kündigung bis zum dritten Werktag eines Monats beim Vermieter auf dem Tisch liegt, kann der laufende Monat mit in die Kündigungsfrist einfließen. Einen Grund für den Auszug muss der Mieter nicht angeben. Inhaltlich muss das Kündigungsschreiben lediglich die Tatsache festhalten, dass man die Mietsache kündigt und natürlich ist die handschriftliche Unterschrift des Mieters notwendig. Bei Wohngemeinschaften ist zusätzlich darauf zu achten, dass eine Kündigung nur wirksam ist, wenn alle Unterzeichner des Mietvertrages auch auf der Kündigung unterschreiben. Die Art und Weise der Kündigungsübermittlung ist wichtig und darf nicht über WhatsApp, Fax oder SMS erfolgen. Es muss nach wie vor schriftlich per Post, oder durch persönliche Übergabe des Schreibens, gekündigt werden. Möchte man sicherstellen, dass der Empfänger das Schreiben erhalten hat, so ist die persönliche Übergabe oder das Einschreiben mit Rückschein zu wählen. Bei der Übergabe ist es dann wiederum wichtig, sich den Erhalt des Kündigungsschreibens schriftlich bestätigen zu lassen. Ist der Mieter in Zeitnot, so hält er sich am besten genau an diese Vorgaben um ein zügiges Ende des Mietverhältnisses zu erreichen. Jedoch ist dies nicht der einzige Streitpunkt der zum Ende eines Mietverhältnisses auftauchen kann. Auch Fragen über die Verantwortlichkeit bei notwendigen Reparaturen tauchen auf und wer entscheidet ob sie wirklich notwendig sind? Eine harmonische Übergabe der Wohnung ist folglich nicht immer der Fall. Dem Vermieter bleibt oft nur das Einbehalten der Mietkaution als Druckmittel. An dieser Stelle sei gesagt, dass der Vermieter einer Wohnung im Normalfall für Schönheitsreparaturen zuständig ist. Es gibt jedoch die Möglichkeit den Mieter bereits im Mietvertrag zu einigen Schönheitsreparaturen zu verpflichten. Diese Vereinbarungen heißen dann Schönheits- oder Kleinreparaturklausel gem. § 28 II. BV (Berechnungsverordnung). Gem. einigen Grundsatzurteilen wird, zum Schutz des Mieters, eine maximale Kostenübernahme bei Kleinreparaturen bis 100 Euro durch den Mieter als vertretbar angesetzt. Eine große Unterstützung für alle Rechtsfragen in diesen Fällen ist der Anwalt für Mietrecht. Dies kann unter Umständen viel Geld sparen, denn durch die anwaltliche Beratung wird nicht selten ein drohender Prozess verhindert. Mit anwaltsuche.de können Sie eine unverbindliche Kontaktaufnahme mit einem Anwalt in Wuppertal Oberbarmen starten.
Mietwucher – überzogene Mietforderungen
Im StGB unter §291 finden sich die relevanten Stellen zum Mietwucher. Dort wurde festgelegt wie Wucher definiert wird, dies ist vereinfacht zusammengefasst dann der Fall, wenn sich eine Partei einen nicht zu rechtfertigenden Vermögensvorteil verschafft und sein Gegenüber ausnutzt. Prinzipiell darf ein Vermieter natürlich eine Mieterhöhung festlegen. Dies darf jedoch in drei Jahren nur einmal vorgenommen werden und in vielen Städten muss der Vermieter hierbei auch eine sog. Kappungsgrenze von 20 oder sogar 15 Prozent einhalten. Dabei hat sich der Vermieter an die ortsübliche Vergleichsmiete zu halten. Zusätzlich darf die geforderte Miete diese Vergleichsmiete nicht um 20 % übersteigen, ansonsten handelte es sich um eine Mietpreisüberhöhung. Wird der aktuelle Mietpreisspiegel des betroffenen Wohngebietes um mehr als 50 % überschritten, so spricht man von Mietwucher. Hinzukommen muss die Vorteilnahme einer Zwangslage, also hier die Not des Mieters die Miethöhe zu akzeptieren, da sich ihm keine kostengünstigere Alternative bietet. Diese Beweise herbeizuschaffen ist oft sehr schwierig. Das Landgericht Hamburg hat, in einem mehrere Jahre andauernden Rechtsstreit nun ein wichtiges Urteil für gerechtere Mieten gefällt. Hartz-IV Empfänger wurden hier in mangelhaften Wohnungen untergebracht, die überteuerte Miete bezahlte das Job-Center Hamburg. Nachdem die Zustände im Herbst 2010 an die Öffentlichkeit kamen, klagte das Amt und bekam vom Amtsgericht und vom Landgericht Recht. Nach der Rechtsprechung musste der Vermieter dem Job-Center 52.000 Euro zurücküberweisen inklusive der Zinsen. Die Mieten waren entsprechend den vergleichsüblichen Mieten anzupassen. Nicht zuletzt werden so auch Asylbewerber geschützt vor ähnlichen ausbeuterischen Notlagen. Abschließend sei zu diesem Thema noch einmal gesagt, dass Miethaie meist ganz schamlos eine Notsituation ihrer Opfer ausnutzen. Als Betrogener fühlt man sich oft auch noch schuldig, da man mit der Unterschrift seine Zustimmung signalisiert hatte und sich unter Druck setzen ließ. Der Gang zum Anwalt für Mietrecht kann hier oft wegweisend sein. Wenn das Gericht beschließt, dass es sich um Mietwucher handelt, sind Sie alle Verpflichtungen los und der Vertrag ist nichtig. Machen Sie sich kundig bei ein Anwalt oder einer Anwältin ob in Ihrem Fall die Miete zu mindern ist. Minimieren Sie das Risiko für sich durch den Rat eines versierten Anwaltes oder einer Anwältin. Durch kompetente Mietrechtsberatung eines Anwaltes oder einer Anwältin gehen Sie richtigen Weg bei einer Mietminderung. Welche Fristsetzung dabei zu wählen ist, ist vom Einzelfall abhängig.