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Dr. Fricke & Collegen PartG mbB
Rechtsanwalt und Mediator | Partner
Yorckstraße 10, 30161 Hannover
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Fragen zum Mietvertrag? Lassen Sie einen Fachmann prüfen
das Modell von einem Haus Der Wohnungsmarkt ist vielerorts hart umkämpft. Eine überhastete Einscheidung für das falsche Mietobjekt ist da schnell einmal getroffen. Akzeptiert dabei unter Umständen Bedingungen, auf die man sich im Normalfall sicherlich nicht einlassen würde. Auch im Mietrecht gilt deshalb die Regel, einen Vertrag erst zu unterschreiben wenn man ihn vorher in Ruhe gelesen und für akzeptabel befunden hat. Bei unklaren Formulierungen oder generell bei Unsicherheiten, lässt man sich sicherheitshalber von einem Experten für Mietrecht beraten. Besonders aufmerksam sollte man auch bei Mietverträgen sein, die eine automatische Steigerung der Miete vorsehen, so genannte Staffelmietverträge.
Die Wohnungsgeberbestätigung
Der Vermieter muss anhand einer Vermieterbescheinigung dem Einwohnermeldeamt den Mieterwechsel anzeigen. Übermittelt er die Daten nicht innerhalb einer Frist von zwei Wochen muss er mit einem Bußgeld bis 1000 Euro rechnen. Darauf muss auch bei einer Untervermietung geachtet werden. Die Meldepflicht trifft in diesem Fall den Mieter. Für den Auszug gilt die Meldepflicht nur in besonderen Situationen, etwa wenn der Mieter ins Ausland zieht.
WEG-Reform in Kraft
Das neue Wohneigentumsrecht tritt zum 01.12.2020 in Kraft. Einige wichtige Änderungen wollen wir kurz darstellen. Die Einladefrist zur Eigentümerversammlung wurde von zwei auf drei Wochen erhöht. Die Versendung der Einladung selbst wurde erleichtert und ist nun auch per e-mail möglich. Es braucht keine Zweitversammlungen mehr, da nun auch bei einer geringeren Anzahl als 50 % Miteigentumsanteile eine Beschlussfassung möglich ist. Die neue Möglichkeit der reinen Online-Eigentümerversammlung erspart Geld und erlaubt es so Eigentümern teilzunehmen, auch wenn sie nicht vor Ort sein können. Umlaufbeschlüsse werden ebenfalls vereinfacht. Die Änderung erlaubt in Zukunft hierfür eine Stimmabgabe per mail, Fax und auch WhatsApp. Dies berührt aber die 100 % Zustimmung nicht, sie ist nach wie vor erforderlich. Durch § 18 WoEigG haben Eigentümer fortan das Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen. Bauliche Veränderungen an einer Wohneinheit benötigen nur noch eine einfache Mehrheit. Erlaubt sind nun auch „privilegierte bauliche Veränderungen“, auch wenn die Kosten selbst getragen werden müssen. Das bedeutet, der Einbau einer Ladestation für E-Autos oder ein Hightech-Anschluss für Telekommunikation genauso wie Einbruchschutz oder Maßnahmen zur Barrierefreiheit dürfen nun umgesetzt werden. Wenn gewünscht, können Sondernutzungsrechte von Freiflächen in Sondereigentum umgewandelt werden, neben einer veränderten Kostentragung ändern sich auch die Gestaltungsmöglichkeiten. Wenden Sie sich an einen Anwalt, wenn Sie detaillierte Fragen zur WEG Reform haben.
