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Mängelbeseitigung oder die Frage: Liegt ein Mangel vor?

Letzte Aktualisierung am 21.07.2016 / Lesedauer ca. 3 Minuten

Bei Mängeln kommt es auf den Blickwinkel an

Häufig geht es bei Mängel um die Interpretation von Auffassungen, z.B. im Falle des Mieters: Waren die Kratzer im Parkett schon vorher da, bzw. sind sie (gerade) noch auf "normalen Gebrauch" zurückzuführen? Oder im Falle des Vermieters: Ist die schimmelige Wand hinter dem Schrank im Wohnzimmer ein Mangel, und muss der Vermieter für die Beseitigung sorgen? Schließlich hat er den Mieter bei Mietantritt darauf aufmerksam gemacht, dort kein Möbelstück hinzustellen.

Mieter müssen gemietetes Eigentum sorgfältig behandeln

Mieter sind während der gesamten Mietdauer verpflichtet, ihre Mietwohnung pfleglich zu behandeln. Neben den üblichen Reinigungspflichten müssen sie auch so genannte "Schönheitsreparaturen" durchführen (im Rahmen der im Mietvertrag vereinbarten Renovierungspflicht). Doch Vorsicht: Einige der bisher üblicherweise vereinbarten Klauseln zur Durchführung von Schönheitsreparaturen (z. B. die Renovierungspflicht nach starren Fristen) hat der BGH in einem jüngeren Urteil für unwirksam erklärt. Bevor Sie also Ihre Wohnung renovieren, obwohl es nicht notwendig wäre (es aber im Mietvertrag so vorgesehen ist), holen Sie sachkundigen Rat ein zur Renovierungsklausel in Ihrem Mietvertrag ein.

Keine Wohnung mieten ohne Übergabeprotokoll

Wenn es um Mängel und deren Beseitigung geht, ist ein Übergabeprotokoll besonders wichtig Grundsätzlich: Erstellen Sie bei Wohnungsbezug und beim Auszug ein detailliertes Protokoll. Es dokumentiert den Zustand eines Mietobjektes und hält fest, welche Mängel und Schäden aktuell vorhanden sind. Fehlt das Übergabeprotokoll, kann der Vermieter Sie bei Auszug für alle nicht dokumentierten Schäden haftbar machen. Nicht vergessen: Protokollieren Sie Mängel und Schäden in jedem Raum, denken Sie an das Ablesen aller Zähler, schauen Sie auf die Böden und deren Zustand, testen Sie Einbaugeräte so weit möglich usw. Mieter und Vermieter erhalten je ein Exemplar des Protokolls; beide Vertragsparteien unterschreiben und erklären so ihre Zustimmung. Bei Auszug sind eventuelle Mängel, die im Übergabeprotokoll fehlen, in der Regel nicht mehr Ihre Sache.

Vor dem Einzug: Dringend Mängel am Mietobjekt festhalten

Ziehen Sie in eine Wohnung ein, dürfen in der Protokollierung eventuelle Mängel nicht fehlen, deren Beseitigung Aufgabe des Vermieters wären. Denn Vorsicht - der Vermieter muss nicht jeden Mangel beseitigen. Schwierig wird es besonders bei solchen Mängeln, die der Mieter bei Übergabe zur Kenntnis genommen hat. Unterschreibt er den Mietvertrag trotzdem, kann er sich später nicht mehr auf die Pflicht des Vermieters zur Mängelbeseitigung berufen. Gewährleistungsansprüche des Mieters sind dann u. U. ausgeschlossen. Also: Mängel protokollieren und die schriftliche Bestätigung vom Vermieter geben lassen, dass er diese beseitigen wird. Sonst müssen Sie möglicherweise auf Dauer mit einem Mangel leben, es sei denn, Sie beseitigen ihn auf eigene Kosten.

Verdeckte Mängel

Es gibt allerdings auch so genannte "verdeckte Mängel", die zum Zeitpunkt des Übergabeprotokolls nicht offensichtlich sind oder sein können. Ob zum Beispiel eine mitgemietete Kühl-Gefrierkombination einwandfrei funktioniert, lässt sich nicht unbedingt bei Übergabe feststellen. Verdeckte Mängel können auch nach der Übergabe noch beanstandet werden. Eine Beanstandung sollte in jedem Fall schriftlich erfolgen. Für offensichtliche und dauerhafte Mängel, die der Vermieter beseitigen müsste (aber nicht beseitigt) und die den Wohnwert beeinträchtigen, kann Mietminderung geltend gemacht werden.

Wenn der Vermieter einen Mangel nicht beseitigt

Beseitigt ein Vermieter einen offensichtlichen Mangel nicht, kann der Mieter das selbst tun und sich vom Vermieter die Kosten ersetzen lassen ("Ersatzvornahme"). Kitzlig: Tun Sie das jedoch nicht ohne Rücksprache mit einem sachkundigen Anwalt. Der Vermieter muss schriftlich aufgefordert werden; es sind Fristen zu beachten; nicht in jedem Fall sind Sie als Mieter zur Ersatzvornahme berechtigt. Wer hier die Rechtslage nicht kennt, bleibt unter Umständen auf den verauslagten Kosten sitzen. Immer am besten: Lassen Sie sich in anstehenden Mietrechts-Fragen von einem Fachmann beraten. Kontaktieren Sie jetzt gleich unverbindlich einen Rechtsanwalt für Mietrecht in Ihrer Nähe!


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