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Mietpreisbremse soll Mieterhöhung beim Mietwechsel begrenzen

Mietpreisbremse bedeutet, dass Mieter zu viel gezahlte Miete von ihren Vermietern zurückfordern können, wenn sie dafür den Nachweis erbringen können. Doch von vorne:

Was ist der Sinn der Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse soll die explodierenden Mieten in Regionen dämpfen, in denen der Mietwohnungsmarkt wegen der hohen Nachfrage angespannt ist. Sie ist ein Teil des seit Juni 2015 gültigen Mietrechtsnovellierungsgesetzes, das noch weitere Instrumente zur Deckelung von Mietsteigerungen aufweist (z.B. das Bestellerprinzip). In einigen deutschen Städten sind die Mietsteigerungen der letzten Jahre in der Tat erheblich. In besonders attraktiven Regionen wird Wohnraum knapp; hier haben sich die Mieten mancherorts nahezu verdoppelt.

Die Mietpreisbremse gilt nicht überall

Ob die Mietpreisbremse in einer Region Anwendung findet, liegt in der Hoheit der einzelnen Bundesländer. Sie beurteilen, ob eine Region / ein Markt als "angespannter" Wohnungsmarkt gelten kann. Sie orientieren sich dabei an Kriterien wie überdurchschnittlich hohe Mietbelastung der Haushalte, geringe Wohnungsleerstände bei anhaltend großer Nachfrage oder eine wachsende Wohnbevölkerung bei geringer Bautätigkeit. Per einfacher Rechtsverordnung kann nun festgelegt werden, wo die Mietpreisbremse gelten soll. Die ist nicht bis ans Ende aller Tage gültig, sondern wird zunächst für einen begrenzten Zeitraum von 5 Jahren in einer Region eingeführt. Was nach Ablauf dieses Zeitraumes geschieht, hat der Gesetzgeber bisher nicht verfügt. Seit der Einführung des Gesetzes wächst die Zahl der Regionen, in denen "gebremst" wird, stetig weiter an. In welchen Regionen die Mietpreisbremse gilt, ist bei den zuständigen Behörden zu erfahren.

Mietpreisbremse und ortsübliche Vergleichsmiete

Die Preisgestaltung für die Miete einer Wohnung ist Sache des Vermieters. Bis auf wenige Ausnahmen kann er die Höhe der Miete frei festlegen. Wenn sich, wie das in begehrten Gebieten regelmäßig geschieht, 50 und mehr potenzielle Mieter für eine Wohnung interessieren, geraten Vermieter in Versuchung, ordentlich aufzustocken. Dies geschieht dann bei jedem Wohnungswechsel - mit dem bekannten Ergebnis. Das Gesetz soll dieser Entwicklung einen Riegel vorschieben: Die Mietpreisbremse bestimmt, dass die Miete bei einer Neuvermietung nur noch maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Die ortsübliche Vergleichsmiete als Dreh- und Angelpunkt für die Begrenzung von Mieten nach oben ist nicht gerade ein präzises Kriterium. In der Regel gibt es in größeren Städten einen Mietspiegel, der einen Richtwert liefern kann. Mietspiegel besitzen allerdings unterschiedliche Qualität (qualifizierte oder einfache Mietspiegel), sie sind bisweilen veraltet oder werden nach Schätzungen erstellt. Ob solche Mietspiegel im Falle eines Rechtsstreites als sichere Grundlage für die Mietpreisbremse gelten können, mag zumindest bezweifelt werden. In nicht wenigen Regionen fehlt der Mietspiegel gänzlich - und damit auch die ortsübliche Vergleichsmiete. Als Bewertungskriterium könnten hier vergleichbare Mietobjekte bzw. Gutachten herangezogen werden, die man auf eigene Kosten erstellen lassen müsste.

Was bei zu hoher Miete zu tun ist

Verlangt der Vermieter bei der Neuvermietung einer Mietwohnung zu viel, verstößt er damit gegen das Gesetz, und der Mieter kann sich wehren. Dazu muss der Mieter selbst aktiv werden und sein Recht einfordern. Zunächst geht es um den Nachweis, dass die geforderte Miete tatsächlich über der zulässigen liegt. Das kann im Einzelfall problematisch werden, denn für diesen Nachweis sind Informationen notwendig, die meist nur der Vermieter besitzt (z.B. die Höhe der Vormiete). Er ist auf Nachfrage auskunftspflichtig. Wer eine unzulässig überhöhte Miete feststellt und nachweist, kann den zu viel gezahlten Anteil zurückfordern. Zunächst muss er den Vermieter jedoch schriftlich rügen (2qualifizierte Rüge"). Eine Rückforderung gilt nur für Beträge, die ab dem Zeitpunkt der Rüge gezahlt wurden. Hier ist also Eile geboten, wenn man nicht zu viel Geld verlieren möchte.

Wann die Mietpreisbremse nicht gilt

Für die Anwendung der Mietpreisbremse gelten Ausnahmen. Ausgenommen sind z.B. Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 vermietet wurden, sowie umfassend modernisierte ältere Wohnungen. Wer in eine Wohnung einzieht, deren Miete zuvor bereits zu hoch war, hat Pech. Der Vermieter ist nicht gezwungen, diese Miete nach unten an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen.

Kontaktieren Sie einen Anwalt, wenn Sie einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse vermuten

Wenn Sie feststellen, dass Sie zu viel Miete zahlen, ist zwar Eile geboten; unüberlegtes Handeln kann aber falsch sein. Kürzen Sie auf keinen Fall eigenmächtig die Miete ohne sich zuvor Rat einzuholen. Das kann ein Kündigungsgrund sein. Guten Rat bekommen Sie in diesem Fall bei einem Anwalt für Mietrecht. Hier finden Sie einen ganz in Ihrer Nähe.

Letzte Aktualisierung am 2016-07-18

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