Nebenkostenabrechnung: Tipps zur Nebenkostennachzahlung
Konzeptbild glückliche Familie in Mietwohnung Wenn der Mieter an den Nebenkosten beteiligt werden soll, so muss dies bereits im Mietvertrag vereinbart werden. Die unkomplizierte Lösung wäre eine vertragliche Einigung auf einen Nebenkostenpauschalbetrag. Eine genaue Auflistung ist dann nicht mehr nötig. Beim vereinbarten Mietbetrag handelt es sich dann um eine Inklusivmiete. Für Mietverträge mit Passus über Nebenkosten gilt: Der Mieter hat Anspruch innerhalb einer Frist von zwölf Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes über die angefallenen Nebenkosten informiert zu werden. Lässt der Vermieter diese Frist verstreichen, so verfallen seine Ansprüche dem Mieter gegenüber. Der Mieter wiederum hat durchaus das Recht, geleistete Vorauszahlungen zurückerstattet zu bekommen. Der Vermieter ist dazu verpflichtet die Nebenkostenabrechnung so zu gestalten, dass sie verstanden werden kann. In den in der Betriebskostenabrechnung aufgeführten Nebenkosten, müssen die Gebäude- sowie die Wohnungskosten klar aufgeschlüsselt enthalten sein. Auch die Vorauszahlungen müssen in korrekter Höhe enthalten sein und berücksichtigt werden.
Welche Nebenkosten sind umlegbar auf den Mieter?
Neben Versicherungen, wie Haftpflichtversicherung oder Sachversicherungen, zählen auch Personalkosten, wie die Hausmeisterkosten oder Gartenpflege, zu den umlagefähigen Kosten. Erbpachtzinsen jedoch fallen nicht unter die Betriebskosten, ebenso wenig die Installation von Feuerlöschern, deren Wartungskosten hingegen sind dann schon wieder umlagefähig! Frau ärgert sich am Telefon wegen Mietangelegenheit
Mietminderung – welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?
Schnell kann es auch bei einem bisher harmonischen Mietverhältnis zu Differenzen kommen. Oft handelt es sich dabei um einen Nachbarn, der sich nicht an die Regeln der Hausordnung hält. Welche Probleme rechtfertigen eine Mietminderung? Ein Mietmangel ist immer dann gegeben, wenn die Wohnung nicht mehr im vertraglich vereinbarten Umfang genutzt werden kann. Ein Mietminderungsgrund liegt z.B. dann vor, wenn im Mietvertrag ein Stellplatz für ein KFZ zugesichert wird, dieser im Nachhinein jedoch nicht nutzbar ist. Einschränkend gilt aber lt. § 536 BGB „Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln“, dass „eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit außer Betracht bleibt“. Nicht eingefordert werden können auch Schäden, für die der Mieter selbst verantwortlich ist, wie z.B. Schimmelbefall durch falsches Lüftungsverhalten. Wie hoch eine Miete gekürzt werden darf ist unterschiedlich. Die Mietminderung hängt von der jeweiligen Beeinträchtigung ab, so stellt eine Eingangstüre, die nicht abschließbar ist, einen Sachmängel dar und rechtfertigt einen Abschlag von etwa 5 %. Der erste Schritt ist jedoch nicht die Mietminderung, sondern der Kontakt zum Vermieter um ihn über den Mietmangel zu informieren, denn diesem muss die Möglichkeit gegeben werden, den Schaden zu beheben. Erst wenn der Vermieter den Mängel daraufhin nicht beseitigt, ist eine Mietminderung gerechtfertigt. Auch das „Recht zur Selbstbeseitigung“ steht dem Mieter nun offen, notfalls kann er auch einen Vorschuss auf die zu erwartenden Kosten gerichtlich einklagen. Lassen Sie sich beraten von einem Rechtsanwalt oder einer Rechtsanwältin mit Erfahrung im Mietrecht. Haus aus Papier gefaltet mit rotem Dach
Kündigung durch den Vermieter
Kündigung Mietvertrag Kündigt der Vermieter, ist dem Mieter mitzuteilen auf welcher Grundlage die Kündigung ausgesprochen wurde. Im BGB findet man die Paragraphen für eine ordentliche Kündigung (§ 573 BGB) und auch für die außerordentliche Kündigung §§ 543, 569 BGB). Anerkannte Gründe können neben der bekannten Eigenbedarfskündigung auch unregelmäßige Mietzahlungen sein, oder der Mieter kommt seiner Sorgfaltspflicht nicht nach. Der Vermieter muss bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf einige Dinge berücksichtigen. Nicht automatisch alle Familienmitglieder erfüllen die Voraussetzung der besonderen Bindung an den Vermieter um eine Kündigung wegen Eigenbedarf zu rechtfertigen, etwa geschiedene Partner oder Cousins. Der Vermieter, oder die Person für die der Eigenbedarf angemeldet wurde, muss sich nicht in einer Notlage befinden, vernünftige und nachvollziehbare Gründe sind ausreichend. Zur Klärung bei Fragen über Mietvertragskündigungen ist ein Rechtsanwalt mit Spezialgebiet Mietrecht der richtige Ansprechpartner.
Wenn der Mieter nicht auszieht – die Räumungsklage
Wenn der Vermieter dem Mieter mit Angabe eines Grundes gekündigt hat, so muss der Mieter ausziehen. Leider zieht jedoch nicht jeder Mieter problemlos und fristgerecht aus. In diesem Fall bleibt dem Vermieter nur der Weg der Räumungsklage. Dem Mieter muss jedoch zuerst noch einmal eine letzte Chance in Form einer Nachfrist gesetzt werden. Wenn auch diese Frist den Mieter nicht zum Auszug bewegen konnte, kann der Vermieter nun beim zuständigen Amtsgericht Klage einreichen. Ein dadurch erwirkter Räumungstitel ermächtigt nun den Vermieter, die Wohnung durch einen Gerichtsvollzieher räumen zu lassen. Nützen Sie mit anwaltssuche.de die kostenfreie Kontaktaufnahme zu einem Anwalt für Mietrecht in Lehrte.
Der Mieter kündigt den Mietvertrag
Um seinen Mietvertrag zu beenden muss man über seinen Inhalt und die vereinbarten Kündigungsfristen genau Bescheid wissen. Handelt es sich um einen unbefristeten Mietvertrag gelten die üblichen Kündigungsfristen. D.h. es gelten die gesetzlichen Regelungen, also drei Monate zum Monatsende oder zum Quartal. Man kann auch den laufenden Monat mit in die Kündigungsfrist mit einrechnen, sofern die Kündigung der Hausverwaltung bzw. dem Vermieter innerhalb der ersten drei Kalendertage vorliegt. Eine Kündigung des Mieters bedarf keines Grundes um rechtswirksam zu werden. Es ist ausreichend in seinem Schreiben die Kündigung der Mietsache auszusprechen und es handschriftlich zu unterzeichnen. Wohngemeinschaften stellen einen Sonderfall dar, hier muss jeder unterschreiben, der seinerseits den Mietvertrag unterzeichnet hat! Neben der inhaltlichen Form ist auch auf die Art und Weise der Überbringung der Kündigung wichtig, eine SMS, ein Fax oder auch per mail erfüllt nicht die Formerfordernis. Hier bedarf es unbedingt der Zustellung des Kündigungsschreibens per Post oder persönlich. Ist man auf Sicherheit bedacht, so überreicht man die Kündigung besser persönlich oder schickt sie per Einschreiben mit Rückschein. Um ganz rechtssicher vorzugehen, ist bei persönlicher Übergabe auch darauf zu achten, dass der Empfang der Kündigung schriftlich quittiert wird. Hat man alles bedacht und alle Formalien beachtet, ist die Kündigung schnellstmöglich zu erzielen. Leider ist oft nicht nur das fristgerechte Ende des Mietverhältnisses ein Streitthema. Themen über die Abnutzung des Mietgegenstandes führen des öfteren zu Auseinandersetzungen. Hierbei treten die unterschiedlichen Sichtweisen von Vermietern und Mietern oft deutlich zu Tage. An der Abnahme der Mietwohnung hängt, als Druckmittel des Vermieters, meist die Rückzahlung der Mietkaution. Im Normalfall gehören Schönheitsreparaturen in den Aufgabenbereich des Vermieters. Im Mietvertrag kann dies jedoch wenigstens teilweise anders vereinbart werden. So können Kleinreparaturklauseln oder Schönheitsreparaturklauseln im Vertrag vereinbart werden. Dadurch ist der Mieter einverstanden Reparaturen von Bagatellschäden bis üblicherweise max. 100 Euro selbst zu tragen. Es empfiehlt sich der Gang zu einem im Mietrecht versierten Rechtsanwalt, wenn man sich vom Vermieter mit deutlich mehr und höheren Beträgen konfrontiert sieht. Für seine Beratung bekommt der Anwalt zwar sein Honorar, denkt man jedoch an die dadurch hoffentlich vermeidbare nProzesskosten so ist dies die kostengünstigere Lösung. Mit anwaltsuche.de können Sie eine unverbindliche Kontaktaufnahme mit einem Anwalt in Lehrte starten.
Mietwucher - unerschwingliche Mietforderungen
Der Paragraph 291 Strafgesetzbuch beschäftigt sich mit dem Umstand des Wuchers. Inhaltlich beschäftigt sich der Wucher-Paragraph mit der finanziellen Übervorteilung einer Person, oder der unbotmäßigen Ausnutzung einer Zwangslage des Vertragspartners. Eine Mieterhöhung ist generell nicht erfreulich für den Mieter, aber prinzipiell hat der Vermieter durchaus das Recht die Miete heraufzustufen. Der Vermieter muss sich dabei allerdings an die Kappungsgrenze (maximale Mieterhöhung) von max. 20 % halten und zusätzlich höchstens alle drei Jahre eine Erhöhung festlegen. Die erhöhte Miete muss sich außerdem an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Eine Mietpreisüberhöhung ist dann erreicht, wenn die geforderte Kaltmiete des Vermieters 20 % des örtlichen Mietspiegels übersteigt. Von Mietwucher darf man dann ausgehen, wenn die geforderte Miete um mindestens 50 Prozent über der Durchschnittsmiete der Umgebung liegt. Es ist zusätzlich die Ausnützung einer Zwangslage von großer Bedeutung, die beispielsweise dann eintritt wenn der Mieter nicht in der Lage ist ein anderes Mietobjekt zu finden. Diesen Umstand zu belegen fällt allerdings nicht leicht. Nach fünfjährigem Rechtsstreit hat das Landgericht Hamburg nun dem Treiben von Miethaien mit einem bedeutenden Urteil Einhalt geboten. Im vorliegenden Fall, wurden vom Job-Center Hamburg überhöhte Mieten für Wohnungen von Hartz-IV-Empfängern bezahlt. Das Jobcenter ging nach Bekanntwerden der Umstände vor Gericht und obsiegte. Das Ergebnis sprach sich eindeutig für den Kläger aus und verurteilte den Vermieter zu 52.000 Euro Rückzahlung sowie einer Zahlung von angefallenen Zinsen auf die zu viel bezahlte Miete. Die Mieten waren auf ein vergleichsübliches Niveau anzupassen (LG Hamburg, Urteil vom 31.05.2016, 316 S 81/15). Dies könnte für alle ähnlichen, zukünftigen Fälle bahnbrechend sein. Menschen in Zwangslagen werden leider schnell Opfer von rücksichtslosen Profitmachern. Später leiden die Geschädigten oft an Selbstzweifeln und machen sich Vorwürfe, auf diese Verträge eingegangen zu sein. Das Vertrauen in einen Anwalt für Mietrecht zu setzen wäre hier ein wichtiger erster Schritt aus einer Notsituation. Wenn das Gericht beschließt, dass es sich um Mietwucher handelt, sind Sie alle Verpflichtungen los und der Vertrag ist nichtig. Ein Rechtsanwalt gibt kompetent Auskunft, ob der Mieter die volle Miete zahlen muss. Minimieren Sie das Risiko für sich durch den Rat eines versierten Anwaltes oder einer Anwältin. Die korrekte Vorgehensweise um die Minderung der Miete durchzusetzen wird Ihnen dabei genannt. Achten Sie auf die eine korrekte Beseitigungsfrist, die Ihnen Ihre Anwalt nennen kann.